财税实务房地产开发企业纳税义务发生时间及开票问题

1、tips】本文由梁志飞老师精心收编整理，同学们学习财税会计定要踏踏实实把基本功练好!财税实务房地产开发企业纳税义务发生时间及开票问题一、一次性收全款方式销售自行开发的商品房：合同约定：收款方式为一次性；约定交房日期。一次性收全款计入预收账款。问以上行为是否属于预收款并按 3%税率预缴税款，并按税率为不征税开具发票？何时开具适用税率发票？答：根据营业税改征增值税试点实施办法（财税【2016】36号）第四十五条规定，房地产开发企业销售自行开发的房地产项 目纳税义务发生时间为发生应税行为并收讫销售款项或者取得 索取销售款项凭据的当天。根据房地产项目销售特点，以房地产公司将不动产交付给买受人 的当天作

2、为应税行为发生的时间。 具体交房时间以商品房买卖 合同上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时 间的，按实际交房时间为准。房地产开发企业销售房地产项目纳税义务发生之前收取的款项 应作为预收款，按照规定预缴增值税。如果未到合同约定交房日期， 也未实际交房，即纳税义务发生之 前收取的预收款应按照国家税务总局公告 2016年第18号的规定 向主管国税机关预缴增值税。一般纳税人预缴计算：应预缴增值 税=预收款一（1 + 11%或者5%）X 3%同时，按照国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告（国家税务总局公告2016年第53号）第九条规定，纳税人应选 择发票代码为602的“销售自行开发

3、的房地产项目预收款”进 行开具，发票税率栏应填写“不征税”，不得开具增值税专用发 待纳税义务发生时间时，可按照相关规定开具适用税率或者征收 率的增值税发票。二、30%以上首付款（含0首付、分期收款）+贷款形式销售自行开发的商品房：合同约定：收款方式为首付款XX元，公积金/商业贷款XX元；约定交房日期。收到首付款、贷款时分别计入 预收账款。问题1:收到首付款时，是否按预收款3%预缴税款并开具不征税 发票或收据？答：收到首付款时，应按 3%勺预缴率预缴税款，按照 2016年第 53号公告要求开具“不征税”普通发票。问题2:贷款到账后，是否可以按3%税率预缴税款并开具不征税 发票或收据？答：贷款到账

4、后，应按3%的预缴率预缴税款，按照 2016年第53 号公告要求开具“不征税”普通发票。问题3:如首付款及贷款均按 3%预缴并开具不征税发票或收据， 何时开具适用税率发票？答：待纳税义务发生时间，即正式交易完成后开具适用税率或者 征收率的增值税发票。三、以上两种销售方式：期房与现房是否有区别？ 答：纳税义务发生时间判定一致。四、 房地产企业收到的定金是否按预收款 3%预缴税款，是否开 具收款收据即可，与日后收到首付款或全款一同开具发票？答：房地产开发企业的预收款， 为不动产交付业主之前所收到的 款项，包括分期取得的预收款（首付 +按揭+尾款）、全款取得的 预收款。定金属于预收款，应按预收款的3

5、%预缴税款，开具“不 征税”普通发票。待确定纳税义务发生时即正式交易完成后，开具全额的增值税发票。总结：1. 房地产企业纳税义务发生时间：以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。具体交房时间以商品房买卖合同上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合 同约定时间的，按实际交房时间为准；2. 房地产企业应按纳税义务发生时间计算缴纳增值税，开具适 用税率或者征收率的增值税发票；3. 纳税义务发生之前收取的款项应作为预收款，按照国家税务总局公告2016年第18号的规定向主管国税机关预缴增值税。 一 般纳税人预缴计算：应预缴增值税=预收款+ （1 + 11 %或者5%） X 3%;4. 预缴税款时按照国家税务总局 2016年第53号公告规定，房地 产开发企业收到预收款开具发票使用“未发生销售行为的不征 税项目”下设602 “销售自行开发的房地产项目预收款”编码开 具增值税普通发票，发票税率栏应填写“不征税”，不得开具增 值税专用发票。5. 待正式交易完成后，开具全额的增值税发票时，开具的不征 税项目的发票，可不收回。财务会计的实际工作经验和能力是日积月累、逐步提高的，绝不可能一朝一夕的事情；财务会计是一种各个领域融会贯通的工 作，所以建议要全面地补充各个方面的知识，而不仅局限于本职工作