南京大学房地产开发与经营第二次作业

1、作业名 称房地产开发与经营第二次作业作业总分100起止时间2017-11-6 至 2017-11-30 23:59:00通过分标准题总数60分100题号:1李某从银行贷款56万元购买了一套住宅，该笔贷款的期限为20年，年利率为7.5% , 按月等额偿还。如果李某于第7年末提前偿还本金10万元，则从第8年开始的月还 款额为（）元。? A、3456.09? B、3505.95? C、3509.74? D、3705.73标准答案：c题号:2某收益性物业的潜在毛租金收入为 30万元，假设在某报告期内的出租率为 80%， 所有承租人都能按时交纳租金， 物业其他收入为2万元，则物业在该报告期的有效毛 收入

2、为（ ）万元。? A、22.0? B、24.0? C、25.6? D、26.0标准答案：d题号:3已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护 建设 税7%、教育费附加3%， 若销售收入为1000万元，则应缴纳两税一费的总额为（）万元。? A、55.0? B、85.6? C、150.0? D、123.6标准答案：a题号:4对建设投资估算的精度在 土 10%,所需费用，小型项目约占投资的1 . 0% 3 . 0%, 大型复杂的工程约占0 . 2%1 . 0%。该阶段为（）。? A、投资机会研究? B、初步可行性研究? C、详细可行性研究? D、项目的评估和决策标准答案：c题号:5某物业10年

3、租金收入的终值为20万元，年租金增长率为6%，租金在每年末支付, 若年利率为6%，则第5年年来的租金是（）元。? A、14945.16? B、15841.87? C、26764.51? D、28370.38 标准答案：aa确定问题和调察目标，b收集和分析信息，c制定调查计划，d报告结果，以上调 查步骤顺序正确的是（）。? A、 abcd? B、 bacd? C、 cabd? D、 acbd标准答案：d题号:7某笔贷款的年名义利率为 6.60%，年实际利率为6.77%，该笔贷款的计息周期是（）? A、月? B、季度? C、半年? D、年标准答案：b题号:8对一线、二线、三线城市之间房地产市场发育

4、情况的差异和特点的分析，是房地产市场的（）分析。? A、总量结构? B、产品结构? C、投资结构? D、区域结构财务内部收益率是指项目在整个（）内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现 率。? A、计算期? B、动态投资回收期? C、项目寿命期? D、开发期标准答案：a题号:10对房地产市场调查的分析与评估，主要是考虑房地产市场调查的（）? A、有效性? B、经济性? C、参与性? D、广泛性标准答案：a题号:11若名义利率为10%，通货膨胀率为4%，则实际利率为（）? A、5.77%? B、6.00%? C、10.00%? D、14.40%下列市场趋势分析方法中，属于时间序列分析法的是（）?

5、 A、指数平滑法? B、市场因子推演法? C、德尔菲法? D、销售人员意见综合法标准答案：a题号:13在房地产市场分析报告中，不包括的内容是（）? A、开发地点的最佳用途分析? B、开发项目的SWOT分析? C、开发项目的偿债能力分析? D、房地产市场供求分析标准答案：c题号:14可行性研究的根本目的是（）。? A、实现项目决策的科学化、民主化? B、减少或避免投资政策的失误? C、提高项目开发建设是经济、社会和环境效益? D、以上都是标准答案：d建设工程总造价由（）构成。? A、建筑安装工程费、设备购置费、工器具等购置费、其他工程费用、预备费? B、建设项目总费用+合理利润+税金? C、建设

6、项目总费用+固定资产投资方向调节税? D、建筑安装工程费、设备购置费、工器具等购置费、工程建设其他费用、预备费、 固定资产投资方向调节税、贷款利息标准答案：d题号:16在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有（）? A、单元估算法? B、概预算定额法? C、工程最近似匡算法? D、蒙特卡洛模拟法? E、单位指标估算法标准答案：abce题号:17按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，市场细分会出现（）的模式? A、同质偏好?B、同形偏好? C、集群偏好? D、分散偏好?E、心理偏好房地产开发项目可行性研究中，投资机会研究的主要内容有（）? A、国家经济政策? B、地理

7、环境? C、国外市场情况? D、市场需求与供给情况? E、项目投资估算 标准答案：abc题号:19下列分析房地产市场趋势的方法中，属于定性分析的有（）? A、购买者意图调查法? B、销售人员意见综合法? C、时间序列分析法? D、相关分析法? E、专家意见法标准答案：abe题号:20能够改变收益性物业潜在毛租金收入的因素有（）?A、空置面积? B、租金水平?C、收租损失水平?D、可出租面积? E、经营费用 标准答案：bd分析市场趋势，通常包括三个步骤（）? A、宏观环境预测? B、行业预测? C、企业的销售预测? D、产品预测标准答案：abc题号：22房地产市场分析可以帮助开发商（）? A、选

8、择合适的项目位置? B、寻找投资合作伙伴? C、确定满足市场需求的产品类型?D、判断租买时机? E、进行土地使用权出让决策 标准答案：abc题号:23分析市场趋势的方法主要有：（）? A、购买者意图调查法? B、销售人员意见综合法? C、专家意见法? D、时间序列分析法? E、相关分析法题号：24财务评价的辅助报表包括（）? A、损益表? B、总投资估算表? C、资产负负债表? D、经营成本表? E、借款偿还表标准答案：bde题号:25下列说法不正确的是（）。? A、房地产项目中两税一费指营业税、城市建设维护税和教育费附加? B、营业税税额=应纳税销售（出租）收入X税率? C、城市建设维护税额

9、=应纳税销售（出租）收入X税率? D、教育费附加=应纳税销售 （出租）收入X税率? E、现行营业税的税率为3 %标准答案：cde题号:26房地产产品的功能定位，是指在目标市场选择和市场定位的基础上， 根据潜在的目标 消费者使用需求的特征，结合房地产特定产品类型的特点， 对拟提供的房地产产品应 具备的基本功能作出具体规定的过程。?1、错?2、对题号：27投资分析中使用的成本有许多是对拟实施项目未来将要发生的费用的预测和估算，各种影响因素的作用是不确定的，不同的实施方案会有不同的成本数据。（）?1、错?2、 对 标准答案：2题号:28某国土资源管理局准备于 2007年10月25日以招标方式出让一块

10、国有土地，按照 规定，应该在2007年10月5日前发布。?1、错?2、 对 标准答案：2题号:29受人们对客观世界认识程度限制， 可行性研究具有相当程度的不确定性，因而它只能作为投资决策的参考。（）?1、错?2、 对 标准答案：1题号:30开发项目成本费用中，财务费用是指企业财务部门所发生的各项费用，包括财务人员工资、办公费、银行利息等。?1、错?2、对标准答案：1题号:31进行房地产市场调研需要收集大量的资料，市场调查人员在收集资料时通常总是先收 集第二手资料。（）?1、错?2、对标准答案：2题号:32借款还本付息估算表中列示了直接用于计算清偿能力指标的基础数据，因此属于基本财务报表。（）?1、错?2、对标