深圳商用物业市场分析报告

1、供应持续放量,成交稍有回落,价格不断攀升 -2005年深圳商用物业市场综述 2005年12月23日 2005年,是深圳商用物业地产市场发展不平常的一年。 一方面，市场利好不断。地铁等市政设施不断完善、区域规划建设日见规模、城市化进程迈步向前等种种利好因素使深圳商用物业市场投资备受各方的关注,市场价格日益水涨船高。 但另一方面，也有市场利空的因素。2005年，房地产市场政策频出，令市场充满存疑,一度使开发商、投资者观望气氛浓厚，影响市场供求关系的变化。 总体而言,05年深圳商用物业市场发展是令人鼓舞的,其市场特征表现为供应持续放量、成交稍有回落、价格不断攀升。 写字楼市场分析 2005年,深圳写

2、字楼市场走过了大起大落的一年,无论是供应,还是市场成交。供应方面,写字楼市场经历了前三季度乏善可陈,以及第四季度疯狂放量。而成交方面,同样如是,新政前的门庭若市和新政后的门庭冷落形成宣明的对比。 一、 供应量分析 （一）、新供应量分析:高端放量 （写字楼供应结构） 所属 区域 工程名称办公楼面积 （单位：）面积分割 （单位：）均价 （元）/ 备注 中诺德中心 72629.03 350-1650 14000 全球发售20050618 心 区南方国际广场 40000 150-1300 12000 20050611 推出C、D栋 中银大厦 29000 130-1000 6800 20050729重新

3、推 华融大厦 35850 30-1473.5 14500 20050104许可证 时代广场 82834.5 68.5-1800 18000 20051026认购 金中环大厦34495.96 120-1650 19500 20051030认购 中国凤凰大厦 35000 1471.5 16017000 20051206开盘 大中华 交易广场101946 58.71-1783.2 20000 开盘20051218新世界中心 107917.26 113-1370 - 许可证20051018星河世纪 39999.1 37-1248 - 许可证20050923 免税大厦46943.26 1484.82-1

4、791.34 - 20051216许可证车公 庙华强 北金润大厦 32778.22 1180 18012000 20050917开盘 鼎诚国际 42498.836 60-300 14000 开盘20050925 龙岗鸿基俪景中心 15000 46-67 6400 开盘20050820 海关大厦23360 25.38-1460 7500 许可证20050425 南山 海岸大厦59200 1301554.12 9500 20051022许可证 盐田 号6金港11250 40-250 6500 20050915许可证 总计 816673.426 （统计方法:05年开盘以及已拿到销售许可证的工程） 。

5、15.80%同比去年下降了M,万平方81.67写字楼全年新供应量共2005年,深圳写字楼供应市场呈现大起大落的显著特征。前三季度，只有6个盘面市:诺德中心环球发售。南方国际广场C、D“大使楼”面市。重新包装推出市场的中银大厦。以及鸿基俪景中心、金润大厦、鼎诚国际等三个新推出市场的商务公寓。6个楼盘总计写字楼面积为23.19万平方M,与去年同期相比，供应量大幅度下降。但第四季度,写字楼供应风云突变,巨量投放市场,有时代广场等11个楼盘面市,写字楼面积为58.48万平方M,表现极为疯狂。 （二）、供应特点分析:区域集中、高档为主、分割灵活 集中中心区放量 供应区域分布62.663.841.135.

6、92中心区次中心区南山龙岗盐田7.53 在05年写字楼新供应中,中心区共供应62.66万平方M,占总供应的76.72%,占绝对统治地位。次中心的华强北和车公庙供应7.53万平方M,占9.22%,两者供应占总量的85.94%。供应区域结构与2004年相符,主要集中在中心区以及次中心区,其他区域供应较少。 2005年区域供应特征跟2004年有所不同。首先,罗湖在05年整年都没有新写字楼供应,城市发展西移表露无遗。再者,沉寂已久的盐田、龙岗等区域再现写字楼,深圳城市向纵深发展。 高端物业为主 办公公寓骤,年市场开始拨乱反正,05商务公寓占据办公楼市场的半壁江山,年04 ,特别是高端写字楼占主导地位。

7、减,写字楼占总供应市场的万平方M,年,单中心区的高档写字楼面积供应就达55.7605 68.27%。而南山海岸大厦、龙岗海关大厦也为本地高端写字楼物业。 办公楼结构分布64.02写字楼商务公寓17.65 分割灵活到一整层的面M，具有灵活的面积分割特点，可以提供从几十平方新一代的写字楼M,平方,最小的办公面积小至37积，自由组合，以满足不同客户的要求。如星河世纪 分割与组合异常灵活。1248平方M,大可扩至整层,达 写字楼买卖成交分析二、 大面积营销造成成交单数大幅度下滑、成交单数分析:（一）) 单成交单数:( 季度 1季度 2季度 3季度 4季度 全年 年份2004 854 2216 468

8、600 294 2005 515 320 153 385 1373 同比-39.70% 8.84% -67.31% -35.00% -38.04% 2005年，写字楼买卖成交1373单，其中第一季度成交515单、第二季度385单、第三季度153单、第四季度320单,除第四季度外均比去年同期有较大幅度下降。总量；第二季度有所回升，但仍然比去年同期下降39.70%，其中第一季度下降38.04%下降同比,降幅达67.31%。第四季度市场开始回暖35.00%。第三在新政的冲击下再度下滑, 。,升幅为0.37%略有上升一是因为目前写字楼供,2004年大幅度降低主要原因有两个2005年成交单数同比普,而且

9、门槛越来越高应量集中在中心区,随着中心区日渐成熟,写字楼价格水涨船高造成成交呈现面积大、数额高、单数少的局面。二,遍把客户定位于国内外大中型企业投资者放缓入市步,使整个房地产市场处于观望状态是新政以及土地增值税等的出台 成交单数自然下降。伐, ,成交再创新高:二) 、成交面积分析销售压力巨大( M)万平方(成交面积: 季度 1季度 2季度 3季度 4季度 全年 年份2004 9.64 4.57 27.54 7.68 5.65 2005 7.95 10.18 7.46 2.90 28.49 同比-17.53% 122.76% 32.03% 3.45% -62.24-% 2005年,写字楼共成交2

10、8.49万平方M，比去年同期上升了3.45%，其中第一季度成交7.95万平方M，下降17.53%；第二季度成交7.46万平方M，上升32.03%。但新政之后,市场观望态度异常明显,使得第三季度成交锐减,只有2.90万平方M,同比去年下降62.24%。第四季度在巨量推盘的影响下,成交热烈,达到10.18万平方M,同比增长122.76%。 04年,深圳写字楼销售是98年后的最高峰,达27.54万平方M,但同时,04的新增供应也是历史之最,接近百万之巨,相比下来,04年留下巨大的市场存量,给05年市场消化 带来非常大的压力。很大程度上就是开发商怕市场消化不,年前三季度,推出市场的新量屈指可数05写字

11、楼成,上半年市场销售势头良好,但后来在新政、土地增值税的影响下良。原本,05 冲关成功。,但最后两个月在巨大供应下,交表现略为回落 1-12月办公楼交易面积 600005280050000 41230.44000029655.35 20999.813000040290.86 129812000010432.5124477.223927.818748.96 1000013762.665657.89 0 8月9月6月7月10月11月12月2月1月3月4月5月(三) 、成交价格分析:高品质造就高价位 M)/平方(成交价格:元3季度 季度 1季度 2季度 4季度 全年 年份 2004 9089 883

12、2 10810 9673 9996 2005 11754 13879.87 12490 11555 12042 同比29.32% 36.35% 6.89% 43.49% 24.95% 2005年写字楼成交价格比去年同期有较大幅度的上扬，全线飘红。全年成交平均价格为12490元/平方M，同比增长24.95%，其中第一季度为11754元/平方M， 同比增长29.32%；第二季度为11555元/平方M， 同比增长6.89%。第三季度为12042元/平方M, 同比增长36.35%。第四季度为13879.87元/平方M, 同比增长43.49%。 1-12月办公楼交易价格走势 1600013691.161

13、3638.7112152.6714000 11273.5411349.7611415.271200010511.313025.3412985.8713450.158664.641000012462.680006000 去年，深圳写字楼供应量主要集中在中心区和车公庙两个片区，另外罗湖以及南山也有少量供应。中心区主要供应是高档物业，其他区域以中高档物业为主，影响总体成交价格。今年成交主要集中在中心区，使得总体均价较去年同期有较大上升。 另外,在城市经济保持高位运行的影响下,中心区以外的办公物业也不断看涨,南山商业文化中心区的写字楼售价已冲向万元大关,表现极为坚挺。 租赁成交分析:市场需求稳定,租金

14、两极分化 三、 (各区写字楼租金表) 物业名称 位 置 写字楼建筑面积 月平均叫价 月经管费 （RMB/M2 ） （RMB/M2） M2 075 138地王大厦 ，蔡屋围 32 120 032 嘉宾路 38彭年广场 ，27 75 人民南路 嘉里中心 ，230 5328 110 18 (不含空调费) 建设路 828 38， 国际金融大厦 110 人民南路，411 深房广场 8820 35 ， 人民南路 600 天安国际大厦 6827 50 发展中心大厦 764 36，人民南路 31 50 蔡屋围华润大厦 30 42000 135 人民南路国贸大厦 25 100000 50 物业名称 位 置 写字

15、楼建筑面积 月平均叫价 月经管费 ）（RMB/M2 M2 （RMB/M2） 89，300 深南大道 特区报业大厦 105 25 国际文化大厦 深南大道 ，418318 80 18/F以上10 18/F以下6 569 世贸大厦深南中路，4275 冬季：12.4 夏季：22.4 赛格广场深南中路57475 ，70 25 联合广场 滨河大道 114，579 50 25 12（不含空调费） A电子科技大厦 座：75 C 深南中路 座：65 117，088 258 创展中心 25，深南大道南24.5 65 16 (含空调费) 深南路旁，大庆大厦 690 27 60 益田路 ， 517 37江苏大厦25

16、90 75 招商银行大厦 ，800 农科中心旁28 150 中心区国际商会中心 26 140 56162.40 中央商务大厦 中心区10 45254.36 100 中心区航天大厦10 54552 100 写字楼建筑面积 月平均叫价 月经管费 位物业名称 置 （RMB/M2RMB/M2（） ） M2 太子路新时代广场 80 - 87000 创业路保利城写字楼 65 - 27356 华侨城汉唐大厦85 - 32000 东滨路新保辉大厦 40 - 50427 海王大厦 南油大道50 30000 - 明华国际会议中心 龟山路八号 70 27000 - 联想大厦 科技园 75 - - 科技园 创维大厦

17、65 - - 随着地铁的开通，地铁沿线的办公物业倍受青睐，蔡屋围、华强北-上海宾馆、中心区和车公庙等几个片区是成交最为密集的区域，这几个区域的成交量约占总成交量的90%。而南山需求虽然较为旺盛，但总体楼盘质量偏低、物业出租率高等因素造成成交并不十分活跃。 写字楼的租金均价比04年上升了5.5%，总体均价在7585元平方M/月之间；甲级写字楼平均租金上涨较快,达8.2%,为115元平方M/月。 租金水平1501121006535500丙级乙级甲级 05年写字楼租赁保持在稳定上升状态,但租金越来越呈现两极分化。近来,深圳写而且吸引租赁者偏向选,其不单引导一手交易市场走向高端,字楼供应以高档物业为主

18、择高档物业。在高档物业快速发展,以及城市西移的影响下,租金水平越来越两极化:甲级物业受到市场追捧,租金不断上涨。中低档物业越来越举步唯艰,难以持续经营。 深圳甲级写字楼最受市场的青睐，整体空置率在10%以下。 (主要甲级写字楼空置率) 区域 物业名称 空置率(%) 嘉里中心3.5 世界金融大厦25 罗湖 地王大厦 3.0 发展银行大厦 0 华润中心 12 特区报业大厦 12招商银行大15江苏大4.5福卓越大5.5中央商务大6.5中信城市广0时代金融中15.5 历年办公楼交易空置面积走势 6049.26 5040.3148.6950.2133.6940 3021.6 12.722012.50 1

19、8.771016.61深圳写字楼目前处于高入住的水平,在各种利好的不断冲击下,市场一直较为活跃02005200420032002200120001999199819971996, 市场需求呈现强势。特别是中小企业不断涌现, 甲级写字楼市场持续良好的买卖与租赁势头，受到市场的青睐。蔡屋围、中心区，以及它们周边的甲级写字楼都处于高入住水平，不单成为国内外大中型企业入住的首 选，而且很多中小企业也纷纷进驻，使空置率不断下降，创造新低。如航天大厦、卓越大厦、国际商会中,市场表现最为明显的中心区新近入伙写字楼 受到市场较大的青睐。心大厦等, 买卖突飞猛进租赁四平八稳,四、 中原成交分析:M) :平方中原

20、成交记录(成交面积 季1季度 2季度 3季度 4季度 全年 度 买卖租赁 买卖 租赁 买卖买卖买卖租赁 租赁 租赁 年份30380.16 10170.05 26213.66 10384.24 115820.93 44366.86 23942.46 2004 4450.54 21297.95 5375.33 2005 19246.72 8259.04 33967.95 12166.70 24701.3 11191.15 40142.31 19664.14 118058.28 51281.03 同比53.14% 126.34% 89.36% -44.32% 1.94% 10.04% -19.61%

21、 68.80% 85.58% 59.49% (05年同比04年季度成交走势) 季度升跌走势图150.00%126.34%89.36%100.00%68.80%50.00%0.00%-50.00%-100.00%华南城电子采购博览中 龙岗平湖50000 心 龙岗碧湖国际街区宝钜商业大厦 创富数码城原龙岗镇政府旁 2500 万科城风情步行街布吉镇坂雪岗工业区10000 宝城九区白金名店城6413.37 龙华关口潜龙华城15000 尚都新天地商铺深业?新岸线商街 圣源华庭西乡街道海城路 5315.28 小计692974.44 85.58%10.04% 新城大道与创业路交会处丽晶坊16700 租赁1.

22、94%59.49%53.14%-19.61%买卖 龙岗中心城公园路 13000 全年第二季度第三季度第四季度第一季度 龙翔大道、龙福路交会处35000 宝安大道 49000 -44.32% 富安居商铺中心城龙城大道东侧10000 宝安中心区4000 自从中原提出“两条腿走路”之后，工商铺业务得到了长足的发展,写字楼业务更是成为深圳同行的标兵。05年,除第一季度和第三季度的租赁业务较去年同期有所下降之外，其他时段无论是租赁，还是买卖业务都比去年同期有大幅度上升。全年表现为租赁四平八稳,买卖突飞猛进。 在写字楼租赁方面，全年比去年同期上升1.94%，其中第一季度下降19.61%，第二季度同比增长5

23、9.49%，第三季度同比降低44.32%,第四季度同比上涨53.14%。一方面,新政出台,使市场需求萎缩,影响物业成交。另一方面,市场竞争越来越激烈,各大中介商纷纷杀入商用物业市场,抢占市场份额。 在写字楼买卖方面，中原以前所未有的速度在增长。与去年同期相比，第一季度中原写字楼买卖业务上涨了85.58%，第二季度上涨幅度更是高达126.34%，第三季度上涨10.04%，第四季度上涨89.36%。全年下来,中原写字楼买卖业务同比去年上涨了68.80%,成绩相当喜人。 在写字楼二级市场供需两旺的同时，三级市场也欣欣向荣。 五、 06年发展趋势分析 (一) 、区域供应分庭抗礼 2006年,深圳写字楼

24、将持续不菲的供应量,与05年不相伯仲,但区域分布有所不同。06年中心区新供应一支独秀的格局将被打破,中心区、南山商业文化中心区、中心西区三个区域将齐头并进。 中心区06年主要有地铁大厦、荣超经贸中心、财富大厦、特美思大厦等几个工程面市,供应量约为30万平方M,相对04、05有较大幅度的减小。 南山商业文化中心区将是未来一段时间内深圳办公楼供应市场的主角，海岸城、天利中央商务广场等楼盘将相继破土而出,06年南山写字楼供应将超过25万平方M。 05年中心西区沉寂异常,只有金润大厦一个工程推出市场,一开盘,就告售磬,市场需求极其旺盛。06年供应将得到很大程度上的缓解,农科广场等工程为中心西区带来约2

25、0万的供应量。 投资增加,、需求平稳) 二(2005年,写字楼市场有良好的开端,但在新政的影响下,全年成交反而同比去年有所下降。但在深圳GDP稳定增长，经济保持高位运行。各中心区域建设的日益完善，相关部门为其筑巢引凤、大力推介。四大支柱产业的稳步发展等因素的影响下,预计06市场需求会强于05年,成交上扬。 现代物流业、金融业、高新技术、文化产业作为深圳发展的四大支柱产业,其相关企业继续扮演着写字楼市场需求的主角。特别是文化产业,在各方支持下,得到迅猛的发展, 印刷、广告、资讯等行业相关企业的市场需求越来越大,是写字楼市场需求的生力军。 06年,写字楼市场将迎来一个投资高峰期。05年虽然新政频出

26、,但深圳住宅房地产市场还是逆市上扬,投资比例越来越高,但同时,也使市场存在的风险越来越大。相对而言,写字楼上升空间较大,在住宅市场日益受到政府部门监控的情况下,转战写字楼投资市场的投资客户逐渐增多,随着深圳区域建设不断完善,写字楼投资价值逐渐体现出来。 (三) 、空置率有所上升 04年以来,深圳写字楼市场都处于高供应时期,这种状态将一直持续到08年,供大于求的局面不是一时三刻可以改变的事实。在庞大的供应影响下,未来几年写字楼市场空置率将有所上升,留待市场逐渐消化。 (四) 、价格波动较大 05年,写字楼主要集中在中心区,造成成交价格居高不下,但随着06年其它区域的崛起,销售价格将波动较大。 一

27、方面,中心区市场存量及06年供应的总量庞大,它的成交将进一步推高市场成交价格水平。令一方面,中心西区、南山等区域写字楼也纷纷放量,但价格相对中心区低廉不少,造成06年市场成交价格将随着区域成交的多寡而上下波动。 商业市场分析 2005年,深圳商业地产市场是红火的,除了总成交量从去年的历史高位有所回落外,其它方面皆表现突出。在市场供应方面,商业市场达到了一个新高,超过130万平方M。而在售价方面,更是不断刷新历史记录,关内关外的差别在不断缩小,全市商业网点布局向着纵深方向发展。 一、 新供应量分析:关外主导供应 (商业供应量:平方M) 商业面积 区域 工程名称 地址 (平方M) 泰富中心广场 坪

28、山镇街道办事处 13300 中海日辉台 布吉镇坂雪岗工业区4998 坪山坪山商业中心15000 龙岗中心城东方广场27000 蜜月岛 深惠公路与李朗路交界 1481.12 罗岗百鸽路新一佳信义店信义锦绣园 2716.13 旁 坪山镇泰富华庭924 布吉可园?摩卡风情商业街 3364.87 坪山国际电脑城 10000 龙岗中心和深惠公路沿线集银皮革市场二期 21503.22 小计220787.34 中航?香水郡 新区大道与石龙路交汇处7520 107国道旁 鸿隆广场宝安70000 宝安新安街道建安路东侧香缤广场46030 永一国际电子商品交易首期33万 沙井镇 展览中心 宝安中心区西岸新天170

29、00 宝安创业二路富海电脑商城 宝安5000 东海万豪广场 海印长城商业街 深圳南硅谷 南山商业文化中心区西侧10512 10000 南山 小计罗湖 小计 福田花园城中心 南油片区和蛇口片区交界70500 处深圳西街 南山区后海路10000 钱柜商业大楼 深南大道北中山园路西6532.17 新街口一楼临街商铺 玫瑰坊商业街 南海大道与东滨路交汇处 蛇口3451.62 10000 海岸大厦 海德三道南山.23089.21 144085 东门天下 罗湖东门中路30000 168东门商业街 中兴路与乐园路交汇处7000 苏豪坊 红岭荔枝公园东31892.05 朗钜?御风庭春风路和文锦南路交会处400

30、0 和平路与解放路交汇处 港岛中心11000 83892.05 福田景田南 缇香名苑风情街街铺6000 万科金域蓝湾商业街香 福田福荣路以北4000 堤坊 上步中路与振中路交汇处 华强假日风情商业街2412 茂业华强北二期华强北路40000 华兴商品综合市场中航路5000 鼎诚国际 振中路与中航路的交汇处 21057.89 中信地铁商场 华强地铁商城 地铁科学馆站地下空间 华强北南头15887.17 5100 18.28 流行 上海宾馆东侧9000 金润大厦商业 深南大道与泰然九路交界7504.34 处尚书商业广场 福田梅林路20000 小计 135961.4 盐田 其它 总计东海丽景 盐田港

31、7211.94 地铁一期车站商铺 44000 1328912.21 (统计方法:05年开盘、招商工程) 2005年是深圳商业地产年,总供应量高达132.89万平方M，延续了04年商铺市场供应旺盛的发展势头。在零售业对外开放、城市化进程加快,以及大型商业网点将受限等因素影响下，深圳商业房地产市场加速了发展的步伐，纯商业物业与社区商业共同得到大力的发展。 04年商铺销售达到历史最高峰,让各开发商看到市场光明的前景,纷纷加快开发速度,05房地产市场虽然受到政策的较大影响,但商铺供应量并没有萎缩,特别是社区商 年商业地产最炙手可热的业态。05成为,在住宅逆市火热状态下也跟着燃烧起来,铺44000各区供

32、应分布图692974.44220787.3414408583892.05135961.47211.94龙宝南罗福盐其它 其供应量大大年深圳商业地产供应的领头位置,龙岗、宝安关外两区继续把持着05 ,成为集中放量的区域。超过关内各区，之巨万平方市场供应量达69.30M特别是宝安区,其商业供应方面独占半壁江山,鸿隆广场、，万平方M之外占全市的52.15，除永一国际电子商品交易展览中心达33。龙岗也继续在商业M4.3万平方7香缤广场、尚都新天地商铺也分别达万、4.6万和 。，占全市的16.62地产中扮演着重要角色，其总供应量22.08万平方M，共占万平方M关内各区中，南山与福田供应量不相上下，分别为

33、14.41和13.60 21.08，其它片区只有少量新供应商业面积。全市的 ,城市化进程加快、城市发展西移特征表露无遗。05年商业供应明显向西部倾斜 买卖成交分析二、 直线下滑（一）、成交单数分析:(成交单数:单) 季度 1季度 2季度 3季度 4季度 全年 年份2004 3006 4877 2025 14668 4760 2005 2998 9159 1700 2204 2257 同比-37.56% -64.29% -53.72% 8.84% -0.27% 特别是第,商铺成交单数比去年同期有较大程度的萎缩，下降幅度达37.5605年, 8.84%。53.72和64.29%，只有第三季度同比增

34、长二、四季度，同比下降了今年短期习惯性一是去年成交过热，造成这么大的成交单数滑落主要有两个原因。 回落；二是新政出台使投资者有彷徨心理，持观看态度，暂缓投资行为。 ,成交稍有回落、成交面积分析:受新政影响（二）M) 万平方(成交面积: 季度 1季度 2季度 3季度 4季度 全年 年份2004 16.27 16.38 18.34 65.01 15.02 2005 18.26 53.48 12.38 10.89 11.95 同比12.23% -40.62% -24.42% -20.44% -17.74% 成交面积方面，全年成交53.48万平方M,同比04年下降了17.74。其中第一季度成交18.2

35、6万平方M，比去年同期上升12.23；第二季度成交12.38万平方M，比去年同期下降24.42。第三季度成交11.95万平方M，比去年同期下降20.44。第四季度成交10.89万平方M，比去年同期下降40.62。 政策出台给商铺成交带来较大的影响,第二季度受新政出台以及第四季度受增收土地增值税出台都影响市场的成交,发展商和投资者大多处于观望状态,使市场成交严重萎缩。 1-12月成交面积1000092043.8800067325.855249.8600045269.144105.939315.434607.04000398334924.235285.4200021861.524961.81256

36、78119104123月从月为房地产的“金,94月为农年新年前后4月和9月最为旺盛。1,1个月成交来看万平方9.2,成交面积高达月九”，这两个时期市场特别受到投资者的青睐,特别是1 为全年之冠。M,表明月市场成交最为惨淡,10,市场处于冰冻期,5月和 另一方面,在政策出台前后 ,具备较高的专业投资理念。深圳商铺市场投资者较具理性 ,不断攀高、成交价格分析:全线飘红（三） M) 平方:元/(成交价格 季度 1季度 2季度 3季度 4季度 全年 年份2004 12101.45 12672.42 13090.76 12463.22 10937.79 2005 15121.70 18108.71 13

37、166.00 16616.28 15611 同比24.96% 25.26% 38.33% 31.12% 20.37% 1-12月成交价格250019576.17882.72000165715011443135818710.618381500103816442.6136712761000500128911102134567月 05年,深圳商铺成交价格一路飘红，较去年同期有较大幅度的上扬。 商铺全年平均价格为15611元/平方M，比去年同期上涨了25.26，其中第一季度成交均价为15121.7元/平方M，同比增长24.96%。第二季度成交均价为13166元/平方M，同比增长20.37%。第三季度成

38、交均价为16616元/平方M，同比增长约31.12%。第四季度成交均价为18108.71元/平方M，同比增长38.33%。 随着深圳城市环境不断改善、城市化进程迈步向前，各区商铺销售价格水涨船高，南山、宝安更是不断刷新成交记录。在11月,南山新街口金铺3个商铺竞拍吸引了多位买家, 最后分别以每平方M6.7万、8.15万、4万元的价位成交, 刷新2003年现代城拍出的7.9万平方M的成交价，南山商铺售价再创新高。同时,香缤友谊名店街成功售出单价突破10万元平方M的“铺王”震惊了整个宝安。这是继东门及华强北之后，宝安街铺单价首次突破10万元平方M，标志着香缤商圈将实现与东门及华强北同等价值的发展前

39、景得到了市场的真实认同。在它们高价的推动下,深圳商铺买卖均价不断走高。 （四）、租金分析:老商圈稳中有升,新兴商圈逐渐成熟 ) 各主要商圈租金表 ( 新中心区域气氛尚未成但由于目前供应量过于庞大,虽然商铺质量总体不断提升,整体商业租金水平没有出现大幅度的波动。华强北、东门商圈继续抛离其他商圈熟大大高于其他区域。人民南、蔡屋平方M,1200-1500元/处于领头羊位置,平均租金在M平方500-800元/围、中心区、南山商业文化中心区等商圈作为第二集团军,租金在相信很,而中心区、南山商业文化中心区以较快的发展速度在增加,特别是中心区之间, 暂时难以形成高价出租。M以下,其他商圈租金普遍在300元/

40、平方快将跻身第一集体。中心区由于,在几大代表商圈中,以中心区商圈和深南中商圈的租金水平升幅最大商铺租金坐地起价。深南中商圈则受万象,商业需求不断日益增加建设规模初步完成租金开始大幅度上涨。,城、地王商场、中信城市广场连成深圳的商业黄金中轴线影响 。年上涨超过30%这两商圈租金水平比04 买卖疯长租赁平稳,三、 中原成交分析:M) 平方成交面积:中原成交记录( 1季度 2季度 3季度 4季度 全年 季 度 租赁 买卖 租赁买卖 租赁买卖 租赁买卖 租赁买卖 年 份5911.04 3350.47 22734.56 2004 1103.21 5502.03 11466.42 669.45 2388.

41、86 587.91 3377.25 46155.78 26061.11 4762.96 8402.55 34089.27 26292.16 10075.76 2005 1385.31 2118.13 1147.07 同比476.71% 331.74% 103.02% 129.30% 52.72% -58.98% 260.28% 677.83% 321.78% 71.35% (05年同比04年季度成交走势) 中心东门 人民南深南中 华强北 龙岗 宝安 南山区商商圈 商圈 商圈 商圈 商圈商圈商圈商圈 圈月租金（元150 150 450 600 1500 800 600 1200 2/m ）800

42、.00%600.00%400.00%200.00%0.00%-200.00%第一季度季度升跌走势677.83476.71331.74租321.78260.28103.02买52.72129.3071.35-58.98第四季第三季第二季全年 2005年，是中原的商铺业务发展最快的一年,商铺部已经逐渐发展成为深圳同行中举足轻重的一分子。在租赁方面，全年业绩翻番,比去年同期增长了103.02，其中第一季度下降了58.98，第二季度上涨321.78，第三季度上升了129.30,第四季度上升52.72。在买卖方面，同比去年增长476.71%，第一、第二、第三季度分别上涨260.28、71.35和331.74%，第四季度增长更是快速,同比上涨677.83%,速度相当惊人。 从04年开始,深圳商铺市场开始呈现供需两旺局面,市场前景被大家看好,造成租赁、买卖活跃。 中原在稳固住宅三级市场、写字楼二手成交的同时,在商铺业务上也大展拳脚,05年取得了可喜的成绩,为公司业务全面发展提供源源动力。 四、发展趋势分析 (一) 、供应持续高烧 从市场监测来看,06年深圳商业