2010年吴江中南世纪城项目可研报告

1、1,吴江中山南路项目可研报告,2010.7.6,2,目录,3,第一部分 项目背景,一、城市概况,上有天堂下有苏杭，苏杭之间有吴江。吴江地处江苏、浙江和上海交汇的中心地带，地理位置十分优越。距离苏州16公里；距离上海53公里，距虹桥机场45公里；全市总面积为1176.68平方公里，总人口150多万，外来暂住人口75万。2008年GDP总值858.5亿元，人均生产总值94446元，全国百强县排名第9位。 吴江市的产业布局：已形成在中国举足轻重的丝绸纺织业、光电缆业、电子资讯业3大支柱，以及精密机械、服装加工、日化、食品等11个特色成长型产业群,4,二、城市未来发展空间及利好 1、经政府相关部门领导

2、确认，项目所在的松陵镇将在2011年6月前完成划入苏州滨湖区的所有相关手续及工作，吴江市政府将迁至盛泽镇。 2、苏州市在建地铁4号线南延线（经过吴江市）将在2016年以前通车，吴江市政府出资130亿元援建该地铁南延线，预计今年年底动工，届时将有一站点位于项目边,第一部分 项目背景,5,第一部分 项目背景,三、土地市场情况 1、近三年的土地供应量 2007年为2700亩，2008年为3100亩，2009年为3700亩，2010年预计为3100亩左右； 2、2010年土地供应 2010年以来，受国家相关政策的影响，预计土地供应总量约为3100-3200亩，其中住宅用地占比约为67%。截止2010年

3、5月底，已成交621.39亩，其中住宅用地393.76亩 ； 3、周边地块价格对比 2009年12月28日，本地块对面的住宅用地（瑞景国际项目580亩）成交价达到367.33万元/亩，2009年12月21日成交的松陵镇苏州河岸边149亩成交价为405.33万元/亩，是目前吴江最高地价； 因此本地块底价：386.67万元/亩的价格具有直接成交可能性； 另外，本项目地块可以按先付50%的土地款，其余按分宗地付款、分宗地办证的方式在后期最长一年半内完成土地款支付,6,第一部分 项目背景,四、房地产发展轨迹及现状,1、吴江20062008主要指标走势,2、20072008全市房地产供求情况,7,3、吴

4、江市2008年10月2009年9月房地产供求走势图,第一部分 项目背景,五、房地产发展轨迹及现状,8,第一部分 项目背景,4、吴江市2008年10月2009年9月房地产价格走势图,五、房地产发展轨迹及现状,9,第一部分 项目背景,5、2010年16月份统计局数字,五、房地产发展轨迹及现状,10,第一部分 项目背景,分析吴江房地产市场可以得出以下结论： 吴江是个相对独立的市场，受国家宏观环境和历次新政影响很小； 除了2009年4月份出现量价突变以外，市场发展平稳，没有大的起伏； 新开工面积同比去年有69.7%的增加，说明市场供给量在大幅上升； 商品房销售面积同比去年增加21.7%，说明吴江这个城

5、市受新政影响非常小，成交量不降反升，现房尤其升势明显，为106.6%； 销售额同比去年增加51.1%，比销售面积增加的21.7%还多增加了一倍，这说明商品房价格在新政下不降反升； 同时不可忽略的是：空置面积也在增加，16月份空置面积为85.56万平米，比去年增加了31.4%，这说明市场在逐渐成熟，消费者对开发商和产品品质具有相对高的要求,五、房地产发展轨迹及现状,11,六、房地产发展特点,第一部分 项目背景,近3年来，别墅、花园洋房、小高层、高层产品已逐渐成为吴江市场的主流产品。别墅和高层产品，将是城市化发展的必然： 1、未产生泡沫，房价一直稳中有升 吴江的房地产市场一直不温不火，没有价格和成

6、交量的跳跃式上升，沿着健康的轨迹在运行，基本没有产生泡沫； 2、开发企业以本地居多 外地大型房地产企业（房地产企业100强）无一在当地开发项目，致使房价一直没有大幅上升，开发水平和产品品质也有一定局限； 3、自给自足的内向市场特征 吴江市的房地产市场一直是主要依靠本地居民来消化的市场特点，最近2年根据吴江不同区域位置靠近上海和苏州的距离远近不同，形成了北部辐射苏州（6070成交量），东部（同里别墅区）辐射上海的局面,12,4、购买人群中本地居民与外地购房者比例为6 ： 4 目前松陵镇的几个项目购买人群主要还是本地改善性居住需求为主，约占50%，周边城镇城市化需求约占30%，苏州购买人群约占20

7、,第一部分 项目背景,客户来源分析表,六、房地产发展特点,5、在售物业高端居多 目前松陵镇在售楼盘物业类型为别墅和高层公寓居多，普通多层住宅基本绝迹,13,第一部分 项目背景,6、市场购买力强劲，呈现供不应求局面 在市场调查期间，恰遇暴雨，冒雨到奥林清华项目购房的客户就有2批。 7、楼盘开发体量较大，且大都采取分批开发。 8、房型及面积特征 二房、三房、四房及复式房型都有，但三房为主力房型。面积为130-150。从目前市场去化来看，吴江老百姓对大户型的产品接受度比较高，三房要好于二房。 9、房型布局 目前市场的房型普遍采用卧室朝南，厅为大开间或横厅，阳台均设在主卧，房型设计十分注重采光及通风。

8、 七、个案调查,六、房地产发展特点,14,第一部分 项目背景,15,第一部分 项目背景,16,第一部分 项目背景,17,第一部分 项目背景,18,第一部分 项目背景,第一部分项目背景结论： 1、本项目存在巨大的市场机遇 吴江市无论是市场消费能力购买能力还是城市发展和投资环境都是具备高品质社区的开发条件，而城市级别就目前来讲还属于3线城市，这一点与集团公司发展战略相吻合； 松陵镇划入大苏州这一利好将使得本地块的升值前景变得更加清晰，产品定位也就有了上行空间；将来价格定位的参照系将是苏州吴中区的同质楼盘，但目前的土地价格参照系仍旧是吴江目前价格体系，这些因素将带给本项目极为可贵的市场机遇 2、回顾

9、吴江房地产发展轨迹可以发现，该城市正处于从封闭内向型向外向型、辐射型的转化期，因此市场状态健康良好，受政府调控影响较小，遵循的是经济规律主导的自然状态下的市场；这一点将有利于规避政策带来的风险，而转型结束后的辐射能力将带来更高利润回报；目前中高档楼盘价高层公寓格为6500元/平方米，双拼、叠加别墅价格为1300015000元/平方米，待划归苏州后立即将有8001000元/平方米左右的跳升空间,19,3、就吴江目前的整体开发水平和产品品质角度，中南都将具有巨大的竞争力和优势； 4、轻轨4号线的年底动工将为地块的发展插上翅膀，进一步快速提升对苏州的辐射能力； 综上，该地块的宏观经济背景和中观房地产

10、市场背景优越，具备投资开发的全部有利因素，唯一不确定的就是政府对外来房地产企业的扶持力度有待于进一步了解,第一部分 项目背景,第一部分项目背景部分结论,20,第二部分 项目土地价值分析,一、土地基本数据及现状 编号为地块我们暂时称之为地块1，占地面积140120.2平方米，建筑面积535687平方米，其中地上建筑面积为406110平方米，地下建筑面积为129577平方米，容积率2.9，东西向长690米，南北向进深约230米。 地块至上海80公里，至苏州20公里,21,第二部分 项目土地价值分析,地块现状图片,中山南路,地块1沿待建的安惠路及安惠港现状,1、地块东延中山南路为吴江主要城市干道，双

11、向6车道，景观绿化及路况好； 2、地块1北向安惠港及安惠路为市政待建、待改造景观河和景观道路，政府相关领导表态该部分改造工程将于2010年底完工,一、土地基本数据及现状,22,第二部分 项目土地价值分析,地块1所沿鲈乡河,3、地块所沿联杨路为市政干道，双向4车道，路况良好； 4、地块1所沿鲈乡河已经在治理改造施工，上空的高压走廊是地块缺点之一， 将会影响居住品质，可以考虑进行高压电缆的下地改造，成本可控,一、土地基本数据及现状,中山南路,23,第二部分 项目土地价值分析,土地现状分析： 1、地块形状规整，无明显高差，地块内现状平整良好，东临市政南北向主要干道，交通便捷； 2、地块1北面和西面两

12、面临水, 水面及河岸正在改造，改造完成后将显现良好的自然生态环境，为居住品质加分； 3、周边自然环境优美，市政设施完善，隔中山南路1000米与市政府遥望,一、土地基本数据及现状,24,第二部分 项目土地价值分析,左上角为苏州永鼎医院； 右下角为拟建的震泽小学，地块左下角为规划中小学； 铁轨路线即为规划中的轻轨4号线，沿从地块北侧学院在市政府有一站； 地块对面为震泽中学和新吴江体育场 地块斜对面1000米为市政府大楼 西侧为太湖风景区 快速干线为通往上海方向,二、周边市政配套及自然人文环境,吴江市政府,震泽中学,新吴江体育场,25,第二部分 项目土地价值分析,三、地块所处区域城市规划功能定位,规

13、划图中可见地块正处于南部新城区，并靠近滨湖新区,图中蓝色为轻轨 选线方案； 黄色为苏嘉杭铁路； 左下角圈为示意 滨湖新区至规划 温泉度假区距离为3600米； 该三部分都将划入苏州版图的滨湖区； 地块所处位置城市功能规划为城市新区的高品质居住区，紧邻滨湖新城的商业区,26,第二部分 项目土地价值分析,四、地块SWOT分析 （一）地块优势： 1、项目地块地处南部新城区，与市政府距离仅有1000米，处于南部新城与 规划的滨湖新城的交汇处，地段十分优越； 2、周边市政配套完善，教育、医疗、运动休闲等生活所需一应俱全，环境优美，人文氛围良好； 3、地块内平整方正，周围无噪声和空气污染企业，适合规划高档居

14、住社区； 4、地块沿城市主干道中山南路，交通便利； 5、地块沿三条自然河流，年底均将建设成为景观河，为地块景观品质加分,27,第二部分 项目土地价值分析,二）地块劣势 1、地块位于吴江城市南面，距离苏州相对较远，对苏州市场辐射能力将减弱； 2、周边商业配套虽然有规划但目前现状十分缺乏，滨湖新区商业建成使用时间不确定； 3、高压线走廊需要进行改造，否则影响居住品质； 4、地块周边目前居住社区未形成规模，居住氛围淡,四、地块SWOT分析,28,第二部分 项目土地价值分析,三）项目机会 1、地块处于松陵镇的中心地段，是南部新城与滨湖新区的交界处，规划功能为高档居住区的核心区域，可享受两个新城区的综合

15、配套； 2、地铁4号线年底动工将促进松陵融入苏州，为土地升值加速； 3、待建震泽小学以及地块对面540亩马上挂牌建设的综合用地将促进土地周边配套更进一步的完善；（可考虑进一步取得该地块） 4、周边奥林清华作为吴江高档社区的代名词，为项目高档社区定位奠定了基础； 5、地块目前所处吴江区域房地产相对平稳的市场状态有利于规避市场风险； 6、吴江目前无知名房地产企业进驻，使中南品牌竞争力凸显，更容易占领市场； 7、吴江市目前对房地产预售管理较松，开工即可预售，有利于快速启动,四、地块SWOT分析,29,第二部分 项目土地价值分析,四）项目威胁 1、项目所处区域将面临滨湖新区和南部新城区两方面的市场竞争

16、，该两个城区 未来一定会有众多房地产大鳄进驻，这将给项目带来非常大的竞争压力，开发策略上一定需要速战速决； 2、距离苏州较远，地铁带来的苏州客群将不可避免地被北部老城区项目截流； 3、虽然目前市场供给略显不足，但是通过前面土地市场供给的情况可以看出， 未来吴江的房地产竞争将是残酷的； 4、地铁作为政府工程，施工周期的不确定性将使得潜在客户数量减少； 5、土地拍卖过程和成交价格的不可控，成为本项目最大的威胁,四、地块SWOT分析,30,结论 综上所述，项目土地具有极大的市场价值和空间，属于难得的干净漂亮的土地，优势和机会可以充分把握，劣势和威胁均可以通过改造和策略进行避免，在目前的价格基础上可以

17、参与挂牌，并利用吴江房地产市场宽松的政策优势，以最快的速度启动开发建设，用23年的时间开发完毕，将会获得丰厚的利润回报,第二部分 项目土地价值分析,四、地块SWOT分析,31,一、产品定位 综合分析吴江目前的市场供给情况、城市居民收入水平、私营企业活跃度、竞争楼盘现状、周边城镇经济状况、与苏州融合，对上海和苏州的辐射能力和前景等多方面因素后可以得出结论： 引领吴江地区的顶级精装豪宅是市场稀缺，能充分发掘土地价值点，使其具有更大的市场空间和利润空间，根据地块1的容积率进行如下产品定位： 1、地块1建成32层左右的高层住宅，全部采用精装修模式开发,第三部分 初步市场定位,32,第三部分 初步市场定

18、位,二、价格定位 通过对吴江房地产市场的初步调查得出结论，目前吴江的中高端物业的售价为600013000元/平方米，物业类型以高层公寓和双拼别墅为主，普遍不进行精装修。 精装房的稀缺究其原因大众市场消费习惯需要引导是次要因素，当地开发商综合实力和操盘水平是主要方面，有上海和苏州的标杆企业和高端物业作为参照物，吴江的高端消费群是较成熟的。而这恰恰是中南公司的机会点。 参考中南的高端物业水平及当地市场因素，初步定位本地块： 高层住宅的售价为精装房8200元/平方米； 电梯洋房毛坯价7500元/平方米 双拼别墅毛坯价13000元/平方米,33,第三部分 初步市场定位,三、目标消费者定位 吴江是全国百

19、强县的第5名，私营企业发达，藏富于民，具有购买能力的消费者群基数十分可观；针对本项目的目标客户群主要有以下几个方面来源和特征： 1、改善型居住需求，客户来源是整个吴江市的准客户，吸引他们前来的是新的政府规划带来的高品质、完善的生活配套和太湖为首的自然生态环境； 2、居住于周边近距离镇的富裕起来的私营业者，他们有城市化的需求，更有惊人的消费力，他们希望后代是苏州市人； 3、苏州购房者，主要是离退休党政机关企事业单位的各级领导和公务员，被该区域自然景观吸而来；（苏州市民购房不属于异地购房，可办按揭） 4、上海购房者，投资兼第二、第三居所，被吴江高性价比的房价有优越的自然环境所吸引。（但目前异地购房按揭受限制,34,第四部分 经济测算及可行性结论,以上经济测算结果显示， 1、按土地底价102号地386.67万/亩，103号地265.18万/亩，结合前面的价格定位，测算出净利润回报率为 23.72%； 2、按土地控制价 102号地450万元/亩， 103号地300万/亩，净利润回报率为 21.6