房地产开发经营与管理模拟试题2(附答案

1、房地产开发经营与管理模拟试题 21某市去年住宅的实际销售量为 500万m2预测销售量为450 m2评估值数为0.8，则利 用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是()万m2A、450B、475C、490D、5002、 在资金等效值计算的过程中，资金运动过程中某一时间点上与现值等值的金额称为( ) 。A、未来值B终值C时值D现实值3、 承包商收到竣工结算价款后，通常应在( ) 内将竣工工程交付给开发商。A、半个月B 个月C 一个半月D两个月4、 从房地产开发的角度来看，市场分析最终要落实到房地产开发物业的经营环境。( )A、对B错5、 对于相互替代的产品，当一种产品价格上涨，替代品的需求就会降低。(

2、 )A、对B错6、 资金的时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要有( ) 。A、风险因素B资本化率C通货膨胀率D投资利润率7、 在土地储备机构抵押贷款中，土地储备机构作为土地使用者， 向金融机构提出贷款要求。( )A、对B错8、 下列有关利润的含义说法不正确的一项为( ) 。A、利润是企业经济目标的集中体现，企业进行房地产开发投资的最终目的是获取利润B房地产开发投资者不论采用何种直接的房地产投资模式，其销售经营收入扣除总开 发产品成本费用和销售税金及附加后的盈余部分，成为投资者的经营利润或称盈利C盈利要进行再分配， 一部分无偿上缴税收， 作为国家或地方的财政收入；另一部分留

3、给投资者，利润较小时不再向下分配D根据财务核算与分析的需要，企业利润可分为利润总额(又称实现利润)、经营利润、税后利润和分配利润四个层次9、通货膨胀风险会 ( ) 房地产投资的实际收益率。A、提高B降低C无影响D以上答案均不准确10、收益性物业的经营费用包括( ) 等。A、人员工资B办公费用C抵押贷款还本付息D保险费、房管税11、物业甲为写字楼项目， 2003年末价值为 1000万元，预计 2004 年末价值为 1100万元的 可能性为 50%，为 900万元的可能性为 50%，则 2004 年该物业的价值的标准差为 10%：物业 乙为高尔夫球场项目， 2003年末价值为 1000 万元， 2

4、004年末价值为 1200 万元的可能性为 50%，为 800 万元的可能性为 50%，则 2004 年该物业的标准差为 20%。由以上资料， ( ) 投资 风险更大。A、物业甲B物业乙C 一样大D无法判断12、 市场利率的多变性直接决定于资本借贷的供求对比变化。( )A、对B错13、 房地产开发投资对政府行为而引起的影响相当敏感。建筑业、 房地产业常常被政府用来 作为一个“经济调节器”， ( ) 又是中央政府财政收入的一个重要来源。A、农业经济税收B工业生产带来的利润C商业经济经营带来的巨大财富D与房地产有关的收入14、 运用投资组合理论指导房地产投资活动的目的是( ) 。A、在固定的预期收

5、益率下使风险最低B使收益率最高C在一个预设可接受的风险下使收益最大化D减少投资15、( ) 是指当房地产市场上需求增长赶不上供给增长的速度，出现了空置率上升、物业价 格和租金下降的情况。A、房地产泡沫B房地产市场中的过度开发C房地产适度经营D房地产过剩16、投资机会选择和决策分析， 是整个开发过程中最重要的一个环节， 类似我们通常所说的 ( ) 。A、前期工作B初期工作C前提工作D项目可行性研究17、( ) ，又称目标市场，是公司决定追求的那部分合格的有效市场。A、商品市场B生产要素市场C服务市场D潜在市场18、按固定资产的使用构成，投资可以分为( ) 。A、建筑安装工程、设备和器皿购置和其他

6、费用B基本建设和房地产开发投资C土地投资和房屋投资D国内投资和外商投资19、属于利息的计算方式有 ( ) 。A、单利计息B连续复利C间断复利D复利计息20、 在房地产市场中，除价格外，对市场的供求都产生影响因素包括( ) 。A、收入的变化B对未来的预期C政策变化D可替代商品价格21、 房地产投资具有收益、保值、增值和消费四方面特性。( )A、对B错22、 房地产市场上存在两宗完全一样的房地产。( )A、对B错23、 在房地产市场调查的过程中，( ) 是收集一手资料时最普遍采用的手段。A、座谈B问卷C观察D实验24、 以下关于现金流量图绘制规则的描述正确的是( ) 。A、以横轴为时间轴，向右延伸

7、表示时间的延续，轴上的每一刻度表示一个时间单位，两个 刻度之间的时间长度称为计息周期B在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资作为上一期期末，即第一期期末 发生的C相对于时间坐标的垂直箭头线代表不同时点的现金流量D如果现金流出或现金流入不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期 间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期初发生25、 产品在被购买之后，就进入买后阶段。购买者对购买活动的满意感(s) 是产品期望 (E) 和该产品可觉察性能(P)的函数，即S=f(E P)。以下关于E和P关系描述正确的是()。A、若E=P时，消费者满意B若EP时，消费者不满意C

8、若ED E和P之间的差距越大，消费者的不满意感也就越强26、 在可行性研究阶段，房屋开发费中各项费用的估算，可以采用( ) 。A、单元估算法B单位指标估算法C工程量近似匡算法D概算指标法27、有效面积系数是指建筑物内已入住或已进行商业物业等活动的建筑面积与总面积之比。( )A、对B错28、应用科学的投资组合理论， 可以大幅度降低个别风险， 也可以使系统风险有一定程度的 降低。 ( )A、对B错29、针对不同用途的收益性物业可分为 ( ) 。A、写字楼物业管理、商场物业管理B承租人管理、租赁市场管理C工业及货仓物业管理、人事管理D商场物业管理、财务、人事管理30、 人们在购买决策过程中，可能扮演

9、不同的角色，( ) 是首先提出或有意购买某一产品或 服务的人。A、发起者B影响者C决策者D购买者31、 对于写字楼项目， 要充分考虑项目所处地区的流动人口和常住人口的数量，最后才能确 定项目的规模、档次。 ( )A、对B错32、 服务市场是指已经购买了某种产品，需要提供后续服务的消费者集合。( )A、对B错33、 长期利率下调，预期房地产投资风险降低会导致房地产投资需求( ) 。A、上升B下降C不变D不确定34、某房地产开发项目的开发周期为 4 年，其中前期工作为 0.5 年，建设期为 2.5 年，销售期为 1 年，建造成本估算为 10000万元 (不含利息 ) ，在建设期内均匀投入全部建造成

10、本由银 行贷款提供，贷款年利率为 6%，按季计息，则该项目建造成本的利息是( ) 万元。A、755.54B、772.84C、1400.88D、1433.9035、工程成本控制的主要对象是 ( ) 。A、主要费用中的固定费用B主要费用中的变动费用C次要费用中的固定费用D次要费用中的变动费用36、金融机构为了降低自身的资金损失风险，提高贷款偿还的可能性，通常会要求对房地产贷款进行担保。房地产贷款担保方式包括( ) 。A、保证B抵押C质押D名誉37、开发项目全部投资的内部收益率表明了( ) 。A、项目投资所能支付的最高贷款利率B将未来收益或收入转换成现值的收益率C投资者每年所获得的或期望获得的收益率

11、 D项目年净收益与项目投资的资本价值之比38、由于我国实行土地的社会主义公有制，除划拨国有土地使用权外，国家依法实行国有土地有偿、有期限使用制度。因此，土地使用者才是房地产市场的参与者，而土地所有者则不 是。 ( )A、对B错39、零售商业物业的租金是以 ( ) 为基础计算的。A、每一个独立出租单元的总出租面积B以每月每平方米C以每平方米可出租面积D每平方米可出租面积按月或年支付的金额40、下列关于写字楼分类的描述正确的是 ( ) 。A、写字楼在国内尚无统一的标准，专业人员主要依照其所处的位置、自然或质量状况和收 益能力进行分类。国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级B甲等写字楼通常有完善的物

12、业管理服务，包括24小时的维护维修及保安服务C乙等写字楼具有优越的地理位置和交通环境，建筑物的物理状况优良，其收益能力能与 新建成的写字楼建筑媲美D丙级写字楼相对于乙级写字楼，租金水平和出租率都偏低41、 影响房地产市场转变的主要社会经济力量包括( ) 。自然环境和人文环境的变化 ；金融业的发展；信息、通讯技术水平的提高 ；生产方式 和工作方式 ; 政治制度的变迁A、BCD42、 可行性研究可以分为五个步骤，以下排序正确的是( ) 。调查研究 ； 接受委托 ； 编制可行性研究报告 ； 方案的选择和优化 ； 财务评价和综合 评价A、BCD43、土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购、前期开发

13、和整理的贷款。 它的主要还款来源是 ( ) 。A、政府的财政收入B土地出让收入C土地储备所获得的利润D土地受让方的投资44、 要想了解市场是如何有效地通过改变价格来调整房地产的供需变化，就需要对房地产市 场的特性进行分析。房地产市场的特性主要表现方面不包括 ( ) 。A、固定的投资市场B房地产市场是房地产权益的交易市场C要求高素质的专业顾问服务D易于出现市场的不均衡和垄断45、 某家庭购买了一套 90m2的商品住宅，售价为4000元/m2。该家庭首付了房价总额的 30% 其余购房款申请住房公积金和商业组合抵押贷款。 住房公积金贷款和商业贷款的利率分别是 4.5%和 6.8%，贷款期限为 15年

14、，按月等额偿还。其中住房公积金贷款的最高限额为10万 元。如果该家庭以月收入的 35%用来支付抵押贷款月还款额，那么此种贷款方案要求该家庭 的最低月收入为多少 ?假设该家庭在按月还款 3 年后，于第 4 年初一次性提前偿还商业贷款 本金 5 万元，那么从第 4 年起该家庭的抵押贷款的月还款额为多少 ?46、属于利息的计算方式有 ( ) 。A、单利计息B连续复利C间断复利D复利计息47、 房地产开发商在融资过程中的成本主要是( ) 。A、中介费B承诺费C利息D评估费48、金融机构在融出资金时，要遵循 ( ) 的原则。A、政策性B流动性C安全性D盈利性49、 已知某投资的净现金流量如下表所示，如果

15、投资者目标收益率为10%，此项目的财务净 现值是 ( ) 万元。A、-41.8B、200C、-166.1D、-20050、 在房地产市场中，消费者，即买家，他们的交易取向是“物有所值”，用适当的货币 资金，换取使用或拥有房地产的满足感或效用。 ( )A、对B错参考答案1、C 2、C 3、A 4、B 5、B6、A C D 7、B 8、C 9、B 10 、A B D11、B 12、A 13、D 14、A C 15 、B16、D 17 、C 18 、A 19 、 A D 20 、B C21、A 22、B 23、B 24 、 A C 25 、A B C26、A B C D 27 、B 28、B 29

16、、A 30、A31、B 32、A 33、A 34、D 35 、 B36、A B C 37 、A 38、B 39、A 40、A C41、A B D 42 、D 43、B 44、A45、提示：此题为 2005 年试题(一) 解法一： 已知 P=4000X 90 X (1-30%)=25.2 万元P1=10万元；P2=(25.2-10)=15.2万元(2) N=15 X 12=180 月，0.5667%)=4.5%/12=0.375% i2=6.8%/12=0.57%(0.567%A1= P1Xi1 X(1-i1)n/(1+i1)n-1=10000 X 0.375% X (1+0.375%)180/

17、(1+0.375%)180-1=764.99 元Al=P2X i2 X (1-i2)n/(1+i2)n-1=15200 X 0.57%X (1+0.57%)180/(1+0.57%)180-1=1352.66 元(按照 0.57%)=1349.62 元(按照 0.567%)=1349.31 元(按照 0.5667%)A=A1+A2=764.99+1352.66=2117.65 元(按照 0.57%)=2114.61 元(按照 0.567%)=2114.3 元(按照 0.5667%)(3) 最低月收入 =A/0.35=2117.65/0.35=6050.43 元(按照 O.57%)=6041.74 元(按照 0.567%)=6040.86 元(按照 0.5667%)(4) 第 4 年初一次偿还商贷本金 5 万元，在第 4 年第 1 5年内的月还款额为：P1=5 万元 n=(15-3) X 12=144 月A=PX P2X i2(1+i2)n/(1+i2)n-1=5X O.57%X (1+O.57)n/(1+O.57%)n-1=509.94 元(按照 O.57%)=508.98 元(按照 0.567%)=508.89 元(按照 0.5667%)从第 4年起抵押贷款月还款额为：A-A=