采购项目说明、要求

1、采购项目说明、要求一、项目说明、招标内容 :项目名称是临沂市国土资源局； 坐落位置在临沂市兰山区北京路 7 号；占地 面积： 11300平方米；建筑面积： 34075平方米；地上共 22 层；地下车库一层。 本次招标内容为临沂市国土资源局物业及餐厅服务管理包含安全管理、 环境卫生 管理、绿化养护、设备设施的维修和维护、物业档案资料管理、会议服务等服务 内容，及食堂管理服务。二、物业餐厅管理人员要求：1、物业人员：项目经理 1 人：具有 3 年以上物业管理工作经验， 持物业经理上岗证， 年龄30-45 岁。主要负责处理、协调本物业管理项目各岗位日常工作、计划工作等各 项事务。保安人员 14 人：

2、保安队长 1人、保安班长 3 人、保安队员 9人、大堂值班 1 人，年龄 20-55 岁，高中以上文化，具有 2 年以上保安工作经验。主要负责办 公楼内、门岗、车辆疏导及夜间安全保卫工作。监控人员 3 人:主要负责监控办公楼内外所有区域的安全，要求 24 小时值 班，年龄 20-50 岁。保洁员 11 人：保洁主管 1 人，保洁员 10 人，主要负责办公区、地下车库、 院落的公共保洁服务，年龄 20-55 岁。会议服务 2 人：主要负责各类会议接待服务工作，年龄 20-35 岁。工程维修 3 人：工程主管 1人，水电工 2人，年龄 20-50 岁，要求持电工操 作证上岗，主要负责办公楼、设备机

3、房的日常巡视、维修、保养工作。绿化 1 人：主要负责院落园林日常修剪、打药、施肥等工作，年龄 20-55 岁。物业配备服务人数共计 35 人。2、餐厅人员：餐厅经理 1人：具有1年以上餐饮管理工作经验， 年龄25-45 岁。主要负责 处理、协调本餐厅管理各岗位日常工作、计划工作等各项事务。服务员 9人：年龄 18-35 岁，高中以上文化。厨师长 1 人：具有工作经验，相关的技能证书。炒锅 5 人：具有工作经验，相关的技能证书。砧板/打荷 2人：具有相关从业工作经验。面点 2 人：具有工作经验，相关的技能证书。洗碗 2 人：年龄 20-55 岁。餐厅配备服务人数共计 22 人。三、共性要求：1、

4、敬业、爱岗、专业、精干、高效、健康、思想品质好，作风正派，服务 意识强。2、男员工不准留胡须、蓄长发、染发（黑色除外） 、刺青纹身、佩带过分的 饰物；女员工不准浓妆艳抹或佩带过分的饰物，头发染色不能过艳。3、所有进驻办公、餐厅区域内的物业人员工作时间不准抽烟或吃零食、闲 谈以及做和工作无关的事； 使用语言要文明， 举止要大方， 要具有一定的工作经 验。4、物业、餐厅员工需统一着装上岗，其着装费用由物业公司承担。5、所有进驻办公、餐厅区域内的物业人员不得有任何不良记录（以公安部 门登记为准）。6、所有进驻办公、餐厅区域内的物业相关人员仅与物业公司建立劳动合同 关系，且所有人员使用须符合劳动合同法

5、的有关规定。所有进驻办公、餐厅 区域内的物业公司人员发生任何事故或与物业公司发生劳动争议均由物业公司 自行全权负责， 相关费用由物业公司自行承担， 以保证采购方在物业公司与物业 人员产生争议索赔时不受任何责任的约束。四、岗位要求（一）环境卫生管理1、服务内容：办公楼内楼梯、大厅、走廊、卫生间、业务区域、公共活动 场所、楼宇外墙等所有公共部位，办公区域道路、停车场（库）等所有公共场地 及“门前三包”区域的日常清洁保养，垃圾等废弃物清理等。2、服务标准：建立环境卫生管理制度并认真落实，环卫设施齐备；实行标准化清扫保洁，由专人负责检查监督，清洁率 100%。3、具体区域标准：1）外围及周边道路 地面

6、干净无杂物、无积水，无明显污迹、油渍；明沟、窨 井内无杂物、无异味；各种标示标牌表面干净无积尘、无水印；路灯表面干净无 污渍。2）绿化带及水池、绿地内无杂物，花台表面干净无污渍，水池内水质清澈， 池内无漂浮物，池壁无青苔等污垢，水池无异味。3）大厅、楼内、公共通道 地面干净、无污渍，有光泽，保持地面材质原貌； 门框、窗框、窗台、金属件表面光亮、无灰尘、无污渍；门窗玻璃干净无尘，透 光性好，无明显印迹，定期清洗，每月不少于 1 次；各种金属件表面干净，无污 渍，有金属光泽；门把手干净、无印迹、定时消毒；天花板干净，无污渍、无蛛 网；灯具干净无积尘，空调风口干净，无污迹，进出口地垫摆放整齐，表面干

7、净 无杂物，盆栽植物无积尘。 会议室、 接待室 地面、墙面、干净，无灰尘、污渍； 天花板、风口目视无灰尘、污渍；桌椅干净，物品摆放整齐、有序。4）楼梯及楼梯间、梯步表面干净无污渍，防滑条（缝）干净，扶手栏杆表面 干净无灰尘，防火门及闭门器表面干净无污渍，墙面、天花板无积尘、蛛网。5）公共卫生间地面干净，无污渍、无积水，大小便器表面干净，无污渍，有 光泽；各种隔断表面干净，无乱写乱画，金属饰件表面干净，无污迹，有金属光 泽；墙壁表面干净，天花板无污渍、蛛网；风口或换气扇表面干净无积尘；门窗 表面干净，窗台无灰尘；玻璃干净无水渍；洗手台干净无积水，面盆无污垢；各 种管道表面干净无污渍； 各种物品摆

8、放整齐规范； 废纸篓杂物超过 2/3 应及时倾 倒，卫生间内空气流通并且无明显异味。6）停车场 地面干净，无杂物，无明显油渍、污渍；顶部各种管网、灯具表面 干净无积尘、蛛网；墙面干净无积尘，各种指示牌表面干净有光泽；消防器材表 面干净，摆放整齐；减速带表面干净无明显污迹，各种道闸表面无灰尘。7）电器设施 灯泡、灯管、灯罩无积尘、无污迹。装饰件无积尘、无污迹；开 关、插座、配电箱无积尘、无明显污迹。8）垃圾桶及果皮箱 桶、箱按指定位置摆放，桶身表面干净无污渍无痰迹，烟 灰缸内烟头不应超过 3 个，垃圾不应超过 2/3 ，内胆应定期清洁、消毒。9）消防栓、消防箱、公共设施 保持表面干净，无灰尘、无

9、污渍。报警器、火 警通讯电话插座、灭火器表面光亮、无积尘、无污迹；喷淋盖、烟感器、扬声器 无积尘、无污渍。监控摄像头、报警器表面光亮、无积尘、无斑点；消防栓外表 面光亮、无印迹、无积尘，内侧无积尘、无污迹。10）设备机房、管道、指示牌 无卫生死角、无垃圾堆积，无积尘、目视无蜘 蛛网、无明显污渍、 无水渍；指示牌、 广告牌无灰尘、 无污迹，金属件表面光亮， 无痕迹。11）除“四害”管理和卫生消毒服务内容： 灭鼠、灭蚊、灭蝇、灭蟑螂达到全国爱卫会规定的标准。科学 有效地进行卫生消毒。服务标准：采取综合措施消灭老鼠，鼠密度用粉迹法测定不得超过5%用鼠夹法测定不得超过 1%，鼠征阳性房间不得超过 2%

10、；严格控制室内苍蝇孳生地， 办公室、大厅、走廊、车库及室内公共部分都应达到基本无蝇；采取综合措施杀 灭蟑螂，房间蟑螂侵害率不得超过 5%，有蟑螂房间的成虫数不超过 5 只；有蟑 螂未孵化卵荚的房间不得超过 2%，有卵荚平均数不得超过 2 个；严格控制室内 外蚊虫孳生， 逐步做到有蚊房间的蚊数不得超过 3 只。定期科学有效地对办公区 进行卫生消毒。在化学防治中，注重科学合理用药，不使用国家禁用的药品。 （二）保安、秩序管理1 、服务内容：门卫、守护和巡逻，公共秩序维护，治安及其它突发事件处 理等；楼区道路交通管理，机动车和非机动车停放管理等。2 、服务标准：建立办公楼（区）传达、保安、车辆、道路

11、及公共秩序等管 理制度并认真落实，确保办公区安全和正常的工作环境；严格验证、登记，杜绝 闲杂人员进入办公楼（区） ，环境秩序良好；收到火情、险情及其他异常情况报 警信号后， 应及时报警， 并通知相关人员及时赶到现场进行处理； 做好安全防范 和日常巡视工作，及时发现和处理各种安全和事故隐患， 迅速有效处置突发事件， 重点、要害部位每小时至少巡逻一次，发现违法、违章行为应及时制止；道路畅 通，各种车辆停放有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行。（ 三 ） 工程维修管理1、定期巡查，掌握办公楼内公用水、电设施设备的运行和完好状态，若发 现隐患或不正常情况， 应及时组织人员抢修， 确保办公楼内公用水、

12、电设施设备 完好、设备正常运行；2、负责中央空调、送风机房运行情况的检查、记录，若有隐患应立即向有 关厂家反映，并积极配合中央空调、送风机房厂家进行维修；3、定期巡视，保证上下水、排污管道畅通；保持污水不外溢、环境清洁；4、人员持证上岗，维修及时；维修时严格遵守安全生产条例和操作规程；5、爱护工具，节约用材；不得将工具私自外借，不得将常备维修材料私自 挪用或送人。内容、程序及标准：1、内容：办公楼内公用水、电设施设备的日常管理、维修、养护、巡视工 作。2、程序及周期：（1）每日一次，公共设施、设备的巡视、检查；掌握运行情况，作好日 检记录；（2）接到报修时， 应在最短时间内赶往报修现场维修，

13、并作好报修记录；（3）每日，对中央空调、送风机房进行开关机并进行巡查，并作好中央 空调、送风机房运行情况记录 ；（4）积极配合相关厂家对中央空调、送风机房检查、维修；（5）积极配合相关厂家对设施、设备的大、中修（其材料、费用由甲方提 供）；（无周期）（6）发现隐患或他人报修时，应组织人员及时抢修； （无周期）（7）维修时，保证维修的及时率、维修的合格率；保养时，保证运行情况 掌握。3、标准：（1）办公楼内公用水、电设施设备、中央空调、送风机房等情况良好、运 行正常；（2）上下水、排污管道畅通，无外溢；（3）维修后，保持原地卫生清洁，并将物品等按原位放回；（4）维修及时率 98%以上、维修合格率

14、 98%以上；（5）设施、设备房内干净、整洁，卫生良好。应急措施：1、接到紧急报修时，应在最短时间内携带工具赶赴现场，并组织人员进行 抢修；2、若巡视、检查发现隐患，应及时维修或向有关部门反映，做到问题不过 夜；3、对意外事件发生的维修情况，应根据实际制定可行的维修规范或措施， 并在短时间内实施；注意事项：1、高空作业时，严格遵守高空作业规范、程序 ；2、作业时，严格操作程序和规程；穿好绝缘鞋、戴好绝缘手套等安全保护 措施。（四）餐厅管理餐厅部分：1、采购单位免费提供厨房、餐厅、全套厨房设备，托管期内如需添置或更换 厨房、餐饮用具，由中标单位提交申请单，经采购单位同意后由方可购置，合同 期满后

15、产权归采购单位。餐具及易碎品破损率控制在 10%以内，超出部分由中标 单位承担。 中标单位负责食堂的托管管理， 具体包括食堂人事、 菜肴的搭配与制 作、就餐卫生、 日常服务等工作中标单位制定日常管理的策划方案、 工作流程和 各项管理制度，明确职责、规范运营，如果发现中标单位有挂靠、转包、分包、 借证、假证等弄虚作假行为，或者利用食堂场地超范围经营、从事不法经营，采 购单位有权没收经营保证金并终止合同。2、食堂工作人员全部由中标单位自行安排，与采购单位不存在劳动关系，即 中标单位为用人单位，所需用工应符合劳动法 劳动合同法要求，食堂工 作人员的工资、 福利等由中标单位负责， 采购单位为其解决住宿

16、问题。 中标单位 必须向采购单位提交食堂工作人员花名册， 岗位分工情况表， 工作人员健康证和 厨师证复印件等。如有变动须第一时间告知采购单位。 食堂工作人员要体健貌端、 穿着整洁、文明礼貌、热情服务，要严格按照卫生部门对食堂从业人员的要求， 所有工作人员要持有健康证上岗， 厨师须持有厨师证， 上岗前要经过基本的饮食 行业知识培训。卫生检疫、工作人员体检、伤残疾病等费用均中标单位自理。食 堂工作人员要遵守国家相关法律法规及采购单位的相关管理制度， 要有良好的服 务态度， 不能与就餐人员发生争吵或冲突， 如发现违规者， 采购单位有权视情节 由中标单位进行人事调整。 同时，食堂工作人员在工作过程中的

17、安全责任由中标 单位负责， 如发生安全生产事故或意外伤亡事故， 中标单位承担全部责任和必要 的经济补偿，采购单位概不承担任何责任。3、中标单位必须保证按时、准点、足量、优质为采购单位所属职工及其他人 员提供早、中、晚三餐，做到新鲜可口、花样翻新、营养搭配合理，能适应不同 经济状况和口味人员就餐。 早餐主食不少于 4种，稀饭 1种；中餐菜品种类每餐 不少于 6 个，其中荤菜 2个，素菜 4 个，汤菜或稀饭类 2个，主食 4 种以上；晚 餐不少于 4 个；保证一周内菜品不重复。4、中标单位负责食堂的饮食安全卫生，签订合同时须与采购单位签订饮食安 全卫生责任状。 中标单位必须严格遵守国家和地方有关环

18、境和卫生标准， 严禁供 应腐烂变质的食品，保持菜肴的新鲜，食品安全符合食品安全法的要求。采 购单位严格执行事故责任追究制度，如在托管期间发生食物中毒等重大责任事 故，损害就餐人员身体健康、 影响采购单位声誉的， 中标单位必须承担由此造成 的一切刑事、行政、民事责任，采购单位有权没收经营保证金并无条件终止合同。 托管期间，中标单位应保证餐厅、操作间、储藏间、卫生间等属于其所管理区域 的卫生、整洁。5、食堂所需的米、面、蔬菜、油、肉、调味品等由采购单位考察采购，中标 单位须保证成本经营。水、电、暖及燃料由采购单位承担。采购单位有权对食堂 的经营状况、成本、利润、服务质量、饭菜价格进行监督检查，中标

19、单位须协助 采购单位完成各级各类创建工作。 对中标单位的工作质量、 服务质量等实行满意 度测评制度：采购单位每月在就餐现场随机抽取 30 名以上的就餐人员进行满意 度测评，满意率达 80%以上视为合格；满意率达不到 80%，连续 3 个月测评达不 到 80%，自动终止合同。6、采购单位可根据实际需要，向中标单位提出增加就餐次数、饭菜品种、保 证节假日用餐要求，中标单位应积极配合，并须准时开饭，做到饭热菜香。采购 单位有权对中标单位进菜、 配菜、 服务水平及卫生状况进行监督， 必要时可以要 求其采取措施及时整改， 如中标单位未及时整改， 采购单位有权要求更换现场经 理或终止合同。因管理不善造成就

20、餐人员食物中毒， 中标单位除应承担全部刑事、 行政、民事责任之外，采购单位有权终止合同。7、中标单位负责食堂的消防安全工作，服从采购单位所属职能部门。五、设施设备维保 电梯，空调主机，空调管道加药，监控，消防及厨房设施设备的维保，由采 购单位委托专业资质维保公司负责，保修期外的更换配件费用由采购单位支付 。六、处罚办法：保洁：1. 公共楼道：有灰尘、杂物 / 污渍、污迹 / 污渍及黑色广告胶；未及时更换垃 圾袋；不锈钢果皮箱、公用窗户、护栏玻璃等未保持光洁明亮等；罚款每项 10 元；2. 地下室：有灰尘、杂物 /污渍、污迹/污渍、蜘蛛网、水 /印迹、涂抹痕迹， 未保持光洁明亮，标识字迹与图案不

21、清楚；罚款每项 10 元；3. 卫生间：有灰尘、杂物 / 污渍、污迹 /污渍/ 污垢、蜘蛛网、大量水 /印迹； 镜面保持光洁明亮；室内有异味 / 臭味；罚款每项 10 元；4. 废物：垃圾袋未及时更换，有异味或满溢，分类不清，清倒不及时；未定期消毒，并有大量污渍 / 污迹；罚款每项 10元；5. 绿化：绿化带内有垃圾 / 杂物、果皮、边有杂物；罚款每项 10 元；6. 消防设施：设备设施未保持原有本色，摆放不整齐，有积灰、污迹 / 污渍， 周围有垃圾杂物；罚款每项 10 元；7. 标识物：表面、外壳、支架未保持原有本色及摆放位置，色泽不明亮，有 损伤、涂抹痕迹、灰尘、污渍 / 污迹及黑色广告；罚款每项 10 元；8. 建筑外围：地面装饰物、进出口台阶、残疾人行道、及其他标识有灰尘、 污迹/ 污渍、损伤、涂抹痕迹；罚款每项 10元；9. 垃圾房：垃圾房周围、垃圾箱有异味 / 臭味；垃圾箱满溢未及时调换或空 箱周围有杂物；垃圾箱、标识物有污渍、污迹、有涂抹痕迹，地面未及时冲洗； 罚款每项 10 元；10. 其他：地下停车场有垃圾杂物、 杂草丛生； 门窗玻璃未能保持色泽光亮， 有积灰、污渍