凌江尚品房地产项目策划推广提案

1、策划推广提案,市场调查报告,一、政策部分,1、国家（05-06年）的房产政策 A.国八条 B.国六条 2、南昌市本土政策,国八条，即国务院稳定房价八条意见,一、高度重视稳定住房价格； 二、切实负起稳定住房价格的责任； 三、大力调整住房供应结构； 四、严格控制被动性住房需求； 五、正确引导居民合理消费需求； 六、全面监测房地产市场运行； 七、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施； 八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查,国六条,一、切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。 各级市政府编制住房建设规划并于今年9月底前向社会公布。 自2006年6月1日起

2、，新批、新开商品房建设，建筑面积90平方米以下住房，必须达开发建设总面积的70%以上。 二、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策。制止囤积土地行为。 从2006年6月1日起，购房不足五年转手的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购普通房超五年（含五年）转手免征营业税。 银行不得对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业发放贷款。对空置三年以上的商品房，银行不得接受其作为贷款的抵押物。 2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%，购自住住房且建筑面积90平方米以下的仍可享20%比例规定。 各级政府编制年

3、度用地计划，优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%；继续停止别墅类房地产开发项目土地供应。 对超约1年未动工的开发商，依法从高征收土地闲置费；满两年未动工的，无偿收回土地使用权。对虽按照合约日期动工建设，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置,三、合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。 在没有落实拆迁安置房源和补偿政策不到位的情况下，不得实施拆迁，不得损害群众合法利益。 四、进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项

4、目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。 对已经规划许可仍未开工的项目，要重新进行规划审查。 依法查处合同欺诈等违法违规交易行为；对捂盘惜售、囤积房源、恶意炒作、哄抬房价的房地产企业，给予经济处罚，直至吊销营业执照，并追究有关负责人的责任,国六条,五、加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。 政府要将土地出让净收益的一定比例用于廉租住房建设。2006年年底前，各地都要安排一定规模的廉租住房开工建设。 制止违规购买。严格规范集资合作建房，制止部分单位利用职权以集资合作建房名义，变相进行住房实物福利分配的违规行为。 引导居民通

5、过换购、租赁等方式，多渠道增加中低价位、中小套型住房供应。 六、完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。 建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度，增强房地产市场信息透明度。 对提供虚假信息、恶意炒作、误导消费预期的行为，要严肃处理,国六条,南昌市本土政策,关于进一步促进房地产市场持续健康发展的补充通知，其中 对贷款买房贴息政策、土地出让金、公积金申报政策等作出调整，以推 进该市房地产市场平稳健康发展。 该补充通知规定，自2005年8月1日起至2006年7月31日止，凡在东湖 区、西湖区、青云谱区、青山湖区、湾里区、南昌高

6、新技术开发区、南 昌经济技术开发区和红谷滩新区范围内，以贷款方式购买二手房或普通 商品房的个人，均可享受购房贷款贴息政策。 此次制定的购房贷款贴息政策范围进一步扩大，原来享受贴息政策的 对象是指所有二手房或建筑面积低于150平方米、每平方米成交价低于 2800元的新建商品房；此次扩大到所有二手房或建筑面积低于144平方 米、每平方米成交价低于3600元的新建商品房,建筑面积低于144平方米、每平方米成交价低于3600元的新建商品住房或二手住 房，贴息金额按购房总额的1计算，购房总额以缴纳契税凭证为准。对建筑面积超过 了144平方米的二手住房，只对其建筑面积在144平方米以下部分实行贴息，超过部

7、分不 予贴息；贴息金额为144平方米购房额的1，购房额按契税凭证记载的购房总额推算。 此外，该补充通知对原来公有住房暂免土地出让金的时间要求作了调整，由原来的2005 年底延长到2006年7月31日。凡按房改政策购买的公有住房（含解困房、安居房、经济 适用房、集资建房）2006年7月底前出售的，暂免收土地出让金。同时，按房改政策购 买的公有房、拆迁还建房首次转让时仍按南昌市政府出台的鼓励房改房上市交易政策执 行，卖方免征营业税，买方交易契税减半即2征收；首次转让时的查档费、交易手续 费、权属登记费、合同工本费减半收取。 今后，凡在南昌市购买成套商品房（含二手房和银行按揭房）建筑面积在50平方米

8、 以上，准许本人及配偶和子女落户。此外，南昌已提高个人购房申请公积金贷款的最高 限额，支持职工购买普通住房。目前，在城区购房公积金贷款最高限额由原来20万元提 高到25万元，在湾里区、南昌县、新建县最高限额为20万元，进贤县、安义县最高限额 为15万元,南昌市本土政策,新政细则,南昌市关于贯彻落实国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知的实施意见出台。该实施意见在贯彻“国六条”的基础上，结合南昌实际情况，在调整新建住房结构比例、培育住房二级市场和发挥税收政策的调节作用等方面有一些新的做法。 关于经济适用房 9月公布经济适用房建设目标 南昌“十一五”期间特别是今明两

9、年普通商品住房、经济适用住房的建设目标、项目布局和用地安排，将于2006年9月中旬向社会公布。 新建经济适用房90以下的占95 自本月起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90m2以下住房（含经济适用住房）面积比重应达到建设部的要求。新建经济适用住房项目以建筑面积90m2以下套型为主，所占比重达95以上,关于商品房 非普通商品房5年后转让按差额征收营业税 从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买

10、房屋的价款后的差额征收营业税。 鼓励房产开发企业“复改平” 新挂牌的改变原用地性质进行商品住房建设的用地，以建中小套型为主，建筑面积90平方米以下的比重达70以上；其他新审批的商品住房建设项目，中小套型（建筑面积90平方米以下）的比重按土地出让合同的约定执行。对已审批规划但在2006年9月底以前不能开工建设的商品住房建设项目，根据要求进行套型调整，增加中小套型的数量。鼓励开发企业在满足规划要求的条件下，将已建成但尚未出售的大套型、复式套型通过大改小、复改平方式改建成中小套型住房。 二手房政府指导价两年调一次 存量住房交易实行成交价及政府指导价制度。成交价低于指导价的以政府指导价为准，若成交价高

11、于指导价以成交价为准，并以此作为缴交契税、营业税和维修基金的依据。存量住房交易指导价，由市房管局会同市财政局制定，并根据房地产市场情况每两年调整一次。 空置3年以上的商品房不得作为贷款抵押物 对自有资金不足（项目资本金比例达不到35）、建设手续不齐全等不符合规定的房地产项目，各金融机构不得发放贷款。对空置3年以上的商品房，不得接受其作为贷款的抵押物,新政细则,新政细则,关于土地 改变用地性质须主要建设中低价位商品住房 根据年度土地供应计划，制定全市中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）用地计划，其年度供应量不低于居住用地供应总量的70，其中改变用地性质建设商品住房的用地须主要用于建设

12、中低价位、中小套型商品住房。项目尽可能选择交通便利、市政基础设施比较完善的区域。具体实施工作于2006年8月底前完成。 两年未动工开发的土地无偿收回 由于受让方原因，超过土地出让合同约定的动工开发期限满一年未动工开发的，征收相当于土地出让金20以下的土地闲置费，并责令限期开工、竣工；对满两年未动工开发的，无偿收回土地使用权,说明： 1.此样本总量为100人，在此调查样本100人中，有60人表示住 房；有40人表示将购买商业投资。 2.其次，我们本次调查的样本对象的年龄大部分分布在26-40岁的 年龄段，他们正处于事业发展或发达时期，是购房置业及商业投资的主 力军。 3.其三，在该年龄段的人，已

13、基本上都是结婚成家的人，是家庭的 购买决策性的人,消费者调查数据,1.请问您计划何时买房？ 6月之内为4人；1年之内为5人；1-2年之内为9人；2-3年之内为42人,消费者调查数据,消费者调查数据,2.请问您家庭年均总收入？ 3-5万元为39人；5-8万元为10人；8-10万元为9人；10万元以上为1人,消费者调查数据,A.住宅部分（样本总量60人） 1.假如您近期有购房的计划，您最看好的板块是,消费者调查数据,2.有计划购买高层，请问您会选择哪种类型的物业,消费者调查数据,3.假如您近期购房，您比较注重因素有哪几点？（可多选,消费者调查数据,4.您比较看重小区自身配套有那些（可多选,消费者调

14、查数据,在调查访问60人中，有34人比较喜欢选择3居室的房子，占56.7%；同时有16人会选择2居室；其余还有10人会选择一室、复式等。同时对可以接受总房款大约在30-40万元之间。 5.针对购买住房面积的选择反映如下,消费者调查数据,关于户型设计调查数据如下表格,据上表数据可以得出，消费者对产品户型设计都具有大众化的心理，如朝向、窗户设计、主卧及客厅的面积都集中在现在市场的大众产品类型,消费者调查数据,B.商业部分（样本总量40人） 1.如果您有意购买或租赁商业物业，会选择哪种类型,消费者调查数据,2.针对购买商业物业的面积的调查结果反映如下,然而针对购买商业物业的目的，经调查得出：自己经营

15、和用来投资平分秋色。所以针对商业物业来说，投资客是很重要的一部分客户群体,消费者调查数据,3.作为购买商业物业，最终的目的就是在看购买后的，其投资回报率的高低，直接决定投资者是否购买的关键。其投资回报率的范围在于,消费者调查数据,4.如果您购买或租赁商业，考虑是主要因素有哪些？（可多选,消费者调查数据,5.在对商业的经营管理模式,消费者调查数据,6.最后针对本项目板块的置业兴趣度的调查如下,酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，是一种综合性很强的物管概念，集住宅、酒店、会所等多种功能于一体，具有“自用”和“投资”两大功效。酒店式公寓的户型，从几十平方米到

16、几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求。 在国内许多大城市，购买精装修住宅已经成为一种时尚。2002年东方巴黎在南昌率先推出精装修住宅，其选择菜单式精装修，一经面市，得到市场的认可。这说明酒店式公寓具有一定的竞争力，避免了装修带来的二次污染，更重要的是精装修住宅改变了传统购房观念。刚上市时，东方巴黎的预售均价在3600元平方米，在当时许多人觉得很贵，如今，让大胆的投资客得到了丰厚的回报，现在升值到了50006000元平方米，38平方米的小间租金每月为1000多元。之后，由于东方巴黎的试水成功，酒店式公寓一度被看好。于是开发商情有独钟，爵士馆、地王大厦、恒茂国际华城、博泰江滨相继上市，并且取

17、得了不菲的销售业绩,酒店式公寓调查,如果说东方巴黎主要占据两个契机：其一是开创之举赢得先机；其二是依托洪城大市场滚滚的商机和外地人流；那么爵士馆则不具备这两点优势，但同样走势良好，得力于个性塑造上找准了定位。 爵士馆是烂尾楼通过重新包装定位之后，推出了小户型酒店式公寓的典型案例，其小户型、低总价及“我行我酷”的现代都市气息，确实让都市时尚一族心动。爵士馆刚上市价为2500元平方米，如今二手市场卖价为3500元平方米，以57平方米为例其租金为950元。但其涨幅与其相邻的金边瑞香苑住宅楼差不多，与东方巴黎相比，在成熟商圈和外地人流方面略为逊色。当酒店式公寓进入2003年，那就不得不提恒茂国际华城和

18、地王广场，两者特点是地段优越，交通十分便利，大配套齐全。恒茂国际华城酒店式公寓已从当初的5000元平方米跃至今日68007000元平方米，以40平方米的单间计算其租金在1200元。地王广场拥有八一广场成熟商圈，人气聚集，品牌汇集，形成娱乐购物、商务办公互动中心，其升值较快，租金也在3040元平方米。然而，位于火车站的国恩宾馆推出了南昌首家产权式宾馆，当时价格在9000元平方米，如今为11万元平方米,2005年，酒店式公寓如春笋般涌现，博泰江滨、东方塞纳、丰和都会等酒店式公寓风光了一把。这些酒店公寓均价比普通住宅高出了20左右。 2006年年即将上市的酒店式公寓如胜利广场、金域名都、天佑国际公寓

19、、华府天地、城开国际学园、时代广场、尚东大道等10多个楼盘，其价格约在35006000元平方米的区间，竞争会进一步加剧，因此投资应慎重。由此看来，酒店式公寓在各个板块都落地生花了，但没有统一的规范标准不一，各自为阵，让置业者很难区别其中的差别,南昌现有高层酒店式公寓概况,一、红谷滩板块酒店式公寓 1、丰和都会 项目名称：丰和都会 项目位置：红谷滩丰和大道、红谷三路交汇处 占地面积18674 m 物业形态：复合型。商铺、写字楼、酒店式公寓、普通住宅等 销售均价：住宅均价3500,写字楼均价4200. 建筑面积：55000 m 主推户型：面积34.560.5 m 备注： 停车位150,绿化率40%

20、,创造红谷滩新一代商务生活社区，专为年轻一族、自由白领、商旅人士、城市移民打造红谷滩首席高效商务领地、商住楼。 、中央公寓/城邦 项目名称：中央公寓/城邦 项目位置：红谷滩区新区B2地块，新区中心区核心带 物业形态：复合型，7栋33层、4栋31层、2栋18层建筑为住宅，一栋29层建筑为酒店式公寓 建筑面积：371313.9m2 户型总量：2244户 主推户型：二房、三房 备注：红谷滩新区B2地块，新区中心区核心带，东靠丰和大道，南临红谷六路，西倚丰和一路，北接红谷五路,联发广场大厦 项目名称：联发广场大厦 项目位置：红谷滩区红谷大道与红谷三路交汇处 占地面积：近47亩物业形态复合型物业超高层（

21、45层）、商业、酒店式公寓 销售均价 建筑面积：近19万平方米 备注：预计07年上市。主体建筑高于150米，规划为商场、高档写字楼、兼容酒店式公寓。总投资近8 亿元，项目雄踞中央商务区（CBD）核心区域，区位价值显赫。联发大厦由甲级写字楼、五星级公寓、 大型商业组成的大型综合性建筑。 、泰耐克（南昌）国际金融大厦 项目名称：泰耐克（南昌）国际金融大厦 占地面积：24085 m2 物业形态：复合型 销售均价：4000元 m2 建筑面积：205596 m2 备注：目前已经售完。容积率7.1，绿化率为32.4%。位于南昌市CBD中心商务区红谷滩中心区， 是一座集现代化商业、金融中心、商务会展、五星级

22、宾馆、写字楼、酒店式公寓为一体的综合型、国际 化商业中心。地下配置450个停车位；地面另配置有约30个停车位,二、市中心酒店式公寓 1、天佑国际公寓 项目名称：天佑国际公寓 项目位置：西湖区解放西路26号 占地面积：近40亩 物业形态：商住楼，18层高层 销售均价：5200元m2 建筑面积：近5万平米 主推户型：2房100.84 m2、3房141.29 m2 、4房159.95 m2 备注：占地近40亩，由5栋全板式高层组成，总建筑面积近5万平米，容积率仅20，覆盖率28，是 高绿化40%、低容积率的高档住宅小区。天佑国际公寓已于4月15日公开发售VIP卡。 2、隆鑫广场 项目名称：隆鑫广场

23、项目位置：西湖区洪都中大道 占地面积：74.91亩 物业形态：酒店公寓、住宅、商铺.13栋18-24层高层 建筑面积：171590 备注： 预计06年八月上市。隆鑫广场占地近80亩，总建筑面积近18万平方米，其中商业面积6万平方米 ，总投资约6亿元。容积率2.75,绿化率35%,912个停车位,3、胜利广场 项目名称：胜利广场 项目位置：东湖区胜利路北端，与叠山路相交 物业形态：酒店公寓、住宅、商业. A座27F、B座32F住宅 主推户型：4070 m2 备注：已经于06年7月上市。工程在南昌市繁华的商业旺地。建筑密度45.6%；容积率5.59；住宅户数 116户，汽车泊位367个。 4、时代

24、广场 项目名称：时代广场 项目位置：东湖区胜利路步行街和民德路交汇 占地面积：9016.9 物业形态：商住楼，高层 销售均价：6500元m 建筑面积：5万 主推户型：3070 m 备注：总用地面积为9016.9，总建筑面积5万规模、80米楼高、歌特式建筑造型，步行街的标志性 建筑，7000大型停车场、4000立体园林、休闲及商务双会所。香港名牌物业管理、专业写 字楼和私人会馆双子星塔楼的先进设计理念,5、江中紫金城 项目名称：江中紫金城 项目位置：东湖区富大有堤 占地面积：575亩 物业形态：高档住宅、商业 建筑面积：住宅75万m，商业35万m 备注： “紫金城”占地面积575亩，其中纯商业建

25、筑面积将达35万平方米，高档住宅75万平方米，可容纳5000多户人家居住。 “紫金城”总建筑面积逾百万平方米，其中，30万平方米欧洲风情商业小镇，70万平方米高尚住宅，7000多个停车位，4万平方米的亲水绿化广场。项目一期总建筑面积30万平米，属商业地产性质，很少或几乎没有普通住宅。 6、东方塞纳 项目名称：东方塞纳 项目位置：青山湖区玉带河畔洛阳东路77号 占地面积：80000平方米 物业形态：普通住宅. 33栋多层、9栋高层 销售均价:3900元/平方米 建筑面积：150000平方米 户型总量：1500户 主推户型：1房（4种）48.4874.02、2房（1种）103.11、3房（5种）1

26、19148.04 备注： 该项目位于玉带河畔上坊路东，由江西宏利房地产开发有限公司开发。绿化率42%、占地面积80000平方米、总建筑面积150000平方米、总户数1500，33栋多层9栋高层。于2005-4-26开盘， 目前住宅已经交房，属尾房阶段，主要以三房二厅138平方米的户型为主，商铺尚未开始销售,朝阳洲板块酒店式公寓,东方巴黎 项目名称：东方巴黎 项目位置：徐汇区南昌路555号 销售均价：起价:8500元/平方米、均价:12700元/平方米、最高价:15000元/平方 米 主推户型：2房（4种）、3房（6种）、4房（1种） 备注：虽然东方巴黎早已经售完，但其作为南昌首座精装修酒店式公

27、寓,对南昌的酒店式公寓发展产生了较大的影响，受到了SOHO一族、白领人士、单身新贵以及浪漫情侣等置业者的追捧。而且离我们的项目的位置很近，值得参考。容积率:5.68,绿化率:61,青山湖板块酒店式公寓,东方明珠城2期铂金特区 项目名称：铂金特区 项目位置：西湖区区解放西路298号 占地面积：50000 m2 物业形态：2期铂金特区（精装修酒店式公寓），25层 销售均价：4380元m2 建筑面积：110000 m2 户型总量：住宅510套，商务公寓960套 主推户型：一房（12种）33.87 m265.93 m2、二房（3种）8542 m289.70 m2、三房（3 种）、四房（4种）、复式 备

28、注：项目总占地约50000平方米，总建筑面积约110000平方米。项目绿化面积高 达7400平方米。该项目分2期开发，一期（华府天地）由2栋多层，8栋小高层组 成，目前已经全部售出；东方明珠城2期铂金特区（精装修酒店式公寓）于2006年 8月12日开盘。容积率2.60,绿化率40%.铂金特区为1栋25层酒店公寓，户型面积以 33-85平米不等，一房、两房,项目周边主要竞争楼盘概况,主要是针对朝阳洲板块、红谷滩板块和市区板块中的高层住宅的市场调查数据及分析。 一、朝阳洲板块 在朝阳洲板块，我们主要调查了卓品骄阳、上林春天、昌和峰水鉴、朝阳领秀等项目正在销售中，而抚河明珠、东方巴黎、物华嘉苑、紫荆

29、花园、东方桃苑等具有高层住宅的项目，现均已销售完毕。通过对这些有代表性项目的调查，从而来分析朝阳洲板块的市场发展前景,1. 卓品骄阳 项目名称：卓品骄阳 项目位置：西湖区区朝阳洲抚生路 占地面积：13737平方米 物业形态：4栋21层板式高层 销售均价：3800元/平方米 建筑面积：50000平方米 户型总量：共375户 主推户型：两房两厅两卫100.37/88.00/105.03（140余套）、三房两厅两卫128.92/127.54/130.28（100余套）、一房一卫28.61/28.74/39.49（120余套） 备注：地下151个停车位。2006年5月13日，卓品骄阳第一期第一批房源开

30、盘， 将于2007年10月交房。 卓品骄阳第一期第二批房源8月12日开盘。28-39平米一房，80-130平米二房、三房。 2、朝阳领秀 项目名称：朝阳领秀 项目位置：西湖区抚河桥西/朝阳中路 物业形态：商住楼，多层、小高层 销售均价：最低价3700元、均价3850元、最高价 4000元 备注：容积率2.50，绿化率28.9,2.上林春天 项目名称：上林春天 项目位置：西湖区抚河南路291号 占地面积：55924平方米 物业形态：小高层、高层 销售均价：4200元/ 建筑面积：116448平方米 备注：容积率1.8，绿化率55%。目前正在认购中，预计06年9月份开盘。是江投地产成功推出红谷春天

31、后再次打造的一中式园林为外观的生态居住小区。弊：暂行的定价太高，升值空间不大。 3.昌和峰水鉴 项目名称：昌和峰水鉴 项目位置：西湖区区抚河南路399号建设路 物业形态：普通住宅，栋26层高层 销售均价：4700 户型总量：266户 主推户型：居室（种）、居室（种）3室厅卫 备注：虽然峰水鉴现在已经卖到尾房，但这个楼盘的物业形态、建筑规划都和我们的项目很相近，值得我们的项目借鉴,朝阳板块市场分析,朝阳洲板块作为南昌市中心的珍稀地段，因其交通的便捷、成熟的生活配套成为众多购房者的向往住地。而该板块因其土地供应量的稀少，也制约了楼盘的开发数量和开发面积。“物以稀为贵”，这也就为朝阳洲的做了一个完美

32、的注解。 朝阳洲作为南昌市一江两岸规划蓝图中承接老城区与红谷滩新区的枢纽，随着城市的开发建设，配套设施日趋完善，南昌真正的中央居住区(CLD)也开始形成。在南昌的城市发展过程中，确定了“启动昌北，改造昌南，储备朝阳”的目标。充分利用临赣江、抚河、象湖等自然风景资源优势，形成居住舒适、环境优美的城市居住新区。在市委市政府的“朝阳洲政策”中，洪城人市场商圈鼎成，汇聚万纵财富；原本成熟生活版图，开启新一代财富奶酪；西湖区政府的搬迁至邻，抚生路的改造，朝阳公园、动物园、江景隧道的规划建造；成就项目区域核心至尊；升值潜力，不可限量!朝阳洲以其优越的地理位置和成熟的板块规划在居住和生活的缤纷选择中，吸引着

33、众多客户的眼光，完成置业梦想，成就非凡人生,二、市中心板块 考虑到朝阳洲板块的地理位置，以及结合项目本身的体量。我们在选择性的针对市区目前在售的几个项目进行市场调查分析。如天佑国际公寓、江信国际嘉园、亿通天泽园、蓝天郡等,1、江信国际嘉园 项目名称：江信国际嘉园 项目位置：西湖区解放西路与洪都大道交汇处 占地面积：88.594亩 物业形态：普通住宅，11层小高层，14层高层 建筑面积：147334.47 m 主推户型：2房厅、房厅 备注：将于8月19日正式发售VIP卡，项目热点：南昌首创HOPSCA街区。周围有南昌第二家沃尔玛。 容积率2.0，绿化率40%. 2、亿通天泽园 项目名称：亿通天泽

34、园 项目位置：青山湖区北京东路1198号（原南方电动工具厂） 占地面积：一期占地约86.1727亩 物业形态：普通住宅。板式小高层（11+1层）、一栋6层多层、一栋写字楼 总建筑面积：149591.47平方米 户型总量：902户 主推户型：二房二厅80100、三房二厅115135 备注：容积率2.35，建筑密度25.93%，绿化率36.5%，规划总户数为902户，主要以小高层为主。一梯 两户，保证居者的私秘性与减少垂直交通带来的噪音干扰。以中国特有的婉约生活主张为设计文 脉搏，延伸现代简约建筑风格，屏弃浮躁的外部装饰与结构线条,3、江中紫金城 项目名称：江中紫金城 项目位置：东湖区富大有堤 占

35、地面积：575亩 物业形态：高档住宅、商业 建筑面积：住宅75万m，商业35万m 备注： “紫金城”占地面积575亩，其中纯商业建筑面积将达35万平方米，高档住宅75万平方米，可容纳5000多户人家居住。 “紫金城”总建筑面积逾百万平方米，其中，30万平方米欧洲风情商业小镇，70万平方米高尚住宅，7000多个停车位，4万平方米的亲水绿化广场。 4、蓝天郡 项目名称：蓝天郡 项目位置：青云谱区南昌市井冈山大道666号（徐家坊对面，原江东机床厂） 占地面积：132亩 物业形态：普通住宅，高层为主 建筑面积19万m2户型总量销售比例主推户型户型面积比例,三、红谷滩板块 红谷滩是南昌市“一江两岸”发展

36、战略中的新区。红谷滩地处赣江边上，与南昌市旧城区一江之隔。随着中国西部大开发和东部沿海产业大转移，处于中部相对落后区域的江西，由于地缘经济的因素，天时、地利、人和凸显，开发南昌、开发红谷滩已经成为发展城市经济与房地产的亮点。红谷滩占地50平方公里，规划人口40余万，绿地面积144万平方米。红谷滩云集了大量开发商和项目，它将成为江南的现代样板城。 虽然红谷滩板块目前的一手房源销售紧张，但是其二手房源却很多、而且入住率比较低。其主要原因有三：其一是在红谷滩开发时，政府的投资引导，出现了一大批炒房者投资炒房；其二就是到目前为止，红谷滩的基础配套还很完善，影响业主的日常生活；其三就是影响上下班目前过赣

37、江的交通拥挤。故06年南昌城市规划中提出：过江隧道等一系列交通配套的开发启动，必将大大提升红谷滩的市场价值。为解决上下班等问题，随之红谷滩的商务写字楼、酒店式公寓等，应势而起。博泰江滨、丰和都会的酒店式公寓；红谷现代城、联发广场、泰耐克国际金融大厦等一些商务写字楼，都相继开发,1. 天赐良园 项目名称：天赐良园 项目位置：红谷滩凤凰洲 占地面积：300亩 建筑面积；26万平方米 备注：容积率1.30，建筑密度24.95。 2. 江岸汇景 项目名称：江岸汇景 项目位置：南昌大桥旁、赣江南大道和岭口路交会处 占地面积：200多亩 物业形态：高层（1132层）、社区配套商业 建筑面积：36万平方米

38、备注：预计9月份上市，容积率：2.3；绿化率：40%；分三期建设，一期商区共13栋、1栋4 层商业楼、12栋11-18层高层住宅。 3.阳光枫情 项目名称：阳光枫情 项目位置：红谷滩新区A-14地块 物业形态：三期高层 销售均价：2880元,3. 联发大厦 项目名称：联发大厦 项目位置：位于红谷大道与红谷三路交会处 占地面积：近50亩物业形态超高层（45层）、商业、酒店式公寓 建筑面积：近19万平方米 备注：预计年底推出市场。 4. 中兴华庭 项目名称：中兴华庭 项目位置：丰和大道与红谷一路交会东侧 占地面积：15725.7平方米 物业形态：高层 销售均价：3500元 建筑面积：48470.5

39、 户型总量：292户 销售比例：81% 主推户型：2房2厅1卫88、3房2厅2卫108/116 备注：首付20%；预计11月份上市，容积率：2.5、绿化率：35%。花园式的高层住宅。停车位184个,5. 泰耐克大厦 项目名称：泰耐克大厦 项目位置：北临红谷大道，东靠春晖路 占地面积：24085平方米 物业形态：高层（43层）、商业 备注：该项目一座集现代化商业、金融中心、商务会议、五星级宾馆、智能化写字楼、酒店式公寓为一体的综合型、国际化的商业中心。 6. 红谷凯旋 项目名称：红谷凯旋 占地面积：7.8万 物业形态：11栋高层住宅及1栋26层写字楼 建筑面积：38万 主推户型：二房二厅、三房二

40、厅、四房二厅 备注：外立面飘逸勾勒，结合180度观景弧型幕窗，现代流畅；用料极致考究，工艺精湛完美，实用率高,7. 金融街紫金园 项目名称：金融街紫金园 项目位置：红角洲卫东大道88号 占地面积：近18万平方米物业形态多层为主，以少量的小高层销售均价3000元建筑面积30万平方米户型总量销售比例主推户型户型面积比例两房两厅三房两厅 备注：户型以精致的两居和舒适的三居为主 8.丰和新城 项目名称：丰和新城 项目位置：八一桥头 占地面积：370余亩 物业形态：小高层 销售均价：3400元/3700元/4700元 建筑面积：50余万平方米 主推户型：二房99.84/103.70/102.50、三房1

41、03.94/133.64/120.20。主推户型面积在95-130的房源 备注：以小高层（11层）、高层（18层）为主，现代、简约的欧洲新古典主义建筑风格,市场大环境调查分析,一）、南昌楼市的发展状况： A、南昌楼市的六代发展 第一代：远东世际花园、御锦城让南昌人见证了什么是花园住宅小区，之前南昌的商品房 以立在马路边的商住楼与单位房改房为主，花园住宅小区的出现，改变了南昌人 的居住观念； 第二代：千禧首当代表，社区规模在壮大，注重小区的内外环境，南昌第一代“水景楼盘” 诞生； 第三代：楼市中的高档住宅小区在逐步出现，注重社区的各项配置，不少楼盘在追逐高端 的消费群体。以恒茂城市花园为代表；

42、第四代：南昌周边较近区域的楼盘全面开花，新建县、莲塘及湾里的楼盘逐个登场，楼市 进入百花齐放的阶段； 第五代：南昌楼盘全面绽放，各种地产概念涌现，“教育地产”、“旅游地产”、“阳光小区”、 “CBD”、“CLD”等概念让人“雾里看花”，购房者选择的机会较多，楼市进入最旺 盛时期； 第六代：近两年，楼市多了一些理性，楼市多了一些沉稳，楼盘推出之时不再是一味地求 轰动效应，而是让楼市在平平静静当中走出一段惊彩。同时，这两年国家对房地 产市场调控的力度也在不断加大,1.土地供应：2006年南昌市城区住宅用地供应计划 经市委财经领导小组批准，2006年度南昌市城区住宅用地供应总 量控制在5000亩以内

43、；住宅开发总面积控制在500万平方米以内。 具体出让地块初步确定为：朝阳地区范围约1000亩； 青云谱地区范围约900亩； 昌东地区范围约500亩； 青山湖地区范围约300亩； 西湖地区范围约300亩； 红谷滩新区约500亩； 其它区域（略） 供应时间安排：计划在四、五月份推出1000亩左右，六月份推出500亩左右，第三季度推出1000-1500亩，第四季度推出1000亩左右,2.2005年南昌市土地供应情况： 据市国土局提供的数据，2005年，全市市本级新增房地产用地63宗，面积5361亩，交易金额58.44亿元，平均成交价为109万元/亩，规划建筑面积783万平方米。2005年我市房地产开

44、发用地的供应量是上年的3倍，供地速度增长较快。 2005年全市市区核准商品房（不含经济适用房）上市面积270万平方米，其中商品住宅233万平方米；2005年全市市区完成商品房（不含经济适用房）登记销售面积248万平方米，其中商品住宅登记销售面积225万平方米。2005年，市区核准新上市商品房和商品房住宅面积均超过同期登记销售面积，商品房和商品住宅供求比分别为1.09：1和1.04：1。表明商品房市场的供求关系已发生变化，由供小于求转向供略大于求,3.政府土地供应新规：增加中低价位、中小套型住房土地供应 根据年度土地供应计划，制定全市中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）用地计划，其年

45、度供应量不低于居住用地供应总量的70，其中改变用地性质建设商品住房的用地须主要用于建设中低价位、中小套型商品住房。项目尽可能选择交通便利、市政基础设施比较完善的区域。中低价位、中小套型的土地供应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法以招标方式确定开发建设单位。 加大对闲置土地的处置力度。房地产开发企业取得出让土地使用权后，必须按照出让合同约定支付出让金，并按照出让合同约定的条件和期限开发、利用土地。由于受让方原因，超过土地出让合同约定的动工开发期限满一年未动工开发的，征收相当于土地出让金20以下的土地闲置费，并责令限期开工、竣工；对满二年未动工开发的，无偿收回土地使用权,4、供应情

46、况 市场供应仍显不足 ：2006年上半年，南昌市商品房竣工面积4213平方米，较上年同期下降74，其中商品住宅竣工面积3357万平方米，较上年同期下降222。 据市国土局提供的数据，今年16月，南昌市市区共公开出让房地产开发用地34宗，面24633亩，较上年同期增长394，成交金额1652亿元，规划建筑面积2833万平方米，较上年同期增长364。 阶段性供应不足。上半年，全市市区核准商品住宅上市面积91.02万平方米，较上年同期下降22.9%。第三是楼盘品质不断提高，开发成本不断增加,5.05年供应情况：市场供需基本平衡。 2005年，南昌市房地产完成投资总额110.12亿元，同比增长29.3

47、%，略高于全国平均水平，但较上年同期回落13个百分点，表明宏观调控见到成效，投资过快增长的势头得到遏制；商品房销售金额达到110.97亿元；2005年全市（含四县）商品房竣工面积413万平方米，销售面积409.9万平方米。投资总额和销售金额基本持平，竣工面积和销售面积也基本持平。由此可见，2005年我市房地产市场供需基本平衡。 另外，2005年，全市商品房施工面积1179万平方米，同比增长10.4%；其中住宅922万平方米，同比增长16.4%。全市商品房新开工面积达520万平方米，同比增长37.2%；其中住宅407万平方米，同比增长47.3%。新开工面积和竣工面积的高位增长对于拉动投资、保持市

48、场后续供应量，满足市场消费需求将产生积极作用,6、销售现状 06年上半年销售情况：商品房销售依然旺盛 今年5月，建设部等九部委出台了关于调整住房供应结构稳定住房价格的意 见，6月我市也出台了具体的实施意见。总的来看，南昌市房地产市场运行还是比较平 稳，销售量显示正常的波动，从成交数据来看，购房者的持币观望氛围并不浓厚。 2006年上半年，全市（含四县）商品房预销售面积224.8万平方米，较上年同期增长 23.0%，金额67.04亿元，较上年同期增长36.0%。其中商品住宅预销售17356套，较上年 同期增长25.3%，面积207.9万平方米，较上年同期增长24.1%，金额57.21亿元，较上年

49、 同期增长36.3%。2006年上半年全市市区商品房预销售面积131.9万平方米，较上年同期增 长15.0%，金额48.37亿元，较上年同期增长31.6%。其中商品住宅预销售9702套，较上年 同期增长12.2%，面积117.5万平方米，较上年同期增长14.5%，金额39.60亿元，较上年 同期增长27.3%。商品房销售总体上保持了稳定增长的趋势,7.05年销售情况：商品房销售金额首次突破100亿元。 在宏观调控的政策背景下，2005年全市商品房销售保持了平稳态势，全市 （含四县）商品房预销售金额达110.97亿元，较上年增长16.34%；其中商品住 宅预销售金额98亿元，较上年增长24.1%

50、。2005年全市市区商品房预销售金额 87亿元，较上年增长11.8%。其中商品住宅预销售金额77亿元，较上年增长 19.8%。全市商品房销售面积首次突破400万平方米。 2005年全市（含四县）商品房预销售面积达410万平方米，较上年增长 5.6%；其中商品住宅预销售32352套，较上年增长17.5%，面积380万平方米， 较上年增长9.3%。 2005年全市市区商品房预销售面积282万平方米，较上年增长1.8%；其中商 品住宅预销售22348套，较上年增长15.6%，面积259万平方米，较上年增长 5.7%。； 2005年全市市区商品住宅销售总量中，本市居民购买的比重达85%，较上年 提高1

51、2个百分点。本地居民购房比重的上升，说明住房消费得到有效拉动，自住 型消费占了主导地位，投资性需求、投机性需求均得到有效遏制,8、需求情况 市场需求旺盛。城市化的加快和人口的增加拉动了住房的需求。城市居民改善和提高住房条件，卖旧买新、卖小买大带动了需求。这也导致了上半年商品房数量阶段性供应不足和价格继续上涨。 9、消费特点 本地居民购房比重不断上升。上半年，本市居民购房的比重达90.5%；较上年同期提高16.4个百分点。本地居民购房比重的上升，说明住房自住型消费占了主导地位，投资性需求、投机性需求得到有效遏制,10、价格水平（地段分类） 商品房价格稳中渐升 2006年上半年，全市（含四县）商品

52、房预销售均价为2982元/平 方米，较上年同期上涨10.5%，月环比平均涨幅3.9%，其中商品住宅预 销售均价为2752元/平方米，较上年同期上涨9.8%，月环比平均涨幅 4.1%。2006年上半年，市区商品房预销售均价为3669元/平方米，较上 年同期上涨14.5%，月环比平均涨幅4.0%，其中商品住宅预销售均价为 3370元/平方米，较上年同期上涨11.1%，月环比平均涨幅3.7%。 今年1-6月，全国70个大中城市新建商品住房价格的涨幅为6.4%，南昌市新建商品住房价格涨幅为6.0%，略低于全国平均水平，在同类城市中处于中下水平,小结,05年南昌市总体保持了持续、稳定、健康、快速发展的态

53、势。存量市场处于领 先，增量市场潜力较大。 06年上半年上半年，全市商品住宅预销售17356套，较上年同期增长25.3%， 面积207.9万平方米，较上年同期增长24.1%，金额57.21亿元，较上年同期增长36.3%。商 品住房销售总体上保持了稳定增长的趋势。今年5月，建设部等九部委出台了关于调整住房 供应结构稳定住房价格的意见，6月我市也出台了具体的实施意见。 总的来看，房地产市场供需两旺，自住性需求明显提升，投资、投机性需求得到遏制， 从成交数据来看，购房者的持币观望氛围并不浓厚。 房价走势稳中趋升，住房价格涨幅在全国同类城市中处中游水平。市场秩序明显好转， 品牌、诚信企业不断增多。房地

54、产市场继续保持了平稳、健康、有序的良好态势。 06年上半年南昌房地产运行不足之处：一是90平方米以下的住房供应量与国家九部委文 件70%的要求还有一定差距；二是老城区内少数楼盘、个别板块的房价涨幅比较高,南昌市房地产市场总体发展态势 下半年南昌房地产市场将继续保持稳中趋升、健康有序、供求协调的良好势头。市政府将认真贯彻温家宝总理7月26日在全国经济工作电视电话会上的讲话精神，加强调控、保障能力。 态势一：增加中低价位房供给：南昌市近期将分期分批建设300万平方米的中低价位、中小套型普通商品住房和经济适用住房，年底前将启动150万平方米。同时，进一步完善廉租住房制度，扩大廉租住房的覆盖面，更好地

55、解决中低收入和困难群众的住房问题； 态势二：商品房价格稳中渐升； 态势三：建筑类别、主力户型“往小走,项目简介,本项目地块呈不规则（类梯形），边长分别是、 、不等；容积率；建筑密度；绿化率 ；车位：左右； 根据以上数据推测：总占地面积约；那么，取最大值总 建筑面积约为,兵法曰 知己知彼 才能百战而不殆 通过项目SWOT分析来更好地了解我们自己,S（优势分析）： 朝阳洲板块整体优势： a、优越的地理位置：朝阳洲作为南昌市一江两岸规划蓝图中承接老城区与红谷滩新区的 枢纽，随着城市的开发建设，配套设施日趋完善，南昌真正的中央居住区(CLD)也开始 形成。在南昌的城市发展过程中，确定了“启动昌北，改造

56、昌南，储备朝阳”的目标，充 分利用临赣江、抚河、象湖等自然风景资源优势，形成居住舒适、环境优美的城市居住 新区； b、在市委市政府的”朝阳洲政策”中，洪城市场商圈鼎成，汇聚万纵财富；原本成熟生活 版图，开启新一代财富奶酪；西湖区政府的搬迁至邻，抚生路的改造，朝阳公园、动物 园、江景隧道的规划建造；成就项目区域核心至尊；升值潜力，不可限量； 项目周边环境优势： a、西湖区政府就在我们项目的对面，中间仅隔者一段美丽的绿化带（圆盘与大桥桥头之 间），而且近水，从项目所在地步行到江边只需要四、五分钟。在我们对消费者“近期 购房比较注重因素”的调查中，环境的比例最高； b、南昌大桥是南昌市内市外进行沟通

57、的重要桥梁，我们的项目就在大桥下，这在一定程 度上能吸引外地置业者； 高层产品本身的优势： a、容易成为小区域内的地标； b、视野、光线方面良好，且在一定的高度可以眺望赣江水景,劣势分析）： 板块的消费者认同度低：在我们对消费者“近期购房最看好的楼盘”的调查 中，朝阳洲板块仅仅占，排在倒数第位； 商业配套设施基础薄弱，目前项目周围只有几家小型的社区商店； 目前项目周边区域的人气商气都比较淡薄，发展相对还相对滞后,机会分析）： 从项目周边商业配套来看：如果我们的产品选择底两层或三层作为商铺的话，无疑会在该区域占得先机； 从市场需求来看：06年上半年商品房数量阶段性供应不足和价格继续上涨表明了南昌

58、市房地产市场需求仍然旺盛。城市化的加快和人口的增加拉动了住房的需求。城市居民改善和提高住房条件，卖旧买新、卖小买大带动了需求；而且，但从本项目来看，本项目周围有几十栋旧的多层普通住宅，居民换房潜力和数量很大； 从购买行为来看：本地居民购房比重不断上升。上半年，本市居民购房的比重达90.5%；较上年同期提高16.4个百分点。本地居民购房比重的上升，说明住房自住型消费占了主导地位，投资性需求、投机性需求得到有效遏制； 从区域的未来发展来看：不久后，江西首家五星级酒店皇冠假日酒店和市政公园就会在本项目周边（位置很近）落成，这将给该区域积聚很高的人气和商气,T（威胁分析）： 房产政策的威胁： a、对信

59、贷比例和二手房营业税的调整将有可能会减少一部分投资购房的消 费者； b、土地供应的限制必将抬高地价进而加剧房价的上涨； c、市场放量的威胁：06年下半年南昌市的土地供应量在20002500亩范 围，市场投放量大，推出楼盘多，竞争加剧,凌江尚品产品定位策略,功能定位 一个融合小型商务办公、酒店式公寓、 时尚休闲会所等为一体的现代化城市功能 区,主要满足居家功能的时尚精品社区，同时兼顾满足小型办公、SOHO家 庭办公、投资的高尚酒店式公寓物业形态,物业形态,产品规划设计建议,项目产品定位关键点,前提：本项目是个的公建项目,结论,从区域的商业基础及其他因素的分析来看，本项目还没有具备规划 纯写字楼条

60、件或者说是环境，也就是说，纯写字楼的做法可以排除；接 下来考虑的就是酒店了，酒店从销售的角度上来讲，基本可分围两种形 式：产权式酒店、酒店式公寓；从这两种产品的去化风险及操作方式来 看，酒店式公寓相对会看好，这主要由本项目所属的区域位置及周边资 源决定的；所以，本项目的规划建议从酒店式公寓来考虑,1、总体设计定位 在对酒店式公寓的设计过程当中 必须充分考虑到项目本身与街道、外 部环境之间的协调如何发挥本项目 的最大经济效益是关键。另外本项目 作为该区域的标志性建筑，从城市景 观因素考虑也应该充分满足各个视角 的美观度。 建议在本案定位的基础上，无论 大堂、会所、配套标准、智能化设施 都应该按照