易居鸿连地产2004年重庆袁家岗市场报告.ppt

1、【Market Research 舒适性更良好 另外，重庆市目前逐月递增的房地产市场供应量与逐渐减少的市场需求形成较大反差，将直接导致房地产市场的竞争日益激烈,二区域市场现状 供应（区域总量） 2004年1月9月商品房均价走势图（单位：元/套内） （注：以上均价均值是区域内各楼盘均价总和的平均值） 从今年年初至今，九龙坡区商品房均价一路盘升从年初的2780元上涨至9月的3485元，上涨幅度达25.3%，上涨幅度较大，区域价格呈递增态势。,成都时代凯悦项目,目前在该区域内，共推出住宅项目16个，其中14个楼盘在售。区域市场总供应量达193.27万方（在售楼盘供应量），10 月中旬和10月底即将开

2、盘的晋愉绿韵康城和渝州新都还将为市场带来近14万方的供应量。届时，区域供应总量将达207.27万方。 本区域产品形态以高层花园小区为主，功能配套较为齐备，供应产品以一房、两房及小三房等户型并重，面积段涵盖40115平方米，区域总体供应量充足，产品形态丰富，楼盘之间竞争激烈。,需求 客户层不局限于本区域 由于本区域地处于交通上的金三角地带，交通四通八达.即将开通的轻轨较新线进一步加强了该区域的通达性。交通发达使得本区域的辐射能力增强，加之区域市场价格低于临近的渝中，从而加大了本区域在市场中的竞争力.使得其他区域客户，特别是渝中的客户前来投资、置业。 中小户型需求大 一 本区域内IT、科技行业企业

3、聚集，中小户型由于其即可作为小型企业的办公室，又可满足居住的需要. 二 本区域人口多是三口之家，人均收入在1000元/月以上，家庭收入3000元/月左右，购买力有限.导致物业总价不能过高.,三 周边配套 商业 商业配套方面主要在大坪交通转盘地带分布有少量的百货商场 如:新世 纪百货超市 百盛购物广场 和大量通信市场 . 沿街商业小门面较多，门面主力面积段在1045之间，主要经营餐饮、服装、小百货、机电、五金、药品等。 另外各小区有少量的商业配套但只能满足自己小区业主生活需要 . 交通 本区域地处渝中区和九龙坡区交界处，交通四通八达，是连接渝中区、九龙坡区以及大渡口区的交通枢纽 .有袁家岗公交车

4、站 陈家坪长途汽车站以及将将开通的轻轨.将形成一个立体空间式交通网络模式。,医疗教育 本区域内拥有重庆市大型医疗机构重医附属医院和大坪三院 ,医疗设施齐全，临床经验丰富,为该区域提供了良好的就医环境。 本区域内就学条件很良好,有重庆医科大学 交通学院 育才中学 建设中学 田家炳中学 谢家湾小学 工业技术学校等小学、中学、大学以及职业技术学校 共计13所 . 餐饮、娱乐 区域内餐饮、娱乐相对集中，分布在南方花园科园片区和大坪至马家堡沿线。特别是南方花园片区内的餐饮、娱乐较为集中 ,科园四路一条街的餐饮在行业享有一定的知名度 .,四细分市场去化 住宅 本区域内住宅项目共16个，目前有14个楼盘在售

5、，另有2个楼盘将于10月底加入 其中。目前在售的楼盘中，销售率基本达到85%。各楼盘的小户型更是销售火爆。 主力去化面积段比例,主力去化总价段 本区域的主力去化价格段主要集中在11-31万,市场对于这一 价段的接受程度很高.区域楼盘的均价为3277元/平方米,而所购买的户型多集中在两房三房.区域内所打造的楼盘小区的功能配套都比较齐全,楼盘的品质也相对较高., 商业办公 由于本区域现有大量外商独资、合资等各种科技企业，常住人口已超过42万。陈家坪机电市场和石桥铺电脑市场对办公用房的需求很大,目前在售的商业楼盘有5个, 销售情况良好达到75%. 目前高新技术开发区科工贸产值将突破300亿元。可以肯

6、定未来几年中，本区域办公用房消费量还将持续攀升,五 客层分析 原住居民和厂矿职工. 大坪 袁家岗 谢家湾周边的渝中九龙坡原住民对该区域有居住习惯,一时难以改变 . 电脑 IT行业精英 ,.做为IT相关行业的精英多集中在该区域.打算在该区域置业的较多 ,居住上班两地近 区域周边郊县及渝中九龙坡以外的区域, 重庆的交通大环境改善之后,有一定的经济能力,对住在临近市中心的主城区又有良好的自我感觉,对楼盘品位有强烈的追求和炫耀心理.区域也符合这批外来者心理因素的条件,六 总结分析 通过目前本区域房地产市场供需情况，做出以下分析结论： 市场总体供需量大 供需两旺，产品形态丰富， 价格上涨幅度较大 各楼

7、盘间竞争激烈 本区域土地供应较少可开发土地紧缺 在本区域拥有大量土地的开发企业未来将占据市场中的主导地位 新开楼盘较少，但体量较大 品质较高 开发时间较长 户型需求向功能齐备的中小户型, 面积集中在40-95平方米,重庆房地产市场数据统计表,袁家岗项目市场报告,一 地块属性研判 1 地理位置 本项目地块位于重庆市九龙坡区袁家岗谢陈路和袁茄路之间及重庆市奥林匹克中心旁.地块东邻袁家岗轻轨车站;西邻同创奥运;南上;邻重庆医科大学附属一院;北下邻谢陈路.整个地块较平整规则. 2 地块现状 目前正在进行地基的开挖, 项目是2008年北京奥运会重庆分会场的配套建设项目,总用地面积约16.5万平方米,除用

8、于城市规划道路等用地约5.3万平方米以外,约11.1万平方米为综合开发用地. 3 周边环境分析 周边环境及景观 本项目地块紧邻重庆市奥林匹克中心和袁家岗轻轨车站,处于九龙坡和渝中的交接处.是难得的金三角地段.,友谊路和袁茄路周边主要环境: 南邻重庆医科大学附属一院和韵动人家小区 西邻同创奥运小区和渝州宾馆 东邻即将运行的袁家岗轻轨车站和重庆出版社 田家炳中学 工业职业学院 北邻怡然酒店 隆鑫集团 汽车研究所 重庆技术展览中 4 外围环境展望 本项目外围的区域是九龙坡袁家岗轻轨站,是重庆轻轨的一个总要站点。位于渝中区和九龙坡区的交界处.辖区面积437平方公里，人口70余万，其中城镇人口占60%约

9、有42万人。区人民政府驻重庆市杨家坪,地块属性结论 1 位置居于金三角地带 本地块紧邻重庆市奥林匹克体育中心,无论是到解放碑 南岸和沙坪坝,都是很非常方便.从传统的概念上讲,本地块居于交通地段上的金三角地带. 2 位置具有现存的市场对象(区域客层 公务员和行业精英人士) 从调查来看,本项目周边的再售案源,以及原住的居民,本案存在两方面的客层, 一是政府公务员和行业精英人士,二是区域换房的原住民和国有企业职工.,3 土地的条件可以修建高密度的标志建筑 由于本地块较为平整规则，及地形可以修建高密度标志性建筑，成为地理坐标。 4 交通形成端点但不集约,人车流量大 从目前的情况来看,交通已形成一个端点

10、.目前大量的人流量不会在此做过多的停留。随着轻轨的运行，人流量会进一步加大。对于本项目中的商业关键是如何使人流量在此集约并购物消费 5 地块现状条件对生成大型商业娱乐购物中心和豪宅有利，但需谨慎 从地块条件上来看，处于渝中老主城的边缘。在距离上有离尘不离城；交通上很便捷；地块视野开阔，紧邻奥体中心具有一定的独占性和稀缺性。这对本项目修建豪宅有利。但要修建大型商业中心，需谨慎。目前消费者在很大程度上形成了去杨家坪 沙坪坝和解放碑购物消费。在大坪袁家岗消费量很少。本项目商业必须做到拦截本区域的高消费人群,6 地块区域存在一定办公氛围 由于高新区现有外商独资、合资等各种科技企业4000多家，常住人口

11、已超过42万。目前高新技术开发区科工贸产值将突破300亿元。可以肯定，未来几年中，这里的住宅及办公用房消费量还将持续攀升 7 地块区域存在一定的小户型市场 本项目所在区域还存在一定的酒店式小户型市场，目前市场上的小户型得到热销。证明了市场中还有部分潜在客户及大批IT、光电、医疗、广告界精英人士 8 位置地块条件可以修建大型运动娱乐城 本项目紧邻奥体中心，基本上以后的各大型赛事和娱乐活动都会在奥体中心举行 。在大田湾的体育相关行业都会转移到这里,贰 市场竞争属性 SOWT分析 本案的机会和威胁分析将注意力放在外部环境的变化及对企业的影响上。市场外部环境因素可归纳为政策环境 经济环境 社会环境 市

12、场环境 产业进入环境 替代产品及现有企业竞争七个方面。,叁 客户属性判断 本项目的客源和客层,根据市场调查和经验判断在形式上呈现三大类需求客源 住宅 第一类客层将以区域原住民为住,大坪 袁家岗 谢家湾周边的原住民对该区域有居住习惯,一时难以改变,同时伴随家庭拆迁户,而两个家庭为了相互照应而相距不远,加之目前周边供应楼盘少.本项目为他们理想的选择. 第二类客层将以政府公务员以及行业精英为主.本项目所处的区域聚集了大量的公务员,根据级别来看,一级以下公务员大多还没有配备汽车,同时年龄较轻,对该区域有着上下班方便的依赖,这样一个个案的出现,对于他们是一个很好的选择.而做为IT相关行业的精英多集中在该

13、区域.打算在该区域置业的很多. 第三类客层将来自于渝中九龙坡以外的区域郊县,他们在重庆的交通大环境改善之后,有一定的经济能力,对住在临近市中心的主城区又有良好的自我感觉,对楼盘品位有强烈的追求和炫耀心理.本项目同样符合这批外来者心理因素的条件. .,办公 重庆专业写字楼较少,并且多集中在渝中.在本项目周边还没有很专业的写字楼.离本案较近的办公写字楼在石桥铺但是满足不了市场的需要. 商业 商业空间分为两个层次的客户,一是经营客户,另一层是终端消费客户;本案的终端消费客户主要以本项目的居住人士和轨道交通的人流,为这个小区的商业配套,个别业态则是区域客源.经营客户则是全市范围甚至重庆以外的范围.补充

14、客户则是外地投资客户为主.,肆 产品属性研判 1 本项目定位为AAAAA级人文运动品位 ，定为AAA+级价格。 由于本项目地块和政府规划等原因，本案总体量很大。必须按照综合项目来处理。按照常规，根据本项目区位的商业辐射范围和办公吸引能力和住宅的入住状况，将本项目的面积配比为 商业21.34% （按照4.55的容积率约为16万） 办公36% （按照4.55的容积率约为27万其中包括了一个5星级酒店） 住宅42.66% （按照4.55的容积率约为32万）,2 商业形态阐述： 大型购物中心 SHOPPING MALL 本商业定位于外需型消费，局部内需。为本区域配套是本项目商业空间的终极使命。SHOP

15、PING MALL概念，所瞄准的终端客层则是相对较高的客层，因此在液态的布局上，希望引进外地的业态，赋予本项目商业异域情调 商业业态配比： 生活必须品：40% 约为6.4万 影视娱乐： 15% 约为2.4万 文化餐饮： 10% 约为1.6万 休闲运动： 20% 约为3.2万 配套 展示： 15% 约为2.4万,3 办公形态阐述：时尚之城重庆都会 本区域的主要面对中小型企业和大型企业分部，追求时尚现代有个性的办公人群。因此在空间分割上需要考虑独立化个性化和视觉切割的创新。 个性现代派建筑美学 在立面的处理上突出“个性”，抛弃一切传统。使其为个性现代派建筑美学，在整个重庆做到绝无仅有的表达方式。并

16、以此在建筑领域里，达到核式反应 交流空间： 本项目独创的集功能性与运动文化主题的活动空间，专为企业设置的交流空间，在休闲时为交流空间，同时还具备了行业 团体 政府等召开记者发布会的场所 办公群概念：渝州总部 指专为中小企业 大型企业分部和政府驻渝总部,4 住宅形态阐述：品质最高，价格次之 建议不宜做大面积户型，考虑到本区域消费层的收入和项目入市时间的价格涨幅。本项目房屋总价段有所控制和拉大差距. 面积段配比： 二房以下 约为13% 5.2万方 二房 约为25% 10万方 三房 约为42% 16.8万方 四房和四房以上 约为15% 6万方 花园洋房 约为5% 2万方,户型设计上创新 本项目的高层

17、和超高层，在户型的设计创新上有一定的难度。重庆目前的户型设计水平整体很不错。因此在户型的设计创新上就要处于领先，建筑风格以地中海摩洛哥建筑风格出现 景观最大利用 本项目将修建高层 超高层。将有非常好的全景观资源优势。甚至可以俯视奥体中心和九龙坡区。加之户型上的创新会使本项目有更多的资源优势 酒店式小户型 从本项目地理位置和销售去化的角度考虑，本项目还需修建一定比例的小户型酒店式公寓，平衡本项目去化,伍 必须解决的问题 1 商业总体量能否减少，以及商业的销售运作模式如何进行。在本区域有这么如此大的商业体量项目还没有。重庆地产市场商业销售面积空置率全国第一 2 办公写字楼体量是否过大，本区域已入住

18、和再售的写字楼在很大程度上已吸引了很大一部分客户群体 3 区域的客户群体有现，大型建筑体量的住宅如何在市场中去化 4 入市后的价格采取什么样的策略，商业 办公写字楼如何定价 5 交通的快节奏 商业的繁华与住宅的宁静是否冲突，如何谐调,解决办法 将二区的功能定位全部定位“缓冲空间，大SOHO”，通过办公写字楼的缓冲，使得住宅价格空间最大化和小区宁静，也更容易达到目标 将本项目的三个区域做成一个整体的迷你城市生活链，捷运连接外部交通 消费在一区商业区；宁静化工作在二区办公写字区； 居家生活在三区住宅区。而二区的宁静化办公与三区的住宅生活区相协调。同时办公对光照要求较低。通过有个性 现代的建筑手法则

19、有机会打造成为重庆乃至中国的名盘。一区以特色泊来商业业态成为城市之冠；二区以高层 超高层成为城市地标建筑；三区的特色建筑占据重庆甚至中国，这也是本项目亮点所在,柒 项目周边区域价格研判 区域自然涨幅影响（RI） 2003年 1季度谢家湾成交价格: 2374元/平方米 涨幅:0.51 % 2003年2季度谢家湾成交价格: 2386元/平方米 涨幅:1.09 % 2003年3季度谢家湾成交价格: 2412元/平方米 涨幅:2.61% 2003年4季度谢家湾成交价格: 2475元/平方米 涨幅:5.98% 2004年1季度谢家湾成交价格: 2623元/平方米 涨幅:5.41% 2004年2季度谢家湾

20、成交价格: 2765元/平方米,2003年 1季度大坪成交价格: 2121元/平方米 涨幅:8.06 % 2003年2季度大坪成交价格: 2292元/平方米 涨幅:7.02 % 2003年3季度大坪成交价格: 2453元/平方米 涨幅:6.16% 2003年4季度大坪成交价格: 2604元/平方米 涨幅:1.77% 2004年1季度大坪成交价格: 2650元/平方米 涨幅:12.49% 2004年2季度大坪成交价格: 2981元/平方米,2003年1季度科园路成交价格: 2587元/平方米 涨幅:2.59 % 2003年2季度科园路成交价格: 2654元/平方米 涨幅:3.13 % 2003年

21、3季度科园路成交价格: 2737元/平方米 涨幅:8.70% 2003年4季度科园路成交价格: 2975元/平方米 涨幅:1.78% 2004年1季度科园路成交价格: 3028元/平方米 涨幅:2.74% 2004年2季度科园路成交价格: 3111元/平方米,用线性回归分析得出区域价格(季度)增长函数为Y(价格)=X100(第?季度)+(开始区域季度价格),以2002年1季度为开始,我们需要的2004年4季度为第8 个季度,代入求值得出Y=? 谢家湾区域 Y=2964 区域均价的对应个案价格评估为2964/2765=1.072 大坪区域 Y=2921 区域均价的对应个案价格评估为2921/29

22、81=0.9798 科园路区域 Y=3387 区域均价的对应个案价格评估为3387/3111=1.089,轨道及市政的综合影响(CR) 轨道的开通对房地产项目很大的促进作用但是也需要分别对物业来看,需要对整个轨道线的物业相比较,若是低价房屋每则是上涨,若是品质一般但价格较高的物业则有可能没有空间.综合本项目来看,若是轨道开通后,将会对本项目的商业有较大的促进,而对住宅的贡献不大,而奥体中心也会对项目有利.综合来看轨道和奥体中心带给本项目的上涨应该在6%左右. 周边竞争个案对涨幅的影响(PR) 目前从周边来看动工的竞争个案不多,但是”同创奥韵”三期 康德27度和万友康年.国际公寓推出之后,将会抬

23、高区域售价,加之华宇.渝州新都的推出也将拉高区域售价,如此来看周边个案对涨幅的提升将在4%左右.,通货膨胀率对涨幅的影响(IR) 国务院发展研究中心副主任在2003年8月召开的”2003重庆发展论坛”上表示,中国经济运行正常,近请不会出现高膨胀. 其次,从物价变化看,中国1998年至2002年期间的年平均通货膨胀为-0.4%,今年截至6月末的消费者物价指数(CPI)增长也只有0.6%,几乎是零通货膨胀.近期出现高通货膨胀的可能性不大,但是货币信贷快速扩张, 通货膨胀的压力开始积聚. 由于重庆处于高发展期间通货膨胀可能会高于全国水平,所以在此认为可能导致价格涨幅为1.5% 不确定因素对涨幅的影响(ND) 渝中CBD商务规划实施 北部新区的开发进展情况,宏观经济的景气指数.这都是不确定的因素,这些对本区域的价格成长将会有很大的影响,当然未来的宏观形势总是向好的层面发展,所以这些可能会导致2%的涨幅.,价格结论: P=2004年四季度左右的价格 P=RIX(1+CR)X(1+PR)X(1+IR)X(1+ND) 谢家湾区域 P=2964X1.06X1.04X1.015X1.02 P=3382.86 大坪区域 P=2921X1.0