论物业服务费标准的提升陈树培

1、论物业服务费标准的提升(陈树培 )以下论文均来自互联网收集而来， 版权归原作者所有。如果侵犯了你的权益。请通知我们， 我们会及时删除侵权内容。 最后研究生考试网 老师建议学生， 在写论文的时候，可以参考前辈们的优秀论文，但不可抄袭。论物业服务费标准的提升东莞市龙泽物业管理有限公司陈树培1981 年 3 月，随着改革开放大潮的不断深入， 中国第一家物业服务公司深圳市物业管理公司成立， 标志着物业服务行业正式在中国产生。从 1981 年至今，物业服务行业在中国已走过 27 个年头，物业服务行业的脚步从中国一线大城市蔓延到中国的各个中、 小市县，为成千上万用户提供了过去政府相关部门所不能提供的服务，

2、 物业服务费这个名词也逐渐从陌生的单词到普通民众谈论的话题。在物业服务行业的发展历程中， 我们经历了多次的提升， 从以下变迁中可以看出国家对物业服务行业的重视， 民众对物业管理行业的期待：1981 年 3 月，深圳市物业管理公司成立。1996 年 12 月，深圳市福利房住宅小区鹿丹村面各社会公开招标。2003 年 9 月，物业管理条例正式实施。2007 年 10 月，物权法正式实施。2007 年 10 月，物业管理条例修订版明确将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，同时将“物业管理费”改称为“物业服务费”。以上数据说明物业服务行业正在不断健康成长， 不断发展壮大。 物业服务企业在提供日常专

3、业物业服务活动的同时， 通过改革和创新， 力争从各个方面满足不同用户的需求，为物业服务行业的未来发展提供了良好的验证平台和经营思路。但在物业服务行业成长的过程中， 也经历了很大困难，如物业服务费的标准。物业服务企业是劳动密集型企业， 尽管通过技术改革和科技创新， 但是物业服务企业人力资源成本仍占企业预算总支出的 60%左右。而服务企业的资金来源 95% 以上是通过物业服务费的收取，当物业服务费的收取标准与实际支出产生距离时，物业服务企业的运作矛盾就突现出来，下面我们来看一组数据， 以东莞市为例 ( 数据来自互联网，可能有误差 ) 。1、物业服务费2000 年，东莞市普通住宅物业服务费平均收费标

4、准为1.3 元/ 平方米。 2008年，东莞市普通住宅物业服务费平均收费标准为1.6 元 / 平方米。增长率为23%。2、物价水平2000 年，东莞市物价指数为 96.7%。2008 年东莞市物价指数为 107.7%。增长率为 12%。3、最低工资2000 年，东莞市最低工资水平为 450 元。2008 年东莞市最低工资水平为 770 元。增长率为 72%。通过以上数据， 特别是工资增长的幅度， 不难看出， 物业服务企业所面临的经营困境。怎么样来摆脱经营方面的困境， 除了增加各类特约服务之外， 主要的方法是提高物业服务费的收取标准。想要提升物业服务费的收取标准， 应该要注意两个方面的问题。第一

5、个方面：用户的抵抗思维物业服务费的收取标准可以说是牵动着千家万户的心，当用户购买商品房时，物业服务费的收取标准也成为购买商品房时所考虑因素之一， 他们固有的思维是认为商品房的物业服务费的收取标准是永恒的。 就像买一辆汽车一样， 他认为油耗是永恒的， 但是他应该知道也应该意识到， 随着汽车的各类零部件的老化及其他不确定因素， 油耗会随着使用年限的增加而增加。 这等同于随着社会环境的变化所产生的商品房使用消费的变化。另外，个人的价值思维也对用户产生着影响。 一般用户都看不清楚物业服务企业所提供的各种隐形服务， 如定期的设施设备的保养工作、 排水设施的定期疏通工作等等。同时，他们也不会去理会社会环境

6、的变化，如工资的增涨、物价水平的增涨等等。他们只会觉得现行的物业服务费收取标准就是现在能看到的日常物业服务活动，如果要增加，他们就会认为不值得。就像去菜市场买菜一样，如果到第一个菜市场走路需要 5 分钟，菜价是 1 元 1 斤; 而到第二个菜市场走路需要 15 分钟，菜价是 0.9 元 1 斤。他们也会选择去第二个菜市场，因为他们觉得第一个菜市场的菜价比第二个菜市场贵。 但是他们却不知道如果他们到第一个菜市场买菜能够受益少十分钟的路程。 他们只记住了价值而忽略了受益， 这就是价值思维。第二个方面：政府的政策政府的政策在很大层面上决定着物业服务费的收取标准， 政策是广大民众的指导准则，对民众的思

7、维起着决定性作用。 按照现行的物业服务费指导价， 说明确一点就是不能逾越的价格标准。 尽管在物业服务费收取标准的相关管理办法中也提到，如果业主同意，经过协商，可以按照协商的收取标准来收取物业服务费。但是按照上述所说的业主的思维， 既然法定的收取标准都已经定下来， 证明物业服务费的收费是合理的，为什么还要进行变动呢，所以很难得到用户的认可。虽然政府在保护各方利益的前提下， 制定出物业服务费收取标准的相关管理办法，在短时间内是可能平息供需矛盾， 但是长时间来讲是不合适宜的， 因为政府也在社会环境的变化下， 不断的提高物价标准和工资标准， 但是物业服务费的收取标准却没有进行相关调整， 所以政府部门也

8、应该与时俱进。因此，想要提升物业服务费用的收取标准， 个人认为物业服务企业应该采取以下几个方法：1、坚持规范化管理尽管物业服务行业经过了近 30 年的发展，但是普遍还存在这样那样的问题，以物业服务不公开、不透明为主要问题。如物业服务费用的收取、支出情况，物业服务活动的具体内容、 物业用户的公共利益等等。 这就造成了用户与物业服务企业相互不了解，最终导致相互不信任， 这样就很难得到用户的认可。所以，物业服务企业应该清楚认识到， 物业的真正主人是用户， 我们应该时时刻刻为用户着想， 用户有权利而物业服务企业也有义务向用户交一本物业服务活动的清晰账本， 让用户也能体会到物业服务企业的难处， 这样虽然

9、在短期内给物业服务企业带来经营的影响， 但从长期来讲， 会给物业服务企业带来倍数的利益。2、不断提升服务内容和服务质量物业服务企业的服务活动是物业服务企业赖以生存的根本。 在按照物业服务合同标准完成物业服务活动的同时， 能否更进一步的提升物业服务活动的质量和内容，这就是“ 100+1=200”运营模式。 “100+1=200”模式的含义就是当我们按要求百分百完成工作时， 能否在加多百分之一的工作， 而得到的却是百分之两百的回报。比如说，去用户家里维修水龙头， 维修完成之后物业服务企业的工作人员能否顺便把各个水龙头的过滤网清洁一下等等。 虽然这是一些小的事情， 但是会让用户真正的感动。 因为中国

10、人是比较重视感情的人种， 他们在法理和情理相矛盾时，自然会倾向于情理方面。 同时，中国人是比较重视“一分钱一分货”理论的，他们认为值得的情况下，才有可能去付出。所以物业服务企业应该坚持不懈的提升服务内容和服务质量， 满足用户的各种不同需求，以小的付出换取用户最大的理解。3、让用户参与到物业服务活动中来物业服务活动在中国来讲， 还算是一个新型行业， 它的运作模式还不为大众所了解。在商业场合上，只有双方都能知己知彼，坦诚相见，才能够取得双赢局面。在物业服务活动过程中，也同样如此。物业服务企业应该通过物业服务监督、 物业服务参与及开展物业知识宣传等方式让用户参与到物业服务活动中来， 最大限度的让用户了解物业服务活动。 如让用户担任社区义务监督员、 邀请用户体验物业服务工作、 邀请用户参与物业服务活动各方案的制定等等， 让用户能够直观感受物业服务活动的情况， 得到用户的支持。4、取得政府政策的支持政府政策的支持是提升物业服务收费的基本保障。 物业服务企业应将面临的困难通过一定的途径向政府相关政策制定部门反映， 得到政府政策的支持。当然，在政府政策不能支持的情况下， 物业服务企业也应该继续做好本职工作， 为政府政策