高速地产集团各项目市场研究

1、六安,本报告目录,合肥,巢湖,铜陵,苏州,池州,滁州,第一部分：区域房地产市场行情,第二部分：房地产政策解读,合肥房地产市场运行情况,2009年合肥（含三县）土地共计成交95宗，平均楼面价为1458.8元,09年土地市场,成交面积高达6972.9亩，折合成464.86万，成交总金额高达189.32亿元，成交土地规划建筑面积累计为1297.83万，平均单亩价格为271.5万元/亩，平均地面价为2140.9元/，平均楼面价为1458.8元/。 合肥土地成交宗数为95套，且所有区域均有土地成交记录。滨湖新区土地成交宗数高达22宗，占全市总宗数比重为23%，将近1/4，成为土地成交最高的区域,2009

2、年合肥住宅成交价格平均4388.0元/，蜀山以4740.0元/位列第二,09年房地产市场,2009年政务区在售楼盘价格的抬升和新开豪宅的拉动，使得该区域价格上涨，住宅成交价格高达4901.0元/ ； 蜀山和包河以其成熟的地理位置和配套，分别以4740.0元/和4665.0元/，紧随其后，位列二、三位； 其中滨湖第6位； 庐阳住宅成交价格为4062元/，主要受政府集资房的大量低价拉低作用，使得该区的价格倒数第二位,2009年合肥楼市可以说是长达一年的供需两旺走势,09年房地产市场,2009年合肥住宅市场除1月份供应套数为5900套，供应面积为49.2万，供应量超过销售量，表现为供大于求外； 从2

3、月份开始到12月，每个月的销售量均大于供应量，长达11个月住宅市场表现为供小于求的走势； 2009年合肥住宅销售套数为116028套，而供应累计套数仅为91741套，年度累积量也表现出供小于求的局面，反映出合肥楼市置业需求表现得极为旺盛,2009年滨湖区住宅成交面积为300.4万，占比26.5%；成交均价4154.6元,滨湖区销售情况,2009年合肥楼市滨湖区住宅成交套数29584套，占全市总销售量的25.7%；成交面积为300.4万，占合肥总量的26.5%； 滨湖区楼盘分布较不均衡，有销售记录的楼盘数共计有17个，真正热销楼盘大都集中在滨湖世纪城； 2009年滨湖住宅成交年度平均价格为415

4、4.6元/，略高于新站、庐阳和经开，位列合肥区域价格榜的第六名,2010年6月蜀山区住宅销售仅为全市第四，整体去化减缓，销售均价6233.4元,蜀山区销售情况,2010年6月份的片区中，瑶海区以833套的销售业绩排9区销售之首，占到了全市销售比例的29.74%； 滨湖区以657套的销售量排名第二，占到了全市销售比例的23.46%； 排名第三的包河区的销售量为405套，其占全市比例为14.46%； 蜀山区的销售为341套，排名第四，其占全市比例为12.17,2010年合肥市商品住宅销售排行榜滨湖时代广场，一举夺得第七位的佳绩,上半年销售排行榜,2010年上半年的全市销售排行榜（按套数），滨湖区两

5、项目占据排行榜前两位，其中滨湖假日一举夺得上半年销售套数、销售面积、销售总金额三冠王； 滨湖时代广场以694套的销售套数，位列合肥市上半年销售排行第七位的佳绩； 蜀山区的信旺.华府骏苑和万科金色名郡分别位列：第五位、第八位,2010年在新政后的5月和6月，成交量一路萎缩，每月成交量缩水近50,调控后的合肥楼市在历经了金三银四红五月的旺季后，在传统淡季6月作为商品房市场主体的住宅类商品房成交量再度大幅缩水； 截止6月24日，合肥市住宅类商品房成交套数仅为2131套；不到传统低点2月成交量的一半，继5月住宅类商品房成交3662套后，再创历史新低。 从2010年1-6月（截止24日）住宅类商品房成交

6、套数最终在4月升至上半年高点11229套,上半年销售情况,六安房地产市场运行情况,2009年六安共拍出的住宅商业土地有17块，共1729.48亩，共计18.08亿元,2009六安土地市场,2010土地市场,2010年六安城区的土地出让推介地块有20块之多，当然参考价格也是这次推出的20块地最高的200万元亩，最低的20万元每亩。 截止上半年目前商住内土地成交仅为2块，约124亩。不足去年全年成交量的10,六安土地市场成交冷淡，开发商拿地意愿降低,2009年六安楼市住宅类商品房共计销售12473套，住宅价格冲破3000元,成交量稳中有升 2009年1月-12月六安楼市住宅类商品房共计销售1247

7、3套，住宅销售行情表现出较高的水平。 成交价格再创新高 安本是安徽省中城市住宅价格较低，基本维持在3000元/左右，而2009年该市的价格出现较大幅度的上涨，年度价格上涨了461.3元/，涨幅接近2成，高达17.1,2009六安楼市情况,2010年6月六安住宅成交均价为3500元/，商业成交均价为3655元/平米,2010年4月新政前后，成交量变化不大，至6月成交量有一定程度的萎缩，说明三四线城市，对政策的敏感程度较弱，受影响程度较小； 1-6月份成交价格较稳定； 2010年6月六安住宅成交均价为3500元/，商业成交均价为3655元/平米,2010六安楼市情况,2010年6月六安楼市住宅成交

8、套数累计为607 套，成交价格为3825.7 元,2010年6月六安楼市住宅成交套数累计为607 套，环比5月降幅为43.6%，相较其他地市，六安楼市一直较为稳定，直到本月楼市才受新政影响出现大幅下跌走势，成交价格方面； 2010 年6 月六安楼市住宅成交价格为3825.7 元/,环比5 月涨了95 元/，涨幅为2.5个百分点,2010六安楼市情况,铜陵房地产市场运行情况,09年市场回顾,2009年全市房屋销售均价创历史新高。全市房屋销售均价3725元/平方米，同比增长12.9%；其中，住宅销售均价3645元/平方米, 增长15.4,销售市场,2009年全年铜陵市房地产供销情况整体市场供不应求

9、,09年市场回顾,土地市场,2009年铜陵土地市场全年拍卖土地共2357.09亩，总价款20.114亿元,09年上半年铜陵土地市场相当不景气。后来随着经济危机的慢慢解除，房地产市场在下半年的时候迎来发展的高峰期，这一时期土地市场也迅速发展，09年下半年的土地供应量和出让总价款均比上半年高出许多，其中出让总价款是上半年的5倍,6月住宅成交均价为5209元/平米，商业7409 /平米,4月新政前后，成交量变化不大，至5月、6月成交量萎缩迅速。 1-6月份成交价格较稳定,2010销售市场,铜陵市场显示出对政策调控影响较为敏感。（成交急剧缩量,从1月份开始到6月份结束铜陵共拍出的土地有25块，共269

10、4.57亩，共计57.958亿元,2010土地市场,2010年上半年土地市场总体比2009年发展迅速，仅上半年土地拍卖收入已达57.958亿元，是09年的两倍多。10年的土地市场上半年总体来说比较火爆，而09年上半年可以说是冰冻期，无论是面积还是成交总价都不能与10年比拟。 当然两者也有共同之处那就是都有不景气的时候，09年的时候上半年土地市场冷清，而下半年开始回暖。 10年的土地市场是上半年火爆，拍卖量与09年全年持平，土地款增加近1倍。受4月新政政策影响，目前有降低趋势,下半年土地成交由于受市场表现影响可能要走下坡路,巢湖房地产市场运行情况,2009年全年完成房地产开发投资60.22亿元，

11、与去年同期相比增长22.5%，占全社会固定资产投资总量14.2%；房屋施工面积525.29万平方米，新开工面积264.73万平方米，竣工面积164.54万平方米，同比分别增长22.7%、53.2%、36.2%；商品房空置面积19.45万平方米，下降6.2,2009年整体房地产处于上升发展的态势，施工面积、新开工面积、竣工面积大幅增长，市场压力大,2009年巢湖市房地产市场回顾,2009年巢湖房地产住宅成交7355套房源，其中巢湖市区成交6051套房，巢湖市区全年成交均价2874元/平米，12月底巢湖市区住宅成交均价3216元/平米 ，商铺全年成交套数1527套，成交均价为15316元/平米,2

12、009年房地产处于上升发展的态势，住宅市场整体较为平稳，商业市场起伏较大，行情不稳定,2009年巢湖市房地产市场回顾,2009年全年房地产开发投资60.22亿元，比上年增长22.5%。商品房销售面积218.29 万平方米，增长47.3%；商品房销售额66.07亿元，增长79.8%；商品房空置面积19.45万平方米，下降6.2%。 2010年上半年1-6月巢湖普通住宅和商铺成交量比2009年均有不同幅度的增长，其中住宅成交量3126套同比09年上半年2689套增长了近500套，商铺成交977套同比09年上半年420套增长100,2010年上半年巢湖市商品住宅成交3126套，商铺成交977套，与2

13、009年同期相比，有较大增长,2010年上半年房地产成交套数,2010年上半年巢湖房地产住宅成交3126套房源，其中巢湖市区成交2067套房，6月底巢湖市区住宅成交均价3846元/平米，进入2010年1月巢湖房价开始一路攀升，连续大涨5个月，涨了450元/平米，进入5月6月，房价才开始停涨,2010年上半年巢湖市商品住宅价格持续上涨，截止至6月份3846元/，呈现下滑趋势,区域价格走势,1、房地产新政在一定程度上遏止了改善性居住和投资需求，对巢湖市场产生了较大影响，短时期内将处于平稳状态，价格上不会有太大下跌幅度； 2、由于房地产起步相对较晚，随着沿巢湖城市经济圈的发展，房地产仍有发展空间。

14、3、随着巢湖旅游经济的发展和滨湖旅游观光大道的建成，将对巢湖北岸及巢湖市区房价产生较大拉动，前景可观,小结部分,苏州房地产市场运行情况,2009年苏州楼市突飞猛进，房价水涨船高，限制了部分自住购房需求,2009年苏州市房地产市场回顾,2009年全年，苏州共成交住宅类房源77729套，同期增幅123.7%，成交面积940万平米，较上年增幅139.4%，综合均价为7451.11元/平米，较08年上涨769.31元/平米，涨幅11.5%。 分析：09年，苏州楼市整体出现整体改变，08年压抑需求在各种作用下，得到了很好的释放，特别刚需方面，下半年开始，随着改善性需求和投资大量入市，苏州房价一路走高，限

15、制了部分自住购房需求,2009年苏州市场供应量小于成交量，市场整体处于供不应求状态，价格增幅也较快,2009年全年，苏州全市多数月份供销比都在1.0以下，年初勉强超过1.0，整体表现为，新增上市量跟不上去化量，市场供不应求，价格在一定程度上也突飞猛进,2009年苏州市房地产市场回顾,2010年上半年苏州楼市搭上过山车 理性置业成趋势,2010年1-6月苏州市区住宅类房源共成交18686套，较去年同期减少了14644套，降幅为43.94%；成交面积为1913564.75平方米，较去年同期减少2126001.28平方米，降幅达到了52.63%；成交均价为9268.33元/平方米，较去年同期增加了2

16、590.09元/平方米，增幅为38.78,2010年苏州市房地产市场分析,今年1-6月，住宅类商品房共计成交18686套，各区住宅类房源成交套数排名从高到低依次是：工业园区5493套（去年同期11663），占全市29.4；吴中区3492套（去年同期6726），占全市18.69；高新区2984套（去年同期4113），占全市15.97；金阊区2875套（去年同期1386），占全市15.39；相城区2188套（去年同期4708），占全市11.71；沧浪区1345套（去年同期2668），占全市7.2；平江区309套（去年同期2066），占全市1.65,房产新政实施以来成交下挫明显，加之开发商推出市面房

17、源的减少，是造成同比成交量大幅减少的主要原因,2010年上半年苏州楼市受到房产新政影响较大，成交下挫明显,2010年苏州市房地产市场分析,1-6月苏州市区住宅类商品房成交均价为9268.33元/平方米，较去年同期上涨38.78%，较去年同期上涨2590.09元/平方米。 分析： 1、2010年3-4非理性入市抢购，导致价格在恐慌心理作用下飞速上涨，价格被急速抬升； 2、四月后半月新政颁布后，随着成交量的迅速下滑，众多楼盘纷纷推迟或取消开盘，从成交项目来看，高端产品集中推盘相对滞缓、周边乡镇楼盘成交及保障性住房的成交，使得成交均价出现下降。新政的实施对价格上升的抑制作用表现较明显,2010年16

18、月成交均价9268.33元/平方米，较去年同期上涨2590.09元/平方米,2010年苏州市房地产市场分析,小结部分,1、苏州外来投资客比例相对较大，09的疯狂后抬高了房价，一定程度上遏止了自住性需求； 2、房地产新政的实施对苏州房地产市场影响较大，投资客受到打击，短时期内房价将呈现回落趋势。 3、从区域发展来看，苏州“北拓”规划使得相城成为未来发展的中心，轻轨2号线、4号线规划使得出行更加便利，而京沪高铁苏州站在相城区的设立，再次提升了区域价值,池州房地产市场运行情况,2009年池州房地产市场开发投资情况,2009年全年池州市房地产市场保持着持续稳定的发展态势： 开发投资增幅明显，新开工面积

19、增幅较大，竣工面积持续保持增长,1-12月份主城区房地产开发投资35.89亿元，同比增长100.05%。 1-12月份主城区商品房新开工面积154.08万平方米，同比增长45.36%。 1-12月份主城区商品房竣工面积110.46万平方米，同比增长78.16,2009年池州房地产市场供销情况,2009年全年池州市房地产供销情况：整体市场供不应求,截止到2009年12月底，池州商品房累计可售情况,2009年池州商品房全年累计销售情况,2000-3000的占总成交面积的68.7%，是目前市场的主导消费价格，但3000-4000的房价比例有所提高，总体房价处于缓慢但稳定的上升中,2009年成交价格结

20、构,商品房平均售价为3033.18元/平方米，同比上升7.09%；商品住房平均售价为2485.14元/平方米，同比上升2.95%。 二手房平均售价为2390.19元/平方米，同比上升11.59%；二手住房平均售价为2370.1元/平方米，同比上升5.96%。 价格2000元/平方米以下的销售面积约10万平方米； 价格在2000-3000元/平方米的成交面积为约70万平方米； 价格在3000-4000元/平方米的成交面积为20.44万平方米； 价格在4000-5000元/平方米的成交面积为1.15万平方米； 价格在5000元以上的成交面积为1.48万平方米,热销户型集中在90-144平方米之间，

21、占总交易量的72.5%，中小户型增多体现住房供应结构趋向于合理化,09年成交面积结构,90平方米以下的成交面积为15.2万平方米，占总成交面积的14.78%； 90-100平方米的成交面积为11.74万平方米，占总成交面积的11.4%； 100-120平方米的成交面积为31.13万平方米，占总成交面积的30.24%； 120-144平方米的成交面积为22.34万平方米，占总成交面积的21.7%； 144-180平方米的成交面积为11.57万平方米，占总成交面积的11.24%; 180平方米以上的成交面积为10.96万平方米，占成交面积的10.65,2010年上半年池州市场各类商品房销售情况,2

22、010年1-6月各类商品房总成交均价为：3576元/平方米，成交面积为84万平方米。其中住宅类成交均价为：2748元/平方米，成交面积为59.23万平方米。商业类成交均价为：5773元/平方米，成交面积为：17.48万平方米。其它各类房屋成交均价为3134元/平方米。成交面积为：7.36万平方米,池州上半年市场楼市销量呈金字塔状发展，只有金三银四的销量稍有上扬，其他月份均呈逐步下滑的走势,2010 年6 月池州楼市住宅成交量为444 套，环比5 月减少了158 套，跌幅为26.2%；住宅成交面积为5.3万，环比减少1.3万，跌幅为19.7,2010年上半年销售情况,滁州房地产市场运行情况,滁州

23、市在大滁城的大规划、大建设下，旧城改造量大，城市化进程加快，利好房地产销售； 未来三至五年，该地块拆迁将会产生大量主城区居民外流、外迁，刚性需求的缺口将是一 大利好； 客源特点：因该块位于老城区、国有工矿等，拆迁补偿较高，居民住房分配充足，改善性 需求将进一步被激发,数据源自：滁州市国土资源局,2010年计划拆迁改造面积达91万，有10092户拆迁受益，旧城改造加速，城市化进程加快,拆迁市场概括1,滁州市在大滁城的大规划、大建设下，城市安置房建设也如火如荼； 拆迁和安置的建设必将刺激新一轮投资热，同时吸引大量人员的涌入，利好房地产的发展,数据源自：滁州市国土资源局,2010年政府计划建设安置房

24、127万，累计投资逾22.7亿，大滁城建设必将刺激新一轮投资热,拆迁市场概括2,数据源自：滁州市国土资源局,滁州市年均拆迁近100万，年度新建面积约50万，拆迁和新建的时间差中，蕴含较大 置业购房机会； 新建工程完成率近七成，房地产开发处于较好的开发时机,截止到目前已建设117.15万，累计完成投资12.1亿，对商品房开发的威胁与机遇并存,拆迁市场概括3,2009年滁州房地产市场部分回顾,2009年滁州市商品房销售总面积212.6万，同比增长64.9%； 滁州楼市表现出二手房市场成交量较低、新房销售火爆的冰火两重天局面,2009年全年滁州市房地产供销情况整体市场供销两旺,09年房地产开发投资、

25、施工面积持续增长，2009年商品房住宅整体供不应求,2009年全市商品房累计完成施工面积628.9万平方米，其中商品住房489.3万平方米，分别同比增长24.2和22.7； 2009年全市商品房累计竣工面积174.7万平方米，其中商品住房134.99万平方米，同比分别增长41.5和32.9。 全市商品房销售备案面积为212.6万平方米，其中商品住宅192.5万平方米，同比分别增长64.9%和66.4,开发投资分析,2009年滁州市商品住宅全年成交均价为3587元/平米，整体稳中有升,09年价格结构,09年度销售备案的市区商品住宅中，销售单价在3000元/平方米以下的占成交总套数的31.3%， 3000-4000元/平方米占总套数的51.9%，4000元/平方米以上的占总套数的16.8%。 全年城区商品住房