物业企业八大风险的

1、 实用标准文案 物业企业八大风险 物业管理的风险指物业服务企业在服务过程中，由于企业或企业以外的自 然、社会因素所导致的应由物业服务企业承担的意外损失。 物风险管理涵盖物业服务全过程。物业服务企业业务繁杂，涉及多重法律关系，物业管理区域内，风险事故类型多样，业管理的风险特点是，物业责仼界定较难，企业抗风险财产损失，一旦出现事故发生人身、物业服务企业往住脱不了干系。 的能力依仗于公司的前瞻性，各项制变的严密性和各种抗风险的预防措施。 物业管理的风险包括项目决策、合同、管理责仼、业主使用不当、企业运作、自 然灾害、服务人员伤害等七方面风险。 听听物业管理从业者谈【物业管理那些事儿】说说都是泪！ 一

2、、项目决策风险 企业经营中，接管哪些项目，预期目标与最终结果等，都会给企业带来较大风险，有些企业为急于接盘，扩大规模，不问来龙去脉，矛盾重重，投入较多人力、物力和财力，结果陷进拔不出或是未被聘用或是亏损严重。 二、服务合同风险 (一)、企业与委托方签订的合同，由于未对管理服务内容、范围、期限、费用标准约定清楚，甚至过分放大企业安全防范责任，过度进行非理性服务承诺，导致一旦出现情况企，业将面对被追诉或索赔的风险。企业与委托方签汀的合同，由 精彩文档 实用标准文案 于未对管理服务内容、范围、期限、费用标准约定清楚，甚至过分放大企业安全业将面对被追诉或导致一旦出现情况企，防范责任，过度进行非理性服务

3、承诺，南京市物业管理办法规定车辆索赔的风险。如车场车辆丢失赔偿费的问题， 停放应签停车服务协议，如需保管的应另订保管协议。 期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生)规定“(二)、(条例。因此前期物业管理合同具有不确定性，物业服”效的，前期物业服务合同终止企业对项目的各种投入将一旦被提前解约，务企业随时有可能被业主大会解聘。被遗失，待收的欠费将形成矛盾。、企业在投标的承诺及盲目压低物业服务费，高院司法(，企业对业主的各项许愿签订合同时被转嫁风险的条款(如负责安全等) )建议明确，实施细则、承诺乃至行业规范都作为合同组成部分 因小区物业未将楼外广告收益向业主公日“年3月13(三)、

4、现代快报2012该案最后在法庭的主持下和解，示，作为业主的央视主持人赵普将物业告上法庭。年来公共空间总收益的686业主方获得万余元的公共空间收益，约占小区 ”85。 重视合同管理，对合同的审核、签署、档案管理都有明确规定。对有风险防范：从根源上防范因合同内容导致的法律风险避免因合关权利义务的约定严格把控，特别同约定含混不清而导致企业承担超出自已应当承担的义务范围之处的责任。 关注一些容易引起纠份的物业服务环节条款的订立； 1、停车场物业服务中物业服务方与业主方责任的划分。 2、公共区域秩序维护中物业服务方应承担的安全义务。 、物业服务收费标准及费用调整的约定。3 三、承接查验风险 楼老师家补岁

5、男孩宋某随父母到沈河区某小区2882806年月日晚，沈阳市课，在补完课后，孩子在走廊玩耍，坠楼身亡。宋某的父母将为该楼提供服务的辽宁宝珑物业公司告上法庭，要求赔偿死亡赔偿金、丧葬费和精神抚慰金共计 精彩文档 实用标准文案 万余元。在庭审时，宋某父母认为当时楼梯间的所有窗户都是打开的，窗户21与楼层地面之间的距离太小，没有设置警示性标志，也设采取任何防护性措施。物业公司则辩称，自已在管理上并无不当，原告所提都是设计的原因。 物业公司应该宋某当时坠下的消防窗未达到国家规定的强制性标准，法院查明，应对男童的却设有在适当的区域设置警示标志或防护措施，知道存在安全隐患，在孩子进入电梯到坠楼死男童父母作为

6、监护人，坠楼死亡承担相应的赔偿责任。日最后判决，物6年9月亡这一过程中，疏于监护，也有一定责任。法院于073000万余元和，分别为10.9业公司赔偿宋某父母死亡赔偿金和丧葬费的60一男童高“2万元。第二天沈阳各报刊登元，另外赔偿宋某父母精神损害抚慰金 万余元13”楼坠亡、物业被判赔偿 风险防范： 日执行的建设部承接查验办法对物业管理工作提出更高月12011年1、1 的要求 承接查验办法的配套性政策和物业承接查验制度的细化和补充，作为条例相比，更偏重于制度性和程序性；与涉及综”与技术较性强的“物业接管验收标准相比，涉及交接的内容仅为物业共用部”“物业服务项目交接办法合性整体项目的 位和共用设施设

7、备。 办应明确限定为前期物业管理阶段的新建物业，虽然关于办法的适用范围，业主委员会和业主大会选聘的物业服务企业规定前期物业服务合同终止后，法之间的承接查验活动可以参照执行，但这仅限于其中部分程序性和技术性的条 款。 2、物业承接查验存在的问题一定要有记录，有甲方承担责仼的承诺。 四、管理责仼风险 、违规装饰装修一() 精彩文档 实用标准文案 安全隐患和不仅会造成物业共用部位、共用设施设备损坏、业主违规装饰装修，还会使物管企业承担一定的物业坛加物业管理的运行、维修成本，邻里纠纷等， 装饰装修管理风险。 、电焊施工，火花落到易燃物品上，引发火灾。1 层的一户业主装饰施工，1850层中环园际广场起火

8、， 09年4月19日，南京火引发了大火。四名工人操作电焊时，溅出的电焊火花溅落到楼下平台保温层，一是动火人未后追究物管责仼；灾间接引起的水患把裙楼健身馆变成了游泳池，发现不安全二是动火现场应有安全负责人，经审批即动火，物管人员应知未知。 苗头时，应立即停止动火。三是着火部位的灭火器数量尚不到位等。 5814时，上海胶州路一栋高层公寓起火，大火导致11月15日2、2010年八 人遇难，事故原因查明是由无证电悍工违章操作引起。 风险防范： 只有劝阻和向行政执由于物业服务企业对装修等违规违章行为设有行政执法权，宣传、巡检、“法部门报告的义务，其在处理私拆乱改等违规违章行为时，要做到 四方面工作内容：

9、制止、报告、” 结合夲地区的实际物业服务企业要依据法律法规和有关规范性文件，宣传告之：企业应主动将相关规定和禁止行为，制订适合于住宅小区的装修管理规定。情况，让业主明白私拆乱改是法律法规规定通过多种途径向业主尽到详细的告之义务，的的禁止行为；违反规定、私拆乱改是要承担赔偿责任的。业主进住时，物业服务企业要通过发送（前期）物业服务合同、（临时）管理规约、业主向业主等文字材料，对物业管理区域内装修管理的注意事项和禁止行为，手册文字材料明确住宅装修的禁止行为。书面告知。要和业主签定住宅装修协议书， 要留档保存，以备查验。 业主大会和业主委员会，对任意；“中华人民共和国物权法第八十三条规定 要求行为人

10、停止法规以及管理规约，损害他人合法权益的行为，有权依照法律、侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以 ”依法向人民法院提起诉讼。 精彩文档 实用标准文案 不仅物在物业管理区域内，一旦发生私拆乱改等违规违章行为，上述条款规定，业主委员会也应按业服务企业要在职责范围内及时处理，广大业主和业主大会、照法律规定要求，出面干预，要求违规违章当事人立即停止拆改、恢复原状、赔一对于私拆乱改行为的相关受害业主，可以从两方面维护自已的权益。偿损失。另一方面可根据法律法规，是向物业服务企业、业主委员会或有关部门举报投诉； 对肇事者提起司法诉讼。对此规定企业也要广泛宣传。 坚持装修期管

11、理，巡检到位：物业服务企业要加强对业主装饰装修行为的监督、做好全方位的日常监管。及时采取应对措施，间的现场巡检，随时记录有关亊项，) 巡检要有规定、有记录、有检查( 应私拆乱改的行为要及时进行处理，制止劝阻：物业服务企业对违反装修协议、由于物业服务制止违规违章行为。在发现问题后的第一时间内到达现场，劝阻、要在职责范制止时，企业不是行政执法主体，所以在对业主不当行为进行劝阻、以免陷于被动。切不可采取强行拆除或其他过激手段，围内，采取合法合理措施，并请当事人或装饰装修单位签字确要及时对私拆乱改者下达违章装修整改通知，成立业主委员会的住为日后分清责任做好准备工作。认，事后要做好证据保全， 宅小区，物

12、业服务企业可会同业主委员会共同进行处理。 应及时会同业主委员会向有关行政报告及时：物业服务企业对劝阻制止无效的，物业避免责任和损失的扩大。业主委员会尚未成立的，执法部门送达书面报告，让广大业主有对私拆乱服务企业应将书面报告抄报社区居委会，并可张贴告示， 改的知情权和对处理过程的监督权。 、治安(二) 给业主造成人身伤害和财产损失等风主要指由于外界第三人的过错和违法行为，险。目前，因人口流动率的提高，社会各层次的收入差距增大，由社会问题产生抢夺抢劫、入室盗窃、的社会治安问题已明显体现在小区及其它物业管理区域内，给秩序维护服务工作带来了严峻故意杀人等各类治安事件相继发生，故意伤害、 的挑战和高风险

13、 年被假释，年被准阴市中院判处无期徒刑，09曾经被判刑的抢劫犯朱寿俊于95而当上香樟园小区的保安，通过其牢友，世豪物业香樟园小区保安主管的介绍，案发时正是小区新老物业公司23日残忍杀害了女业主。12这保安于2010年月日正式退出，而新的物业公司已经提月112011更替，原来的世豪物业准备年 前进驻小区。受害女业主的家属状告新老物业： 精彩文档 实用标准文案 小时保安应24中明确约定，“前期物业服务合同”“原告认为世豪与开发商签订的，如今业主不但在小区内遇害，行凶者还是物业值班，无重大火灾、刑事事故”担任保安一且是个有犯罪前科的惯犯，物业公司让这样的人进入物业，的保安，受害人家属要求物业职明显存

14、在过失，对这起惨案的发生应承担全部赔偿责任， 57万余元。赔偿全部损失 而案发日辞职，离开世豪物业公司，12月18世豪物业认为朱寿俊已在2010年日，此时朱已不是世豪工作人员。至于朱犯罪前科一事，尽管保月23是在12况且世豪在但这并代表世豪就一定知道。安主管在笔录中称明知朱有犯罪前科，日交接结束，因此世豪不应31日就已经和新物业进行交接，至12月12月21 该承担相关法律责任。 日，虽然世豪在11月第二被告新物业名城认为，名城合同履行期限是2011年日己终止与香樟园小区的服务合同，但这只是合同的终止，世1912月2010年日仍有世豪员工在小区内活动，名城认2812月豪的扫尾工作仍在进行，直至

15、为自已没有任何责任。 区法院审理认为： 、物业服务合同是一种有偿的委托合同，具有特殊性，其提供的保安服务，不1是治安保障服务，只能提前发现并制止。根据物业管理条例的相关规定，物它并不必然能够阻止业主及相关人员业公司的安全保障义务是一种预防性行为，客观上减少发人身遭受第三人的侵害，只是对不法人员产生威慑作用，的财产、 生侵害案件的可能性。 月122010年12年月31日，新物业从2、世豪物业履合同的终止日期是2010两家物业公司均应该提供必要的物业服务工作。日已经逐步交接，案发期间，21在安全防范问题上均存但两家物业均没有尽到合理艰度范围内的安全保障义务，公司在由其牢友介绍来的，杀人犯此前是世豪

16、物业公司的保安，在一定的过错。两家物业公司应当在能够防止或制综合相关情况，保安人员的审核上存在过错，7年，法院判决世豪物业赔偿止的范围内各自承担一定的经济赔偿责任，2012 3万元。万元，新物业赔偿 作出维持原判的终审同时提起上诉，原被告三方均不服判决，市中院经过审理， 判决。 精彩文档 实用标准文案 风险防范： ”四方面内容1、做好上节提及的“宣传、巡检、制止、报告、 、明确物业管理的法律地位和职责，维护社会治安，是公安部门的法定职责，2一些违法违规行为具物业公司提供的秩序维护是一种有限的协助安全防范服务，物业公司不可能对每个业主或使用人的有较强的随意性、突发性和不可预测性，维护物业管理每个

17、行为进行有针对的性的事先管理。条例第二条规定“并非是治安管理，不负有保障业主和住户”物业管理区域内相关秩序的活动号文中明确对协助开展安全防范人员(2008)1人身财产安全问题的责任。中物协的内容，尽量”称谓，企业在签订合同时，确定“秩序维护管理使用“秩序维护员”以减少管理等用语，维护社区治安”“提供安全防范服务”、“避免使用“保安服务”、 服务纠纷，规避企业风险。 物业公司是否承担责仼呢？这要看物业管理项目内，发生业主被盗等治安案件，而被物业公司是否履行了服务合同责仼。物业公司根据相关口合同履行了责仼，物业公司没有违约也就沒有义务承担盗事情仍然发生，这是一神不可抗拒行为， 责仼。 、车辆管理)

18、 ( 三 车辆失窃等现车辆发生车身受损，主要指在停车场至经营车辆停放服务过程中， 象，该类事件和诉讼，物业公司面临可能赔付金额较大的风险。 车辆被盗： 日早晨，业主孟先生在城南小区内摩托车不见了，后状告物业公司月8171)、车辆行驶说，业主办理入住手续时，物业公司与所有业主签订了业主公约停放管理规定，要求进出小区的机动车要领取出入卡，对出入车辆进行登记、认定对小区管理存凭卡取车，但物业公司却从未按规定实施登记出入管理制度。 在疏漏，要求索赔九千元。 查明小区的录象设施进行了现场勘验，建邺区法院在案件审理中对小区的监控、认定物业公司小区监控器及探头不能完录象设备，值班保安不能正常操作监控、而对小

19、区西、大门等实施监控，南侧的物业、全正常使用，只能对小区东、道路、在孟先生摩托设备多数功能按纽失灵，无法正常使用。北侧范围无法实施监控， 车失窃的当晚，值班保安对小区安全监控情况也没有作记载。 精彩文档 实用标准文案 的反证，案发当晚孟先生车辆是否停入小区”法院审理认为，物业公司不能提供“建立了物业服务应当推定摩托车是在小区内丢失的，物业公司与孟先生等业主，其安全防范的协助管理等义务，应履行对物业管理区域内公共秩序、法律关系，元。后物业3970.80在履行义务时存在疏漏和瑕疵，应承担60赔偿责任，即并且双方形成的并强调物业公司履行了在保安方面的全部责任，公司上诉中院，市中院驳回业主财产毁损丢失

20、的责任应由内车主自行负担。非是保管合同关系，物业公司不能举证证明对摩托车丢失已经尽到了合理“上诉，维持原判，理由是，然”“谁主张、谁举证的安全防范义务。”)。(民事诉讼中举证责任的一般原则是提出主张的当事人因为客观原因难以提供证据证明自已的而在一些特定情形下，) 主张，此时由对方当事人提供证据则更为恰当，这就是举证责任倒置。 进入小区时入口保安人员发给一张车辆出入)深圳李某驾车到住宅小区看房，、2发现自己汽车并申明出大门时凭此证放行车辆。李某半小时后看完房下楼，证， 已不翼而飞。 防范措施： 市(增加风险防控意识，了解司法审判意见，地方规章有关规定掌握政策法规，1、 。办法规定，需要保管的，另

21、订保管合同) 、细化停车合同，明确管理责仼。2 、运用科技手段，完善防控体系。如运用门禁识别系统、电子监控系统等。制3对进入停车场所有车辆发放停车凭订车辆停放管理制度，对车辆出入严格管理。 证，凭证出门。 4、运用保险机制，转移赔偿风险。 、消防事故和隐患(四) 消防报警系统失灵都可能导致重大消防设施的维修保养不善，无消防用水供应，人身和巨大财产损失，物业服务企业面临的风险不仅是经济赔偿的民事法律责 任，直接责任人和单位主要负责人等个人还可能因此承担刑事法律责仼。 、设施设备管理)(五 精彩文档 实用标准文案 管理者干万不能把设设施不是物质财富的简单供给，还应包含公共服务的内容。 施作为一种形

22、象展示和摆设，忽视必要的管理和维护 1、游泳池 水，1.3某小区配套的游泳池，一男孩被池底出水管道吸住而亡，当时水深仅进出水口上的封闭铁丝焊接点有质量向题造成此事。最终,还是发生意外。经查 由开发商和物业赔偿几十万元 岁小女孩逃票溜进深水区溺水昏迷，三天后死亡。出事后，6某小区游泳池一名开设游泳池必须要向当提出按规定，体总会及公安部门、卫生部门都赶到现场。这个泳池和夲市小区大多泳池在验收通过后才能营业。地的体育主管部门申报，一样，从未申报过，涉嫌违规经营。检查过泳池后，体育总会又点出多处违规，救生配备救生室和氧气袋、1.5水以上的救生观察台，如泳池应设置至少两个高应该有持专业应该在泳池相应位置

23、设置相应的深水标，床、急救药品及器材等。，但这里均沒有。最现救生员是物业工作人员)资质的救生人员及水质处理人员(赔付各项损失共计法院审理认为.终死者父母将小区物业及开发商一起告上法院. 27万余元 2、水阀门 层空关房，打开水龙头，里面11河西嘉业阳光城物管人员夜间检查水压，到了没有水流出来，工作人员忘记关水龙头就走了，后水流出，从墙壁上流到楼下。整个房子”“水房2010层扬某家，致使花了万元刚装修好的新房一夜之间成了地板泡在水中，水是从厨房顶棚流下来的，墙壁、灶台等都是潮湿。灶台、电器，因线路、水管都埋在不包修了，因为被水浸泡过了夕”“都是品牌，而厂家表示酒席喜糖都订好了，被水浸泡后很可能出

24、现问题，而业主说眼看婚期已到，地下， 这怎么办？要求物管赔偿经济和精神损失！最终物业公司赔偿了业主损失。 、公益设施3 上海浦东南汇区某小区业主张某在小区健身区内用上肢牵列器28晚，年069月健身，因钢丝绳突然断裂，致其失去重心，摔倒在地，由于后脑直接着地，当即 日死亡。110失去知觉，终因脑干功能哀竭于月 精彩文档 实用标准文案 物业公司说，在开发商购录健身器材后，其已检验了产品合格证，日后的维护、平时对健身器材的管理只能凭肉物业公司不是专业公司，保养是生产商的责任。 眼判断是否存在安全室隐患，其已尽了物管之责。 个月巡视保养一次已尽到售后3生产商说其产品是合格产品，已根据合同约定每重量，从

25、断裂情况广判断，系非正15T服务义务，牵引器选用的钢丝绳可承担 常磨损，若属正常磨损则愿承担责任。 受害对小区内健身设施负有维护管理之责，法院判决，物业公司系小区管理者，没有尽到导致倒地死亡。物业公司对此负有疏于维护管理之责，人因设施原因，未尽心尽对此应承担相应的民事赔偿责仼。在维护中，一个善良管理人之义务，后法院了判决生产商与责，事故恰发生于其对健身设施进行巡视维护后的当曰。 40多万元的赔偿责任物业共同连带承担 风险防范： 、承接物业時，应做好承接查验对物业共用部位、共用设施设备的现状和存在1对不具备条件开放的游泳池等公众设施进行书面确认。的向题进行交底和记录， 应提出书面文字意见及有关资

26、料，以备查验。 、物业公司明确。自已的管理责仼范围，如共用部位、业主窗户坠落，阳台放2管理责仼范围由业主承担全部赔偿责仼，置物品或悬挂物品坠落荫造成损失的，促使业主防范风险意分请管理责仼，并公开宣传，决定风险责仼承担授的范围。 识提高。 、在当前司法实践中，建筑物及其设施或附着物、悬挂物坠落造成的诉讼，举3受害就是损害发生后，证责仼由建筑物或设施管理人和所有权人承担。通俗讲，而物业公司在法律上有人只需证明损害结果和该结果是由建筑物或设施导致的。义务证明自已在管理过程中沒有过错或损害经结果是由受害人的故意行为造成 的，如不能证明这一点，法庭将依法推定管理人和所有权人负有过错责仼。 、维修服务六(

27、) 烟台市一名孩童被小区铁门砸伤，小区物业公司因未及时修复有安全隐患的铁 门，被法院判决承担责任，一次性赔偿儿童人身损害元。 精彩文档 实用标准文案 烟台市芝罘区某小区住户李某岁的儿子在小区门年月日傍晚，口玩耍时，被小区大门砸伤。后经医院诊断，李某之子左锁骨骨折，住院治疗 天。后经司法鉴定，其左锁骨骨折构成九级伤残。 要求物业公司李某与物业公司因赔偿问题未达成协议，遂将物业公司告上法庭，万余元。物业公司辩称，铁门是因为赔偿其子医疗费、残疾赔偿金等共计.与物业小孩玩耍时故意推拉导致被破坏，其所受伤害是由于其个人行为造成的， 公司无关。 烟台市芝罘区人民法院审理认为，小区物业管理部门对小区的物业设

28、施有维护、即使不能及时修复，发现不安全隐患应及时予以修缮、整治，保养、管理的责任，最终，李某的儿子不应承担民事责任。而被告未作任何处理，亦应设置警示标志，被告物万余元。法院判决物业公司赔偿原告医疗费、残疾赔偿金等共计. 经烟台中院主持调上诉至烟台市中级人民法院。日前，业公司对一审判决不服， .万元。解，双方当事人达成协议，物业公司支付李某之子人身损害赔偿金 风险防范： 中修以上工程要纳入维修维修范围是共用部位，明确维修责仼范围和经费渠道： 。年物业管理师考试题就有其内容)资金，降低物业管理的风险责仼。(06 五、业主使用不当或违规行为引发的风险 改变物业业主对物业使用出现不当行为，如高空抛物、

29、在物业日常使用过程中，,有时难以确定责任人的使用功能、堵塞消防通道、损毁共用没施设备和场地等，业主过错，企业担责，业主生病、企业吃药。 砸中)一斤半重1、南京近期发生胡先生骑车路过中华路时，突然被一个大罗卜(太阳穴，当即头晕不能骑车，报警求助，民警到场，找到腌制罗卜的二楼住户，块钱。企业要提醒住户，阳台上晾硒物品，一定要做好防护，经调解赔了300 以免坠落伤人。 精彩文档 实用标准文案 、深圳好来居高空坠物案2 年级的小宇在放学回家路上，45时40分左右，上小学2006年5月31日下午途经位于深圳市南山区南山大道与海德二路交叉口处好来居大厦旁的人行路面 时，被一块从天而降的玻璃砸到头部而死。

30、楼以上的2南山警方成立专案组调查，但没找到凶手。小宇的父母将好来居大厦万多元的民事赔76户业主、负责好来居大厦管理的物业公司告上法庭，提出73日，南山法院作出一审判决：可以确定造成受害人死亡的3月18偿。2008年玻璃是出自好来居楼上，本案属于建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、应由好来居的物业管理公司对小宇父母的损失悬挂物坠落造成他人损害的案件， 万余元。其他业主不承担责任。22.9承担30%的赔偿责任，共计 请求二审法院撤销一审判向深圳市中级法院提出上诉，小宇父母不服一审判决， 万余元。户业主和物管公司连带赔偿其各项损失76决，并改判73 作出经深圳中级法院审理，好来居的物业管理公司也

31、不服一审判决，提出上诉。其中一户户业主(终审判决：撤销南山法院的一审判决，由好来居大厦北侧的73万元。好来居的物业管理公司深圳元，总计29.6)每户补偿4000业主有两套房 市锦峰物业经营管理有限公司不承担责任。 六、企业运作时的风险 、企业承诺(一) 关于审理物业服务纠纷的立法理念,”司法突出“发展为重、平衡利益、保护弱者即是扩充了物业企业应承案件具体应用法律若干问题的解释中的第三条规定，为更好维护业主权益，司法解释依据合同默示条款理论，合理扩充了物担义务,“法律、即不仅限于物业服务合同中的明示条款，业服企业应承担义务的依据范围。以及物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务相关行业规范，法

32、规规定、 细则，也是确定物业服务企业应尽义务的依据。” 同避免因服务存在瑕疵承担违约责任，因此，物业服务行业要对履行委托合同，要有可操作要对相关承诺以及类似行业规范进行清理，在保持先进性同时，时， 行，要诚实信用，一诺千金。 精彩文档 实用标准文案 、劳动用工(二) 以廉价劳动的实施暴露和揭开了物业管理行业长期以来存在的，劳动合同法保洁“月31日力和低成本运作、支撑和维持物业服务的问题。(扬子晚报07年8位保洁员纷纷辞106月以来的三个月内，员跳槽变保姆”报道，河西一小区从有小区物业一时难以找人填缺，职跑到业主家做保姆，其原因是小区保洁薪酬低，劳动纠纷投诉、重灾区”)保洁遇困难。由于历史原因，

33、物业管理成为违规用工的“物业管理企业是在牺性广大从业人员的切身利益情从某种意义上说，的频发区， 况下，支撑着全市物业服务的正常运行。这种局面应该扭转。 落实劳动合同法，解决劳动用工不规范的问题，是个综合性的系统工程，要福利费用全部纳入物其根本途径，从多方面入手，在于将从业人员所有的劳保、实现物业管理的良性循实行真正意义上的质价相符、成本运作，业服务费成本，的，实现利润，且利润率较低，而60环。当前，全巿物业服务企业仅有40企业处于亏损或持平的状态。提高物业费标准、提升物业费收交率，在当前，还有一个逐步、渐进的过程，随着各项成本的提高，人员工资要求翻一番，对物业 压力越来越大。 、各种额外费用(

34、三) 消防培训费1、 、统一服装和培训发证2 3、物业用房缎纳房产税 七、自然灾害风险 年他买了小区的地下车位。张先生家住常州新北某小区，年，月日晚，张先生将自己的奔驰轿车停到车库。当晚突降暴雨，第二天早晨，店4S张先生发现车库部分被淹，自己的车子未能幸免。当年月日，奔驰，证明张先生的轿车因浸水时间较长，导致电路、零部件及内”车辆损失证明出“张某将该小区物贬值损失估算为万元。饰损坏，在要求物业公赔偿未果后，法院委托南京市鼓楼区物价局价格认证中心对审理中，业公司告上了新北法院。 精彩文档 实用标准文案 贬值损失为奔驰轿车因水淹产生贬值的损失进行鉴定，该中心鉴定认为，再说即使存元。物业公司认为天降

35、暴雨系不可抗力，自己已尽到管理责任， 在车损失，张某也有疏忽，公司不应承担赔偿责任。 对其发生和后果不能避免且无法法院审理认为，不可抗力是指当事人不能预见、克服的客观情况。本案中天降暴雨，首先有天气预报可预知，其次，当暴雨来临或者当排水时也并非不能避免和无法克服，可以积极采取有效的应急排水措施，本案的可及时通知车主将车辆开出车库等。因此，措施不能够避免车库被淹时，但在虽然险情发生时，物业公司采取了一定措施，天降暴雨并非不可抗力情形。物业公司未尽到充分的物业险情无法排除时未及时通知车主导致车辆被淹受损，而业主将车辆停放于车库，管理责任，故其对车辆被淹受损应承担民事赔偿责任。其有理由相信车库是安全

36、之地，具备避免车辆遭受风雨等自然界侵蚀的应有条 件，故其对车辆被淹的后果无任何过错。 认为物业公司抗辩天降暴雨系不可抗新北法院作出一审判决，去年月日，一判令物业公司赔偿张先生元。力且业主也有过错等理由不能成立，审判决后，物业公司不服上诉至市中院。去年月日，中院立案受理后， 依法成立合议庭对该案进行审理，于日前作出判决，维持原判。 八、服务人员的意外伤害风险 、在服务过程中(一) 服务人员在服务过程中受到外来侵袭或工作不当造成的人身伤害或丧失生命的按照法律上由于员工违规操作引发的问题，现象，存在着较大的人身安全风险。 ”，物管企业也将承担其属下员工不当行为的赔偿责任。“称为雇主责任 层某住户装窗

37、帘，在室内安装未采取安、伤亡：某国际花园一维修人员为191全防范措施，由于其用力过猛，异致身体重心外移坠地死亡。虽系违规操作，但 多万元。物业也为此补偿死者家属50 年、触电，物业维保人员最可能遇到触电危险，因与电接触的机会最频繁。082维修工王某修理时触电身亡，本市某小区内一幢小高层电梯发生故障，月6日，8未按要求他到电梯井内清理积水，倒在水中。事发原因是电梯安全阀出了故障， 精彩文档 实用标准文案 ，想拔掉电线插头，以切断电源，不料被水浸湿的插头带电，导胶鞋)穿工作鞋( 致当场触电。 此外，在给配电柜除尘时，违规使用铁丝刷，引起触电伤害，设备也遭到损坏。 使用不慎，绿化使用的农药都具有很强的毒性，保管、消杀药品:消杀类药品、3、未采取防护如有的綠化人员在喷药时，特别在高温天气，容易对人体引起侵害， 惜施，农药会通过汗腺进入人体引起中毒。 、操作失误，物业服务人员因工作需要，经常使用一些专业工具，如电锯、射4枪等，如操作不当，很容易误伤自己或他人，某员工在操作射枪时，不慎将射钉某大厦操作人员在操作后果就严重了。射入自已左手，如射到要害部位或他人，清洁人员不在