2018年6月济南房地产市场月报

1、六月济南房地产市场月报山东世联怡高客户与策略资源部出品2018年7月12日责任编辑：王亚莉、呼维婧土地市场分析1世 联 行世 联 行目录2各物业市场分析政策世分析联 行CONTENT世 联 行3指标说明土地市场 【监测范围】：济南市区和长清。【区域划分】：根据济南城市规划及发展特征，并结合济南房地产市场的发展，将监测范围划分为“东、西、南、北、中”五大区域（详细划分参见附录）。世 联 行世 联 行【样本选取标准】：济南市国土资源局、国土资源局网上交易系统（工业用地除外，其他用地包括科教用地、仓储用地、机场用地、文体娱乐用地等）。住宅市场【监测范围】：南北以绕城高速为边界；东部以济南市与章丘市行

2、政划分为边界；西部以济南市区与长清区行政划分为边界。【区域划分】：除写字楼物业外，其余物业区域划分同土地市场。【样本选取标准】：建筑面积在2万平米以上或者具有一定代表性的普通住宅项目；尚未开盘项目不在监测范围之内。“普通住宅”区别于别墅，主要指70年产权的住宅产品。市场上也存在产权50年，但规划和产品完全按照居住功能进行设计、建造的项目，本文将类似项目纳入“普通住宅”类别。 【指标解释】：1.“供应量”指对市场形成实际供应的可售房源数量，未推出房源不在统计之列； 2. “成交量”以实际签订协议为准； 3. “成交均价”，指住宅市场的实际成交价格，其计算方式为总成交额除以总成交面积所得数值。 【

3、数据来源】：均来自我司研究人员实地采集的一手信息。世 联 行写字楼市场【区域划分】：写字楼物业按照其特有的板块特点进行区域划分（详细划分参见附录）。【样本选取标准】：总体量不小于1.5万平米的写字楼项目。公寓市场 【区域划分】：除写字楼物业外，其余物业区域划分同土地市场。 【样本选取标准】：建筑面积在1万平米以上或者具有一定代表性的公寓项目，尚未开盘项目不在监测范围之内。从用地性质和土地使用年限看，“公寓”区别于住宅，主要是非居住用地、40年和50年产权，一梯多户，由一条走廊贯穿整个楼座的产品；从产品的功能定位与配套上看，“公寓”不同于写字楼，它是兼具办公和居住功能，具有一定的居住和办公配套的

4、产品。 世 联 行土地市场分析世 联 行Part1土地供应世 联 行世Part2联土地成行交2018年上半年，土地挂牌数量减少，但是土地面积有所增加，潘田、CBD、孙村等地均有大量土地挂牌，且地块面积较大。土地供应2018年6月济南各类土地供应情况u 6月份，土地市场挂牌9宗，土地面积37.43万平米，同比减少76.3%和77.5%，环比减少62.5%和76.6%。其中居住用地挂牌4宗、19.57万平米；商业用地挂牌4宗、世 联 行世 联 行0.27, 1%19.57 , 52%17.59 , 47%17.59万平米；批发零售用地1宗、0.27万平米。u 上半年，土地市场累计挂牌71宗、494

5、.58万平米，同比宗数减少23.7%，面积增加33.7%；其中居住用地挂牌37宗、238.77万平米；商业用地挂牌28宗、158.07万平米；居住和商业混合用地2宗、10.53万平米；其他性质用地4宗、87.22万平米。居住用地商服用地其他宗万平米3002017年1月-2018年6月济南居住和商服用地新增月度变化行454035302520151050世250200150100500联 行世 联170117021703170417051706170717081709171017111712180118021803180418051806新增面积79.860.000.0015.36108.4516

6、6.150.0015.0418.170.00167.79181.49283.510.000.0013.35160.2837.43新增宗数33003193809903333370012496月挂牌土地分布较为分散，北园、雪山、孙村、郭店、机场路均有土地供应。土地供应分布2018TDGP06C4001 （商业）寨片区航天大道以北、机场北路以西地块土地面积： 20343 容积率： 1.4地上2.02018TDGP12R0043 、44（商业、居住）虞山北路以北，刘公河以东，郭店街道李东李西城中村改造项目土地面积：142891 容积率： 1.5地上2.0、 2.2地上3.0年月供应2018TDGP05

7、C0041、42（居住、商业） 北园大街以南，津浦铁路西侧，济南大有恒纺织市场地块土地面积：20633 容积率： 1.5地上3.5、1.5地上2.7土地分布图2018TDGP06C2001 （商业）高新区孙村片区杨家河以西、科航路以南、春意路以东土地面积： 118588 容积率：1.5地上2.42018TDGP12R0045 、46（居住）飞跃大道以仓河以东，韩仓大道以南土地面积：105423 容积率： 1.0地上1.8、 1.0地上1.5201862018年6月供应土地明细出让年限（年）起 拍 楼面地价（元/）挂牌时间土地面积（）地上容积率建筑面积（）保证金起始价（万元）编号土地位置区域用途

8、容积率1.5地上3.5 地下1.82018/6/112018TDGP05C0041北园大街以南，津浦铁路西侧北部商服79233.527730.510600401060038231.5地上2.7 地下1.42018/6/112018TDGP05R0042北园大街以南，津浦铁路西侧北部居住127102.73431714000703260095001.5地上2.0 地下1.02018/6/112018TDGP12R0043虞山北路以北，刘公河以东东部居住77582215516434680708670055882.2地上3.0 地下1.02018/6/112018TDGP12C0044虞山北路以北，刘

9、公河以东东部商服290373871111160040116001332飞跃大道以 韩仓大道以南仓河以东，1.0地上1.8世联行2018/6/112018TDGP12R0045东部居住805931.8145067.454400701360009375地下1.0飞跃大道以 韩仓大道以南仓河以东，1.0地上1.52018/6/112018TDGP12R0046东部居住248301.5372451500070372009988地下1.02018TDGP12U0047 历城区世纪大道以南、龙凤山批发零售用地2018/6/11东部2707地上0.20.2541.47308407308134983路以东高新

10、区孙村片区杨家河以西、科航路以南、春意路以东其他商服用地1.5地上2.4 地下1.22018/6/222018TDGP06C2001东部1185882.4284611.21520040380001335其他商服用地1.4地上2.0 地下0.92018/6/222018TDGP06C4001航天大道以北、机场北路以西东部203432406861320403300811土地成交上半年土地成交量有所增长，溢价土地减少，大多为底价成交。6月份，土地市场成交23宗，土地面积158.20万平米，同比增长21.1%和45.9%，环比增加22宗、144.85万平米。其中居住用地成交8宗、56.0万平米，商业用

11、地成交12宗、55.92万平米，居住和商业混合用地成交1宗、2.8万平米，另外成交2宗娱乐康体用地，土地面积u2018年6月济南各类土地成交情况43.47, 28%56.00 , 35%43.47万平米。世 联 行世 联 行上半年，土地市场累计成交62宗、386.17万平米，同比增长10.7%和85.4%。其中居住用地u成交34宗、221.96万平米，商业用地成交22宗、105.50万平米；居住和商业混合用地2宗、2.8, 2%10.53万平米；其他性质用地4宗、48.18万平米。55.92 , 35%上半年，土地成交量明显增长， CBD、潘田、孙村、刘智远等区域均有大宗土地成交。从成交溢价来

12、看，上半年成交的土地中仅18%的土地溢价成交，且普遍溢价率较低，82%的土地底价成交，CBD、潘田、刘智远区域的土地均设置了限制条件。u居住用地商服用地居住+商业其它万平米210.002017年1月-2018年6月济南居住和商服用地成交月度变化宗50454035302520151050世180.00150.00120.0090.0060.0030.000.00联 行世 联 行170117021703170417051706170717081709171017111712180118021803180418051806成交面积4.630.0079.860.0015.36108.450.00164

13、.3215.0418.170.00190.3851.47163.140.000.0013.35158.20成交宗数1033031903699047112700123土地成交分布本月成交土地主要位于潘田和CBD区域。年2018TDGP02C0008-14、2018TDGP02X0007、2018TDGP02R0026（商业、居住）中央商务区绸带公园两侧土地面积：203221 楼面地价：4151-4153/9235/10501元/平米月成交土地分布图2018TDGP12C0028-40（居住、商业）经十东路以南，旅游路以北，莲花山以东， 绕城高速绿化带以西潘田片区土地面积：1309280 楼面地价

14、：1381-2910/3304元/平米竞得单位：济南万达城建设201862018年6月成交土地明细起拍价（万元）土地面积（）地上容积率出让年限（年）配 建 安土地单价（万元/亩）楼面地价（元/）建筑面积（）成交价溢价率竞得时间竞得单位置 房 面编号土地位置用途容积率保证金（万元） 积（）联行行2018TDGP 中央商务区绸带公1.5地上3.4221,421.1 21,421.14商服150813.4251577.0221421.14400.00%94741532018/6/602C0008园两侧地下1.4942018TDGP 中央商务区绸带公3.0地上5.65商服115005.65649752

15、69794026979269790.00%156441522018/6/602C0009园两侧地下2.262018TDGP 中央商务区绸带公1.5地上3.8420569.05商服129003.844953620569.054020569.050.00%106341522018/6/602C0010园两侧地下1.5340386.223.0地上4.36 地下1.312018TDGP 中央商务区绸带公商服223054.3697249.840386.224040386.220.00%120741532018/6/602C0011园两侧40044.683.0地上5.25 地下2.22018TDGP 中央

16、商务区绸带公济南中央商务区商服183705.2596442.540044.684040044.680.00%145341522018/6/602C0012园两侧2018TDGP 中央商务区绸带公3.0地上4.81 地下1.432263.44商服161574.8177715.1732263.444032263.440.00%133141512018/6/602C0013园两侧2018TDGP 中央商务区绸带公3.0地上4.1 地下1.22.2地上2.6131587.05商服185554.176075.531587.054031587.050.00%113541522018/6/602C0014园

17、两侧居住70 商业402018TDGP 中央商务区绸带公商业、居地 下 1.2 其中商业商务0.26地上0.7867542.21280232.6173140.033500067542.210.00%160792352018/6/602X0007园两侧住1.0地上1.5 地下0.82018TDGP 盛福片区中林路以居住603301.590495500007095025950250.00%1050105012018/6/602R0026北，开源路两侧山东雅齐房地产开1.5地上2.6 地下1.42018TDGP 长清区文昌街道办居住694952.6180687200007062545.5103,00

18、064.68%98857002018/6/613R0027事处小柿子园村起拍价（万元）土地面积（）地上容积率出让年限（年）配 建 安土地单价（万元/亩）楼面地价（元/）建筑面积（）成交价溢价率竞得时间竞得单位置 房 面编号土地位置用途容积率保证金（万元） 积（）1.6地上2.4 地下1.12018TDGP 历城区潘田片区A-商服366612.487986.41215340121531215322113812018/6/2212C00283地块2018TDGP 历城区潘田片区A-1.07地上1.48商服355551.4852621.4100424010042世 联 行10042188190820

19、18/6/22世联行12C00294地块地下0.72018TDGP 历城区潘田片区A-0.46地上0.9商服1288300.91159472281340228132281311819682018/6/2212C00305地块地下0.52018TDGP 历城区潘田片区A-0.2地上1.0商服436701436708452408452845212919352018/6/2212C00316地块地下0.50.86地上1.25 地下0.62018TDGP 历城区潘田片区A-商服1996611.25249576.256655540665556655522226672018/6/2212C00328地块2

20、.2地上2.72 地下1.32018TDGP 历城区潘田片区B-居住529982.72144154.5620000704039140391底价50828022018/6/2213R00352地块济南万达城建设2018TDGP 历城区潘田片区B-2.8地上3.48居住660803.48229958.43100070638376383764427762018/6/22世 联 行13R00364地块世联地下1.6行2018TDGP 历城区潘田片区B-2.8地上3.35居住751353.35251702.253500070705607056062628032018/6/2213R003715地块地下1

21、.52018TDGP 历城区潘田片区B-2.2地上3.11居住779603.11242455.63500070705447054460329102018/6/2213R003816地块地下1.42.2地上3.13 地下1.42018TDGP 历城区潘田片区B-居住770053.13241025.653500070700907009060729082018/6/2213R003917地块2.8地上3.44 地下1.62018TDGP 历城区潘田片区B-居住809923.44278612.483900070773327733263727762018/6/2213R004018地块0.1地上0.48

22、 地下0.32018TDGP 历城区潘田片区A- 娱乐康体公园绿地 2264430.48108692.6435913.94035913.935913.9底价10633042018/6/2212C00337-1地块0.1地上0.48 地下0.32018TDGP 历城区潘田片区A- 娱乐康体公园绿地 2082900.4899979.233034.84033034.833034.8底价10633042018/6/2212C00347-2地块各世物业联市场行分析世 联 行Part1住宅市场世 联 行世联行Part2写字楼 市场Part3公寓市场住宅供应上半年，住宅供应小幅增加，市场供应主体主要为新推房

23、源。u 6月，济南住宅市场供应量为10320套、125.51万平米，同比增加45.8%和38.2%，环比增加37.0%和35.3%。其中新增供 应6013套、71.88万平米，同比增加126.1%和119.5%，环比增加59.8%和58.3%。u 6月份，东部多个刚需盘推出新房源，且房源量充足，市场整体供应量明显增加。本月2个新项目入市，20个项目加推新房源，共新增房源6013套，新增房源的主要供应区域为东部，占到63%；其次是北部，占到23%；西部新增占比为14%；南部和中部无新增。世 联 行世 联 行u 上半年，济南住宅累计供应29175套、347.10万平米，同比增加12.1%和10.4

24、%；累计新增23703套、280.32万平米，同比增加65.9%和64.7%。整个上半年，住宅供应量小幅增加，和去年同期相比，今年的住宅供应主要来自于新房供应，市场库存一直处于低位。套2017年1月-2018年6月住宅供应量月度变化（套数）150002018年6月各区域住宅供应量及比例120009000600030000111, 1%（套数）2022, 20%495, 5%6014, 58%170117021703170417051706170717081709171017111712180118021803180418051806世 联 行世 联 行1678, 16%月初存量11741119

25、64 8690558147544416421239094134500953485585547257094745379637694307262115541653225935382660449559056724413471103272564110333420383337636013新增供应量万平米200.0150.0100.050.00.0东部西部南部北部中部2017年1月-2018年6月住宅供应量月度变化（面积）2018年6月各区域住宅新增供应量及比例0, 0%（套数）1401, 23%0, 0%858, 14%3754, 63%170117021703170417051706170717081

26、709171017111712180118021803180418051806月初存量144.3 146.3 108.271.662.058.154.750.051.861.165.968.266.869.958.747.847.453.6东部西部南部北部中部新增供应量29.918.818.527.143.132.751.866.877.049.080.638.264.912.239.546.545.471.9住宅成交上半年住宅成交小幅增长，热点项目的开盘成交率普遍较高。u 6月，住宅市场共成交5373套、64.16万平米，同比增加87.6%和77.9%，环比增加66.6%和63.9%。本月住

27、宅成交量大幅 增长，中新国际城、春江郦城、城市之光、华山珑城等几个热点项目的加推热销助推了本月销量的增长。u 上半年，住宅累计成交23768套、281.23万平米，同比增加9.0%和8.3%。从上半年的成交来看，整体市场的成交量小幅世 联 行世 联 行增长，成交房源主要为加推的热点刚需楼盘和拥有核心地段、优质资源的高端盘。上半年加推项目的成交率普遍较高，开盘清盘的现象屡见。年中，随着精装房源的面市以及高价项目的陆续入市，项目的开盘成交率开始下滑，市场成交面临挑战。2018年6月各区域住宅成交量及比例套150002017年1月-2018年6月济南住宅市场供求关系（套数）9, 0%（套数）862,

28、 16%267, 5%932, 17%3303, 62%世 联 行世 联 行东部西部南部北部中部2018年6月各区域住宅成交量及比例万平米180.02017年1月-2018年6月济南住宅市场供求关系（面积）（面积：万平米）0.06 , 0%9.74 , 15%3.01 , 5%11.58 , 18%39.77 , 62%东部西部南部北部中部150.0120.090.060.030.00.0170117021703170417051706170717081709171017111712180118021803180418051806供应面积174.2165.1126.798.8105.190.8

29、106.5116.8128.8110.1146.4106.4131.782.198.294.392.8125.5成交面积27.956.955.136.847.136.156.564.366.943.077.838.357.323.350.446.939.264.2120009000600030000170117021703170417051706170717081709171017111712180118021803180418051806供应套数14362135181034378408292707687079814108589143124588857111136742816576297532

30、10320成交套数239848284762308638762864479856085777365968293249494419974369386032255373住宅价格上半年济南房价依旧保持上涨趋势u 6月，济南住宅市场整体成交均价为17572元/平米，同比上涨19.7%，环比上涨4.3%。本月CBD、汉峪、唐冶等区域多个 高价项目入市加推，且成交较好，拉动了整体价格的上涨。u 上半年，济南住宅市场成交均价16264元/平米，同比上涨了22.6%。济南房价持续走高，一方面房价继续上涨；另一方面世 联 行世 联 行高价项目入市热销影响。2017年1月-2018年6月住宅成交均价月度变化元/平米

31、4000035000300002500020000150001 世000050000 联 行世 联 行170117021703170417051706170717081709171017111712180118021803180418051806整体115821255713213134741392014684135981500015959166471499716471156671586115246160161684017572东部11966130431472316858168841493813595141621580116190145961587714976157131505515643159

32、1618276西部99851090310719107761143812777129991420414988157331524215377172731582017152172411657115519南部191201966420718220502029824606222712288822404214462154322399211012046120620208802385221149北部926093559523107721118711651126241425913913155931474116452166081444314397153511586815972中部2550026821272743136

33、53404131840312852857629414295332398826810273052803727916274182748526762各物业市场分析Part1Part2Part3住宅市场写字楼市场公寓市场写字楼供应6月份写字楼市场迎来新项目入市，供应量有所增加u 6月，写字楼市场整体供应量为62.89万平米，同比减少13%，环比增加1.2%。新增供应量为5.43万平米，同比减少61.5%。u 2018年1-6月，济南写字楼市场累计供应86.92万平米，同比减少7.1%。累计新增8.51万平米，同比减少82.1%。世 联 行世 联 行u 本月写字楼市场随着新项目入市，市场供应量有所增加。

34、从板块供应来看，高新板块因有汉峪金谷项目，供应占比居于首位，全月供应36.49万平米，占比58%。其次为西客站板块，该板块目前有三个项目在售，全月供应9.76万平米，占比15.5%。CBD板块本月迎来华润置地广场入市，该项目为本年该板块首个入市的写字楼项目，推出1栋，5.43万平米。该区域目前在售项目较少，还有个别项目处于封盘惜售状态，但未来随着“五指山”陆续入市，CBD板块写字楼供应将迎来 新高。万平米1202017年1月-2018年6月写字楼供应量月度变化（面积）2018年6月各版块写字楼供应量及比例（面积）单位：万平米1002.05 , 3.3%2.83 , 4.5%世 联 行世 联 行

35、3.91805.760402001701 1702 1703 1704 1705 1706 1707 1708 1709 1710 1711 1712 1801 1802 1803 1804 1805 1806二环东路山大路经十路纬二路奥 体高新区泺源大街其他CBD西客站月初存量46.37 48.20 44.28 52.27 62.70 58.21 61.13 60.97 61.39 90.63 86.45 85.03 78.41 75.64 73.93 65.62 62.12 57.46新增供应量4.300.32 13.14 14.84 0.53 14.10 10.75 9.51 36.28

36、 0.762.800.201.001.330.000.760.005.436月份写字楼市场成交量小幅增长，主要原因是高新板块一项目集中网签写字楼成交6月，写字楼市场共成交6.32万平米，同比减少43.5%，环比增加35.6%。2018年1-6月，写字楼市场累计成交29.84万平米，同比减少7.6%。uu世 联 行世 联 行6月写字楼市场成交量小幅增长。从成交量区域分布来看，高新板块居于首位，成交4.23万平米，占比67%。该区域目前u在售项目不多，本月成交均来自汉峪金谷项目集中网签，这也是带动区域和整体市场成交量增加的主要原因。西客站板块本月成交0.8万平米，占比13%，该区域共三个在售项目，

37、区域每月保持1万平左右的走量，市场成交较为稳定；CBD板块本月成交0.72万平米，全部来自新入市的华润置地广场项目。2018年6月各版块写字楼成交量及比例（面积）单位：万平米2017年1月-2018年6月写字楼成交量月度变化（面积）万平米120.000.30 , 5% 0.08 , 1% 0.05 , 1% 0 14 2%二环东路山大路经十路纬二路奥体高新区泺源大街西客站CBD其他100.0080.0060.0040.0020.000.00世 联 行世17011702170317041705170617071708170917101711171218011802180318041805供应量5

38、0.6748.5157.4267.1163.2472.3171.8870.4997.6791.3989.2585.2379.4176.9773.9366.3862.12成交量2.474.235.154.414.8711.1910.909.107.044.944.226.823.773.048.303.744.666.32新项目低价入市、低楼层低价成交等原因导致6月份写字楼价格有所下降写字楼价格u 6月，写字楼市场整体成交均价为11526元/平米，同比上涨22.8%，环比下降16.1%。u 2018年1-6月，写字楼市场均价为12623元/平米，同比上涨10.3%。u 本月，写字楼市场价格出现下

39、降。分区域来看，本月价格下降的区域有奥体、西客站、高新和CBD板块。奥体板块受个别世 联 行世 联 行项目低楼层低价成交影响，本月均价14091元/平米，环比下降21%；CBD板块高价项目在上月清盘，本月迎来新项目入市，开盘优惠较大，成交价格较低，导致区域均价为14000元/平米，较上月下降22.2%；西客站、高新板块价格有稍许下降，变化不大。2017年1月-2018年6月写字楼成交均价月度变化元/平米30000世 联 行世 联 行2500020000150001000050000170117021703170417051706170717081709171017111712180118021

40、803180418051806整体114401203913390124301225193859606992511290132031093213099128491418211717119031373211526二环东路1530016000147001480014800196631347714784139041349014978147491360614512146501370014600奥体141341448614466140631494114567144421540417346172581642419393178161941417455171681783214091CBD13866140001450014000147561487814600160001600016000180001800014000泺源大街20218200002500021043200001830018000173001750020766214672104319878210432104321043山大路165791695415291139001380013800高新区11387108081159011355113268974754588851075911