土地经济学第十章土地市场

1、一、土地市场的内涵 1、土地市场就是土地买卖和交易的场所，是土地这种特殊商品在流通领域中发生的经济关系的总和。 2、土地市场由主体和客体构成。,10 土地市场 10.1 土地市场的内涵和功能,交易当事人 经纪人、公证人 银行,土地 土地权利 房地产,二、土地市场的一般特征,1、进入市场的土地仅占存量的一部分 2、关注产品的位置固定性 3、产品的非标准化和异质性 4、影响不动产交易的特殊法律条例 5、对当地供求状况的依赖性 6、绝大多数交易是高额交易 7、习惯上采用信贷方式来补充许多买者的资金需求 8、普通买者和卖者非经常性的市场参与 9、广泛的经纪人服务,R. 巴洛维教授,命题：土地市场交易不

2、是实物交易而是产权交易？,案例一、1992年美国土地公司向全世界包括中国出售“拥有一片美国土地”活动，即出售一种美国土地所有权证书，该证书的持有者在美国的50个州的每一个州拥有1平方英寸的土地，总共50平方英寸。,案例二、1993年中国某些开发单位向社会推销建筑物的“1平方米产权”建设部房地产业司明确要求各地不得给“一平方米产权”颁发房屋所有权证书,三、土地市场的职能,（二）有形市场 是指商品交易的场所，在这种市场上， 商品明码标价，买卖双方在固定的场所 进行交易。,（一）无形市场 是指没有固定的交易场所，通过广告、 经纪人及其他形式，实现商品的交换。,1、提供土地使用权交易场所，为各类土地使

3、用权的交易、洽谈、展销及招标、拍卖、挂牌等活动提供专门场所，为交易代理、地价评估、法律咨询等中介机构提供营业场所； 2、办理交易事务，为政府有关部门派出的办事机构提供服务窗口；方便交易各方办理有关手续； 3、提供交易信息，公布和提供土地供求信息，收集、储存、发布土地交易行情、交易结果，提供有关土地政策法规、土地市场管理规则、土地利用投资方向咨询等； 4、代理土地交易，接受委托，实施土地使用权招标拍卖或受托代理土地使用权交易活动。,四、土地市场的功能,1、通过土地市场机制对土地资源进行高效配置 2、推动产业结构调整，优化生产结构 3、健全和完善市场体系，促进市场经济发展,10.2 我国土地市场的

4、现状和发展趋势,一、土地市场体系的建立与培育 （一）土地所有权市场征地市场,1、土地使用权出让市场一级土地市场,2）土地使用权长约年租制是指国家作为土地所有者，按照法定最高期限内的约定年期，在向承租人收取首期租赁价金的基础上，再按年收取租金，将土地使用权让渡给承租人的租赁形式。,物权,（二）土地使用权市场,1）土地使用权出让制是指国家将土地所有权和使用权分离开来，在一定期限内以一定的价格让渡土地的使用权。 有偿、有期限、有条件 出让形式：批租制、租赁制长约年租制,如湖北襄樊、河南许昌、山东青岛、江苏昆山,出让方式：协议、招标、拍卖、挂牌,据对43个大中城市调查，协议地价平均为每平方米165元，

5、招标地价平均为每平方米507元，拍卖地价平均为每平方米1822元。三者之比为1：3：11。协议地价往往偏低原因是管理体制不完善，出让方是政府，但具体操作者是有自身利益的个人或单位，受让方是有自身利益的个人、企业等，协议出让往往是政府让利。,1990年，国务院颁布了中华人民共和国城镇国有土地出让和转让暂行条例为土地市场的发育提供了法律条件,2002年7月国土资源部颁布实施了招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定，明确要求“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让”,2006年，国务院发布31号文国务院关于加强土地调控有关问题的通知，要求全国统一制订并公布各地工业用

6、地出让最低价标准。31号文明确要求工业用地必须招拍挂出让,2、土地使用权流转市场二级土地市场,土地使用者,土地使用者,流转方式：转让、租赁、合资、合作、入股,债权,1、集体建设用地市场,2、农用地市场,（三）集体土地使用权市场,实际生活中，乡镇企业发展用地、三来一补企业、外资企业、合资企业以及部分城市企业在农村发展的用地，和部分高速公路用地，都先后不征而用。1995年，国家的政策导向开始发生变化，允许探索保留集体土地所有权，允许土地使用权流转的新模式。1995年江苏苏州集体建设用地使用权流转被允许试点，1997年有浙江的湖州、福建古田、河南安阳试点，目前，国土资源部已批准在各省同类 试点有30

7、个。 2005年10月1日广东省开始正式实施 广东省集体建设用地使用权流转管理办法, 集体建设用地除了不能进行商品房开发外,与国有 土地是同地、同权、同价，直接入市流转。,据国土资源部在浙江省湖州市南询区的调查数据表明，该区2005年（10镇4乡）共有乡镇企业171个，涉及宗地186宗，面积共233.45公顷，其中由于出租、兼并、转让、入股、司法处置等致使农村集体土地使用权发生流转的乡镇企业就有122个，占到总数的71，发生土地使用权流转的面积为167.93公顷，占土地面积的72。可见流转形式之多，流转范围之广。,尽管集体建设用地一直游离于土地市场之外，国家立法对集体土地使用权“入市”设限，集

8、体建设用地的资产属性与市场需求特征日渐显露，以出让、转让、入股投资等形式自发流转集体建设用地的现象早已存在，在数量上和规模上呈不断扩大趋势，演变为关系错综复杂而庞大的集体建设用地“隐形市场”。,珠江三角洲地区，集体建设用地“隐形市场”尤为盛行。其农村社区集体经济大多是以土地经营为主，即以土地出租或在土地上建厂房或商铺出租等形式获得土地非农收益，既是集体主要收入来源，也是农民最直接稳定、最为长久的收益保障。据统计，珠三角地区近些年通过自发流转方式占用农村集体建设用地实际超过集体建设用地存量的50，即使在粤东、粤西等地，这一比例也超过20。,农村集体建设用地流转的动因：,1）制度变迁：非农产业经营

9、机制的转变,2）规避监管：以低成本获得土地,3）利益驱动：不同土地利用方式的收益差距,4）多方共赢：政府、集体与农民关系的协调,农村集体建设用地自发流转中存在的问题：,1、集体非农建设用地自发无序流转，导致政府调控土地市场的能力被削弱难以有效控制建设用地供应总量，冲击土地利用总体规划和城市规划的有效实施，造成土地利用混乱，土地市场秩序受到干扰。,2、隐形市场活跃，违法用地屡禁不止，耕地保护受到冲击。,3、集体建设用地流转的权利缺乏可靠保障，交易不安全。如难以依法进行土地登记，权利设定缺乏合法依据，由此引致土地流转法律纠纷不断。,4、集体建设用地流转收益分配关系混乱。,2、农用地市场,通过对江苏

10、省和江西省农地制度演变与农地绩效的计量分析，学者指出，经济欠发达地区的农户对农地转让权弱偏好，而经济发达地区的农民则对农地转让权和使用权具有强偏好 。,在发达地区，流转的耕地占承包地面积的比例在最高的县（市）达到20-30，一般超过10；而在内地，这一比例在最高的县市只达到10-20，一般在5作用。,一般来讲，经济发展水平、土地生产率高的地区如果土地市场发育较好，农用地的内部流转程度高。,二、城市土地收购储备制度,（一）国外土地收购储备制度欧洲土地银行,欧洲是土地银行的发起地。自20世纪初以来，欧洲许多国家政府，为了有效利用土地资源，落实城市土地利用规划，都相继采取了建立土地银行。土地银行的运

11、行过程，是由土地的征购集中，土地的储备和土地的出让三个环节连接而成。,1）土地的征购集中 市政当局先于开发商从分散的土地所有者手中购买土地，从而拥有大量的市政待开发土地，如斯德哥尔摩市政府曾一度拥有该市周边2倍于市区的土地面积。其中大多数用地是几十年前仅以农地或相当于农地的价格购得的。,巨大的土地储备，使斯德哥尔摩市能以更有秩序、更有效率的方式快速发展，并实现以合理价位为居民提供大量住宅的目标。20世纪70年代的荷兰，超过80%的开发着的土地来自各城市市政府的土地银行。,购地资金来源于： 瑞典：一，政府税收；二，政府贷款，这主要来自国家养老保险基金；三是银行贷款；四是经瑞典国家银行发行的公债；

12、五是土地租赁或销售收入。 荷兰：荷兰城市银行贷款、中央政府贷款、商业性贷款和政府的财政收入，土地收入。,2）土地的储备 一方面是为了让储备的土地升值，另一方面，转让出去的土地只是土地银行中小部分已经进行了前期开发的土地，大部分还未详细规划好的土地需要储备起来以备未来之需，而且其中开发条件还不成熟的农地也需要继续投入使用。,对那些已规划好准备投入市场的土地，政府一般是先搞好前期开发，如平整土地、修路、铺人行道，建设好供水、排污等公共设施建设，甚至包括公园和绿地。,3）土地的出让 根据城市建设用地的需要，政府将那些经过一段时间的储备，并已完成前期开发的熟地，分期、分批地推向市场。土地出让一般采取出

13、售和出租两种方式。土地出租的期限因用地性质的不同而不同。如瑞典规定，住宅用地的租赁期为60年，工业用地为50年，商业用 地为26年，当租赁期满，政府有权收回或重新将土地租出去。,经过储备后进入市场的土地，其出让价格并不取决于政府在该土地上投入的实际费用。而取决于土地的使用性质。具体地说，工商业用地的出让价格总是高于政府投入于该土地的实际费用，而资助性住宅用地和公益性事业用地的租售价则低于市场价。,4）法律保障 为了使土地银行计划顺利实施，瑞典和荷兰的立法机构还制定颁布一系列法律来配合土地银行计划的进行。如两国法律都规定政府对土地拥有优先征用权，对于市政府希望征购的土地，土地所有者除了卖给政府，

14、别无选择。这对于土地从分散的私人手中集中到政府手中起到了保障性的作用。,（二）我国城市土地收购储备制度,是由城市政府组建的专门机构，对城市中 需要流转的划拨土地、闲置土地等加以收购， 然后进行有偿出让，以便改善城市土地资源 供求状况的制度。,1、城市土地收购储备制度产生的背景 1）国有企业土地闲置、浪费 2）土地隐形市场活跃 3）征地带来城郊耕地资源供求矛盾,2、我国城市土地收购储备制度的运行模式,1）以上海为代表的市场主导模式,被收购单位,土地发展中心,土地开发,土地管理部门,市场,杭州模式：“一个渠道进水，一个池子蓄水，一个龙头放水”,2）以杭州为代表的政府主导模式,土地收购储备委员会,土

15、地储备中心,土地管理部门,3）以南通为代表的混合模式,特点：政府规定储备土地的范围，由土地储备机构与原用地者签定“国有土地使用权收购合同”，落实土地收购。实行六个“统一”，四个“工程”。,土地储备机构还受托作为国有土地资产代表，对于国有企业土地作价入股和实行年租制的部分进行管理。,1）统一征地 2）统一收购储备 3）统一招标拍卖 4）统一地价标准 5）统一市场运作 6）统一征收管理土地出让金,1）阳光工程 2）绿色通道工程 3）特别快车工程 4）创建纠违工程,1）土地储备制度的建立，使政府手中有了现实的可供地，也增加了其垄断市场、招标拍卖的主动性。 2）储备土地大多来自于收购，并且一般要在出让前经过前期开发，为此政府已经支付了相当大的成本，政府不会低于成本出让，低地价出让土地现象得到有效约束。 3）由于储备土地已成净地，政府有了追求出让土地效益最大化的物质基础，招标拍卖土地的热情大大提高。 4）土地收购储备制度促进了存量土地充分利用，土地利用集约度提高，并由此节约了城郊的耕地资源。,4）土地储备制度建立的意义,（三）我国城市土地储备制度存在的问题分析,1、资金来源银行贷款,2、推动地价上涨房价上涨过快,地方政府,追求高GDP的冲动,收取更多土