房地产开发企业成本核算-文档

1、房地产开发成本核算程序房地产开发成本核算程序房地产开发成本的核算是指企业将开发一定数量的商品房所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程开发产品成本的核算程序是指房地产开发企业核算开发产品成本时应遵循的步骤和顺序。其一般程序是：1、归集开发产品费用由于开发规模的不同，房地产开发的成本归集对象也是不同的。对于小规模的开发，如单幢或几幢房屋的开发，这个问题比较容易解决，可以将全部开发量作为成本归集对象，设立一个成本核算单位。但是对大规模的开发，如街坊改造或小区开发，就必须科学地确定成本归集对象。在这种情况下，成本核算不能过细(台以单幢为单位)，因为许

2、多直接开发费用很难分摊到每幢房屋，这样做势必会增加工作量，使核算工作繁琐化。相反，成本核算也不能简单地以小区为核算单位，因为一个小区从开始建设到完全建成往往需要几年甚至十几年的时间， 而其中所开发的商品房却是陆续完工出售的，这样做势必使成本核算资料滞后，失去其成本结算和管理上的作用。本文以为： 应该以房地产开发项目的工程内容和工期进度作为确定成本归集对象的主要依据，对大的开发项目应该按不同的开发期进行分块，便于费用的归集和成本结算，充分发挥成本核算的作用。(1) 在项目开发中发生的各项直接开发费用，直接计入各成本核算对象，即借记“开发成本”总分类账户和明细分类账户，贷记有关账户。(2) 为项目

3、开发服务所发生的各项开发间接费用，可先归集在 “开发间接费 ”账户， 即借记“开发间接费 ”总分类账户和明细分类账户，贷记有关账户。(3) 将 “开发间接费 ”账户归集的开发间接费，按一定的方法分配计入各开发成本核算对象，即借记 “开发成本 ”总分类账户和明细账户，贷记 “开发间接费 ”账户。通过上述程序，将应计人各成本核算对象的开发费用，归集在“开发成本 ”总分类账户和明细分类账户之中。2、正确划分成本项目客观地反映产品成本的结构， 便于分析研究降低成本的途径。 按现行的房地产开发企业会计制度规定， “开发成本 ”作为一级成本核算科目，企业应在该科目下，根据自己的经营特点和管理需要， 选择成

4、本项目， 并据此进行明细核算。选择成本项目不能太多，对于发生次数较少、特别是单笔发生的费用，应尽量合并。而对金额较大、并陆续发生的费用应单独设立科目核算。为核算开发企业的开发成本，企业可根据其本身经营开发的业务要求，设置下列账户：(1) “4301开发成本 ”账户。本账户核算房地产开发企业在土地、 房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用。 本账户借方登记企业在土地、 房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用， 贷方登记开发完成已竣工验收的开发产品的实际成本。 借方余额反映未完开发项目的实际成本。本账户应按开发成本的种类，如 “土地开发 ”、 “房屋开发 ”、 “配套设

5、施开发 ” 和“代建工程开发 ”等设置二级明细账户，并在二级明细账户下，按成本核算对象进行明细核算。(2) “4302开发间接费 ”账户。本账户核算房地产开发企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。本账户借方登记企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，贷方登记分配计入开发成本各成本核算对象的开发间接费。月末本账户无余额。本账户应按企业内部不同的单位、部门( 分公司 )设置明细账户。按现行的房地产开发企业会计制度规定， 间接费用应作为期间费用， 直接计入当期损益，本文认为，这样处理，对部分费用来说

6、，有悖于会计的配比性原则。该原则要求：企业的各项收入和与其相关联的成本、费用， 应当在同一会计期间内予以确认和计量。比如，为项目贷款而支付的利息以及项目的前期销售费用，这些费用的特点是数额较大、受益对象明确，如果在受益对象实现销售之前，就将其列入损益类科目进行核算， 势必会形成虚假的财务成果， 不能客观地反映企业的实际经营情况。3、计算并结转已完开发产品实际成本计算已完开发项目从筹建至竣工验收的全部开发成本。并将其结转进入“开发产品 ”账户，即借记 “开发产品 ”账户，贷记 “开发成本 ”账户。4、按已完开发产品的实际功能和去向，将开发产品实际成本结转进入有关账户。即借记 “经营成本 ”、“分

7、期收款开发产品 ”、“出租开发产品 ”、“周转房 ”等账户，贷记 “开发产品 ”账户。房地产开发成本核算的最终目的是计算出项目的总成本和单位可销售面积的开发成本，以便企业结出经营利润。 可是现在房地产开发企业较普遍存在的现象是重视工程决算而忽视项目决策，因为工程决算在施工完成后进行，时间性比较明确，而且涉及到工程款的支付，比较实际， 不易拖拉， 而项目决算有可能因为各种原因显得遥遥无期，比如小区个别配套没有完成 (不影响销售 )，计划中的公建设施暂时不能实施，或者押金的收回久拖不决等等，这些都会影响整个开发项目的完全建成，进而影响项目决算。如何解决这个问题，本文以为完全可以通过 “预提费用 ”

8、科目将尚未实施的工程预算预提计入成本，以便项目决算能按计划进行，以后待工程完成后再按实际支出调整项目成本。由于这部分工程内容通常在项目总投资中所占的比例很小，所以对项目的总成本和单位成本一般不会造成较大的影响。房地产开发企业成本核算项目及其内容依据企业产品成本核算制度（试行）及财政部会计司编的企业产品成本核算制度（试行）讲解整理。一、土地取得成本土地取得成本， 是指为取得土地开发使用权（或开发权） 而发生的各项费用， 包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、农作物补偿费、危房补偿费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、 拆迁补偿费用、 安置及动迁费用

9、、回迁房建造费用等。在实务中， 通常可以根据管理要求进一步分为政府地价及市政配套费、外市政设施费、拆迁补偿费。合作款项、 红线1、政府地价及市政配套费：支付的土地出让金、土地开发费，向政府部门交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价等。2、合作款项：补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。3、红线外市政设施费：红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费。4、拆迁补偿费： 有关地上、 地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。二、前期工程费前期工程费， 是指项目开发前期

10、发生的政府许可费、招标代理费、 临时设施费以及水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、咨询论证费、筹建、场地通平等前期费用。在实务中，通常可以根据管理要求进一步分为勘察设计费、报批报建增容费、平”费、临时设施费。“三通一1、勘察设计费包括勘测丈量费、规划设计费、建筑研究用房费、其他。勘测丈量费：包括初勘、详勘等。主要有： 水文、地质、文物和地基勘察费， 沉降观测费， 日照测试费、 拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费等。规划设计费：规划费：方案招标费、规划设计模型制作费、 方案评审费、 效果图设计费、 总体规划设计费。 设计费： 施工图设计费、修改设计费、环境景观设计

11、费等。其他：可行性研究费、制图、晒图、赶图费、样品制作费等。建筑研究用房费：包括材料及施工费。2、报批报建增容费报批报建增容费包括报批报建费、项目整体性报批报建费、增容费。报批报建费：包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料基金 ( 或墙改专项基金 )、教师住宅基金 (或中小学教师住宅补贴费 )、拆迁管理费、招投标管理费等。项目整体性报批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。增容费：包括水、电、煤气增容费。3、 “三通一平 ”费：三通一平费主要包括临时通水、通

12、电、通路，场地平整。临时道路：接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用。临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用。临时用水：接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用。场地平整：基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费用。4、临时设施费临时设施费包括临时围墙、临时办公室、临时场地占用费、临时围挡。临时围墙：包括围墙、 围栏设计、 建造、 装饰费用。 临时办公室： 租金、建造及装饰费用。临时场地占用费：含施工用临时占道费、临时借用空地租费。临时围板：包括设计、建造、装饰费用。三、建安工程费建筑安装工程费， 是

13、指开发项目开发过程中发生的各项主体建筑的建筑工程费、程费及精装修费等。安装工1、建筑工程费建筑工程费指项目开发过程中发生的主体内列入土建预算内的各项费用。主要包括基础造价、结构及粗装修造价、门窗工程、公共部位精装修费、户内精装修费。基础造价：包括土石方、桩基、护壁（坡）工程费，基础处理费、桩基咨询及检测费、降水。结构及粗装修造价：主要包括砼框架（含独立柱基和条基等浅基础）、砌体、找平及抹灰、防水、垂直运输、脚手架、 超高补贴、 散水、 沉降缝、 伸缩缝、 底层花园砌体 （高层建筑的裙楼有架空层，原则上架空层结构列入裙楼、有转换层结构并入塔楼）。门窗工程：主要包括单元门、入户门、户内门、外墙门窗

14、、防火门的费用。公共部位精装修费：主要包括大堂、电梯厅、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬的精装修费用。户内精装修费：主要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用。2、安装工程费安装工程费包括室内水暖气电管线设备费、 室内设备及其安装费、 弱电系统费。 室内水暖气电管线设备费主要包括：室内给排水系统费（自来水、排水、直饮水、热水）；室内采暖系统费（地板热、电热膜、分户燃气炉、管道系统、暖气片）；室内燃气系统费；室内电气工程费：包括楼栋及单元配电箱、电表箱、户配电箱、管线敷设、灯具、开关插座、含弱电工程管盒预埋。室内设备及其安装费： 通风空调系统费：包括空调设备及安装费用、 空调管道、通风系统费用

15、；电梯及其安装费；发电机及其安装费：包括发电机供货、安装、机房降噪费； 消防系统费： 包括水消防、 电消防、 气体灭火、 防排烟工程费； 人防设备及安装费：包括密闭门、气体过滤装置等。 弱电系统费： 居家防盗系统费用： 包括阳台及室内红外探测防盗、门磁、紧急按扭等；对讲系统费用：包括可视及非可视对讲系统费用；三表远传系统费用：包括水、电、气远程抄表系统费用；有线电视费用：包括有线电视、卫星电视主体内外布线及终端插座费用； 电话系统费用： 包括主体内外布线及终端插座费用；宽带网： 包括主体内外布线及终端插座费用等。四、基础设施费基础设施建设费，是指开发项目在开发过程中发生的道路、供水、供电、供气

16、、供暖、排污、排洪、消防、通讯、照明、有线电视、宽带网络、智能化等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林、景观环境工程费用等。主要包括： 室外给排水系统费、 室外采暖系统费、室外燃气系统费、室外电气及高低压设备费、室外智能化系统费、园林环境工程费、环境卫生费。1、室外给排水系统费室外给水系统费：主要包括小区内给水管道、 检查井、水泵房设备、及外接的消火栓等费用；雨污水系统费用。2、室外采暖系统费：主要包括管道系统、热交换站、锅炉房费用。3、室外燃气系统费：主要包括管道系统、调压站4、室外电气及高低压设备费高低压配电设备及安装：包括红线到配电房的高压线、高压柜、变压器、变压设备费用； 室外强电

17、管道及电缆敷设： 室外强电总平线路部分费用；包括用于电视、电话、宽带网、智能化布线的管道预埋、检查井等费用。低压柜及箱式室外弱电管道埋设：5、室外智能化系统费停车管理系统费用： 包括露天停车场管理系统、 地下室或架空层停车场管理系统的费用；小区闭路监控系统费用： 包括摄像头、 显示屏及电气系统安装等费用； 周界红外防越系统费用：红外对扫等；小区门禁系统费用；电子巡更系统费用；电子公告屏费用等。6、园林环境工程费园林环境工程费指项目所发生的园林环境造价，主要包括绿化建设费、建筑小品、 道路、广场建造费、围墙建造费、室外照明、室外背景音乐、室外零星设施。绿化建设费：包括公共绿化、 组团宅间绿化、

18、一楼私家花园、 小区周边绿化支出；建筑小品： 雕塑、水景、 环廊、假山等；道路、广场建造费：道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等；围墙建造费：包括永久性围墙、 围栏及大门； 室外照明： 室外照明电气工程， 如路灯、 草坪灯； 室外背景音乐；室外零星设施：儿童游乐设施、各种指示牌、标识牌、示意图、垃圾桶、座椅、阳伞等。五、配套设施费公共配套设施费， 是指开发项目内发生的、 独立的、非营利性的且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公共事业单位的公共配套设施费用等。配套设施费指房屋开发过程中， 根据有关法规， 产权及收益权不属于开发商， 开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施

19、支出。主要包括以下几类：1、在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，包括居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等；2、在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出；3、开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用；4、对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。 如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得

20、了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。该成本项目下按各项配套设施设立明细科目进行核算，如：游泳池： 土建、设备、设施；业主会所：设计、装修费、资产购置、单体会所结构；幼儿园：建造成本及配套资产购置；学校：建造成本及配套资产购置；球场；设备用房：配电房、水泵房土建及装修费；车站建造费：土建、设备、各项设施。六、开发间接费开发间接费， 指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其直接归属于成本核算对象的工程监理费、 造价审核费、结算审核费、工程保险费等。为业主代扣代缴的公共维修基金等不得计入产品成本。在实务中， 通常可以根据管理要求进一步分为工程管理费、项目营销设施建造费、物业管理

21、完善费。1、工程管理费主要包括工程监理费、 预结算编审费、 行政管理费、 施工合同外奖金、 工程质量监督费、安全监督费、工程保险费。工程监理费： 支付给聘请的项目或工程监理单位的费用；预结算编审费：支付给造价咨询公司的预结算的编制、审核费用；行政管理费：直接从事项目开发的部门的人员的工资、 奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发的部门的行政费； 施工合同外奖金：赶工奖、进度奖；工程质量监督费：建设主管部门的质监费；安全监督费：建设主管部门的安监费；工程保险费。2、营销设施建造费广告设施及发布费、销售环境改造费、售楼处装修、 装饰费、 其他。广告设施及发布费：车站广告、路牌广告；销售环境改造费：

22、会所、推出销售楼盘 (含示范单位 ) 周围等销售区域销售期间的现场设计、工程、装饰费；临时销售通道的设计、工程、装饰等费用；售楼处装修、装饰费：设计、工程、装饰等；样板间：包括样板间设计、装修、家具、饰品以及保洁、保安、 维修费。 主体外搭设的样板间还包括建造费用；主体内样板间销售后回收的设计、装修、家具、家私等费用， 在主营业务收入中单列或单独记录，考核时从总费用中扣除；其他。3、物业管理完善费包括按规定应由开发商承担的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金；以及小区入住前投入的物业管理费用。七、借款费用借款费用， 是指符合资本化条件的借款费用。资本化借款费用包括直接用

23、于项目开发所借入资金的利息支出、 折价或溢价摊销和辅助费用， 以及因外币借款而发生汇兑差额。 因借款而发生的辅助费用包括手续费等。房地产开发企业的成本核算一、房地产开发成本的组成房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。来说，大致可分为三部分：就其用途1.土地、土建及设备费用。这是房地产开发成本的主体内容，大致占总成本的 80%. 其中最重要的是土地费用。 土地费用主要包括置换成本、批租费用、 动迁费用等。房产商在决定是否开发一个项目前， 必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算， 计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本 (俗称楼板价 )，以此来进行项目

24、的可行性评估。2.配套及其他收费支出。主要是指水、电、煤气、大市政和公建配套费，学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。其他收费支出中有些虽属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等，但难以全部收回。这类收费项目种类繁多，标准不一，许多项目由垄断性企事业单位执行，随意性很强， 标准普遍偏高。 配套及其他收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出，一般占项目总投资的10% 15%.3.管理费用和筹资成本。房地产开发与其他行业相比，有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点， 因此， 大多数开发企业必须通过贷款来解决资金需要， 这样就产生数额较大的利息支出。如何把这部分费用核

25、算好，对正确计算开发成本将起到非常重要的作用。二、加强房地产开发企业的成本核算策略1.加强房地产企业成本核算的规章制度建设和组织落实。房地产开发企业不仅要遵守国家的有关法规和制度，还应该结合企业的实际情况、行业特点， 建立和健全企业的规章制度，加强和完善房屋成本核算的规章和制度建设，使成本核算工作有法可依、有章可循，从而保证成本会计资料的真实、可靠，促进企业成本核算水平和会计信息质量的提高。同时，房地产开发企业应该考虑自身规模大小和开发项目的规模特点等因素， 在保证成本会计工作质量的前提下，合理地设置会计机构，配备必要的成本核算人员。每一房地产项目应由专人负责成本核算工作，大型项目应设立成本工

26、作组专门负责成本预测、成本决策、成本计划、成本核算、成本控制、成本报表编制和分析等主要工作，使成本核算和管理有机地结合起来，形成算为管用、 算管结合的有效机制。成本工作组的工作方式也应根据项目具体实际，确定分别采用集中和非集中工作方式。2.确定成本核算对象。对于建设一个现代的多功能小区，其成本核算对象就显得复杂。这就需要成本核算人员深入实际，研究分析总体项目的特点、管理要求、经济用途、标准、建设交付期以及预决算的主体分项确定。成本核算对象的设置必须坚持“便于核算，利于管理”的原则。一般来说，房地产开发企业在确定成本核算对象时，应结合开发工程的地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素，分别做

27、如下处理：一般的开发项目，应以每一独立编制的设计概(预 )算或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程作为一个成本核算对象;同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，如果开竣工时间相近，又由同一施工队伍施工，可以合并为一个成本核算对象 ;对个别规模较大、工期较长的开发项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域或部位划分成本核算对象。比如，大型项目首先要分批分期，在分批开发的商品房中再按经济用途和建设标准适当分类，对区内公共建筑配套设施中属于营业性公建设施，应单设成本对象核算，这样就会形成多个成本核算对象。3.设立合理的成本核算项目。正确划分成本项目，如：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费

28、、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费等。可以客观地反映产品的成本结构，便于分析、研究降低成本的途径。 按现行房地产开发企业会计制度规定： 开发成本属一级科目， 在该科目下企业应根据自己的经营特点和管理需要， 确定成本项目， 进行明细核算。 成本项目不宜开列太多，对于发生次数较少的成本费用，特别是单笔发生的费用，应尽量合并 ;对金额较大并陆续发生的费用应单独设立科目核算。 土建费用如属于合同发包的， 还应该按合同进行明细核算，以便随时了解工作量进度和付款情况，为工程的竣工决算提供资料。4.准确的进行成本的归集、分配与转结。对于单一的房地产项目由于成本对象简单，归集成本费用就容

29、易得多，通过分配间接计入成本对象的内容就相对较少。然而一项大型综合性小区开发就显得十分复杂，成本核算对象比较细化， 很多成本费用不可能直接归集到各个成本核算对象，就需要采用一定方法和程序进行分配， 再间接地归集到各个成本核算对象。直接归集的成本费用主要是建筑安装工程费用，其他成本费用则需要按期进行分配，而对于间接分配的费用需要在日常归集时按各自成本项目的细目分别归集核算，然后按各个成本对象和对应成本项目进行分配。例如：大型综合性房地产项目的成本核算对象直接归集项目的建筑安装工程费用;土地征用及拆迁补偿费日常发生的成本费用可不按成本对象直接分配，而在此成本明细科目中分细目归集，每月末按各成本对象

30、的实际占地面积计算比例分摊当期所发生的费用，在分配时无需按细目分摊，若成本管理需要可以再按细目结构还原。前期工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用中的现场管理性费用则按各成本对象的建筑面积计算比例分摊。当月发生的各项成本费用， 其归集和分配程序同土地征用及拆迁补偿费用。对于利息支出则按各成本对象归集的上月末成本实际发生额计算比例分摊;对于预付款项中若属于预决算范围的按合同支付的款项，应直接进入成本项目归集，并及时取得发票;对于工程决算后欠付的款项应按标准预提，包括应付未付的商品房维修基金等。5.重视项目竣工成本结转核算。已完土地开发项目应根据其用途，采用不同的方法进行成本结转。比如：

31、(1) 为销售或有偿转让而开发的商品性建设场地。开发完成后，应将其实际成本转入“开发产品 土地 ”账户。 (2) 开发完成后直接用于本企业商品房等建设的建设场地。应于开发完成投入使用时，将其实际成本结转计入有关的房屋开发成本中。(3) 房地产开发项目竣工验收取得交付使用许可证后三个月内，应当取得经过审价后的工程决算书，这样成本核算人员即可按照各成本核算对象所归集的费用核对各项合同和工程决算书确定的价款支付情况，按权责发生制要求计提相应的成本费用，从而结转完工实际总成本，并计算各独立核算对象的单位成本进行完工开发产品的明细核算。 若属于出租经营的项目， 则转入出租开发产品的明细核算。 商品房的预

32、售业务在前，竣工交付在后，工程决算若不及时完成，成本核算则不可能真实和及时，进而影响企业盈利水平的正确性。商品房销售成本核算应按配比原则，以各个独立销售单元(独立核算对象 )进行明细核算，以每平方米建筑面积成本为销售成本转账依据结转销售成本。版权声明 :凡本网注明 来源：纳税服务网 的所有作品，均为北京航天在线网络科技有限公司合法拥有版权或有权使用的作品，未经本网授权不得转载、摘编或利用其它方式使用上述作品。已经本网授权使用作品的，应在授权范围内使用，并注明来源：纳税服务网 。违反上述声明者，本网将追究其相关法律责任 房地产会计 建筑业企业成本核算问题一、加强成本核算的意义加强项目成本核算，是

33、建筑企业发展的客观需要。在经济发展的初期，由于工程量较大，建筑企业为了快速扩张，普遍采用了粗放型经营战略。目前，行业发展已到成熟期，建筑企业的工作重心由抓工程量，转为提高管理水平，由粗放型转变为集约型，战略重点转向内部管理。 因此，许多学者提出了成本战略管理的概念，即企业应运用一系列成本管理方法以达到降低成本和加强战略位置的目的。企业只有推行成本战略，逐步建立信息资源优势，才能适应战略发展的需要。二、目前建筑业成本核算存在问题1、成本核算对象不明确。成本核算对象是指施工企业的工程成本对象，是施工企业在进行产品成本核算时，应选择什么样的工程作为目标来归集和分配建筑产品的生产成本，即建筑生产成本的

34、承担者。 建筑业顶目有成片开发， 分期进行的特点。产品形态有高层、 小高层、公寓、别墅、商业地产等，如何确定成本核算对象，会计准则尚未明确，许多企业成本核算对象的确定过于简单，人为简化了成本核算环节。2、数据统计不精确，成本核算困难。数据统计是会计核算的基础工作之一。对建筑施工企业来说，要想准确进行项目成本核算，企业应事先做好项目的产值、人力劳动消耗、利用施工机械情况、 财产物资消耗以及其他各项动力消耗等统计工作。一般施工企业采用传统单一的成本核算体系。由总公司财务部统一进行成本核算，其他分公司配备相应的成本核算人员仅仅对分摊成本进行二次分配，只编制一些简单的成本分配报表，不进行独立的成本核算

35、。这种成本核算方式弱化了公司的成本控制，总公司无法及时对各分公司进行事前和事中成本控制， 加上各分公司的成本核算人员专业素质不高，对各分项核算的成本信息并不能真实准确， 总公司不能准确了解到项目的真实成本，对各子项目核算的精确度降低，会计信息失真，成本核算困难。3、项目成本管理意识淡薄。大多数建筑施工企业对成本核算全员参与的系统控制观念不强，还停留在堵材料、设备采购、工程分包、劳务分包、非生产性开支等漏洞的阶段。对一些潜在的影响工程项目成本的因素， 如技术革新、 施工部署、 施工组织等缺乏深刻的认识。领导对成本管理的重视程度不够， 轻视成本降低的重要性， 成本决策随意性强， 甚至不惜以提高成本

36、为代价争创名优工程 ;员工由于责任成本分解不到位，奖罚不明确，在工作中不注重精打细算，损失浪费较普遍。4、成本费用不实。会计人员不能及时掌握工程进度及成本结算情况，导致工程结算收入与成本不匹配。 部分项目结算周期过长， 长期挂账或不反映盈亏。 已完工程和未完工程成本不能合理划分，存在为完成指标人为调节成本的现象。5、没有形成一套完整的责、权、利相结合的成本管理体制。在现有的建筑业成本管理模式中， 一个项目的成本管理全过程始终处于割裂状态。如成本预测和成本计划职能在预算部门， 成本控制在施工现场项目经理部和供应、设备等各管理部门，成本核算职能在财务部门等。各部门责权未能得到完整、明确的划分。 面

37、临成本管理产生的具体问题时，权责不清，互相推诿。导致职能部门的责任无法得到贯彻落实。房地产开发企业房屋开发成本核算举例如某房地产开发企业在某年度内，共发生了下列有关房屋开发支出（单位：元）：101102152182商品房商品房出租房周转房支付征地拆迁费10000080 000结转自用土地征地拆迁费75 00075 000应付承包设计单位前期工程费30 00030 00030 00030 000应付承包施工企业基础设施工程款90 00075 00070 00070 000应付承包施工企业建筑安装工程款600 000480 000450 000450 000分配配套设施费（水塔）80 00065

38、00060 00060 000预提配套设施费（幼托）80 00072 00064 00064 000分配开发间接费用82 00066 00062 00062 000则在用银行存款支付征地拆迁费时，应作：借：开发成本或生产成本 房屋开发成本180 000贷：银行存款180 000结转出租房、周转房使用土地应负担的自用土地开发成本时，应作：借：开发成本或生产成本 房屋开发成本1 50 000贷：开发成本或生产成本 自用土地开发成本150 000将应付设计单位前期工程款入账时，应作：借：开发成本或生产成本 房屋开发成本1 20 000贷：应付账款 应付工程款120 000将应付施工企业基础设施工程款

39、入账时，应作：借：开发成本或生产成本 房屋开发成本305 000贷：应付账款 应付工程款305 000将应付施工企业建筑安装工程款入账时，应作：借：开发成本或生产成本 房屋开发成本1 980 000贷：应付账款 应付工程款1 980 000分配应由房屋开发成本负担的水塔配套设施支出时，应作：借：开发成本或生产成本 房屋开发成本265 000贷：开发成本或生产成本 配套设施开发成本 水塔265 000预提应由房屋开发成本负担的幼托设施支出时，应作：借：开发成本或生产成本 房屋开发成本280 000贷：预提费用 预提配套设施费280 000分配应由房屋开发成本负担的开发间接费用时，应作：借：开发成

40、本或生产成本 房屋开发成本272 000贷：开发间接费用272 000同时应将各项房屋开发支出分别记入各有关房屋开发成本明细分类账。房地产开发企业配套设施开发成本的核算（一）企业发生的各项配套设施支出，应在“开发成本或生产成本 配套设施开发成本”科目进行核算， 并按成本核算对象和成本项目进行明细分类核算。对发生的土地征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费等支出，可直接记入各配套设施开发成本明细分类账的相应成本项目，并记入 “开发成本或生产成本 配套设施开发成本”科目的借方和 “银行存款 ”、 “应付账款 应付工程款 ”等科目的贷方。对能有偿转让大配套设施分配的其他配

41、套设施支出，应记入各大配套设施开发成本明细分类账的“配套设施费 ”项目，并记入 “开发成本或生产成本 配套设施开发成本”科目的借方和“开发成本或生产成本 配套设施开发成本”科目的贷方。对能有偿转让大配套设施分配的开发间接费用， 应记入各配套设施开发成本明细分类账的“开发间接费 ”项目，并记入 “开发成本或生产成本 配套设施开发成本”科目的借方和“开发间接费用”科目的贷方。对配套设施与房屋等开发产品不同步开发，或房屋等开发完成等待出售或出租，而配套设施尚未全部完成的， 经批准后可按配套设施的预算成本或计划成本，预提配套设施费， 将它记入房屋等开发成本明细分类账的“配套设施费 ”项目，并记入 “开

42、发成本或生产成本 房屋开发成本 ”等科目的借方和 “预提费用 ”科目的贷方。因为一个开发小区的开发，时间较长，有的需要几年，开发企业在开发进度安排上，有时先建房屋，后建配套设施。这样，往往是房屋已经建成而有的配套设施可能尚未完成，或者是商品房已经销售，而幼托、 消防设施等尚未完工的情况。 这种房屋开发与配套设施建设的时间差，使得那些已具备使用条件并已出售的房屋应负担的配套设施费，无法按配套设施的实际开发成本进行结转和分配，只能以未完成配套设施的预算成本或计划成本为基数，计算出已出售房屋应负担的数额，用预提方式记入出售房屋等的开发成本。开发产品预提的配套设施费的计算，一般可按以下公式进行：某项开

43、发产品预提的配套设施费=该项开发产品预算成本（或计划成本）配套设施费预提率式中应负担配套设施费的开发产品一般应包括开发房屋、 能有偿转让在开发小区内开发的大配套设施。如某开发小区内幼托设施开发成本应由101 、102 商品房， 151 出租房， 181 周转房和201 大配套设施商店负担。由于幼托设施在商品房等完工出售、出租时尚未完工，为了及时结转完工的商品房等成本，应先将幼托设施配套设施费预提计入商品房等的开发成本。假定各项开发产品和幼托设施的预算成本如下：101 商品房1 000 000元102 商品房900 000 元151 出租房800 000 元181 周转房800 000 元201 大配套设施 商店500 000 元251 幼托设施320 000 元则幼托设施配套设施费预提率= 320000/ （ 1000000+9000000+8000000+8000000+5000000） 100%=320000/4000000100%=8%各项开发产品预提幼托设施的配套设施费为：101 商品房1 000 000元 8%=80 000元102 商品房900 000元8%=72 000元152 出租房800 000元8%=64 000元182 周转房800 000元8%=64 000元201 大配套设施 商店500 000元 8%=40 000元按预提率计算各项开发产