房地产开发用地的取得.ppt

1、第三章 房地产开发用地的取得,本章要点：随着土地费用在房地产项目投资中比例的增大，合法、科学、经济地取得土地使用权，是房地产开发商必须正视的问题。本章介绍了土地所有权和土地使用权、土地用途管制、土地利用总体规划和土地利用年度计划、开发用地的涵义、开发用地的类型、土地收购储备、房地产开发用地的取得方式、开发建设中的农地征收、开发建设中的城市房屋拆迁等内容。本章的重点是房地产开发用地的取得方式。,第三章 房地产开发用地的取得,概述 房地产开发用地的取得方式 开发建设中的农地征收 开发建设中的城市房屋拆迁,3.1 概述,土地所有权和土地使用权 土地用途管制 土地利用总体规划和土地利用年度计划 开发用

2、地的涵义 房地产开发用地的类型 土地收购储备,土地所有制,土地所有制是在一定的社会条件下，拥有土地的经济形式，是土地制度的核心和基础，其法律的体现形式是土地所有权。 中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。,土地所有权,土地所有权是土地所有制的法律体现，是土地所有者所拥有的、受法律保护的、排他性的专有权利。土地所有权的法律形式指国家发给、认可的保护土地所有制的法律文件，如契约、土地所有权证书等，通过这些法律文件，土地所有权得以明晰、确定，并受到保护。土地所有权的权能构成有土地的占有权、使用权、收

3、益权和处分权。 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有 。 全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。,土地使用权,我国的国有土地使用权，不仅仅是指使用人对土地的利用和运用的权利，土地使用权的权能构成有土地的占有、使用、收益和部分处分四项权能。 土地使用权是一种他物权和用益物权。对于出让方式取得的土地使用权，具有派生性、从属性、有偿性、有期限性、可转让性等基本特征。,土地用途管制,国家实行土地用途管制制度。 国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。

4、 农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。,开发用地的涵义,开发用地通常是指一宗（片）位于城市规划区的，适合开发企业进行基础设施和房屋建设使用的国有土地。 城市规划区是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。城市规划区的具体范围，由城市人民政府在编制的城市总体规划中规定。,房地产开发用地的类型,按照土地区位划分 按照土地利用的性质和功能划分 按照开发用地的来源

5、分类 按照对开发用地人为投入的形式及程度的不同划分,按照土地区位划分,城市土地区位是指城市中不同地段上的土地，长期受自然、经济、社会、文化等因素的影响而形成的特殊地域、地段环境。 大、中城市一般根据城市土地区位确定土地等级。,按照土地利用的性质和功能划分,在我国，城市土地利用按城市中土地使用的主要性质划分为以下类型：居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿地、特殊用地（一般指军事用地、外事用地及保安用地等特殊性质的用地）、水域和其他用地、保留地（是指城市中留待未来开发建设的或禁止开发的规划控制用地）。 在实际工作中，与房地产开发密切相关的用地

6、类型为：居住用地，工业用地，商业、旅游、娱乐用地，办公用地，综合用地。,按照开发用地的来源分类,按照开发用地的来源不同，开发用地可分为存量国有土地和增量国有土地。存量国有土地是指城市规划区内原有的国有土地。增量国有土地是指城市规划区内被政府征收或征用的原集体所有制土地。,按照对开发用地人为投入的形式及程度的不同划分,按照对开发用地人为投入的形式及程度的不同，开发用地可分为：生地、毛地和熟地。,3.2 房地产开发用地的取得方式,土地使用权划拨 土地使用权出让 土地使用权转让,土地使用权划拨,土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者

7、将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 依照法律规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。 根据现行法律、法规和政策的规定，房地产开发中的经济适用住房用地可通过土地使用权划拨方式取得。目前各城市一般采用“生地”划拨方式。,土地使用权出让的涵义,土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。,土地使用权出让年限,应在土地使用权出让合同中明确土地使用权出让年限，但不能超过国家规定的最高年限。 土地使用权出让最高年限按下列用途确定 居住用地七十年； 工业用地五十年； 教育、科技、文化、卫

8、生、体育用地五十年； 商业、旅游、娱乐用地四十年； 综合或者其他用地五十年。,土地使用权出让方式,协议出让国有土地使用权 招标出让国有土地使用权 拍卖出让国有土地使用权 挂牌出让国有土地使用权,出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采取协议方式。商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。经营性用地以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。,挂牌出让国有土地使用权的涵义,挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条

9、件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。,挂牌公告的主要内容内容,出让人的名称和地址； 出让宗地的位置、现状、面积、使用年期、用途、规划设计要求； 竞买人的资格要求及申请取得竞买资格的办法； 索取挂牌出让文件的时间、地点及方式； 挂牌时间、地点、挂牌期限、竞价方式等； 确定竞得人的标准和方法； 竞买保证金； 其他需要公告的事项。,挂牌程序,在挂牌公告规定的挂牌起始日，出让人将挂牌宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求、起始价、增价规则及增价幅度等，在挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公布； 符合条件的竞买人填写报价单

10、报价； 出让人确认该报价后，更新显示挂牌价格； 出让人继续接受新的报价； 出让人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人。,挂牌期限的要求,挂牌时间不得少于 10 个工作日。,确定竞得人的标准和方法,在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交； 在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外； 在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。 在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。,南京

11、市国有土地使用权挂牌出让公告 发布日期：2003-8-15 根据中华人民共和国土地管理法、招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定（国土资源部第11号令）及江苏省国有土地使用权招标拍卖挂牌出让办法（省政府第11号令）等法律、法规规定，经市政府批准，南京市国土资源局对下列地块国有土地使用权进行公开挂牌出让。现就有关挂牌出让事项公告如下：,一、挂牌出让地块的基本情况1、地块编号：NO.2003G33地块土地坐落：南京市下关区中央北路141号；用地面积：用地总面积8947.1平方米，其中代征城市道路用地面积1721.5平方米，实际出让面积7225.6平方米;规划用地性质：二类居住用地；建筑容积率： 1.2

12、；建筑覆盖率：20%；绿地率： 30%；建筑高度：35米。,2、地块编号：NO.2003G34地块土地坐落：南京市建邺区茶亭东街124号；用地面积：用地总面积11074.9平方米，实际出让面积11074.9平方米;规划用地性质：居住用地；容积率：1.5;覆盖率：25%;绿地率：40%;建筑高度：50米。,3、地块编号：NO.2003G35地块土地坐落：南京市栖霞区仙林大学城中心区；用地面积：用地总面积64890.7平方米，其中代征城市道路及绿化用地面积10226.5平方米，实际出让面积54664.2平方米;规划用地性质：二类居住用地；容积率：1.0;建筑密度：24%;建筑高度:18米以下;绿地

13、率：35%;住宅间距不少于1:1.35规划设计应按小区级规模统一安排社区中心、物业管理、配电、公厕、垃圾站、煤气调压站等公共服务配套设施。,4、地块编号：NO.2003G36地块土地坐落：南京市栖霞区仙林大学城中心区；用地面积：用地总面积11911.2平方米，其中代征城市道路及绿化用地面积3897.4平方米，实际出让面积8016.5平方米;规划用地性质：商业用地；容积率：2.0;建筑密度：60%;建筑高度:24米以下。,二、供地方式及土地使用权出让年限,供地方式:拆成自然平整，外部条件(道路、水、电、气等)均以现状为准。 土地使用权出让年限：居住份额用地70年,商业份额用地40年，办公份额用地

14、40年,其它份额用地按法定最高出让年限。,三、挂牌出让底价、加价幅度及竞买保证金,四、中华人民共和国境内外的公司、企业和其他组织，除法律另有规定者外，均可参加竞买。可以独立竞买，也可以联合竞买。在竞得人所持股份大于50%的前提下，可就该地块开发成立项目公司。 五、有意竞买者请于2003年9月5日至2003年9月18日上午11：00（工作日），到南京市土地市场管理办公室办理报名手续（截止时间以现场公证部门确认的时间为准），并按规定交付竞买保证金。有关挂牌出让文件可于2003年8月22日起到南京市国土资源局一楼大厅2号窗口按规定申领。,六、接受竞买报价时间（工作日）：起始时间：2003年9月5日上

15、午8：30；截止时间：2003年9月19日下午2：30（以现场公证部门确认的时间为准）。竞买人报价必须采用南京市土地市场管理办公室统一制作的国有土地使用权挂牌出让竞买报价书，进行现场书面报价。不接受电话、邮寄、口头等报价方式。在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上（含截止时最后有效报价者）的竞买人要求报价的，出让人主持对挂牌宗地进行现场书面竞价，出价最高者为竞得人。 七、竞买人竞得后，凭国有土地使用权挂牌出让成交确认书、国有土地使用权出让合同办理项目审批等有关手续。,南京市国有土地使用权挂牌出让成交信息 发布日期：2003-9-191、NO.2003G33地块 土地坐落：南京市下关区中央北路14

16、1号； 实际出让面积：7225.6平方米；竞得单位：南京乐居房地产开发有限公司；成交价款：2050（万元）,底价1450万元；竞拍轮次：8轮,2、NO.2003G34地块土地坐落：南京市建邺区茶亭东街124号； 实际出让面积：11074.9平方米；竞得单位：南京市龙昌房地产开发有限公司；成交价款：6500（万元），底价3000万元；竞拍轮次：20轮,3、NO.2003G35地块土地坐落：南京市栖霞区仙林大学城中心区； 实际出让面积：54664.2平方米;竞得单位：江苏省星汉置业有限公司；成交价款：11500（万元），底价6600万元；竞拍轮次：14轮,4、NO.2003G36地块土地坐落：南京

17、市栖霞区仙林大学城中心区； 实际出让面积：8016.5平方米;竞得单位：南京大成企业发展有限公司；成交价款：4600（万元），底价2500万元；竞拍轮次：35轮,居住用地是指在城市中包括住宅及相当于居住小区及小区级以下的公共服务设施、道路和绿地等设施的建设用地。按市政公用设施齐全程度和环境质量等 , 居住用地可进一步分为一类居住用地、二类居住用地、三类居住用地和四类居住用地。一类居住用地是指市政公用设施齐全、布局完整、环境良好、以低层住宅为主的用地。二类居住用地是指市政公用设施齐全、布局完整、环境较好、以多、中、高层住宅为主的用地。三类居住用地是指市政公用设施比较齐全、布局不完整、环境一般、或

18、住宅与工业等用地有混合交叉的用地。四类居住用地是指以简陋住宅为主的用地。,3.3 开发建设中的农地征收,农地征收的涵义 农地征收的特点 农用地转用审批手续 基本农田的内涵 农地征收审批权限 耕地保护与耕地开垦费 征地补偿标准 房地产开发企业取得增量国有土地使用权的途径 房地产开发企业取得增量国有土地使用权费用的构成,农地征收的涵义,农地征收是指为了满足公共公益事业发展的需要和城市规划建设需要，政府依靠国家权力强制转移农村集体土地所有权并对原权利人给予合理经济补偿的一种行政行为。,农地征收的特点,有一定的强制性，农地征收是国家的特有行为，被征地单位必须服从国家的需要。 要妥善安置被征地单位及人员

19、的生产和生活，用地单位须向被征地单位给予合理经济补偿。 被征收后的土地所有权发生了转移，即由集体所有的土地变为国家所有的土地。,基本农田的内涵,国家实行基本农田保护制度。 下列耕地应当根据土地利用总体规划划入基本农田保护区，严格管理。 经国务院有关主管部门或者县级以上地方人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地； 经国务院有关主管部门或者县级以上地方人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地； 蔬菜生产基地； 农业科研、教学试验田； 国务院规定应当划入基本农田保护区的其他耕地。 各省、自治区、直辖市划定的基本农田应当占本行政区域内耕地的百分之八十以上。,农地征收审批权限,征收下列土地的，

20、由国务院批准： 基本农田； 基本农田以外的耕地超过三十五公顷的； 其他土地超过七十公顷的。 征收上述规定以外土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。,耕地保护与耕地开垦费,国家保护耕地，严格控制耕地转为非耕地。 国家实行占用耕地补偿制度。非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。例如：根据苏财综200133号、苏财预200295号文规定，江苏省的耕地开垦费的标准为9元/平方米，占用基本农田的提高

21、40%。,征地补偿标准,征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。 征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。 征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费

22、和安置补助费的标准规定。 被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。 征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。,房地产开发企业取得增量国有土地使用权的途径,通过划拨方式取得生地土地使用权 通过出让方式取得熟地土地使用权 通过出让方式取得生地土地使用权,通过划拨方式取得生地土地使用权费用的构成,主要是农地征收税费，由下列税费构成： 土地补偿费； 青苗补偿费； 地上附着物补偿费（包括农田基础设施、树木、迁坟等）； 安置补助费； 房屋拆迁安置补助费（此处指农村房屋拆迁安置补助费）； 耕地占用税； 耕地开垦费； 新菜地开发建设基金（指征收城市郊区的

23、菜地）； 征地管理费（为征地费总额的1.4%2%）。,通过出让方式取得熟地土地使用权费用的构成,通过出让方式取得熟地土地使用权，房地产开发企业支付的主要是熟地土地使用权出让金。,通过出让方式取得生地土地使用权费用的构成,生地土地使用权出让金 农地征收税费 土地补偿费； 青苗补偿费； 地上附着物补偿费； 安置补助费； 房屋拆迁安置补助费； 耕地占用税； 耕地开垦费； 新菜地开发建设基金（指征收城市郊区的菜地）； 征地管理费（为征地费总额的1.4%2%）。,3.4 开发建设中的城市房屋拆迁,城市房屋拆迁的涵义 城市房屋拆迁的工作程序 城市房屋拆迁补偿与安置 拆迁中的补助和损失补偿 特殊情况下的拆迁

24、补偿、安置 城市房屋拆迁中的证据保全 拆迁纠纷的处理 房地产开发企业取得存量国有土地使用权费用的构成,城市房屋拆迁的涵义,城市房屋拆迁是指取得房屋拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区内国有土地上的房屋及其附属物，并对被拆迁房屋的所有人进行补偿或安置的行为。 拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位。被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人，不包括被拆迁房屋的使用人，但对使用人的利益还要依法予以保护。,城市房屋拆迁的工作程序,拆迁前期工作 申请核发房屋拆迁许可证 房屋拆迁许可证是房屋拆迁的法律凭证，获得此证后，拆迁申请人就成为合法的拆迁人，其拆迁行为受法律保护。拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。

25、组织实施拆迁,拆迁补偿协议,拆迁人与被拆迁人应当依照城市房屋拆迁管理条例的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。,拆迁补偿的方式,货币补偿 货币补偿是指拆迁人将被拆除房屋的价值，以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人。货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素以房地产市场评估价格确定。 房屋产权调换 房屋产权调换是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行产权调换，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。,拆迁补偿方式的选择,除下列两种特殊情况外，拆迁补偿可以选择货币补偿方式，也可以选择房屋产权调换方