重庆万达广场复盘.ppt

1、重庆南坪万达广场复盘重庆万达商业广场有限公司,项目概述 占地面积：98405 平方米 建筑面积：78万平方米 容积率：7.98 坡地建筑 分为三期 一期（1、3、4、5组团） 二期（大商业、酒店） 三期（2组团、美食城）,开发设计篇,（一）住宅部分 一期1、3、4、5组团、三期2组团为住宅项目，共计38万平米。 1、办理住宅方案、扩初、施工图审查27次； 2、办理建设工程规划许可证4次； 3、办理施工许可证6次。,一、开发,（二）大商业酒店部分 商业部分由二期大商业、酒店及三期美食城、车库及配套用房组成，共计40万平米。 1、办理大商业及酒店方案、扩初、施工图审查 38次； 2、办理建设工程规

2、划许可证5次； 3、办理施工许可证5次； 4、重庆公司完成二期酒店以酒店公司名义建设的全部法律程序工作。,5、组织召开二期工程与交通枢纽工程连接结构安全论证会，解决了项目与南坪中心交通枢纽工程连接处存在的诸多消防问题。 6、在拆迁未完成，拆迁户房产证未收回注销的情况下，取得二期大商业及酒店国土证。 7、由于万达“三边工程”特点，报建版施工图、实施版施工图和竣工图内容发生变化，对最终实施版施工图进行重新报建。,（三）其他 1、 取得人防易地建设费、防雷装置检测费、围栏占道费、规划综合费、质量监督费、绿化赔偿费等费用减免，累计为公司节约开发成本2416.37万元。 2、办理项目施工围栏占道、道路开

3、口、树木移植手续，共计43次。 3、配合项目营销的需要，与南岸区教委积极协调，解决了项目业主子女的义务教育名额和就近学校问题。,二、规划设计,总体规划为三期 一期（1、3、4、5组团） 占地面积：43808平方米 二期（大商业、酒店） 占地面积：29234.27平方米 三期（2组团、美食城） 占地面积：25362.73平方米,（一）建筑设计,1、大商业采用了地方规范重庆市大商业建筑设计防火规范和重庆市坡地高层民用建筑设计防火规范解决了： （1）大商业一个防火分区达1万平方米； （2）大商业竖向标高问题。 2、特殊结构设计 （1）院线4号厅屋顶的钢结构，跨度31.2米； （2）型钢混凝土，跨度2

4、5.2米； （3）预应力结构，跨度39.8米；,3、底商与坡地结合,（二）幕墙设计,设计提前介入，结构预留埋件 材料样板提前确认，早定材料 施工图深化设计注意细节 配合土建、泛光、广告,（三）泛光设计,泛光设计与外立面相结合 泛光设计需要提前预留电源、埋件 泛光设计与幕墙之间的联系,（四）景观设计,1、住宅景观 （1）施工图设计做到三“化”：深化、优化、本地化。 （2）做到色、香俱全 （3）绿化和消防的关系,2、大商业景观 （1）外冷内暖 （2）铺装材料坚固耐用 （3）见缝插针，增加绿化 （4）预留路灯、标识等埋件 （5）附属设施不可少,（五）内装,1、内装的范围要提前确认，设计必须与土建密切

5、配合。 2、内装与设备要密切配合，预留、预埋不可少 3、材料样板要及时确认，并按规定签字确认 4、三边设计需及时完善资料,工程篇,1、拆迁2996户，房屋69栋，面积196595平方米。 2、土石方约75万立方米 3、人工挖孔桩约16000米 4、混凝土约35万立方米 5、钢筋约5万吨 6、模板约260万平方米 7、幕墙约9万平方米 8、电梯182台 9、用电负荷4.8万KVA 10、空调制冷量7750冷吨,一、工程概况, 水平交通组织复杂 （一）场内道路多次改变 1、为优先保证住宅塔楼、大商业和酒店的施工要求，将区内道路、广场和组团中庭的基础和结构暂缓施工，作为优先施工区域的施工场地和道路。

6、 2、由于住宅多次交房时间和大商业酒店开业时间不同，区内道路、广场和组团中庭结构分为10多次补完。 （二）场外道路超常规运作，仅允许万达工程车辆逆行。,二、交通和场地组织特别复杂, 垂直交通组织难度大 1、采用创纪录的28米超长塔吊附着解决了二组团与大商业施工进度不同步问题。 2、大商业AB栋塔楼无场地安装施工电梯，全用塔吊运输；CD栋塔楼施工电梯在2009年9月才能安装，11月就拆除，大部分材料用塔吊吊运。 3、住宅塔楼施工电梯在车库结构补完后才能安装使用，在交房前1个月拆除，使用时间很短。 4、为保证集团入伙指标，二组团每栋塔楼增加1台双笼施工电梯，而且分两段同时施工外墙。, 施工场地极为

7、狭小，多次改变 1、大商业只在西面有钢筋加工和材料堆放等施工场地，施工场地在不同标高上进行了3次转换。大商业施工道路全从珊瑚路单向进出。 2、住宅钢筋加工和材料堆放等施工场地不同标高上进行了2次转换。,1、材料设备进出难2、地下室内步行街施工难度大3、主力店之间、主力店与小商铺之间施工干扰大4、标识系统难以表达清楚5、异型玻璃采光顶施工难度大,三、车库、室内步行街、主力店和塔楼叠加式立体布置,1、整个项目分为15次验收备案和交房。2、曾经采用正式源头临时管网的措施确保交房。3、曾经采用修建临时入户大堂的措施确保交房。4、解决了塔楼和裙楼不同期交房带来的消防、漏水、景观、出入口等一系列问题。5、

8、经历了商品房（清水房、精装房）、回迁房（清水房、简装房）、商铺、美食城和车位等不同业态的交房，处理了交房整改问题。,四、多次验收交房与持续施工,1、住宅、酒店和大商业的两层地下车库连为一体，分很多次建成。2、负二层车库有2个与珊瑚路平街出入口。负一层车库在美食城、酒店各有1个平街出入口，有1个与市政道路直接相连的单向入口。3、由于工作面限制，车库及环氧地坪采取见缝插针式的施工。4、处理好了开业后车库物业管理与在建工程的施工道路和场地矛盾突出的问题。5、由于车库自身特点，车库整体一次性验收完成。,五、坡地建筑地下车库,1、大商业和酒店东面深达22米回填，场地狭窄，回填时间短。2、市政管网、道路与

9、景观布置在车库顶板上，必须先完成防水、伸缩缝处理、回填后才能实施。3、用花池、挡墙、扶梯（15台室外扶梯）等方式处理景观高差。4、修建了9个天桥，将底商和大商业连接，形成空中步行系统。,六、坡地建筑市政与景观,1、幕墙形式丰富，有金属板材、石材、玻璃等隐框式和点驳式幕墙。2、塔楼幕墙施工采用分两段上下同时施工，中间设置水平硬防护。3、处理好了幕墙建筑外保温材料的消防与节能要求。4、处理好了建筑、结构、机电、幕墙等专业在外立面上开孔位置和尺寸的统一。5、设计上女儿墙上部玻璃幕墙后无衬板，影响视线效果，增加了深色衬板。,七、幕墙工程,6、万千百货上约400平方米玻璃采光顶全部在洞口外侧加工完成，一

10、次性成功地平移到洞口就位安装。7、“变形金刚”采光顶全异型玻璃多规格，安装和成品保护难度大。8、酒店约700平方大雨棚只用短短14天就完成。,1、电梯规格多、型式多2、电梯设备进场转运困难3、电梯设备吊装困难4、电梯安装环境复杂,八、电梯工程,1、轻轨施工造成大商业东面无场地。2、大商业和轻轨有4个地下接口，工程进度协调难度大。3、大商业和轻轨之间22米深基坑回填时间紧、难度大。4、扶梯安装难度大。5、设计、监理、施工单位不同，技术对接及场地协调难度大。,九、轻轨接口施工,成本篇,一、成本管理 1.目标成本的细化和拆分 在与集团签订经营决策文件基础上，对目标成本进行了细化和拆分，尤其针对本项目

11、特点，形成立体目标成本体系。根据目前的结算成果，重庆项目目标成本在控制范围内。 2.限额设计及设计优化 成本人员主动并提前介入设计环节，在方案设计阶段要积极做好限额设计工作，并对设计进行优化，特别是造价比重较大的土建及安装部分的施工图设计和方案设计。紧紧抓住这几个关键环节，成本在目标成本范围内。,3.材料限价工作 首先，广泛收集材料信息，建立相对完备的材料信息库； 其次，针对施工单位提出的材料报价审批，充分与对方进行沟通，共同积极主动及时解决，不要置之不理或拖延； 再次，视关联单位为平等合作伙伴，给予他们合作伙伴间应有的尊重，对总包方提出的其他合理要求尽快进行处理和回复。 4.设计变更、现场签

12、证 成本部与工程部、监理、施工单位共同收方签字确认，掌握第一手资料。 以合同为依据，分清缘由，确定签证变更如何处理。 对于开业前抢工遗留的签证变更，组织各方以专题会议的形式统一进行认定，顺利推进结算工作。,二、招投标管理方面 1.招标计划的制定与调整 根据设计部出图计划和工程部施工计划，制定年度招标计划表。 根据项目动态情况，分季度甚至分月度局部调整招标计划。 2.招标过程管理 每次招标工作前拟定一个详细的招标实施计划，包含招标项目预算、标段划分、招标承包方式、付款条件、工期、评标办法、入围单位标准等。在进行入围单位考察时，按照制度要求充分跟拟入围单位进行沟通，做到招标人和投标人都心中有数地开展工作。 招标条件的制定需要结合成本控制、施工管理以及满足销售要求等各种因素。 评标工作严格执行集团制度。 招标过程资料严格按照集团的报备制度进行整理和归档，并一直由专人负责存放和拿取。,三、合同管理 合同主要条款与招标文件一致，不能矛盾。 成本部统一编制合同编号，并以