物业管理综合能力第讲管理学知识在物业管理领域的应

1、物业管理综合能力第二章管理学在物业管理领域的应用一、管理的定义对管理的不同理解法约尔：计划、组织、指挥、协调、控制 西蒙：管理就是决策二、管理的特征和性质管理的基本特征：产生、载体、核心、任务管理的性质：自然属性、社会属性三、管理的原理 1、以人为本原理 2、系统均衡原理 3、运动控制原理 4、信息沟通原理 5、目标效益原理管理的职能是指管理在组织社会经济活动中所 发挥出的功能。观念主体职能种类早期观点计划、组织、控制法约尔计划、组织、指挥、协调、控制卢瑟古利计划、组织、人事、指挥、协调、 报告、预算教材观点决策、计划、组织、领导、激励 和控制决策计划组织领导激励控制管理者的十大阴谋-第一、制

2、造竞争对手：使用能力与你相近的同事来克 制你，这在管理学上又称为“赛马”。-第二、制造矛盾：将同事对你的工作方面的意见说成 是对你个人的意见，并传递回你的耳朵，避免部属之 间实现“强强联合”，统一对抗主管。第三、安排垃圾工作：用垃圾工作将你变成垃圾员工。第四、设置陷阱工作：用最棘手的工作彻底打跨你。管理者的十大阴谋第五、员工缺陷养成：培养你的缺点，让你沦为低级 动物。部属的能力越强，其缺陷也就越引人注目，甚 而至于给同事们造成这样一种印象，能力强总是与更 明显的性格缺陷不可分割的。第六、员工依赖感养成：主管会对你偶尔犯下的小过 失横挑鼻子竖挑眼，打击你的工作积极性，使你不敢 轻易下决断，从而剥

3、夺你的人格独立，养成对主管依 赖的弱点。管理者的十大阴谋-第七、以愚困智，把纵横千里的良驹与跛脚的骡子凑 成一个“团队”，把在某一方面能力不足的员工与在 此方面能力强的员工组合起来，形成彼此的困扰。第八、用人所短，使用员工的“短处”与不足，迫使 你成为最缺乏能力的“老鼠”。管理者的十大阴谋-第九、用人所长，拼命使用你某一方面的特长，压 制你全面能力的发挥，在企业形成你只能从事某一 方面工作却没有把握全局的能力的印象。第十、诋毁部属的“领导能力”，这是主管最常用 的招术之一，做法是肯定部属的工作能力，但通过 巧妙的安排设置几个小小的陷阱，用最不具有合作 意识的同事与部属之间所发生的冲突，来证明部

4、属 “缺乏领导能力”，这样一来就彻底打消了高层对 部属重用的可能。市场营销是指企业根据市场需求状况，有计划的组织生产经营活动，通过各种销售渠道和促销手段以满足市场需求的经营销售过程。一、目标市场的选择市场细分市场细分的标准：地理标准、人口标准、心理 标潅、行*示准目标市场的选择(1) 无差异目标市场营销策略(2) 差异目标市场营销策略(3) 集中目标市场营销策略内容(1)市场需求调查(2)销售渠道调查(3)消费者和消费行为调查(4)竞争结构调查(5)产品调查(6)技术发展调查(7)其他因素调查（二）市场调查的方法询问法个人访问法 邮寄调查法 电话调查法 网上调查法 用户调查观察法柜台观察痕迹测

5、量实验法三、市场营销组合企业市嘉营销战略包括两个部分：目标市场和市场营 销组合。所谓市场营销战略，就是企业根据对市场机 会的预测、分析和判断，选择目标市场，并为目标市 场安排行之有效的市场营销组合。市场营销组合的构成产品(product)价格(price)渠道(place) 促销 (promotion)2、市场营销组合的特点 市场营销组合因素对企业来说都是可控因素。市场营销组合是一个复合结构。市场营销组合是动态组合。市场营销组合要受企业市场定位战略的影响。3、大市场营销美国著名市场营销大师菲利普科特勒，针对现代 世界经济迈向区域化和全球化，企业之间的竞争 范围早已超越本地本土，形成了无国界竞争

6、的态 势，提出了 “大市场营销”观念。3、大市场营销III大市场营销(Mega Marketing),指为了进入特 定市场，并在那里从事业务经营，在战略上协调 使用经济的、心理的、政治的和公共关系等手段, 以获得各有关方面如经销商、供应商、消费者、 市场营销研究机构、有关政府人员、各利益集团 及宣传媒介等合作及支持。3、大市场营销这里所讲的特定市场，主要是指贸易壁垒很高的 封闭型或保护型的市场。在这种市场上，已经存在的参与者和批准者往往会设置种种障碍,使得那些能够提供类似产品,甚至能够提供更好的产品和服务的企业也难以进入，无法开展经菅业务。3、大市场营销大市场营销发展了市场营销观念和社会营销观

7、念。 一是在企业与外部环境关系上，突破了被动适 应的观念，认为企业不仅可以通过自身的努力 来影响，而且可以控制和改变某些外部因素， 使之向有利于自己的方向转化。3、大市场营销 大市场营销发展了市场营销观念和社会营销观念。二是在企业与市场和目标顾客的关系上，突破 了过去那种简单发现、单纯适应与满足的作法, 认为应该打开产品通道，积极引导市场和消费, 创造目标顾客需要；3、大市场营销 大市场营销发展了市场营销观念和社会营销观念。三是在市场营销手段和策略上，在原有的市场营销组合中，又加进了政治权利(power)和 公共关系(public relations)两种重要手段, 从而更好地保证市场营销活动

8、的有效性03、大市场营销大市场营销战略的运用有三种基本方式提供报酬：给予回扣；在协议中提供优惠条 款；提供专业知识或信息；利用合法权和声望;商业强制与非商业强制第三节市场营销管理3、大市场营销大市场营销战略的步骤 一般说来，公司运用大市场营销战略要通过以下三个 步骤进行 一、探测权力结构二、设计总体战略 三、制定实施方案3、大市场营销大市场营销战略的步骤一、探测权力结构经营者必须首先了解目标市场的权力结构。权力结构主要有三种类型:1 金字塔结构。权力集中于统治阶层，它可以是一个人、一个家族、一家公 司、一个行业或一个派系，中层是贯彻统治阶层意图的，下层是执行者。2派系权力结构。这是指在目标地区

9、中有两个以上的集团（权力集团、施加 压力的集团、特殊利益集团）勾心斗角。在这种环境下，公司必须决定与其 中哪些集团合作。而一旦与某些集团结成联盟，往往会影响与其他派别的友 好关系。3联合权力结构。各权力集团组成临时联盟，公司必须通过与联盟合作才能达到目标，或者另组成一个对应的联盟来支持公司。在弄清权力结构后，公司必须对各方实力进行评估对比，做出相应的决策。3、大市场营销大市场营销战略的步骤二. 设计总体战略在进入一个封闭型市场时，公司必须先了解到各集团中的反对者、 中立者和同盟者。可供选择的总体战略有：止补偿反对者所受损失，使之保持中立。应把对受害者的补偿包 括在总成本内。 2将支持者组成一个

10、联盟，以壮大自身的力量。 3把中立者变为同盟者。这需要对中立者施加影响和提供报酬。另外，设计总体战略往往是与运用政府机构的权力联系起来的。3、大市场营销大市场营销战略的步骤三、制定实施方案实施方案规定由谁负责哪些工作、何时完成、在哪里 完成以及怎样完成。这些活动的顺序可按两种方式排列：线性排列法和多线性排列法。一、企业经营战略的含义企业经营战略是企业的高层领导人在现代市场经营观点的指导下，为实现企业的经营目标，通过对外部环境和内部条件的全面估量和分析，从企 业发展全局出发而做出的较长时期的总体性谋划。(1) 全局观念(2) 市场观念(3) 竞争观念(4) 效益观念二、企业经营战略的特征全局性

11、长远性政策性应变性三、企业经营战略的类型(1) 按企业行业中经营态势分类 进攻型战略防御型战略撤退型战略(2) 按企业竞争优势分类总成本领先战略差别化战略专业化战略四、企业经营战略管理的基本过程三个阶段：经营战略分析、经营战略形成、经营战略实施与控制。（一）经营战略分析阶段确立企业正确的经营思想与指导方针IS进行企业外部环境分析，找出机会与威胁进行企业内部条件分析，找出优势与劣势确定企业的使命与目标（二）经营战略形成阶段类型选择方案设计评估与决策制定政策应注意问题选择经营领域明确经营领域的优势设计多个可供选择的方案制定评价标准（三）经营战略实施与控制阶段 -经营战略的实施准备 经营战略的实施推

12、进经营战略实施评审与控制具体工作实施行动计划制定组织机构战略性配置战略实施准备与推进战略实施业绩的评审战略实施过程的控制一、创新的一般理论 创新的概念和特征它表现为发明、发现、革新、开发以及管理活 动的创新等。特征：咼风险、咼效益、相对性、继承性、创 造性（二）创新动力与创新激励1、创新动力科技推动市场需求推动制度推动2、创新激励产权激励市场激励企业激励政府激励二、创新过程与创新活动管理创新过程：微观过程、持续创新过程-创新活动：研究开发、技术管理、组织、工程、制造、 营销、用户参与、管理和商业活动。它伴随着组织创 新、管理创新、生产创新和商业营销创新。-创新模式：内生型、外生型、混合型创新活

13、动管理重点1、创新源管理2、研究开发管理仓I新成功因素1、过程因素2、战略因素成功创新的三个特征成功是多因素的成功因素具有一般性成功是以人为中心的三、企业创新机制（一）企业创新机制所谓企业创新机制，就是企业不断追求创新的内在技 能和相应的运转方式。（二）企业创新机制体系1、企业创新动力体制2、企业创新运营机制3、企业创新发展机制习惯一、身上身边永远带着笔和纸习惯二、随时随地做记录。吃饭，出门、打车、走路、床边、讨论、沟通、拜 访、思考、工作、上课、出差想到、听到、看 到：需要做什么，可以做什么、希望做什么、要别 人做什么、建议做什么马上简单记下来。睡觉前、醒来时、想到、看到、听到记下来。上级、

14、同事、下属、朋友、家人要求你、希望你、建议你。更重要，自己要求或希望的，补,充、记下来。灵光一闪的灵感，可能是条财路，记 下来。记得记下每一页的日期。习惯三、“关闭一小时”，自我工作时间：进修每天，在家或上班，第一件事，阅读。阅读有关 和有兴趣的资料、文章、课本、网页。关键是心态：“放得下”放下诱惑：回避泡网查看回复邮件、告诉任何闯入的不 速之客一小时后找他、记下来。来电时告诉对方一小时 后回复、记下来。压制马上打电话欲望、记下来。想到、 看到、听到。还是记下来。告诉上下级同事不希 望打搅的一小时。习惯四、时间管理：思考工作、优先顺序。自我关闭后，或者每一天把写下来的事项清单包 括最新进修时的

15、补充迅速的过一遍。思考哪一件事项是最重要的,:关键的，而非最紧急（先要的是做对的事）,按优先顺序：挑一 项，开始工作、把事一次做对。一事一 ooooo专心、专注的工作而不脚踏两条船。习惯五、时间管理：更新梳理（清单）、优先顺序。完成了最重要的一件事后，删除清单上相关事项。 重新梳理优先顺序确定另一个最重要的事项。再开始工作、把事一次做对。思考任何今天刚决 定的、新工作、新要求。计划的？改变的？ 还是记下来。习惯性的每日梳理、可能的每周回顾、定期评审: 什么事项可否放弃、什么事项必须尽快、可否整 合、是否已经（连带的）完成。梳理整合。习惯六、时间管理：工作来源。思考汇总工作的启动可以是客户要求、

16、上级安排、 同事需求协助、下属请求或提议。沟通时思考、阅读时思考、内容包括媒体新闻提示的举 一反三、公司愿景远景目标计划、个人的目标计划、 部门工作检查、审核（官方、客户、本身、系统、上级、认证。）、发生过的事故和事项、新工作、 新要求、新标准、新法规。记下来。清单是不断更新动态的记录而且是不断增加，在完成后 又不断的删除。这是工作、管理、管理自己的绝对 必要的工作思路。习惯七、时间管理：高效产出、优先顺序。习惯二在习惯四至六不停的实现建立，工作在习 惯四至六不停的挑选、排列优先顺序。,在工作时间内，把最重要的事情，一件一件的一 次做到位，产出的效果和绩效自然而然的水到渠 成的露出来。时间就越

17、来越在你自己的管控范围 下。习惯八、工作管理模式：解放自己（5W+1H） 思考工作的5个W加1个H （5W+1H）、何处（Where）、 如何（How）何事（What）、何时（When） 何人（Who）、为何（Why）、考虑工作是否可以： 1、外包、委托第三方； 2、授权、放权给下属； 3、委派、要求、请求其他部门、 范合理的而非推卸责任）； 4、合适布置、安排下属、部门、 5、（必要）自己亲自动手；下属、同事协助（规人员完成; ll 6、可否“放弃” o习惯八、工作管理模式：解放自己（5W+1H）、何处（Where）、 如何（How）思考工作的5个W加1个H （5W+1H）何事（What）、

18、何时（When） 何人（Who）、为何（Why）、考虑工作是否可以：1、外包、委托第三方;2、放权给下属;3、委派、要求、请求其他部门、下属、同事协助（规范合理的而非推卸责任）；4、合适布置、安排下属、部门、人员完成;5、（必要）自己亲自动手； 6、可否“放弃”,强调的主动和自动的工作心态;7、随时评估并应对“计划赶不上变化”的市场变化更48习惯九、开始工作管理和时间利用(5W+1H) o还是相同的思考路线5W+lHo “何事何时在何 处由何人如何且为何的去做”。根据规范的管理思维进行工作，事先详细思考必 要的细节和5个W加1个H,事情就非常规范明了 的落实到合适的人员、合理的时间、妥当的方法 处理、完成。习惯十、管理工作和有效产出利用“空挡时间” O在进行前面的习惯工作，可以阶段停止。除了专心专注的工作外，实际上一个人有没有时 间，大部分的情况在于如何使用和利用空挡的时 间。如参加会议、进行沟通、打电话回电话、接见他人、会 见他人、吃饭、批示工作、阅读邮件如何把零零散散的时间整合成为有效的时间，然后或者 继续工作。还是干第二项最重要的工作？在每个阶 段性的休息，尽量的留空挡明（今）天回顾5分钟的重新思考、考虑重新优先顺序。最关键和难度最大是你怎末决定“什么事是最重要的”， 这完全在于你的决定，或者你的能力水平和经验积累的 结果，没有捷