2011年3月长沙城郊涉外桃源营销案

1、2011-03-10,Creative,城郊涉外桃源营销案,INTERNATIONAL,上海鉴略地产顾问机构,中国长沙,Copyright Statement,版权声明 本提案所含信息资料，属上海鉴略地产顾问机构商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用，由此给贵司造成的不利影响，与本司无涉。因此本文件内容仅限于上海鉴略合作方所用；除此之外，任何私人或企业不得擅自发布、利用和拷贝本提案之任何内容。 若本司有幸与贵司达成合作，则本文件中数据的发布、利用和拷贝的权利将在双方所签协议中明示。本司对本提案拥有完全知识产权,Chapter 1,机遇,Chapter 1,长沙，有很多高档大盘,長沙2011,

2、Changsha Real Estate Development,Chapter 1,World国际级高档生活区范本,中新天津生态城,新加坡One North,Chapter 1,中新天津生态城,规模：2366万 开发周期：2008-2020年 特色： 生态建设、独立城市功能、滨海资源 周边物业升值率：08年建设启动后周边汉沽区房价由5200元/上涨至7400元/，现已突破10000元,我国生态环保、节能减排、绿色建筑等技术自主创新的平台，国家级环保教育研发、交流展示中心和生态型产业基地，参与国际生态环境发展事务的窗口；生态宜居的示范新城,Chapter 1,新加坡One North,规模：8

3、00万 开发周期：2000-2020年 特色： 教育中心、高新科技园、独立城市功能 周边物业升值率：至开发起，周边区域公寓价格由300万新加坡币/套升至目前的2000万新加坡币/套,以传媒、信息通讯、生物医药等高新产业为基础，提供知识型产业和高效信息分享，建设成独立的现代化科技服务新城,Chapter 1,国际级高端生活区,完备的城市功能,统一城市规划,独特的资源,独立的城市规模,新型产业支持,International high-end living areas,现代化宜居环境,Chapter 1,长沙未来近5年重点开发片区分布,梅溪湖新城,新河三角洲,中心区改造,南湖区改造,武广新城,Ch

4、angshaChina,滨江新城,Chapter 1,新河三角洲,北辰三角洲,旧城改造,中心区改造,开福万达广场,旧城改造,南湖区改造,保利九玺,旧城改造,武广新城,新华都万家城,主城扩张,只是高档楼盘的聚集，而非城市发展的颠覆,滨江新城还缺乏完整的开发时间表,Chapter 1,国家级超级城市建设项目 先导区长沙第二核 投资300亿 1200万建设规模 完整的可开发地块 3000亩湖面 集七星级酒店、写字楼、公寓、住宅、商场、学校等城市核心区功能于一体 无缝接驳高新产业资源和市府行政资源,Chapter 1,长沙未来的最大价值是梅溪湖！ 我们项目的最大机遇是梅溪湖,机遇,Opportunit

5、ies,Chapter 2,定位,Chapter 2,我们有没有必要放大梅溪湖,We have no need to main Meixi Lake,Chapter 2,自己 城郊涉外桃源（A区,枫林三路一师范旁 占地面积：15639 总建筑面积：51903 住宅面积：39481 底商：4809.27 容积率：3.5 建筑密度：44.56% 绿地率：38% 住宅总套数：406户,产品不愁卖,卖高价/卖品牌,Expensive and Brand,双学府,Chapter 2,精装大堂+泛会所+进口电梯+石材立面+东南亚园林 =50,世博会周边 =230% 亚运村周边 =180% 天津生态城 =9

6、0,梅溪湖周边 =,Chapter 2,不是独立项目，而是大盘第一期,形象基础,产品标杆,价值推升,1,2,3,Chapter 2,1200万梅溪湖国际新城区大盘,International Developers,Chapter 2,还缺乏梅溪湖大变革的敏锐性,区域 营销方向,万科城市花园,在售户型： 79两房、90三房 销售均价： 57005800元/ 营销手段： 一次性98折、按揭99折 涉外教师团购优惠，按团购人数计算 竞争货源： 下次推货量：126套 下次推货时间：3月底四月初 下次推货产品：79两房；90三房 （共三栋，总推量396套；一梯两户,万科品牌+产品,涉外公馆,在售户型：

7、两房8485、三房134 四房160 销售均价： 5100元/ 营销手段： 一千抵一万、一次性98折、按揭99折 竞争货源： 三月底或者四月初开盘 推两房72套；三房108套；四房128套,学府+地段,保利麓谷林语,在售户型： 6776两房、103104两房、119三房、四房160 销售均价： 5500元/ 营销手段： 现在 -8000 五天签约折上99折 一次性99折 竞争货源： 下次推货81套、推货时间：3月中下旬、95-150两房至四房,大盘+保利品牌,F联邦,在售户型： 两房70、三房93114、四房126 销售均价： 5000元/ 营销手段： 一次性97.按揭99 一次性99折 竞争

8、货源： 四月推新，两房至四房 其它未知,Chapter 2,区域价值主导,我们就是梅溪湖的价值领袖,We are the leaders of the value of Meixi Lake,Chapter 2,客户,Customers,基础客群,延伸客群,冲击客群,Chapter 2,客户,长沙本地人：买东不买西,2010下半年长沙异地客户置业比例,本土客源: 买东不买西、大盘争抢、逐步枯竭,外地客户： 无长沙户口，但是在长沙有工作关系、亲戚的 比重持续加大，长沙城市人口扩张的中坚力量,Customers,Chapter 2,湖湘栋梁 长沙新贵,置业特征,客户身份：地州市在长工作学习的富二代

9、、权二代 在一线城市工作返湘置业的湘籍精英,心理需求：渴望体现自身价值认可；渴望成为长沙未来的主人 寻找湖湘的自豪感和归属感,看重未来价值,追求性价比,区域价值未来无限好,Chapter 2,自身：价值+品牌需要 区域：营销突破需要 客户：置业关注需要,定位策略:绑定梅溪湖,Binding Meixi Lake,Chapter 2,城郊涉外桃源,梅溪湖国际生活第一区,产品定位,China Special Administrative Region of international life Meixi Lake,备选：梅溪湖国际生活区首站,Chapter 2,中国，向梅溪湖看齐,形象定位,Ch

10、ina, in line to Meixi Lake,Chapter 3,策略,Chapter 3,营销总体战略,銷售策略：抢时间,搶,推廣策略：抢身份,活動策略：抢人气,即可启动预热蓄客！上半年6月之前开盘，政策释放空档期，限购影响逐渐缩小，开盘必将一炮而红,预热期“高开高走”高调领头梅溪湖第一盘！热销期“双头并进”，直击核心利益点,多轮引爆型VIP升级活动！紧密连贯的噱头炒作！引领梅溪湖风潮,Chapter 3,3.18,4.2,4.30,5.14,5.21,5.28,6.4,销售节点,配合活动,第二渠道,第一次申请护照,联动行销,VIP升级,第二次VIP升级,开盘,第二次申请护照,梅溪湖

11、代言人,预热期,热销期,梅溪湖价值峰会,推广主题,中国向梅溪湖看齐,300亿梅溪湖，一处涉外桃源,升级大长沙未来,抢驻梅溪湖首站,Chapter 1,多点引爆型蓄客策略连续集中蓄客热点,4.23-4.24第一轮申请国际生活特区护照,5.14-5.15第二轮申请国际生活特区护照,5.21-5.22第一轮VIP护照升级,5.28-5.29第二轮VIP护照升级,Chapter 1,IPAD2视讯售房,完整的IPAD售楼体系 新增IPAD2视讯售楼服务,Chapter 1,长沙未来价值展示馆,沙盘长沙梅溪湖城市价值规划馆,Chapter 1,预热期推广主题,中国，向梅溪湖看齐,300亿梅溪湖， 一处涉外桃源,Chapter 1,预热期核心炒作事件： 百万薪酬！全城海选梅溪湖国际生活特区代言人,Chapter 1,热销期推广主题,升级大长沙未来,抢驻梅溪湖首站,Chapter 1,热销期核心炒作事件： 梅溪湖国际生活特区价值峰会,Chapter 1,热销期销售渠道走遍大河西,16年本土代理经验 20