房产律师分析物权法案例

1、房产律师分析物权法案例物权法草案的出台真可谓一石激起千层浪受到社会各方强烈关注Tg也使得广大置业者的强烈期待物权法的正式实施。近日战北京楼市月刊就物权法 （草案）中影响业主的一些细节邀请了京城三位知名房产律师?-i!吴维丁（北京瀚文房产律师事务所主任中国知识产权理事会副理事长）、孟宪生（北京仁和房产律师事务所副主任北京房产律师协会物业管理专业委员会副主任）、杨在明（北京汉卓房产律师事务所房产律师请他们从专业的角度进行评判。记:乂目前小区绿地、道路产权纠纷时有发生业主与物业公司之间的矛盾非常突出。草案对此做了详细规定。请谈谈这些规定将产生的影响？杨房产律师认为比现实生活中茂由绿地、道路引发的纠纷

2、之所以频频出现花其中一个很重要的因素就是产权界定不清。草案从法律方面保证小区绿地、道路作为整个物业的一部分Tg不能受到侵害土哲从根本上树立绿地是小区业主的绿地、道路是小区业主的道路的观念于吉从而回归到绿地、道路属小区业主的本位上来。对此于W吴、孟两位房产律师认为TE草案的规定基本上解决了长期困扰建筑物所有人的难 题坯利于化解纠纷、减少诉讼琲为建立和谐社会奠定了法律基础。记丸有关停车位的纠纷也是层出不穷。我们注意到丁彳草案“没有约定或者约定不明确的応除建设单位等能够证明其享有所有权外属于业主共有”这一规定引起广泛争议*芒请谈谈您的观点？孟房产律师认为住宅小区的地下车库是小区的配套设施Tg在交付后

3、应当归业主共有。商业建筑的车库可以归建设者所有 TW建设者可以依法处分。当然 占这首先是公共政策问题。如果 不认为归业主共有Tg可以规定由建设单位所有于彳建设单位可以处分占即或赠与业主、或卖给业主或 出租给业主。总之占应当在法律上直接规定车库建造后初始登记的产权归属。吴房产律师认为花这一规定的立法本意是为了最大限度的维护业主的利益花应值得肯定。但是如果没有更加细致的配套法规或者司法解释出台并加以细化TE就很容易引发纠纷和不公正情况出现。开发商和业主理论上虽说是平等主体茂但实际中却是完全不对等的。此时的“约定”完全失去了其平等自由协商的本意而变成强者单方约束弱者的武器。如果真让会所、车库变成“从

4、约定”的话相当于给开发商撑腰TZ那么业主的权益就岌岌可危了Tg而且还会影响到整个房地产市场的发展和稳定。所以对于会所、车库的权利归属不应该实行完全的“意思自治” 丁彳建议采用“物权法定主义”于彳由法律明确规定其可能存在的各种情形及其权利的归属。杨房产律师认为比停车位的问题有些复杂比草案的规定吃正是为了适应这种复杂性的需 要所作的变通“法定”正是合同法与物权法的基本区别特征。这样的规定有点不伦不类。我倾向于战停车位应属于全体业主共有。但是这里边有一个技术性的难题于Z如果停车位属于全体业主共有 于乞在实践中怎样实现这种共有权？比如没有成立业主委员会的小区如何行使？业主单独行使共有权的话该如何行使？

5、这些问题都尚需做进一步探讨。记讨随着经济的发展Tg住宅改作商用可以带来更大的经济利益Tg却给其他的邻居带来麻烦茂但诉之法律却没有法律依据。草案的规定则非常细化土芒请您结合事例谈谈对这一问题的看法?吴房产律师举例说道 理比如甲住一楼庞乙住二楼环甲在楼下开餐馆庞餐馆的排烟、排风、 串味等都会影响乙。乙为了避免餐馆排出的油烟串到自己家比长期不敢开窗户比室内通风等都因此成了问题殘但是乙又无法制止甲的行为。同时如果来此就餐的外来人员较多的话応会给小区安全和管理带来很多问题。以前因为法律没有相关方面的明确规定大多请求居委会调解或通过行政途径解决吃效果不甚理想。草案的规定 坯让业主起诉起来有了明确的法律依据

6、。但是庞草案对于“有利害关系”如何界定却没有做出规定 rz有待于在相关法规中进一步明确规定。对于未经业主同意擅自改作商用的也没有规定明确的救济途径应该在此明确规定业主对于擅自将住宅改作商用的行为可以行使物权请求权。对何谓“有利害关系”于彳杨房产律师也认为T?在现实中很难界定于彳司法实践中更是难以 具体操作。比如某业主在位于第二层的自家住宅开设了公司土芒我们可以认为第三层与第一层的相邻业主是利害关系人茂那么处于同一楼栋的业主以及相隔更远地同一幢楼的其它业主是否是利害关系人？建议应将这一条去掉。此外是住宅用房还是商业用房TZ是从房屋的用途所作的分类 于乞本是城市规划法调整的重要内容。对房屋的用途的改变意味着规划、设计的变更茂按照城市规划法的规定应经过原审批机构的批准才能进行变更。按照物权法的规定it房屋用途的改变要经过利害关系的业主的同意才能变更TZ是不是意味着可不必经过原规划审批部门的同意。作为同为国家的两部基本法律于盘从这个方面来讲Tg两部法律是冲突的。记讨如今建筑区划内的违规搭建随处可见&形成了合法建筑上的违法建筑。草案对此做出规定丁使长期以来存在的两大执法障碍得以解决但是谁来牵头处理尚是个问号。请您谈谈对这一问题的看法？您认为怎样才能最终解决这件事 ？吴房产律师认为草案赋予业主会议和业主委员会