榆次市调报告

1、榆次房地产市场调研分析报告 目录 1、榆次市宏观经济市场概况及分析1.1榆次市概况1.2榆次市经济发展状况分析1.3晋中市榆次区人口结构状况1.4榆次调研背景 2、 晋中市榆次区房地产市场分析2.1 晋中市2011年度土地市场分析2.2晋中市2011年度土地供应计划2.3榆次市的城建规划2.4榆次市房地产市场评价2.5结论3、 本项目特征分析3.1项目特征分析3.2项目SWOT分析3.3结论4、 同区域、同规模竞争项目分析4.1 同区域、同规模竞争项目简介4.2 结论4.3 综述5、本案市场调查报告综合评述5.1本案评述5.2本案的开发产品定位5.3本案的综合商业设施及生活配套设施5.4本案理

2、念：这不是一个项目，这是一座生活5.5本案分析5.6本案的操作手法6、项目前期推广建议6.1推广方式6.2推广策略6.3销售策略1、 榆次宏观经济市场概况及分析1.1榆次市概况地理位置榆次，地处晋中盆地东北边缘，东依太行，西俯汾谷，北枕罕山，南抱八缚，形若雄狮，蹲之欲跃，犹如镶嵌在三晋腹地的一颗明珠。榆次是晋中市委、市政府的所在地，是晋中政治、经济、文化、教育、科技的中心。早在3500年前的西周时期就已有城邑，战国时设立县制，有着悠久的历史和深厚的文化底蕴。境内自然资源丰富，立地条件优越，是山西乃至北方重要的农林果蔬之乡。进入21世纪，随着太原加速南扩，榆次区委、政府抓住新的发展机遇，全力打造

3、现代晋商中心区。今天的榆次绿色农业兴旺、工业门类齐全、文化旅游繁荣、商贸物流发达、城市扩张迅速，是山西省综合指标十强县、国家级生态示范区、中国晋商文化之乡。交通区位榆次素有“太原南大门”、“省城门户”之称，是山西省交通运输的重要枢纽。距北京约540公里，距天津约600公里，距省城太原约25公里。距新扩建的太原空港行程不到10分钟，该空港是2008年北京奥运会的备降机场，开通国际国内航线50余条，年旅客吞吐量300万人次。境内石太、南同蒲、太焦三线交汇于此，太旧高速、大运高速、108国道穿境而过，榆长、榆邢、榆盂、榆清等省级公路纵横交错。区内有榆次北集装箱货场，交通的便利，为物流业的发展奠定了良

4、好的基础。 气候特点榆次的气候为典型的暖温带半湿润大陆性季风气候，夏季炎热多雨，冬季寒冷干燥，春、秋短促，年平均气温9.8，降雨量418483mm，年日照时数2662小时，无霜期158天。 行政区划榆次区下辖十个乡镇，九个街道办事处，是晋中市城市化和市民人口比率最高的区县。 辖九个街道办事处分别为：晋华街道办事处、经纬街道办事处、锦纶街道办事处、北关街道办事处、新建街道办事处、新华街道办事处、路西街道办事处、安宁街道办事处、西南街道办事处。辖十个乡镇分别为：郭家堡乡、乌金山镇、张庆乡、修文镇、东阳镇、北田镇、庄子乡、东赵乡、什贴镇。 郭家堡乡辖：北合流村、直隶庄村、大东关村、荣村、张超村、郝家

5、沟村、小东关村、南关村、南沟村、聂村、新付村、近城村、郭家堡村、王村、白草坡村、王湖村等。 乌金山镇辖：小西沟村、黄土坡村、赵家坡村、河口村、河底村、西沙沟村、东沙沟村、北砖井村、南砖井村、秋村、王杜村、志村、小南庄村、流村、峪头村、北胡村、南胡村、平地泉村、小峪口村、胡家湾村、兴隆庄村、苏村、西庄村、神堂沟村、李家河村、田家湾村、西左付村、东左付村、杜家山村、海底岭村、鸣谦村、后沟村、高壁村、西蒜峪村、杨庄村、东蒜峪村、大峪口村等。 张庆乡辖：张庆村、王家堡村、郝庄村、南营村、东贾村、小张义村、大张义村、西河堡村、永康村、郝村、北胡乔村、弓村、马村、王郝村、西长寿村、怀仁村、演武村、杨村、南

6、谷村等 庄子乡 东阳镇辖：魏岳村、圣许村、谷训村、东阳村、上丁里村、孟高庄村、北社村、德音村、西阳村、庞志村、彭村、下丁里村、岂家庄村、王寨村、南庄村、西范村、北席村、开白村、要村、逯村等。 长凝镇辖：西长凝村、东长凝村、绿豆湾村、南沙沟村、南合流村、西沟村、鱼儿池村、阎家坪村、保安寨村、北头村、郑家岭村、石圪塔村、张庄村、原家峪村、王庄村、高坪村、霍城村、庆城村、沟口村、上庄村、石槽头村、白家庄村、神堂坪村、马头村、高家山村等。 北田镇辖：张胡村、田乔村、小祁村、杨梁村、杜堡村、大伽南村、西墕沟村、西双村、豆腐庄村、小赵村、兴隆庄村、巩村、福堂村、许曲村、伽西村、南流村、小南庄村、北流村、崇

7、元村、大乔村、朱村、南河村、东卜沟村、梁坪村、东双村、药村、南张村、东祁村、西祁村、北田村、南田村等。 修文镇辖：修文村、陈侃村、王香村、杨安村、东白村、东长寿村、南要村、北要村、褚村、内白村、王都村、西白村、陈胡村、述巴村、胡乔营村、西胡乔村、郭村、西郝村、中郝村、东郝村等。 庄子乡辖：庄子村、南赵村、北赵村、六台村、山头村、马兰村、刘家坡村、神头村、郝都村、井峪村、东墕村、牛村、杨方村、义井村、西墕村、上黄彩村、下黄彩村、桥头村、杨壁村、张坪村、麻地沟村等。 东赵乡辖：北田村、大沟村、东窑村、西窑村、小河沟村、大发村、郭村、李墕村、尚村、港上村、石山村、张家庄村、东后沟村、刘家庄村、东山村

8、、苏家庄村、伽西村、北山村、东赵村、上戈村、南田村等 人文榆次榆次八景榆次旅游资源丰富，有着悠久的历史和丰厚的自然、人文资源，人文古迹众多。东郊猫儿岭有战国时期的古墓群；坐落在榆次老城的明代清虚阁全部为木制结构，堪称一奇；榆次城隍庙是目前全国保存最完整的城隍庙之一，属国家一级保护文物，并受到联合国的捐款修缮，1999年世界历史文化遗址保护基金会公布为“全球最精美的古建筑之一”。榆次境内国家级、省级、市区级文物保护单位130多处，古代城池、衙署、寺观、庙坛、堡寨等遍布全区。形成了“庄园、老城、古村、森林公园”四位一体的格局。常家庄园享有“中国儒商第一家”的美誉，榆次老城是“中国封建城池文化的大观

9、园”，乌金山国家级森林公园堪称“天然氧吧”。于2005年9月竣工开放的东赵后沟古村，被确定为“中国民间文化遗产抢救工程古村落调查保护示范基地”。 1.2榆次市经济发展状况分析经济概况榆次是以轻工业为主导的城市，深市上市公司经纬纺机(000666) 位于榆次（其建国初期由上海的主要技术人员在榆次的西部组建）。 榆次农业产业发达。以建设全省现代农业示范基地为目标，着力建设“蔬菜、红枣、畜牧、加工”四大基地。蔬菜面积34万亩，产量连续13年全省夺冠，无公害蔬菜认证品种达40多种。红枣面积30万亩，产量2200万公斤，被确定为全省七个红枣示范园区之一。全区规模养殖小区达到120个，集约化畜禽饲养总量占

10、到80%，肉蛋奶总产量达到4万吨。农副产品加工有丰元枣业、博瑞乳业等一批围绕菜、枣、乳主导产业的加工企业稳步壮大，白象方便面、恒顺精品醋、山西威特食品等加工企业相继投产，娃哈哈果蔬饮料和古船面粉项目等品牌项目落户该区。 榆次工业门类齐全，工业基础雄厚，结构合理，形成冶金、机械、电气、化工、煤焦、建材、轻纺、食品八大产业。作为工业经济发展的主平台，榆次工业园区和修文民营工业园的规划建设，构筑了全区经济发展新平台，成为经济发展新的增长点。榆次工业园区先后被评为“山西省五大精品园区”、“先进民营经济园区”和“山西省示范工业园区”。2005年开工建设的榆次修文民营工业基地，总投资8000万元，规划面积

11、18平方公里，完成了核心区8平方公里基础设施建设。 榆次商贸流通兴旺。榆次是晋商文化的重要发祥地，历史上商贾云集、经贸繁荣，以“晋商故里”著称。新型业态如华联超市、国美电器、三友电器、苏宁电器山姆士超市等纷纷抢滩榆次，建材、汽车、家具等30余家专业市场也如雨后春笋般涌现，大流通、大商贸、大市场格局正在形成。 “十一五”时期，是榆次区经济社会发展质量好、城乡面貌变化快、人民群众得到实惠多的五年。五年来，在市委、市政府和区委的正确领导下，在区人大、区政协的监督支持下，全区人民深入贯彻落实科学发展观，国民经济在国际金融危机影响和复杂环境中快速增长，各项事业在改革开放的历史进程中砥砺前行，经济和社会发

12、展迈上了新的台阶。A、综合实力显著增强。财政收入、固定资产投资、社会消费品零售总额提前一年完成“十一五”目标，分别完成17.1亿元、93.9亿元、87.9亿元，是“十五”末的2.1倍、3.1倍和2.8倍，年均同口径分别增长16%、25.3%和23%；地区生产总值、规模工业增加值总量翻番，分别完成144.5亿元、46.3亿元，是“十五”末的2.2倍2.5倍，年均分别增长12.5%和15.6%。B、经济结构逐步优化。三产比由“十五”末的8.9：40.1：51调整为8.8：36.5：54.7；规模企业达到119户，比“十五”末增加39户；千万元纳税大户达到20户，比“十五”末新增14户；115户国有

13、集体企业完成二次改制，新增民营企业和个体工商户1.1万户，总量达到2.3万户，民营经济成为经济发展的主力军。C、人民生活持续改善。城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入分别达到17393.7元和7657.4元，是“十五”末的1.9倍，年均分别增长14.1%和13.3%。省市区十件实事和“五个全覆盖”工作任务圆满完成，居民幸福指数大幅提高。今后五年我区赶超跨越发展的总体思路是：以科学发展观为统领，以“中部崛起”、“山西转型发展综改区”和太原都市圈建设为契机，以转型发展为主线，以强区升位为目标，以改善民生为根本，全力实施“工业强区”战略，坚持“城乡统筹、改革开放、低碳发展、人才为重、民生为本”原则

14、，把榆次打造成为“新型工业集聚区、都市农业示范区、文化旅游名胜区、现代物流核心区、绿色生态宜居区”，实现经济主要指标翻番，跻身全省综合实力前十强。今后五年我区赶超跨越发展的奋斗目标是：到“十二五”末，地区生产总值达到400亿元，年均增长22%；财政总收入达到35亿元，年均增长21%；规模以上工业增加值达到145亿元，年均增长26%；全社会固定资产投资总量达到1000亿元，年均增长30%；社会消费品零售总额达到200亿元，年均增长19%；外贸进出口总额达到2亿美元，年均增长32%；城镇居民人均可支配收入达到35000元，年均增长15%；农民人均纯收入达到15400元，年均增长15%。1.3晋中市

15、人口结构状况根据全国人口普查条例和国务院的决定，我国以2010年11月1日零时为标准时点进行了第六次全国人口普查。在国务院、省、市、县政府的统一领导下，在全体普查对象的支持配合下，通过广大普查工作人员的艰苦努力，圆满完成了人口普查任务。现将快速汇总的主要数据公布如下：一、全市常住人口全市常住人口为3249425人，同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的3016536人相比，共增加232889人，增长7.72 %，年平均增长率为 0.75%。二、家庭户人口全市常住人口中共有家庭户1002346户，家庭户人口为3021876人，平均每个家庭户的人口为3.01人，比2000年第五次全国人口普

16、查的3.36人减少了0.35人。三、性别构成全市常住人口中，男性人口为1694946人，占52.16%；女性人口为1554479人，占47.84%。总人口性别比（以女性为100，男性对女性的比例）由2000年第五次全国人口普查的108.70上升为109.04。 四、年龄构成全市常住人口中，0-14岁人口为555567人，占17.10%；15-64岁人口为2425230人，占74.64%；65岁及以上人口为268628人，占8.27%。同2000年第五次全国人口普查相比，0-14岁人口的比重下降6.58个百分点，15-64岁人口的比重上升5.41个百分点，65岁及以上人口的比重上升1.18个百分

17、点。五、各种受教育程度人口全市常住人口中，具有大学（指大专以上）程度的人口为 257726人；具有高中（含中专）程度的人口为465792人；具有初中程度的人口为1504180人；具有小学程度的人口为704596人（以上各种受教育程度的人包括各类学校的毕业生、肄业生和在校生）。同2000年第五次全国人口普查相比，每10万人中具有大学程度的由2892人上升为7931人；具有高中程度的由11285人上升为14335人；具有初中程度的由40639人上升为46291人；具有小学程度的由30382人下降为21684人。全市常住人口中，文盲人口（15岁及以上不识字的人）为78942人，同2000年第五次全国

18、人口普查相比，文盲人口减少75997人，文盲率由6.68 %下降为2.43% ，下降4.25个百分点。六、人口地区分布 全市11个县（区、市）常住人口的地区分布如下： 地 区人口数（人）比重（%）人口密度2000年2010年（人/平方公里）晋中合计3249425-19809榆次区63565117.7119.5648486 #开发区49720-1.53-榆社县1346484.184.148160左权县1613145.184.967954和顺县1441784.464.446408昔阳县2278967.347.0111723寿阳县2110146.976.4910001太谷县2987839.479.1

19、928896祁 县2653108.418.1631067平遥县50271215.8315.4739898灵石县2614028.088.0421675介休市40651712.3612.51537011.4榆次调研背景 （一）政策的导向性：过去太原市召开的20032005建设规划方案论证会，确定了省、市政府大规模“南移西进”的城市发展战略，提出了“改造提升老城，启动建设新区”的发展规划，一时间，城南成了众人的焦点。随着城南市政基础设施初具规模，开发商蜂拥而至，土地价格、房屋价格大幅飙升，已经成了山西增值速度最快、增值空间最大的区域。 小店区，作为太原市南部的一个区，受益于“南移西进”的政策优势，经

20、济发展总量、质量和效益快速增长，成为太原市率先发展的排头兵。小店区的土地价格保守估计比十年前翻了三番，房价也以惊人的速度上涨。随着省、市经济发展势头继续向南推进，榆次位于太原以南20分钟车程的区域，势必就处在经济发展的下一个潮头方向。（二）投资的风向标： 一直以来，榆次并入太原市的说法从未中断过，而太原发展重心南移的战略是否预示着并市趋势的明朗化？榆次由于它特殊的地理位置，在经济舞台中一直充当着极其重要的角色。现在的榆次，更是处在一个高速发展期，短短两、三年内，用于城市建设、旧城改造的资金高达30亿元，相当于过去20年的总和，城市面积、城市功能以及城市品位都发生了根本性的变化。榆次日新月异的发

21、展吸引了众多知名开发商进驻：北京银海、万科集团、辰兴发展、田森集团纷纷介入，必将带动榆次进入一个发展新纪元。大批有实力的外来开发商的进驻，必定依托着其敏锐的商业嗅觉和前瞻性的投资眼光，还有中小投资者无法比拟的信息优势，这些开发商的重大举措，很多时候是中小投资者的方向标！2、晋中市房地产市场分析2.1 晋中市2011年度土地市场分析2.2晋中市2011年度土地供应计划 （一）国有建设用地供应总量2011年度市本级国有建设用地供应总量控制在1290公顷以内。（二）国有建设用地供应结构2011年度市本级国有建设用地供应总量中，商服用地35.3641公顷，工矿仓储用地200.2142公顷，住宅用地26

22、.38公顷（其中：廉租房用地2公顷，公共租赁房用地2公顷，经济适用房用地17.41公顷，商品房用地4.97公顷），公共管理与公共服务用地733.7661公顷，交通运输用地293.6607公顷。（三）国有建设用地供应布局2011年城市功能扩展区和北部新城发展新区的土地供应量占土地供应总量的57%，高速公路和高速铁路的土地供应量占土地供应总量的23%，市城区东部机械装备基地土地供应量占土地供应总量的16%。2011年住宅用地供应总量为26.38公顷，其中保障性住房及90平米以下的中小套型商品房用地供应总量占住宅用地供应总量的81.16%。晋中市市本级2011年度国有建设用地供应计划表 单位：公顷区

23、县 用途合计商服用地工矿仓储用地住宅用地公共管理与公共服务用地交通运输用地水域及水利设施用地特殊 用地小计廉租房用地经济适用房用地商品房用地其他 用地市本级1289.385135.3641200.214226.38217.414.972733.7661293.6607晋中市市本级2011年度国有建设用宗地表 单位：公顷序号宗地位置宗地面积宗地用途拟供地方式供地时间备注 1纬三街北侧，经四路东侧9.91商业出让2011年2纬三街北侧，经四路西侧4.76商业出让2011年3纬二街北侧，经四路东侧10.66商业出让2011年4纬一街北侧，经四路东侧6.64商业出让2011年5修文镇东郝村0.4667

24、商业出让2011年6郭家堡乡王湖村0.344商业出让2011年7长凝镇相立村2.5834商业出让2011年8东外环200工业出让2011年 9东赵乡苏家庄村0.2142仓储出让2011年10纬四街南侧，经四路西侧4.97住宅出让2011年11源涡村2住宅划拨2011年12源涡村2住宅划拨2011年13蕴华西街4住宅划拨2011年14经纬路6.17住宅划拨2011年15锦纶路1.3住宅划拨2011年16汇通路3.94住宅划拨2011年17顺城街2住宅划拨2011年18乌金山镇鸣谦村7.7402公共设施出让2011年19修文镇东郝村0.4268公共设施出让2011年20修文镇40.199公共设施划

25、拨2011年21郭家堡乡新付村2.109医卫慈善出让2011年22东赵乡尚村0.5903医卫慈善划拨2011年23长凝镇辉举村0.9006医卫慈善出让2011年24张庆乡西长寿村1.8002科教出让2011年25高校园区680科教划拨2011年26龙城高速244.7095交通划拨2011年27大西铁路19.0865交通划拨2011年28太中银铁路29.8647交通划拨2011年合计2011年晋中市市本级拟供应土地总面积：1289.3851公顷2.3榆次市的城建规划A、统筹城乡发展，建设步伐明显加快。“工业反哺农业、城市支持农村”的长效机制初步建立，城镇化进程不断提速，城镇化率达到72.9%。统

26、筹城乡基础建设，五年完成道路建设1818.6公里，新建镇区公共服务设施6.2万平米，实施农村改厕6500座，新建园林村186个；新发展户用沼气1.3万户，完成189个村、12万人的安全饮水工程。统筹城乡社会事业发展，投资4亿元，完成农村中小学危房改造和布局调整232项；培训农民23.6万人次，转移劳动力1.7万人，新改扩建10个乡镇卫生院、272个农村卫生室，农村卫生基础设施提前三年达到省级标准，让26万农民获益的“新农合”制度全面启动；新建标准篮球场140个、健身路径180条，完成9个乡镇文化站、180个文化大院、192个农家书屋的新建任务，农村文体设施建设全省领先。B、项目建设，要狠抓落地

27、、加快进度、扩大招商。把项目建设作为榆次发展的“生命线”，以大项目带动大投入，促进结构大调整，项目数量、投资总量、建设质量要跃上新台阶。C、城乡建设，要拓展城区、壮大集镇、扮靓村庄。发挥城区的带动和集聚能力，将城乡建设和产业发展相结合，城市与农村基础设施建设相结合，合理布局城镇和中心村建设，形成以城市带村镇的发展格局。积极拓展城区。城区始终是市区共建的工作重心。2011年，榆次市委、市政府把城中村改造任务最为重点任务。城中村改造不仅是单纯的城市规划建设，更是复杂的社会转型工程。要从村民的合法利益、整体利益出发，从村民就业、生产转型、生活服务、宜居环境、商业网点、教育布局等因素出发，区乡村要统筹

28、规划、统一组织、整体推进，积极争取更多公共资源配置，务求村民利益合理化和城市功能布局最优化，实现城市、村集体、村民共赢目标。要走出去借鉴先进地区经验做法，率先展开直隶庄、聂村、大东关的城中村改造，积累工作经验，推进改造工程。城边村是联结城市与农村的桥梁纽带，要结合城市未来发展方向，高起点制定总体规划，发挥区位交通、资源禀赋优势，坚持工商贸齐抓，多渠道增加农民收入。园中村是园区建设的重要组成部分，要借助工业园区和大学城建设，实施园、村一体规划、统筹发展，科学布局公共服务功能和产业，大力发展生产性和生活性服务业，启动电厂服务区建设，形成农村与园区互利共赢的发展格局。建设特色集镇。借助乌金山镇对接太

29、原、紧邻北部新城、大学城建设等机遇，制定乌金山镇及北部区域总体规划。以东阳镇、北田镇、长凝镇、什贴镇为中心集镇，完成东清线连接线和北田镇区道路、排水、信息通讯和环境治理等基础设施建设，推进产业移民、迁村移民，提升镇区规模。完善工业园区总体规划，推动园区与张庆乡、修文镇互融发展。扶持庄子乡、东赵乡特色产业发展，壮大镇域经济实力。倾力打造中心村。按照“偏远村向交通沿线村合并、贫困村向富裕村合并、人少村向人多村合并、自然村向行政村合并”的原则，有序推进移民并村。区财政将列出专项资金，重点打造10个中心村，要按照新农村建设“十有十个一”的标准，重点完善学校、幼儿园、卫生所等公益事业基础设施，提高建设档

30、次。2.4晋中市榆次区房地产市场评价2.4.1晋中市榆次区房地产市场发展评价一、房地产开发企业的资质等级普遍较高，尤其是晋中华晟集团、华强集团、辰兴发展、龙湖集团、田森集团等大型开发企业的存在，与提升城市发展的整体规模与进程相适应的。在榆次区的房地产开发市场中，具有一级、二级资质企业较多的，房地产开发企业规模比较大。因此本地房地产开发企业从操作上来看，操作项目规模都较大、房屋质量很高、企业经营连续性强等优势。二、房源结构与居民需求之间的发展相对来说比较协调。虽说供给不足带动价格增长，消费需求决定着行业发展取向，但在榆次市场这种现象不是很明显，从发展环境来说比平遥、离石等市场情况要好。随着整个社

31、会经济的快速发展，广大人民群众消费能力的不断提高，消费者的品味也正发生着变化，消费层次逐渐拉开。因此在榆次市场有很多居住环境好、建筑品质高的优质楼盘常常出现供不应求的热销局面，基本上已经很快的售罄。三、地域差异不是很明显，中心城镇与偏远城区发展基本上均衡。市区因地处全市的政治、经济与文化中心，吸附商品房购买能力相对较强，房地产市场也相对活跃。但是，随着经济的发展以及政府改造措施的实施，偏远城区比如城市东北角的金潞苑以及城市西南角的德御园销售情况相当的不错，而且价格上来说，与中心城区的价格差异相对来说不是很大。四、全市居民平均收入水平与房价增值持平衡比例，并且周边县市居民购买以及投资比例较有增长

32、。据市统计局统计数据显示，在扣除全市CPI指数上涨的因素，2010本市商品房屋平均销售价格的增长基本上与城镇居民人均收入持平衡比例，因此很多工薪家庭都能拥有自己的一套住房。加之，近年我国连续多次出台了抑制房地产过快增长的宏观调控政策，榆次市场的房价远远低于太原的房屋均价，所以促使太原以及周边县市收入较高的家庭以投资或自住为取向的购房，这也是榆次房地产市场前景比太原好的原因。 2.4.2榆次房地产市场区域发展评价一、榆次区房地产市场相对来说成熟：1、榆次的房地产开发目前是主要集中在新城地区，这是因为老城拿地比较困难，大多为单位自建项目；从现在土地储备情况来看：城市的东北部，开发区的西部，城市东南

33、部留有大量的空地，预计这些区域将形成下一轮开发的重点区域！尤其北部龙湖街大学城区域随着大学城不断的建设以及万科朗润园的开发和建造，相信这一区域的发展空间很大。再者因为榆次本身与太原紧邻的地理位置，也因为近几年榆次区政府的大力改造，与太原南部区域紧邻的北部区域也将成为今后发展的重要区域但北部区域因武宿飞机场限高的原因，不适合修建高层建筑，只适合小高层或别墅的发展，我个人首推别墅，比如周边郑村的东龙壹湾就是个很好的例子。2、城市西南区域单位集资和个人建房较多，棚户区及其他待改造房较多，内地及外来人口的改善性住房和安居房得不到有效满足，所以这一区域的发展空间很大。3、在建项目中，框剪结构占绝对多数，

34、外立面建筑耐用，产品丰富其中有商住楼、酒店、别墅以及高层、多层，户型设置很恰当。4、现有在售项目，通过这次调查可以看得出，榆次的房地产市场很完善，销售的基本配套包括售楼部的规模以及售楼员的素质，都很不错。不像平遥、离石等市场，楼盘售楼处设立较少，规模小，档次低、装饰效果差，无品牌效应；楼盘推广几乎没有，更缺乏专业的销售人员、团队及销售策略。5、榆次房地产市场在售的项目基本上都已经售罄，而且这些楼盘不论从规模还是品质来说都很高，这说明榆次市场供大于求，房地产发展空间很大。二、榆次区房地产市场规范性1.榆次区房地产市场的开发行为体现出规范性，集体或个人自建项目相对来说较平遥、离石等地要少，大多为具

35、有房地产资质的开发企业。2.“新农村”项目规范，促进了新农村的建设，同时促进了当地房地产业的发展。3.对房地产市场认识充分，有一定的深入分析研究；大产权住房较多。4.二手房交易量大小也是衡量房地产市场成熟度地表现之一。通过与当地售楼员的谈话，可以了解榆次区二手房交易具有和太原一样成熟和规范的交易市场。三、榆次区房地产发展速度迅速1. 榆次区因本身地理环境的优势以及当地房地产市场的完善和成熟，吸引了很多外来的大型开发商进行开发，如银海心悦的开发企业为北京银海甚至中国房地产的领军者万科集团也看中了榆次市场，逐步推出万科2011-2012年山西市场最经典的案例万科朗润园项目，加之2012年山西省政府

36、百年大计的重点项目，大学城的建设，12所名校的聚集，更加说明了当地市场的潜力。2. 榆次区从总体全民经济收入状况来看属一个收入较高的中等城市，人民生活水平总体相比较平遥、离石等地区要高，商品房所占比重较大。3. 榆次区市中心包括周边房地产建制相对来说，比较完善，不管在中心城区还是东西城区都有本城区标志性的楼盘。四、榆次区房地产消费人群特征1.消费人群两级分化不是很明显，城市居民消费能力比较旺盛。2.城市西南区域多以个体工商业者以及国有厂矿、单位宿舍居多，经营状况较好的个体工商业者、国家机关或企事业单位在职人员成为住房消费的主力。那一区域改善性购房需求比较明显。 3.居民的消费理念很前卫。 2.

37、5结论榆次区城市发展的基本方针为“旧城改造和新区开发为主轴”。 城市西南区域棚户区改造以及北部区域开发是市政规划发展的重点，新区开发的将不断提速。未来几年内，解决基本住房问题和强化新区开发建设是政府的主要目标。榆次区住宅社区存在的主要问题集中体现为如下几个方面：一、全区总体居住水平偏高，但在城市的西南区域国有厂矿单位宿舍的存在导致该区域居住环境得不到有效改善，即棚户区改造，保障性住房工程建设将是解决住房问题的有效途径。二、西南区域服务功能较不完善,多为厂矿社区，这些社区缺少必要配建的公共服务设施，公共服务设施配套率占社区总量的不是很高。集贸市场、公共厕所、居民停车场等基础设施不健全，缺少必要的

38、经济投入。三、北部新区开发建设以及西南棚户区改造是榆次长远发展的奠基性工程，也是服务离石拓展城区规模、提升城市品味的战略平台。未来三到十年将成为城市开发建设的热点区域。本项目未来开发非常利好。总上所述，本项目所在片区属南城棚户区建设的重点区域，区域居民收入水平较低，加上环境脏、乱、差，市场上拥有高档次商品房的需求空间较大。解决基本的住房问题是政府的责任，而建设高标准、高定位、高舒适度商品房的任务落在了开发商的头上。项目的定位从市场入手，寻求市场空白。根据自身的地块条件，因地制宜。宏观形势大好、老城区以及北部区域改造速度较快、城市中心开发总量有限、消费者收入增加、住房消费比例增加、居住理念更新等

39、等，市场给了我们更多的空间去打造此片区地精品楼盘。我们的项目不仅会给榆次房地产带来一次住宅革命，创造巨大的经济效益，也会在城市发展进程中写下重重的一笔，建立标志性人居典范。3.本项目特征分析3.1项目特征分析l 规模较适中。l 产品多样。这么大的体量不可能是单一业态、单一产品。商品房、公建，住宅、商业，甚至酒店、公寓；多层、高层、别墅等等，产品多样化选择是本案的一大特征。l 服务对象广泛。这样的体量只满足高端客户是不可能的，更不可能只满足住宅功能，因此这将是服务于各圈层、各区域的项目。l 团队合作。开发商、政府、策划公司、承建商、设计院、物业公司，除此之外，更多的团队会参与项目运作，比如投资合

40、作商、商业管理公司、金融机构、商业机构、事业单位等等，因此，合作是本案操作的一个重要形式。3.2项目SWOT分析S项目优势l 客群广泛。服务对象广泛，容易形成羊群效应。l 产品多样。满足不同客群需求。l 片区房地产开发强度不是很高，周边竞争楼盘几乎没有。l 交通便利。交通畅通无阻，生活才更无忧。附近靠近通往榆社等晋中区域的交通要道。同时项目有11、8、21、901等公交车。W项目劣势现有配套不全。人们购房的目的不仅仅是改变居住条件，为子女上学、生活便利等等成为购房主导因素之一。现有的配套吸引力有限。O项目机会l 宏观形势大好。消费者的消费水平（能力）和观念都随之变化，这样在给我们提供操作空间。

41、l 市场空白。有市场需求，却没有好的产品面世，这是我们成功的重要机会。l 运作模式。开发模式、营销模式的转变，使项目更贴近市场，专业化的操作大大的降低了市场风险。l 服务理念。将这种理念贯穿整个项目操作，让客户感受企业魅力，为项目加分。l 榆次区域受房地产限购相对来说比太原较弱。T项目威胁l 大势不利。去年乃至今年房地产市场各项宏观调控措施的不断上演，导致整体市场相对疲软，包括榆次区。房地产降价、贬值的说法深入人心，购房者观望者仍居多，但相信这种态势不会持续很久，终有一天会出现房地产的“春天”。l 此片区房地产开发欠成熟，高品质社区集群效应较差。3.3结论本案的优势在于将会提升棚户区的品质及城

42、市整体的社会影响力，其区位优势还是相对较好，北侧紧邻榆次区人民医院，顺城街小学，地块距离第十中（铁中）也只有300米的距离，因此也将成为新旧城交汇的中轴纽带；劣势表现在运作过程中对于资金的需要和项目运作障碍的清除方面。我们应该把握机会，营造小区自身特色，提高目前的管理水平，规范化造作，完善服务，改变原有销售模式和服务理念，引领市场。挖掘项目深层次的竞争优势，多种推广手段的整合市场化运作，专业化操作，提升项目品质。4、同区域、同规模竞争项目分析4.1 同区域、同规模竞争项目简介A、龙湖国际电话目类型：商住位置：文苑街与辽阳路交汇处开发商：晋中市龙湖房地产物业：凯悦物业

43、占地面积：247亩总建筑面积：16.5万平米容积率：3.7绿化率：37%总层数：17、26、32F总户数：1000余户层高：3.0米楼间距：36建筑结构:框架车位配比：1/0.7车位售价：8-17万公交：6、11、13龙湖大街下周边配套：晋商公园、大学城、万科朗润园主力户型：90-130平米均价：5200元/平米起价：4500元/平米楼差价：50元供水：自来水供暖：集中供热智能化设施：地下车位、双层机械升降横移，楼宇门可视对讲开盘时间：认购时间：折扣：一次性98折付款方式：按揭、一次性按揭银行：建行、华夏广告诉求：户外广告、短信、DM单卖点：地段备注：龙湖帝一港为商铺的广告词，目前项目分为二期

44、开发，5-10#已交房入住，2-10#已封顶，1、11、12、13#未动工。房屋基本上全部售完B、金潞苑电话目类型：住宅、商务楼、别墅位置：安宁街体育公园旁开发商：晋中市晋路房地产物业：占地面积：188亩总建筑面积：12.5万平米容积率：2.35绿化率：44.5%总层数：5、6、11、15、16F总户数：1700余户层高：3.0米楼间距：50建筑结构:框架车位配比：1/0.8车位售价：未定公交： 13周边配套：体育公园、二中、五中、武警医院主力户型：80-155平米均价：4200-4300元/平米起价：楼差价：50供水：自来水供暖：集中供热智能化设施：24小时智能开

45、盘时间：2011.09.10认购时间：2011.04.10折扣：一次性9.8*9.8付款方式：按揭、一次性按揭银行：浦发、建行广告诉求：户外、短信卖点：温泉入户备注：项目共34栋，其中有6栋别墅，不对外销售。另外还有一栋商务楼和一栋酒店，酒店已经外包。代理公司为恒达世行。首付比例40%C、晋中万科朗润园电话目类型：多层、高层位置：紧临山西大学城开发商：晋中市万科新城房地产物业：万科物业占地面积：500余亩总建筑面积：33万平米主力户型：180平米洋房、100平米小高层均价：未定起价：未定楼差价：卖点：品牌、地段备注：目前项目正在品牌宣传中，其他信息都未定。D、田森安

46、宁壹号电话：0354-220888项目类型：住宅位置：安宁大街与中都路交汇处开发商：田森集团物业：田森物业占地面积：135亩总建筑面积：9万平米容积率：3.7绿化率：38%总层数：29F总户数：200余户层高：3.0米楼间距：40建筑结构:框架车位配比：1/1车位售价：公交：7、5、21、23、6、13周边配套：2中、5中、安宁小学、晋中学院、幼儿园主力户型：70-160平米均价：5200元/平米起价：4200元/平米楼差价：一房一价供水：市政供暖：集中供热智能化设施：开盘时间：2011.07认购时间：2011.07折扣：一次98折付款方式：按揭、一次性按揭银行：中行、建行、华夏广告诉求：户外

47、、短信卖点：品牌、地段、教育备注：周边教育完善E、银海心悦电话：0354-378456项目类型：住宅位置：迎宾西街开发商：北京银海物业：心怡物业占地面积：240亩总建筑面积：16万平米容积率：2.0绿化率：45%总层数：6、12、18F总户数：2100余户层高：3.0米楼间距：50建筑结构:框剪车位配比：1/1车位售价：公交：10周边配套：快捷酒店、区政府、卫校主力户型：80-140平米均价：4700元/平米起价：4200元/平米楼差价：50供水：自来水供暖：集中供热智能化设施：开盘时间：五期为2011.11认购时间：2007.10折扣：一次性98折付款方式：按揭、一次性按揭银行：中行广告诉求

48、：路牌、户外、短信卖点：项目本身高端定位备注：代理商为北京华宇。项目分5期开发，前4期都已入住。5期已售至95%。电梯费用0.2元/平米/月。F、顺城一品电话目类型：高层位置：顺城西街郭家堡乡政府对面开发商：宏禧地产物业：占地面积：142亩总建筑面积：9.5万平米容积率：6.16绿化率：37%总层数：111、24、32F总户数：600余户层高：3.0米楼间距：40建筑结构:框架车位配比：1/1.25车位售价：公交：1、12周边配套：郭家堡乡政府、田森超市、建行、信用社、榆次三中、郭家堡卫生院、工行、郭家堡小学主力户型：87-142平米均价：4600元/平米起价：41

49、00元/平米楼差价：50供水：自来水供暖：集中供热、管道煤气智能化设施：开盘时间：2011.09.04认购时间：折扣：一次性98折，按揭无折扣付款方式：按揭、一次性按揭银行：广告诉求：公交901、户外、出租车、擎天柱、短信群发、DM很少卖点：地段、户型不错备注：该项目购买人群主要集中为周边居民。分二期开发，一期2栋，2栋24F；二期3栋，1栋32F，2栋11F.五证齐全现房，属于顺城西街改造，1-2层为商铺，从4层起价。4.2 结论-竞争对手总结4.2.1 开发规模顺城一品总建筑面积为9.5万方；金潞苑总建筑面积为12.5万方；晋中万科朗润园总建筑面积约为33万方；田森安宁壹号总建筑面积约为9

50、万方左右；银海心悦总建筑面积为16万方；龙湖国际总建筑面积为16.5万方。项目多为总建筑面积较大的楼盘，而且多为高层。结论：榆次区现有项目多为高层住宅，因此高层结构已被消费者接受。4.2.2 物业类型顺城一品、金潞苑、万科朗润园、龙湖国际、银海心悦等项目因其前期宣传、地段优势等的因素在榆次区拥有较好的口碑，于本案不属于同类楼盘。本片区的世界知音小区为小高层，品质较好，但早已售罄，所以地理位置等其他因素本案竞争楼盘几乎没有。结论：高层建筑形式相对榆次区市场较为接受，说明现榆次市民正已接受高层产品，说明高层产品在日后榆次市场上将会成为一种趋势。4.2.3 市场份额这几家在售楼盘除却万科朗润园外都已

51、经售罄，价格都在4200-5000元/平米之间，而且都以高层为主。结论：高层市场接受度高；跟价格、物业管理和产品的认知有直接的关联；4.2.4 户型面积银海心悦户型面积主要为80-140平米为主；龙湖国际户型面积范围90-130平方米；顺城一品户型面积为87-142平方米；金潞苑户型面积主要为80-140平米；安宁壹号户型面积主要为70-160平米。结论：市场两室两厅一卫户型在70-90平米左右；三室一厅户型在110平方米左右；而且榆次市场购买三居的100-130的居多。4.2.5 得 房 率因多数项目均为高层项目，所以共摊面积较大，共摊比例基本较高。结论：高层的公摊对比多层相对较大；同等物业

52、类型板式高层公摊相对较低，关键在销售对市场的消费引导与建筑认知；4.2.6 绿化率银海心悦绿化率最高，在45%左右；其余项目绿化率也很高都在35%以上。结论：绿化率较高的楼盘客户基本可以认可，关键在于社区的景观设计定位。4.2.7 配套设施目前楼盘的配套水平相差不大，基本多位：防盗门、塑钢中空玻璃、毛墙毛地、集中供热（地暖）等。结论：配套设施的优势在销售介绍中有效利用，可提高成交率，但不是客户下定的主要原因，投入过大不切合实际。4.2.8 车位配置榆次区楼盘均配有停车位，配置比例基本达到客户需求。但本区域楼盘多为地上停车位，地下不是很多。结论：随着有车族的增加，停车问题是每个小区必须考虑的问题

53、，特别是中高档小区，但由于季节因素，产品本身所带车库根本无法达到需求，大多家庭拥有多辆私家车，且档次高，露天的停车场根本无法达到要求。4.3 综述市区各种规模、各种档次、价位、概念的楼盘陆续的出现在人们的视野中，整体看操作的思路和模式大体相似，所瞄准的客户群体也主要是以榆次区以及周边各区的客户群体为住。对于外地客户而言，榆次区的项目位置差异较大，他们认准的多侧重地段和价格。所以，目前市场上所谓的高档项目楼盘高性价比的楼盘销售状况良好，如银海心悦、龙湖国际、安宁壹号等项目在前期的宣传、工程进度以及交房效果等方面，基本得到市场的认可，但整体推广宣传手段较为单一简单。总的来看，在榆次区的中高品质，高

54、档次楼盘的数量还是较多的，且所走路线不同，成规模、均好性楼盘最受客户欢迎。高档次不一定要依靠高成本来支持，关键在于合理的定位和概念的炒作。5.项目本案综合评述5.1本案评述1、 本地市场对房地产品的需求需求特征较为明显，从各大楼盘销售情况以及本案周边情况能看出。这现象与两个因素有关，其一是榆次市连续2-3年的开发为市场需求提供了相对程度的供给，一定程度上缓解了市场的短期需求，但因为本案周边区域的居住环境急需大大改善，加之本案所在地理位置为贯通晋中其他区域与榆次区的必经要道，所以，急于购置房地产品的比例将会很高。其二，从中长期来看，由于榆次市近几年政府大力改造的原因以及本身经济结构的变化，居民消费能力有较大