第五讲 租赁合同和居间合同.ppt

1、第五讲 租赁合同和居间合同,主讲教师：杨帆 e-mail: 文法与经济学院 法学教研室,5.1 租赁合同 5.1.1 租赁合同的定义,租赁合同是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 在当事人中，提供物的使用或收益权的一方为出租人；对租赁物有使用或收益权的一方为承租人。 租赁物须为法律允许流通的动产和不动产,5.1 租赁合同 5.1.2 租赁合同的特征,1租赁合同是转移租赁物使用收益权的合同 2租赁合同是双务、有偿合同 3租赁合同是诺成合同 4租赁合同具有临时性 5租赁合同终止后承租人须返还原物,5.1 租赁合同 5.1.3 租赁合同的种类,根据租赁物的不同，可以划分为

2、动产租赁和不动产租赁。 根据法律对租赁是否具有特殊的规定，可以划分为一般租赁和特殊租赁。 根据租赁合同是否确定期限，可以划分为定期租赁和不定期租赁,5.1 租赁合同 5.1.4 租赁合同的内容和形式,租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金以及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。 租赁期限6个月以下的，可以由当事人自由选择合同的形式。无论采用书面形式还是口头形式，都不影响合同的效力。 租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。未采用书面形式的，不论当事人对租赁期限是否作了约定，都视为不定期租赁,5.1 租赁合同 5.1.5 出租人的义务,1交付出租物 2 在租赁期间保持租赁物符

3、合约定用途 3 瑕疵担保 4 租赁物的维修 5在合同终止时接受租赁物和返还押金或担 保物,5.1 租赁合同 5.1.5 出租人的义务,出租人某市烟草销售公司与承租人爱德欣公司签订了一份租赁合同，约定：出租人将其办公楼底层300平方米营业厅出租给承租人使用；年租金20万元；租赁期限为2年；由承租人装修后用于开办快餐店；出租人对房屋及设备有修缮的义务，应每隔2月认真检查、修缮一次，出租人维修房屋时，承租人应当积极协助，不得阻挠施工。合同签订后，承租人开办的快餐店按时开业，并按期交付租金，出租人也按照约定每隔2个月对房屋进行检修。第二年春节前，出租人检查后认为需要对暖气管道进行维修，要求承租人配合其

4、搭建维修支架。承租人提出现在维修将影响春节期间的营业，要求推迟到农历正月十五以后进行。后因暖气管道破裂，正月初一到初五期间全楼停止供暖。承租人请求出租人维修，由于是放假期间，职工休息，暖气管道未及时修复，快餐店营业受到影响。承租人以出租人未尽维修义务为由诉至法院，要求出租人赔偿经济损失,5.1 租赁合同 5.1.6 承租人的义务,1 支付租金 2 按照约定的方法使用租赁物 3 妥善保管租赁物 4 不得擅自改善和增设他物责任 5 瑕疵通知 6 返还租赁物,5.1 租赁合同 5.1.6 承租人的义务,2002年9月30日，庄平租用郑路的灰土搅拌机，双方签订了机械设备租赁协议，协议约定：“庄平租用郑

5、路灰土搅拌机，每月租金2000元，租期1年，从2002年10月30日起到2003年10月30日止。归还时运费由庄平承担，更换一副新耙齿。设备必须恢复原状，不得损坏任何部件；如有损坏，由庄平负责维修。”在租赁期间，庄平一开始按期交付了租金，但对最后一个月的租金迟延未付。租期届满，庄平未归还租赁物也未交付所欠租金。郑路多次向庄平索要未果，于是想法院提起诉讼，要求庄平支付所欠一个月租金及归还租赁物。原告起诉后，庄平于2003年12月20日归还了原告的灰土搅拌机，但庄平未按约定给原告换上一副新耙齿。同时，灰土搅拌机的一根传动轴损坏,5.1 租赁合同 5.1.7 承租人的转租权,承租人转租租赁物的须经出

6、租人同意。 转租与债的转移不同，转租期间，承租人与出租人的租赁合同继续有效，第三人不履行对租赁物妥善保管义务的，由承租人向出租人负赔偿责任。 承租人未经同意而转租的，出租人可终止合同,5.1 租赁合同 5.1.8 房屋租赁合同,房屋租赁合同是以房屋为租赁物的租赁合同，指的是出租人和承租人之间关于出租人将房屋交付承租人使用，承租人交付租金并于合同终止时将租用的房屋返还给出租人的协议,5.1 租赁合同 5.1.8 房屋租赁合同,房屋租赁合同是以房屋为租赁物的租赁合同。指的是出租人和承租人之间关于出租人将房屋交付承租人使用，承租人交付租金并于合同终止时将租用的房屋返还给出租人的协议,5.1 租赁合同

7、 5.1.8 房屋租赁合同,齐某在市区有一套私有住房，长期闲置不用。1999年10月，赵某因工作急需用房，便通过广告租赁了齐某的住房，齐某与赵某订立了房屋租赁合同。该合同约定：齐某将私有住房一套出租给赵某居住适用，租期为两年，自1999年10月11日至2001年10月11日止，租金为每月600元，按月交清。房屋出租合同订立后，赵某便搬入此房居住，双方均履行了合同约定的义务，彼此相安无事。2001年1月，齐某因要到澳大利亚定居，便将该房出售给靳某。出售该房时，齐某向靳某出示了她与赵某订立的租赁合同，靳某看后没有提出异议。2001年3月，齐某与靳某双方到房产部门办理了房屋买卖的过户手续。2001年

8、4月10日，靳某以自己已取得该房屋的所有权为由，催促赵某在15天内搬家腾房。赵某则以自己与齐某的租赁合同未到期为由拒绝腾房。于是靳某想法院起诉，请求法院判决赵某搬家腾房,5.1 租赁合同 5.1.8 房屋租赁合同,买卖不破租赁 即在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。比如合同法第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。 承租人的优先购买权 出租人出售房屋的，应该提前3个月通知承租人，在同等条件下承租人享有优先购买权,5.2居间合同5.2.1

9、居间合同的定义和特征,居间合同，是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 在民法理论上，居间合同又称为中介合同或者中介服务合同。 向他方报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务的一方为居间人，接受他方所提供的订约机会并支付报酬的一方为委托人,5.2居间合同5.2.1 居间合同的定义和特征,居间合同具有以下特征: 1 居间合同是由居间人向委托人提供居间服务的合同。 2 居间人对委托人与第三人之间的合同没有介入权。 3 居间合同是双务、有偿、诺成、不要式合同,5.2居间合同5.2.1 居间合同的定义和特征,被告某物产公司经人介绍得知某市化工公司有2

10、万吨新加坡进口柴油业务，但因自己没有此项业务的经营范围，于是将此业务介绍给原告某石油公司，并提出要求收取介绍费，石油公司表示同意，双方签订了书面协议。于是被告派副经理李卫强到某市找化工公司联系签订合同等有关事项，石油公司和化工公司经协商，签订了购买进口柴油的合同。后因化工公司未能组织足够的货源，致使其不能履行与石油公司的合同。经多次协调未果，于是石油公司找到物产公司，要求物产公司履行合同，遭到物产公司的拒绝后，石油公司以物产公司为被告，要求其履行购买进口柴油的合同,5.2居间合同5.2.2 居间人的义务,1 如实报告义务 居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的

11、，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。 2 隐名和保密义务 3 尽力的义务,5.2居间合同5.2.2 居间人的义务,委托人某服装厂与居间人某信息公司签订了一份居间合同，约定：由居间人提供生产某产品的生产技术信息，委托人支付一万元居间报酬后，半个月内居间人负责联系订立技术转让合同。如到期不能联系订立该合同，则退还千万元居间报酬，只收500员管理费。居间合同订立后，委托人即向居间人支付1万元居间报酬。5日后，居间人即与某市工业公司取得联系，并向委托人言明，该工业公司的技术力量雄厚，转让的技术成果先进，委托人遂与工业公司签订了技术转让合同，双方约定技术转让合同办理公证后生效。但某市公证处经审查，

12、决定不予公证。为此，委托人要求居间人退还居间报酬费。但据贱人认为委托人已经与工业公司签订了合同，至于公证处不予公证，与其无关，因此，其拒绝返还居间报酬。双方遂发生纠纷，委托人向法院提起诉讼，要求居间人退还居间报酬,5.2居间合同5.2.3 委托人的义务,1 报酬支付的义务 居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。 2 费用返还的义务 居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用,5.2居间合同5.2.3 委托人的义务,原告李平为被告种子公司联系到优质玉米种子8万公斤，每公斤单价2.2元。在玉米种子运回之前，李平要求种子公司给其