号投资性房地产PPT演示文稿

1、17.01.2021,1,第3号准则 投资性房地产,中南财经政法大学 施先旺,17.01.2021,2,第一节 投资性房地产的概念与分类,一、投资性房地产的概念与种类 是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。 投资性房地产的一个显著特点就是其应当能够单独计量和出售,17.01.2021,3,投资性房地产主要包括以下三类,1）已出租的他地使用权； （2）持有并准备增值后转让的土地使用权; （3）已出租的建筑物。 但下列两个项目不属于投资性房地产： （1）自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，该项目应作为企业的固定资产核算； （2）作为

2、存货的房地产，该项目应作为企业的库存商品等核算,17.01.2021,4,本准则不涉及下列内容,一个是企业代建的房地产，该业务应适用企业会计准则第15号建造合同； 另一个是投资性房地产的租金收入和售后租回业务，该业务适用于企业会计准则第21号租赁,17.01.2021,5,第二节 投资性房地产的核算,一、投资性房地产的确认与初始计量 1 、确认条件： 必须同时满足下列两个条件，才能予以确认： （1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业； （2）该投资性房地产的成本能够可靠计量,17.01.2021,6,初始计量,按成本计量。 根据投资性房地产取得的方式不同，其计量的内容也有一定的差异。

3、 外购的成本，应当包括购买价格、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出； 自行建造的成本，由建造该项资产达到预定使用状态前所发生的必要支出构成； 其他方式取得的，应按照相关的会计准则的规定加以确定,17.01.2021,7,3、后续支出的计量,如果该支出将会引起相关的经济利益很可能流入企业而且该支出的成本能够可靠计量，就应该将其资本化，计入投资性房地产的成本； 如果不能满足上述条件的，应当在发生的时候直接计入当期损益,17.01.2021,8,二、投资性房地产的后续计量,投资性房地产的后续计量主要是指企业应该在资产负债表日对投资性房地产的期末价值进行重新计量。 后续计量主要采用两种模式， 成本

4、模式 公允价值 但同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式,17.01.2021,9,1、公允价值模式,如果企业有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，企业可以对其采用公允价值模式进行计量。 采用公允价值计量模式应该同时满足以下两个条件： （1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场； （2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计,17.01.2021,10,对于采用公允价值计量模式的投资性房地产，平时不计提折旧，也不进行摊销，应当以资产负债日投资性房地产的公允

5、价值为基础调整其帐面价值，公允价值与帐面价值之间的差额计入当期损益。 由于是按公允价值对其期末的帐面价值进行调整，因而公允价值计量模式下的投资性房地产不存在减值的问题,17.01.2021,11,帐户设置： 投资性房地产成本 公允价值变动 公允价值变动损益,17.01.2021,12,2、成本计量模式,对于不能满足上述两个条件的投资性房地产，企业应采用成本模式对其进行计量。对于采用成本模式计量的建筑物的后续计量，应参照企业会计准则固定资产进行核算； 对于采用成本模式计量的土地使用权的后续计量，应参照企业会计准则无形资产进行核算,17.01.2021,13,厂房类投资性房地产：同固定资产。 计提

6、折旧： 投资性房地产累计折旧 无形资产类投资性房地产：同无形资产。 摊销： 投资性房地产累计摊销,17.01.2021,14,三、采用成本模式计量的投资性房地产 （一）基本原则 其处理与固定资产、无形资产一样，具体而言就是，一是要折旧或摊销，二是要提取减值准备。 （二）外购或自行建造的投资性房地产 1、外购： 以实际成本进行初始计量，具体包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。 当部分用于出租，部分用于自用的，要单独确认 2、自制的： 该项资产达到预计可使用状态前发生的必要支出，包括土地开发费、建安成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。建安过程中发生的非

7、正常损失直接计入当期损益，不计入建安成本,17.01.2021,15,例1： 2007年3月，甲企业从其他单位购入一块土地使用权，并在该土地上自行建造三栋厂房。2007年6月，甲企业预计厂房即将完工，与一企业签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙企业使用。合同约定，该厂房于完工时开始起租。2007年7月5日，三栋厂房全部完工。该土地使用权的成本为600万元，三栋厂房的造价均为1000万元，能购单独出售。则投资性房地产应按比例结转。 借：投资性房地产厂房 1000万 土地使用权200万 贷：在建工程 1000万 无形资产 200万,17.01.2021,16,三）后续计量 1、摊销或折旧

8、（1）按期计提折旧或摊销 （2）帐户设置： 投资性房地产累计折旧（或累计摊销） 2、收入、成本的确认： 通过“其他业务收入”、“其他业务成本”核算； 3、减值准备的提取： “投资性房地产减值准备” 减值准备不得转回,17.01.2021,17,4、与投资性房地产相关的后续支出 （1）资本化支出： 满足投资性房地产确认条件的，计入其成本。具体而言，如企业为了提高投资性房地产的使用效能而进行的： 改建、扩建而使其更加坚固耐用； 通过装修而改善其室内装潢等。 （2）费用化支出： 不满足投资性房地产确认条件的。将该支出计入其他业务成本,17.01.2021,18,例2: 甲企业于2001年1月1日以存

9、款1000万元取得一项土地使用权并准备对外出租。2001年1月3日将其对外出租，每年获得租金200万元。企业对该投资性房地产采用成本模式进行计量，该土地使用权按20年分摊。2005年12月31日，该土地使用权的账面余额为750万元，投资性房地产减值准备为80万元,17.01.2021,19,1）2001年1月1日 借：投资性房地产土地使用权 1000万 贷：银行存款 1000万 （2）每年确认租赁收入 借：银行存款或应收帐款 200万 贷：其他业务收入 200万,17.01.2021,20,3）每年摊销投资性房地产帐面价值 借：其他业务成本 50万 贷：投资性房地产累计摊销 50万元 （4）提

10、取减值准备： 借：资产减值损失 80万 贷：投资性房地产减值准备 80万,17.01.2021,21,例3： 2007年3月，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同到期，该厂房按成本模式进行后续计量，原价为2000万元，已计提折旧600万元。为了提高厂房的租金收入，甲企业决定在租赁期满后对其进行改扩建，并与并丙企业签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。3月15日，与乙企业的租赁合同到期，厂房随即进入改扩建。12月15日厂房改扩建工程完工，共发生支出150万元，即日按租赁合同出租给丙企业,17.01.2021,22,1）2007年3月15日，投资性房地产转入改扩建工程 借：在建

11、工程 1400万 投资性房地产累计折旧 600万 贷：投资性房地产厂房 2000万 （2）2007年3月15日至12月15日 借：在建工程 150万 贷：银行存款等 150万 （3）2007年12月15日 借：投资性房地产厂房1550万 贷：在建工程 1550万,17.01.2021,23,四）非投资性房地产转换为投资性房地产 1、转换的主要形式： （1）作为存货的房地产改为出租； （2）自用建筑物或土地使用权停止改为出租； （3）自用土地使用权停止自用，改用于资本增值。 2、转换的证据： （1）企业管理当局应当就改变房地产用途形成正式的书面决议； （2）房地产因用途改变而发生实际状态上的改变

12、,17.01.2021,24,3、具体核算： （1）将作为存货的房地产转为的： 按其账面价值转作为转换后的入帐价值，贷记开发产品，有减值的要结转； （2）将自用的建筑物等转为的： 以转换前的资产的帐面原值、累计折旧、减值准备直接作为转换后的投资性房地产的原始价值、累计折旧、减值准备,17.01.2021,25,例如： 甲企业拥有一栋办公楼，用于本企业本部办公。2007年3月10日，甲企业与乙企业签订经营租赁协议，将这栋办公楼整体出租给乙公司使用，租赁开始日为2007年4月15日，为期5年。2007年4月25日，这栋办公楼的帐面余额为5500万，已计提折旧300万，计提减值准备20万元。 甲企业

13、的帐务处理为： 借：投资性房地产写字楼 5500万 累计折旧 300万 固定资产减值准备 20万 贷：固定资产 5500万 投资性房地产累计折旧 300万 投资性房地产减值准备 20万,17.01.2021,26,五）投资性房地产改为自用 转换前采用成本计量模式的： 投资性房地产转换前的帐面原值、累计折旧或摊销和减值准备分别作为转换后的固定资产的原账价值、累计折旧或摊销和减值准备。 例 企业将原采用成本计量模式计价的一幢出租用厂房收回，作为企业的一般性固定资产处理。在出租收回前，该厂房帐面原值为800万元，已计提折旧300万元，提取减值准备40万元。其会计处理为： 借：固定资产 800万 投资

14、性房地产累计折旧 300万 投资性房地产减值准备 40万 贷：投资性房地产厂房 800万 累计折旧 300万 固定资产减值准备 40万,17.01.2021,27,六）投资性房地产的处置 当投资性房地产被处置，或者永久性退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。 企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入作为其他业务收入，同时将其帐面价值和相关税费后的金额计入其他业务成本。其具体情况为： （1）其他业务收入的确认： 借记“银行存款”等科目，贷记其他业务收入； （2）结转成本： 按该项投资性房地产的成本，贷记本科目（成本），按该项投资

15、性房地产的公允价值变动，贷记或借记本科目（公允价值变动），借记“其他业务成本”科目,17.01.2021,28,例如： 企业将一至始至终出租用的厂房出售，取得收入300万元，款已存入银行。企业对该厂房采用成本模式计量，其帐面价值为250万元，其中厂房原值为600万元，已折旧320万元，计提减值准备30万元。在出售过程中以现金支付清理费5000元，同时按售价的5%缴纳营业税。 （1）借：银行存款 300万 贷：其他业务收入 300万 （2）借：其他业务成本265.5万 投资性房地产累计折旧320万 投资性房地产减值准备 30万 贷：投资性房地产厂房 600万 现金 0.5万 应交税费应交营业税

16、15万,17.01.2021,29,四、采用公允价值模式计量的投资性房地产 （一）帐户设置 投资性房地产成本 公允价值变动 公允价值变动损益 （二）外购或自行建造的投资性房地产 1、外购： 以实际成本进行初始计量，具体包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。 当部分用于出租，部分用于自用的，要单独确认 2、自制的： 该项资产达到预计可使用状态前发生的必要支出，包括土地开发费、建安成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。建安过程中发生的非正常损失直接计入当期损益，不计入建安成本,17.01.2021,30,例： 2007年3月，甲企业从其他单位购入一块土地使

17、用权，并在该土地上自行建造三栋厂房。2007年6月，甲企业预计厂房即将完工，与一企业签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙企业使用。合同约定，该厂房于完工时开始起租。2007年7月5日，三栋厂房全部完工。该土地使用权的成本为600万元，三栋厂房的造价均为1000万元，能购单独出售。则投资性房地产应按比例结转。按公允价值模式计量。 借：投资性房地产厂房成本 1000万 土地使用权成本200万 贷：在建工程 1000万 无形资产 200万,17.01.2021,31,三）后续计量 1、期末计价： 以资产负债表日公允价值计量。其与原账面价值的差额通过“公允价值变动损益”帐户计入当期损益。 2、

18、不设摊销或折旧，也不提取减值准备； 3、收入、成本的确认： 通过“其他业务收入”、“其他业务成本”核算,17.01.2021,32,4、与投资性房地产相关的后续支出 （1）资本化支出： 满足投资性房地产确认条件的，计入其成本。具体而言，如企业为了提高投资性房地产的使用效能而进行的： 改建、扩建而使其更加坚固耐用； 通过装修而改善其室内装潢等。 （2）费用化支出： 不满足投资性房地产确认条件的。将该支出计入其他业务成本,17.01.2021,33,例如： 2001年1月1日甲公司自行建造一幢厂房，对外出租。其建造成本为1000万元。厂房建好后又花费500万元的装修费，款项全部以存款支付。2001

19、年9月，甲公司对该投资性房地产进行维修，共发生5万元的支出，该支出全部以存款支付。该维修只是维持其原有的生产性能，不会带来额外的收益。对外出租每年获得租赁收入为25万元。2001年12月31日，该投资性房地产期末公允价值为1600万元。2002年12月31日，该投资性房地产期末公允价值为1580万元,17.01.2021,34,1）2001年1月1日 借：投资性房地产成本 1500万 贷：银行存款 1500万 （2）2001年9月 该修理支出不会带来新的经济利益，因此应将该支出直接计入当期损益。 借：其他业务成本 5万 贷：银行存款 5万,17.01.2021,35,3）每年收的租金收入： 借

20、：银行存款 25万 贷：其他业务收入 25万 （4）2001年12月31日，调整投资性房地产帐面价值。 借：投资性房地产公允价值变动 100 贷：公允价值变动损益 100 （5）2002年12月31日，调整期帐面价值。 借：公允价值变动损益20万 贷：投资性房地产-公允价值变动 20万,17.01.2021,36,例如： 2007年3月，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同到期。为了提高厂房的租金收入，甲企业决定在租赁期满后对其进行改扩建，并与并丙企业签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。3月15日，与乙企业的租赁合同到期，厂房随即进入改扩建。12月15日厂房改扩建工程完工

21、，共发生支出150万元，即日按租赁合同出租给丙企业。3月15日厂房的帐面价值为1200万元，其中成本为1000万，公允价值变动200万元。甲企业对该厂房采用公允价值模式计量,17.01.2021,37,1）2007年3月15日，投资性房地产转入改扩建工程 借：在建工程 1200万 贷：投资性房地产厂房成本 1000万 厂房公允价值变动200万 （2）2007年3月15日至12月15日 借：在建工程 150万 贷：银行存款等 150万 （3）2007年12月15日 借：投资性房地产厂房成本1350万 贷：在建工程 1350万,17.01.2021,38,四）非投资性房地产转换为投资性房地产 1、

22、转换的主要形式： （1）作为存货的房地产改为出租； （2）自用建筑物或土地使用权停止改为出租； （3）自用土地使用权停止自用，改用于资本增值。 2、转换的证据： （1）企业管理当局应当就改变房地产用途形成正式的书面决议； （2）房地产因用途改变而发生实际状态上的改变,17.01.2021,39,3、具体核算： 在转换后采用公允价值模式的： 按转换当日的公允价值计价。 公允价值小于其帐面价值的： 计入当期损益（亏了进损益） 公允价值变动损益 公允价值大于原帐面价值的： 计入所有者权益（赚了进资本公积） 资本公积（其他资本公积） 待以后处置该资产时将其转入其他业务收入,17.01.2021,40,

23、例 企业将一幢自用的厂房作为投资性房地产对外出租，该投资性房地产采用公允价值计量。该厂房的帐面原值为1000万元，已计提折旧400万元，提取固定资产减值准备100万元。转换当日，其公允价值为480万元。 该厂房转换前的帐面价值为1000-400-100=500万元，公允价值480万元小于帐面价值20万元，应直接计入当期损益。 借：投资性房地产成本480万 公允价值变动损益 20万 固定资产减值准备 100万 累计折旧 400万 贷：固定资产 1000万,17.01.2021,41,如果转换当日其公允价值为530万元，则公允价值高于帐面价值30万元，应直接计入资本公积。 借：投资性房地产成本53

24、0万 固定资产减值准备 100万 累计折旧 400万 贷：固定资产 1000万 资本公积其他资本公积30万,17.01.2021,42,五）投资性房地产转为自用房地产 1、计价： 以转换日的公允价值作为自用房地产的帐面价值。 2、差额处理： 通过“公允价值变动损益”计入当期损益,17.01.2021,43,例 企业将原采用公允价值计量模式计价的一幢出租用厂房收回，作为企业的一般性固定资产处理。在出租收回前，该厂房帐面原值为800万元，其中成本700万，公允价值变动100万。转换当日该厂房的公允价值为840万元。 则该厂房转换后的入账价值应该为840万元，差额40万元通过利得应直接计入当期损益。

25、其会计处理为： 借：固定资产 840万 贷：投资性房地产成本 700 公允价值变动100 公允价值变动损益 40,17.01.2021,44,如果转换时其公允价值为780万元，则差额20万元应通过损失直接计入当期损益。 借：固定资产 780万 公允价值变动损益 20 贷：投资性房地产成本 700 公允价值变动100,17.01.2021,45,六）投资性房地产的处置 当投资性房地产被处置，或者永久性退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。 企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入作为其他业务收入，同时将其帐面价值和相关税费后的金

26、额计入其他业务成本,17.01.2021,46,处置时： （1）其他业务收入的确认： 借记“银行存款”等科目，贷记其他业务收入； （2）结转成本： 按该项投资性房地产的成本，贷记本科目（成本），按该项投资性房地产的公允价值变动，贷记或借记本科目（公允价值变动），借记“其他业务成本”科目。 （3）调整其他业务收入 按该项投资性房地产的公允价值变动，借记或贷记“公允价值变动损益”、“资本公积其他资本公积”科目，贷记或借记“其他业务收入”科目,17.01.2021,47,例： 企业将一至始至终出租用的厂房出售，取得收入300万元，款已存入银行。该厂房的账面价值为320万元，其中成本350万元，公允价

27、值变动贷方余额30万元，企业对该厂房采用公允价值模式计量。在出售过程中以现金支付清理费5000元，同时按售价的5%缴纳营业税。 （1）收入取得： 借：银行存款 300万 贷：其他业务收入 300万 （2）成本结转： 借：其他业务成本335.5万 投资性房地产公允价值变动30万 贷：投资性房地产成本 350万 现金 0.5万 应交税费应交营业税 15万,17.01.2021,48,3）调整其他业务收入： 将公允价值变动转为其他业务收入。 借：其他业务收入 30 贷：公允价值变动损益 30 如果企业的投资性房地产是由固定资产转来的，在转换时产生了“资本公积其他资本公积”贷方发生额20万元。其他资料

28、同上。 该如何处理？ 借：资本公积其他资本公积 20万 贷：其他业务收入 20 万,17.01.2021,49,例 2001年1月1日甲公司自行建造一幢厂房，准备对外出租。其建造成本为1000万元。厂房建好后又花费500万元的装修费，款项全部以存款支付。2001年9月，甲公司对该投资性房地产进行维修，共发生5万元的支出，该支出全部以存款支付。该维修只是维持其原有的生产性能，不会带来额外的收益。2001年12月31日，该投资性房地产期末公允价值为1600万元。2002年12月31日，该投资性房地产期末公允价值为1580万元。2003年6月3日，甲公司将其出售，收到价款1800万元。在出售过程中以现金支付清理费5000元，同时按售价的5%缴纳营业税。（采用公允价值模式核算,17.0