2011年上海徐家汇上影商业项目初步沟通整体定位建议-

1、上影厂项目 整体定位方案汇报,致观咨询（上海） 2011/09/07,一、 项目初步整体定位构思,二、 规划设计建议,三、 操作个案列举,目 录,市场分析,客户需求,定位因素,经济收益,区域商业市场现状分析 市场存在竞争情况 市场竞争细分，如何差异化避免过度竞争,我们的目标消费群体如何界定 目标客户群体有哪些独特需求 我们应该选择何种商家进驻，以最大化增加项目的品牌价值,项目商业如何同周边整体规划互相配合，达到互相支撑的效果。 商业同周边商圈之间如何呼应，不同商业功能如何互补衔接。 准确寻找符合项目整体档次的品牌，确实保证价值延续化,项目销售价格体系如何制定，价格是否需要分阶梯计划。 租金或者

2、售价应该如何制定，对于回报收益应该如何制定,市场勘探 竞争对手分析,商业定位 未来发展方向,消费者需求 商家开拓需求,价值策略 商业回报预测,项目思路,项目整体操作思路,地块基本信息,地块位于漕溪北路影业路上； 项目总体量约为12万平方米，其中商 业为4万平方米，办公为6万平方米； 项目地块形态较为方正，区位较好， 利于商业物业开发,项目基本信息,1,2,3,项目交通,项目周边交通配套,项目四至及道路情况,项目道路条件较好，配套较全面，辐射性广； 从交通配套现状来看，更有利于公共线路及轨道交通，车行动线之于本案略显弱化,市场环境,本案周边主要甲级办公楼租金情况列表,市场环境,本案周边主要商业结

3、构列表,本案周边主要商业租金列表,本案周边商业业态繁杂丰富，从低端到高端一应俱全，商圈格局已经形成，未来本案可更多依托于商 圈自身的辐射力度，同时根据本案特有文化底蕴突出亮点； 目前最为集中的租金段为1520元/天左右，社区配套类商业及中小型餐饮租金承受能力相对较高,市场环境,项目优劣势,本案所处区域为徐家汇商圈辐射区域，距离市政府较近，周边享有成熟商圈所带来的利好条件，具备地段价值优势，且区域客群质数较高； 本案所处区域无论办公或商业均已经形成了一定的固定模式，其市场格局明确。从飞洲国际广场及汇智大厦两栋前“烂尾楼”改建项目的成功来看，本案的办公部分去化将受到较小的阻碍，有鉴于本案总体量中办

4、公产品占据较大比例，本案存在产品结构优势； 本案前身为上影厂集团用地，开发商的自身文化性质为本案带来一定的宣传主题优势，益于错位概念，为本案提供与众不同的附加值,优 势,本案虽然具备良好的地段价值优势，但其所处的地理位置受到诸多交通现状的制约，这些制约之于商业项目较为严重，动线上的不通畅将影响未来商业的顺利成长； 本案基地现状临街面较少，除基地南端单栋物业有少量临街面外，其余物业均退缩于地块纵深，按照商业常规而言，将使较多业态无法进驻本案； 本案所处位置位于徐家汇商圈边缘地带，由于目前原有的徐家汇地下商店街已经拆迁一空，其人流辐射将受到一定制约； 商业方面，由于徐家汇商圈发展至今已经十数年，其

5、各类商业形态繁杂丰富，本案入市时机较晚，商业方面未来将更多依托于商圈本身的辐射,劣 势,小结,从现状来看，本案的优势集中于其地段价值，而其劣势则集中于因实际的地理位置对商业部分的制约。换言之，在本案的打造过程中，其地段价值与地理位置价值必须区别对待。 有鉴于目前办公市场较为企稳的态势，以及本案所在区域较为明朗的市场格局，可以预见的是其办公部分将受到较小的影响。 商业方面，基地南端2号楼14F商业由于位置较佳，且直接面对漕溪北路影业路交界处，动线较好，而其北段商业，则建议以目的性消费较强、较为安静的的业态，稳定较弱位置的租金，并保证单户商家较强的面积承受能力。并通过纵深的目的性消费，激活基地商业

6、环线,商业定位方向,项目定位几大市场依据参考因素,区域商业竞争激烈,区域商业非常成熟，走向品质化、多元化,1,2,3,4,中高端娱乐消费市场呈现巨大发展潜力,文娱艺术商业氛围是本案的亮点,定位依据,利用保留建筑特有的韵味，突出创意性和延展性； 造就时尚艺术的娱乐天地，体现国际化与创意性； 以商务及商务餐饮功能为主，强调氛围及品质化； 以新形态的商业空间及形式入市，突出特色化及休闲化,时尚娱乐吸引带动人流,餐饮留住人流,消费带来利润,以时尚娱乐休闲，艺术展示空间、各类餐饮会务为主，潮流生活商业形态同步跟进，形成现代文化商业中心的区域“上尚汇,功能定位,增加消费的可能性,目的性消费 商业,全方位体

7、验品质商业,娱乐休闲,服务型 商业,休闲空间,日常性消费 商业,餐饮会晤,业态定位与主题定位的联系,文化形象展示,时尚文化经营商业,主要目标客群年龄段：25-45岁,价格,10,40,30,50,20,主力消费群年龄 交通环境较好，紧邻城市及区域干道，步行至地铁12号线顾戴路站（预计2012年底建成）10分钟,项目2002年开盘，目前二期已基本售罄，销售均价在25000元/平方米； 南侧商业地块目前为售楼处状态,等待拆除;北侧商业地块目前为广告围板，稍后启动,项 目 概 况,南侧商业 建面约3万平方米,北侧商业 建面约6万平方米,南侧商业现为售楼处,小区实景图,北侧商业,功能齐全、品牌多样、创建一个多元化高尚生活精品商业中心，营造舒适愉悦的商业休闲环境,打造一个硬件设施高标准，面向大众消费群的服务式精品酒店,追求高品质，高品位，时尚优雅的氛围,南侧商业,北侧酒店,操作案例分析-上海皇都花园,总体定位思路,联动发展关系,操作案例分析-上海皇都花园,南侧项目功能分区演示,A区： 以大型餐饮， KTV，影院业态为主,A,B区： 以日韩料理， 商务简餐，酒吧业态为主,B,C,C区： 以快餐， 美容保健业态为主，底层部分零售为辅,D,D区： 以生活配套，特色餐饮、