东莞市2004年度房地产市场分析

1、东莞市2004年度房地产市场分析及发展趋势预测本报告第一部分将对东莞市2004年度房地产基本情况作简要统计分析，并 选取北京、上海、广州、深圳 2004年度经济、房地产发展情况为比较样本，对 东莞房地产市场未来发展趋势做出简单预测。我们选取的北京、上海、广州、深圳等城市是中国经济、房地产市场最活跃 的城市，对东莞的房地产市场具有一定的参考指导价值。第二部分选取了东莞、珠海、惠州、中山、河源、苏州等二级或同类城市主 要指标做简要分析，并简单判断了上述 6城市的房地产基本状况和发展趋势。我们计划建立初步的城市投资评价和房地产预警体系， 通过量化的数据体系 分析评价区域城市的经济、房地产市场现状及前

2、景，对集团公司未来的投资区域 和房地产发展战略提供初步的参考依据。第一部分一、五城市经济、人口等基本情况比较内容广州深圳北京上海东莞2004年度GDP（亿元）及同比增长4116, 18.7%3423，19.7%4283,13.2%7450，13.6%1155 19.6%人均可支配收入（元） 及同比增长（%）17043, 12.5%27596, 6.4%15638,12.6%16683, 12%20526居民存款余额（亿兀） 及同比增长（%）4755,12%2625，19%6122,16%6961,15%1450,18%固定资产投资（亿元） 及同比增长（%）1322，12.5%10922528,

3、17%3085428户籍人口（万人）72516511631352159外来人口（万人）350570330385520备注：以上数值如未特别注明时，均为 2004年度数值（下同）。、五城市2004年度房地产开发情况比较内容广州深圳北京上海东莞2004年度GDP （亿元）及同比增长4116, 18.7%3423,19.7%4283,13.2%7450，13.6%1155, 19.6%固定资产投资（亿元） 及同比增长（%）1322, 12.5%10922528,17%3085428房地产投资（亿元）及 同比增长（%）441，5.1%456，1.62%1473,22.5%1175，30%93, 70%

4、施工面积（万平方米）4354(2003)2819, 3%99319482834, 28%新开工面积（万平方米）1086(2003)130030543284256竣工面积（万平方米）1139(2003)903，-9%30673443，38%137三、五城市2004年度房地产销售情况比较内容广州深圳北京上海东莞 东莞商品房销售面积（万平方 米）1969 （十区合计，下同）164031806216377其中：一手商品房销售面 积（万平方米）112293624723489285二手商品房销售面积（万 平方米）847687708272792二手商品房销售面积占 总销售面积比例（%）43%42%22%44

5、%24%一手商品房销售面积同 比增长（%）7.2%9.50%30%39%33%一手商品房销售金额（亿 元）5606441249226476销售金额与上年同比增 长（%）30.7%39%59%58%一手住宅销售均价（元/ 平方米）4618（老八区为5850）5980474763852654 （综合）一手住宅销售均价与上 年同比增长（%）18.80%5.28%7%14.60%当年批准预售面积（万平 方米）97295334353260562空置量（万平方米）605 （近4年新214,-11.4%1044,-7%359,-31%115, 2%低）13、房地产开发及供应（1）商品房施工面积/新开工面积（

6、未来短期1-2年内的商品房供应系数）广州（4）北京（3.3）东莞（3.2）（2）商品房施工面积/竣工面积（未来中期 东莞（6.1）广州（3.82）北京（3.2）4、市场消化及投资风险（1） 上海（2） 面积东莞东莞（3）上海（2.9）深圳（2.2）2-3年内的商品房供应系数）深圳（3.1）上海（2.8）新增供应量市场消化系数X1:商品房销售面积/K X竣工面积（1.42）东莞（1.4）深圳（1.3）广州（1.2）总体供应量市场消化系数深圳（1.3）广州（1.2）北京（1）X2 :商品房销售面积/ K X竣工面积+空置（1.3）上海（1.1） 潜在供应量市场消化系数深圳（1）广州（0.74）北京

7、0.71X3 :商品房销售面积/批准预售面积广州（1.2）上海（1.1）深圳（1）北京（0.7）东莞（0.5）（4）投资风险系数：1-自筹资金/总投资资金来源东莞2004年度投资风险系数为0.67,低于0.7的风险点，也低于广东省2004四、基础数据分析1、房地产投资（包括土地购入和房产开发投资）（1）房地产开发投资额/全社会固定资产投资额北京（58%）深圳（42%）上海（38%）广州（33%）东莞（22%）（2）房地产开发投资额/2004年度GDP北京（34%）上海（16%）深圳（13%） 广州（11%）东莞（8%）（3）房地产开发投资额同期增加东莞（70%）上海（30%）北京（22%）广州

8、（5%）深圳（1.6%）（4）房地产开发投资额增长率/GDP增长率 东莞（3.6）上海（2.2）北京（1.7）广州（0.27）深圳（0.08）2、房地产销售（一手商品房）（1）房地产销售面积同期增加上海（39%）东莞（33%）北京（30%）深圳 1 (9.5%)广州（7.2%）（2）房地产住宅销售均价同期增加广州（19%）东莞（18%） 上海（15%）北京（7%）深圳（5%）（3）房地产空置量（绝对数值，万平方米） 北京（1044）广州（605）上海（359）深圳（214）东莞（115）（4）商品房销售金额/商品房开发投资额上海（1.93）深圳（1.41）广州（1.27）北京（0.85）东莞（

9、0.81）年房地产平均投资风险系数（ 0.73）。居民存款余额 / 商品房销售金额19） 广州（ 8.5） 北京（ 5） 深圳（ 4） 上海（ 3） 人均可支配收入 /商品房销售均价7.7） 深圳（ 4.6） 广州（ 3.7） 北京（3.3） 上海（2.6）5、远期房地产市场发展能力（1） 东莞 东莞1、（2） 东莞 五、结论与建议 综上所述，我们对东莞房地产市场现状及未来趋势预测如下： 目前东莞房地产市场处于正常运行状态。与其它地区 4 城市相比，东 莞房地产市场仍处于培育成长阶段；2、3、东莞 2004 年度房地产开发投资额仍处于偏低的合理化水平， 房地产开 发投资额具有较大增长的空间和可

10、能性； 房地产投资、开发及销售增长较快，众多发展商纷纷看好这一地区， 并已在本地区加大投资力度，土地储备、在建项目、待建项目的规模 和数量明显增加；4、5、6、与其它 4城市相比，东莞 2004年度房地产投入与产出比最低， 可能表 明东莞房地产开发商土地储备投资、在建工程投入较大或开发投资节 奏相对较缓等特点； 房地产销售状况良好，空置量合理，市场消化能力很强。在市场消化 表现方面为：一方面销售面积超过可售市场新增供应量，另一方面， 待销面积也已得到市场认同和初步消化； 投资风险系数合理， 表明 2004 年国家宏观调控下的金融紧缩政策对东 莞房地产市场的影响呈现成效。7、与其它 4 城市相比

11、，东莞的房地产市场在未来相当长的时间内仍具有 很大的发展空间；8、9、短期内（ 06年前）房地产投资、开发、供应量等处于适度水平，但中 期（06 年后）市场供应量剧增，有一定的市场压力； 东莞未来的房地产市场存在供应与销售同时放量的可能性，但销售量 的增长应小于供应量的增长；10、 住宅价格下降空间较小，具有一定的上涨支撑力，但受市场供应量 的牵制，销售价格不会出现爆发式的上涨幅度；11、 需要注意的是，东莞与其它 4 特大城市相比，除城市规模、经济总 量等因素差异较大外，东莞中央城市区分散及外来人口多、购买力相 对较弱等因素将对房地产市场产生一定的影响。第二部分东莞与珠二角和国内同类城市主要

12、指标比较表中山惠州珠海河源苏州东莞GDP （亿元）及同 比增长610, 18.7%685，15%546，13.8%173，17.9%3450，17.6%1155，19.6%居民存款余额（亿 元）及同比增长（%）543，17%（03）665，16%764.5，13.6%125，17%3814.，21%1450，17.8%固定资产投资（亿 元）及同比增长（%）314，20%289，26.4%180，27.5%76.56，36.%1555，10.3%428房地产投资（亿元） 及同比增长（%）70 ，40%30，8%41，4%8，73%334.3287.9%93, 70%商品房销售面积（万平方米）33

13、2101.1611036.6707.13285销售面积与上年同 比增长（%）36%17%-10%40%15%33%商品房销售额（亿 元）90,31%2534.87.5198， 43%76，58%一手综合销售均价（元/平方米）271124773163204928002654（综合）施工面积（万平方 米）88，39%3844，44.4%834, 28%新开工面积（万平 方米）55.23256竣工面积（万平方 米）1129，51%137当年批准预售面积（万平方米）277（镇区为206）562空置量（万平方米）92115, 2%户籍人口（万人）138286128333599159外来人口（万人）109

14、11245259480由于统计资料及房地产市场成熟发展状况不同，我们仅选取以下主要指标做基 本量化分析。1、房地产投资（包括土地购入和房产开发投资）（1）房地产开发投资额 /全社会固定资产投资额 珠海、中山、东莞、苏州（ 21%-23%） 河源、惠州（ 10.4%）（2）房地产开发投资额 /2004 年度 GDP中山（ 11.5%）苏州（ 9.7% ）东莞（ 8% ）珠海（ 7.5% ）河源、惠州（ 4.6%，4.4%）苏州（3）房地产开发投资额同期增加 （88%）河源（73%）东莞（70%）中山（40%）惠州（8%）珠海（4%）（4）房地产开发投资额增长率 /GDP 增长率苏州（ 5 ）河源

15、（ 4）东莞（ 3.6）中山（ 2.1 ）惠州（ 0.5）珠海（ 0.3 ）2、房地产销售（一手商品房）（1）房地产销售面积同期增加 河源（40%）中山（36%）东莞（33%）惠州（17%）苏州（15%）珠海（-10%） （ 2）商品房销售金额 /商品房开发投资额中山（ 1.3）河源（ 0.94）珠海（ 0.86）东莞、惠州（ 0.8）苏州（ 0.6）3、远期房地产市场发展能力（ 1）居民存款余额 /商品房销售金额河源（ 62）惠州（ 26）珠海、苏州、东莞（ 19-22）中山（ 6）4、结论与建议（1） 中山房地产市场基本特点 房地产市场现状相比明显成熟于其它城市， 04 年度房地产销售市场和投 入产出比较好，但远期可开发潜力与其它城市相比偏低，这与其房地产 市场发展早、总体开发水平高、房地产市场连年持续高速发展等因素有 直接关系；（2） 惠州房地产市场基本特点04 年度房地产开发投资比例低，增长较慢，房地产销售市场和房地产投 入产出比较好，表明惠州房地产市场已逐渐开始复苏，但尚未吸引大量 的房地产开发和投资，远期具有很好的市场发展潜力；（3）珠海房地产市场基本特点 与其它城市相比，珠海房地产市场仍十分低迷，全社会固定资产投资、 房地产投资比例低（珠海政府近年来大