谈房地产市场对国内相关产业的影响

1、.谈房地产市场对国内相关产业的影响 【摘要】房地产业的关联产业是随着经济发展而不断变化，如房地产业与一些服务性质和消费性产业的后向关联度越来越大，而与原材料供应型、生产型产业的后向关联则越来越小；房地产业与前向产业的关联也由传统的、物质生产性产业转向服务性产业。本文对房地产市场对国内相关产业产生的影响进行简要的分析，以便了解房地产市场的发展。 房地产业的关联产业是随着经济发展而不断变化，如房地产业与一些服务性质和消费性产业的后向关联度越来越大，而与原材料供应型、生产型产业的后向关联则越来越小；房地产业与前向产业的关联也由传统的、物质生产性产业转向服务性产业。 【关键词】房地产 市场 相关产业

2、影响 1.住房的独特性质 一般来说，房地产对经济影响的重要性是与住房的独特的性质有关的。可以说，住房作为一种商品或产品，它有自己的特别性：如必需品（住房是人类生存的最基本的生活需求）、重要性（对许多住户来说，住房是他们惟一重要的消费品）、耐久性（住房是主要商品中最为耐用的消费品）、空间固定性（一个住房单元不能以合理的成本加以移动）、不可分割性（住户不能将其不同部分随意混合或分割）、复杂和多重异质性（一个住房单元拥有大量的特征）、市场的分散性（住房单元和住户在空间上是分割隔离的）、生产的非凸性（生产的非凸性将导致修复、拆除、重建和变更的不连续变化）、信息的非对称性（潜在的住房拥有者不能够完全了解

3、每个住房单元的特征，房主与租户不能了解彼此间的品质）、交易成本的昂贵、相关保险与期货市场的缺乏等。市场中许多商品在某种程度上只能具有以上部分特征，只有住房具有以上全部的特征。而这些特征相互作用从而导致住房市场的运作与其他市场运作机理和运作方式的差异性。如房地产的生命周期一方面与一般的产品的运作相同，要经过投资、生产、交易、使用4个环节，另一方面与一般产品活动内容与各阶段之划分又有很大差别，如房地产在进行生产的同时亦可进行交易，并且该产品进入使用时仍然可以进入再交易市场。 2.房地产运作体系 可以说，从房地产的生命周期来看，房地产运作体系的目标是将房地产提供给使用者当做各种使用，对于提供不同的生

4、产要素者在其运作过程中得到适当的报酬，而这些资源运作的结果，就是使房地产成为能供使用的建筑物。它不仅本身涉及金融、建筑、中介机构等产业，而且具有产业链长、带动其他行业明显等特征。 3.房地产市场的产业关联 有研究者界定，产业关联指的是在经济生活中一个产业与其他产业之间的技术经济联系，即一个产业的发展对其他相关产业发展产生的不同程度的连锁反应。房地产业与相关产业间的关联又分为：一是后向关联，即房地产业与向本产业供给生产要素的产业的关联，房地产业对该产业主要产生需求拉动作用，如矿业和采石业、造纸印刷业、石油煤炭业、钢铁业、金属制造业、机动车辆业、运输与仓储业等；二是前向关联，即房地产业与需求本产业

5、产品或服务的产业关联，房地产业对该产业主要产生供给推动作用，如农林牧副渔业、化学工业、餐饮与旅馆业、批发零售业等；三是环向关联，房地产业与那些既向本产业提供生产要素又将本产业产品或服务作为其生产要素的关联，房地产对该产业产生需求拉动和供给推动双向作用，建筑业、金融保险业、公共社会和个人服务业等。上述的研究表明，与房地产业关联的产业有40个之多，而且随着房地产业的发展，这些产业与房地产业的关联性日趋增强。在密切相关联的产业中，其国别差异、时间差异都很小，如建筑业、金融与保险等，而物质性产业则各国的情况有所不同。 正因为房地产所关联的产业众多，房地产业的波动通常会对众多相关产业产生较大影响，甚至会

6、影响宏观经济的稳定协调发展，汉森（Hansen）指出，美国20世纪30年代经济大恐慌发生最重要的原因是厂房与住房投资之不足，而不是生产设备投资稀少。因为19231929年经济繁荣期与19361937年经济萧条期，生产者设备年平均投资额都在60亿美元左右，反之生产者对于厂房的投资，在1930年代每年仅达15亿美元，与前期19231929年间每年平均投资额35亿美元比较，厂房兴建每年减少20亿美元；1930年住房兴建减少到17亿美元，比19231929年间每年减少29亿美元，厂房与住房兴建每年比繁荣期减少49亿美元。因此，1930年代经济大萧条发生的最主要原因之一是房地产景气循环变动处于下降的阶段

7、。 但是，根据台湾省经建会统计资料，台湾住房投资占固定资产投资从19541994年都一直保持在10左右，而且住房投资占GDP比重一般维持在24的水平，即房地产在整个GDP中的比重不高。因此，有学者研究表明，不论“产量或就业之向前、向后关联系数”，或“房屋建筑部门与其他部门产业中间投入系数”比较，房屋建筑业在99个别的部门排名却不突出，即房地产业对其他关联产业的带动效应不明显。而陈明郎的研究更是表明，房地产需求活动强烈增加时，及其后的几年，台湾实体经济成长有明显下降的现象。其原因是：房地产具有“不可贸易产品”的特质，当房地产需求偏好变动，造成对房地产需求增加时，会透过“均衡性劳动的分配”，而有更

8、多劳动力的生产要素，流转到“学习效果”较弱的房地产业上，因而降低整个经济产出的增长率。估计这可能与台湾人口城乡结构有关。不过，林钟雄的研究则表明，房地产市场过热对宏观经济的其他经济活动会产生资金的排挤效应。 同时，有学者对台湾房地产产业的关联研究表明，在台湾，早期房地产业偏向具有生产性产业的特质，以1981年为界，以后房地产偏向服务业层面的特质。也就是说，“房地产”此产品产出是组合不同生产要素发挥各种功能所运作而成的，而要素与功能的产生都是因应整个过程中的需要而变化。在经济成长初期，房地产业的经营多采取劳动密集方式，吸收农业部门所释放出的剩余劳动力；在经济发展到相当阶段，生产技术提高且因劳动力成本提高而呈现不足时，于是房地产经营便采取资本密集方式从事现代化的企业经营；当进入现代工商社会后，为因应产品服务的差异性、需要更多专业知识的房地产服务，于是大量兴起，所以后期房地产的产值有较多部分为服务性层面所提供。房地产对服务金融等行业带动更显著。 结束语 总之，房地产业的关联产业是随着经济发展而不断变化，这是与国际经济的服务化、信息化、集