家具项目投资测算报告表 (3)

1、家具项目投资测算报告表一、项目提出的理由未来国际国内宏观环境仍将持续深刻变化，经济社会发展呈现新的阶段性特征。对区域来说，需要认清形势，强化忧患意识和底线思维，坚定发展信心，保持战略定力。从国际看，国际经济进入金融危机以来的深度调整期，在再平衡中实现艰难复苏。全球经济版图深度调整，经济重心持续向亚太地区移动。全球经济贸易增长乏力，国际和区域经贸规则主导权争夺加剧，地缘政治风险导致外部环境更加复杂。全球科技和产业变革孕育新的突破，绿色低碳经济正在开启一个新的时代。从国内看，我国正处在全面建成小康社会决胜阶段，经济发展进入新常态。经济发展方式加快改变，新的增长动力正在孕育形成，“中国制造2025”

2、、“互联网+”等战略启动实施，新技术、新产品、新业态、新商业模式不断涌现。经济韧性好、潜力足、回旋余地大，长期向好的基本面没有改变，但发展不平衡、不协调、不可持续问题仍然突出，结构性产能过剩比较严重。 “十三五”是强化创新驱动、完成新旧发展动力转换的关键期，是优化产业结构，全面提升产业竞争力的关键期，是加强制度供给、实现治理体系和治理能力现代化的关键期，是协同推进建设、增强人民群众获得感的关键期，是防范化解风险矛盾、夯实长治久安基础的关键期。但同时也必须清醒地看到，经济社会发展中一些结构性、素质性问题仍然突出，地方金融风险对实体经济的消极影响仍将持续；产业结构路径依赖仍未改观，增长新动力尚未有

3、效形成；资源要素、生态环境对经济社会发展制约更加明显；政府公共品供给与群众不断增长的需求仍不匹配。这些突出矛盾和问题，需要在当前时期着力加以解决。近年来，省心省力的全屋定制开始在家装市场兴起，并迅速成为市场主流。尽管家具行业进入调整期，但定制家具市场规模却逆势增长。2018年中国定制家具市场规模约为2901亿元，较上年同比增长20.2%;近7年来，定制家具市场规模增速始终保持在20%以上。随着中产阶级的增加，越来越多的消费群体开始关注居家的整体生活艺术，旧式的成品家具已不能满足消费者对个性化生活的追求，人们更喜欢在居家生活中加入更多自主的创意与特色，这使得人们对定制家具的需求呈现上升趋势。目前

4、国内有9家定制家居上市企业，分别为欧派家居、索菲亚、尚品宅配、好莱客、志邦家居、金牌厨柜、皮阿诺、我乐家居、顶固集创。从2018年9家定制家居上市企业营收规模来看，企业营收呈阶梯化趋势，其中，欧派家居、索菲亚和尚品宅配位居第一梯队，营收均在50亿级别以上;第二梯队营收在20亿元左右，分别为志邦家居、好莱客、金牌橱柜;第三梯队营收在10亿元左右，分别为皮阿诺、我乐家居、顶固集创。目前国内定制家居市场集中度仍然较低，根据2018年定制家居上市企业营收规模测算，2018年九家定制家居上市企业合计营收为347.56亿元，合计仅占国内定制家居市场的12%份额，其中欧派家居占4.0%，索菲亚占2.5%，尚

5、品宅配占2.3%，行业集中度偏低。近年来定制家居行业产品发展的主要趋势是：从单一品类，到全屋定制，再到整装大家居，从而实现拎包入住一站式服务。对定制家居企业而言，其核心目的在于客单值提升：以强势产品为流量入口，延伸至其他品类的销售，构建大家居生态链。因此，品类布局的完善度对于定制家居企业来说尤为重要。2016年-2017年，欧派家居、索菲亚、好莱客、金牌橱柜等定制家居企业其产品线均出现延伸，其中欧派家居将产品线延伸至厨电领域;索菲亚则将产品线延伸至木门领域;好莱客则向橱柜和木门领域拓展。得益于产品线延伸，2018年，定制家居企业客单价总体呈上升趋势。2018年，尚品宅配客单价为22985元，同

6、比增长11.5%;索菲亚客单价为21890元，同比增长9.9%。二、企业基本情况面对宏观经济增速放缓、结构调整的新常态，公司在企业法人治理机构、企业文化、质量管理体系等方面着力探索，提升企业综合实力，配合产业供给侧结构改革。同时，公司注重履行社会责任所带来的发展机遇，积极践行“责任、人本、和谐、感恩”的核心价值观。多年来，公司一直坚持坚持以诚信经营来赢得信任。公司始终坚持“人本、诚信、创新、共赢”的经营理念，以“市场为导向、顾客为中心”的企业服务宗旨，竭诚为国内外客户提供优质产品和一流服务，欢迎各界人士光临指导和洽谈业务。三、项目概况深入贯彻落实科学发展观，依托资源优势，加快产业发展，促进结构

7、调整升级。形成新的经济增长点；加强行业指导，推进联合重组，提高产业集中度，形成一批大企业、大集团，推动产业做大做强，促进区域经济社会又好又快、更好更快地发展。本期项目总投资包括建设投资、建设期利息和流动资金。根据谨慎财务估算，项目总投资18781.75万元，其中：建设投资15168.12万元，占项目总投资的80.76%；建设期利息311.97万元，占项目总投资的1.66%；流动资金3301.66万元，占项目总投资的17.58%。项目正常经营年份每年营业收入35800.00万元，综合总成本费用29878.24万元，税金及附加158.33万元，净利润4322.57万元，财务内部收益率15.89%，

8、财务净现值4622.84万元，全部投资回收期6.53年。四、投资估算的编制说明（一）投资估算的依据本期项目其投资估算范围包括：建设投资、建设期利息和流动资金，估算的主要依据包括：1、建设项目经济评价方法与参数（第三版）2、投资项目可行性研究指南3、建设项目投资估算编审规程4、建设项目可行性研究报告编制深度规定5、建设工程工程量清单计价规范6、企业工程设计概算编制办法7、建设工程监理与相关服务收费管理规定（二）项目费用与效益范围界定本期项目费用界定为工程建设费用和项目运营期所发生的各项费用；项目效益界定为运营期所产生的各项收益，并严格遵循财务评价过程中费用与效益计算范围相一致性的原则。五、建设投

9、资估算本期项目建设投资15168.12万元，包括：工程建设费用、工程建设其他费用和预备费三个部分。（一）工程费用工程建设费用包括建筑工程投资（含土地费用）、设备购置费、安装工程费等；工程建设其他费用包括：建设管理费、勘察设计费、生产准备费、其他前期工作费用，合计12623.34万元。1、建筑工程投资估算根据估算，本期项目建筑工程投资为5599.73万元。建筑工程投资一览表单位：、万元序号工程类别占地面积建筑面积投资金额备注1生产工程7626.7629973.173931.341.11#生产车间2288.038991.951179.401.22#生产车间1906.697493.29982.841

10、.33#生产车间1830.427193.56943.521.44#生产车间1601.626294.37825.582仓储工程3226.714840.07510.062.11#仓库968.011452.02153.022.22#仓库806.681210.02127.522.33#仓库774.411161.62122.412.44#仓库677.611016.41107.113行政办公及生活服务设施878.545060.39738.993.1行政办公楼571.053289.25480.343.2宿舍及食堂307.491771.14258.654公共工程2933.373432.04309.01辅助用房

11、等5绿化工程4189.3979.96绿化率15.71%6其他工程7810.7630.37场地、道路、景观亮化等7合计26667.0043305.675599.732、设备购置费估算设备购置费的估算是根据国内外制造厂家（商）报价和类似工程设备价格，同时参照机电产品报价手册和建设项目概算编制办法及各项概算指标规定的相应要求进行，并考虑必要的运杂费进行估算。本期项目设备购置费为6601.57万元。3、安装工程费估算本期项目安装工程费为422.04万元。（二）工程建设其他费用本期项目工程建设其他费用为2062.54万元。（三）预备费本期项目预备费为482.24万元。固定资产投资估算表单位：万元序号工程

12、费用名称建筑工程费设备购置费安装工程费其他费用合计所占比例1工程费用5599.736601.57422.0412623.3487.66%1.1建筑工程费5599.735599.7338.88%1.2设备购置费6601.576601.5745.84%1.3安装工程费422.04422.042.93%2固定资产其他费用983.57983.576.83%3预备费482.24482.243.35%3.1基本预备费232.82232.821.62%3.2涨价预备费249.42249.421.73%4建设期利息311.97311.972.17%5固定资产投资14401.12100.00%6固定资产投资合计

13、14401.12100.00%六、建设期利息按照建设规划，本期项目建设期为24个月，其中申请银行贷款6366.90万元，贷款利率按4.9%进行测算,建设期利息311.97万元。七、流动资金流动资金是指项目建成投产后，为进行正常运营，用于购买辅助材料、燃料、支付工资或者其他经营费用等所需的周转资金。流动资金测算一般采用分项详细测算法或扩大指标法，根据企业流动资金周转情况及本项目产品生产特点和项目运营特点，该项目流动资金测算参照同行业流动资产和流动负债的合理周转天数，采用分项详细测算法进行测算。根据测算，本期项目流动资金为3301.66万元。流动资金估算表单位：万元序号项目第1年第2年第3年第4年

14、第5年第6年第7年第8年第9年第10年1流动资产0.0019502.9723682.1727861.3827861.3827861.3827861.3827861.3827861.381.1应收账款0.008776.3310656.9812537.6212537.6212537.6212537.6212537.6212537.621.2存货0.006826.048288.769751.489751.489751.489751.489751.489751.481.2.1原辅材料0.002047.812486.622925.442925.442925.442925.442925.442925.44

15、1.2.2燃料动力0.00102.39124.33146.27146.27146.27146.27146.27146.271.2.3在产品0.003139.983812.834485.684485.684485.684485.684485.684485.681.2.4产成品0.001535.861864.972194.082194.082194.082194.082194.082194.081.3现金0.001560.241894.572228.912228.912228.912228.912228.912228.911.4预付账款0.002340.362841.863343.373343.3

16、73343.373343.373343.373343.372流动负债0.0017191.8020875.7624559.7224559.7224559.7224559.7224559.7224559.722.1应付账款0.006189.057515.278841.508841.508841.508841.508841.508841.502.2预收账款0.0011002.7513360.4915718.2215718.2215718.2215718.2215718.2215718.223流动资金0.002311.162806.413301.663301.663301.663301.663301.

17、663301.664流动资金增加0.002311.16495.25495.255铺底流动资金0.005850.897104.658358.418358.418358.418358.418358.418358.41八、项目总投资本期项目总投资包括建设投资、建设期利息和流动资金。根据谨慎财务估算，项目总投资18781.75万元，其中：建设投资15168.12万元，占项目总投资的80.76%；建设期利息311.97万元，占项目总投资的1.66%；流动资金3301.66万元，占项目总投资的17.58%。总投资及构成一览表单位：万元序号项目指标占总投资比例1总投资18781.75100.00%1.1建设

18、投资15168.1280.76%1.1.1工程费用12623.3467.21%1.1.1.1建筑工程费5599.7329.81%1.1.1.2设备购置费6601.5735.15%1.1.1.3安装工程费422.042.25%1.1.2工程建设其他费用2062.5410.98%1.1.2.1土地出让金1078.975.74%1.1.2.2其他前期费用983.575.24%1.2.3预备费482.242.57%1.2.3.1基本预备费232.821.24%1.2.3.2涨价预备费249.421.33%1.2建设期利息311.971.66%1.3流动资金3301.6617.58%九、资金筹措与投资计

19、划本期项目总投资18781.75万元，其中申请银行长期贷款6366.90万元，其余部分由企业自筹。十、经济测算基本假设及参数选取（一）生产规模和产品方案本期项目所有基础数据均以近期物价水平为基础，项目运营期内不考虑通货膨胀因素，只考虑装产品及服务相对价格变化，同时，假设当年装产品及服务产量等于当年产品销售量。（二）项目计算期及达产计划的确定为了更加直观的体现项目的建设及运营情况，本期项目计算期为10年，其中建设期2年（24个月），运营期8年。项目自投入运营后逐年提高运营能力直至达到预期规划目标，即满负荷运营。十一、经济评价财务测算（一）营业收入估算本期项目正常经营年份预计每年可实现营业收入35

20、800.00万元。（二）正常经营年份增值税估算根据中华人民共和国增值税暂行条例的规定和关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知及相关规定，本期项目正常经营年份应缴纳增值税计算如下：正常经营年份应缴增值税=销项税额-进项税额=1319.48万元。（三）综合总成本费用估算本期项目总成本费用主要包括外购原材料费、外购燃料动力费、工资及福利费、修理费、其他费用（其他制造费用、其他管理费用、其他营业费用）、折旧费、摊销费和利息支出等。本期项目年综合总成本费用的估算是以产品的综合总成本费用为基点进行，根据谨慎财务测算，当项目达到正常生产年份时，按正常经营年份经营能力计算，本期项目综合总成本费用29878.

21、24万元，其中：可变成本25431.63万元，固定成本4446.61万元。正常经营年份项目经营成本28749.42万元。具体测算数据详见综合总成本费用估算表所示。综合总成本费用估算表单位：万元序号项目第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年1外购原材料、燃料费0.0016883.1920501.0124118.8424118.8424118.8424118.8424118.8424118.842工资及福利费0.001312.791312.791312.791312.791312.791312.791312.791312.793修理费0.00411.88411.88411.

22、88411.88411.88411.88411.88411.884其他费用0.002905.912905.912905.912905.912905.912905.912905.912905.914.1其他制造费用0.00183.59183.59183.59183.59183.59183.59183.59183.594.2其他管理费用0.00268.24268.24268.24268.24268.24268.24268.24268.244.3其他营业费用0.002454.082454.082454.082454.082454.082454.082454.082454.085经营成本0.00215

23、13.7725131.5928749.4228749.4228749.4228749.4228749.4228749.426折旧费0.00795.26795.26795.26795.26795.26795.26795.26795.267摊销费0.0021.5821.5821.5821.5821.5821.5821.5821.588利息支出0.00311.98311.98311.98311.98311.98311.98311.98311.989总成本费用0.0022642.5926260.4129878.2429878.2429878.2429878.2429878.2429878.249.1其

24、中：固定成本0.004446.614446.614446.614446.614446.614446.614446.614446.619.2可变成本0.0018195.9821813.8025431.6325431.6325431.6325431.6325431.6325431.63固定资产折旧费估算表单位：万元序号项目折旧年限123456789101房屋、建筑物20年1.1原值7377.517027.086676.656326.225975.795625.365274.934924.504574.074223.641.2当期折旧费350.43350.43350.43350.43350.4335

25、0.43350.43350.43350.43350.431.3净值7027.086676.656326.225975.795625.365274.934924.504574.074223.643873.212机器设备15年2.1原值7023.616578.786133.955689.125244.294799.464354.633909.803464.973020.142.2当期折旧费444.83444.83444.83444.83444.83444.83444.83444.83444.83444.832.3净值6578.786133.955689.125244.294799.464354.6

26、33909.803464.973020.142575.313合计3.1原值14401.1213605.8612810.6012015.3411220.0810424.829629.568834.308039.047243.783.2当期折旧费795.26795.26795.26795.26795.26795.26795.26795.26795.26795.263.3净值13605.8612810.6012015.3411220.0810424.829629.568834.308039.047243.786448.52（四）税金及附加本期项目税金及附加主要包括城市维护建设税、教育费附加和地方教育

27、附加。根据谨慎财务测算，本期项目正常经营年份应纳税金及附加158.33万元。（五）利润总额及企业所得税根据国家有关税收政策规定，本期项目正常经营年份利润总额（PFO）：利润总额=营业收入-综合总成本费用-税金及附加=5763.43（万元）。企业所得税税率按25.00%计征，根据规定本期项目应缴纳企业所得税，正常经营年份应纳企业所得税：企业所得税=应纳税所得额税率=5763.4325.00%=1440.86（万元）。（六）利润及利润分配该项目正常经营年份可实现利润总额5763.43万元，缴纳企业所得税1440.86万元，其正常经营年份净利润：净利润=正常经营年份利润总额-企业所得税=5763.4

28、3-1440.86=4322.57（万元）。十二、项目盈利能力分析（一）财务内部收益率（所得税后）项目财务内部收益率（FIRR），系指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计为零时的折现率，本期项目财务内部收益率为：财务内部收益率（FIRR）=15.89%。本期项目投资财务内部收益率15.89%，高于行业基准内部收益率，表明本期项目对所占用资金的回收能力要大于同行业占用资金的平均水平，投资使用效率较高。（二）财务净现值（所得税后）所得税后财务净现值（FNPV）系指项目按设定的折现率（采用基准收益率ic=12.00%），计算项目经营期内各年现金流量的现值之和：财务净现值（FNPV）=4622.8

29、4（万元）。以上计算结果表明，财务净现值4622.84万元（大于0），说明本期项目具有较强的盈利能力，在财务上是可以接受的。（三）投资回收期（所得税后）投资回收期是指以项目的净收益抵偿全部投资所需要的时间，是财务上投资回收能力的主要静态指标；全部投资回收期（Pt）=（累计现金流量开始出现正值年份数）-1+上年累计现金净流量的绝对值/当年净现金流量，本期项目投资回收期：投资回收期（Pt）=6.53年。本期项目全部投资回收期6.53年，要小于行业基准投资回收期，说明项目投资回收能力高于同行业的平均水平，这表明项目的投资能够及时回收，盈利能力较强，故投资风险性相对较小。项目投资现金流量表单位：万元序

30、号项目第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年1现金流入0.000.0025060.0030430.0035800.0035800.0035800.0035800.0035800.0035800.001.1营业收入0.000.0025060.0030430.0035800.0035800.0035800.0035800.0035800.0035800.001.2补贴收入1.3回收固定资产余值1.4回收流动资金2现金流出7584.067584.0623952.4925781.7331714.1628907.7528907.7528907.7528907.7528907.75

31、2.1建设投资7584.067584.062.2流动资金0.002311.16495.252806.412.3经营成本0.0021513.7725131.5928749.4228749.4228749.4228749.4228749.4228749.422.4税金及附加0.00127.56154.89158.33158.33158.33158.33158.33158.332.5维持运营投资3所得税前净现金流量-7584.06-7584.061107.514648.274085.846892.256892.256892.256892.256892.254累计所得税前净现金流量-7584.06-1

32、5168.12-14060.61-9412.34-5326.501565.758458.0015350.2522242.5029134.755调整所得税0.00793.571332.591879.071879.071879.071879.071879.071879.076所得税后净现金流量-7584.06-7584.06535.053644.602644.985451.395451.395451.395451.395451.397累计所得税后净现金流量-7584.06-15168.12-14633.07-10988.47-8343.49-2892.102559.298010.6813462.0

33、718913.46十三、财务生存能力分析根据财务计划现金流量表可以看出，从经营活动、投资活动和筹资活动全部现金流量来看，计算期内各年累计盈余资金都大于零，运营期不需要增加维持运营所需投资，说明本期项目有足够的净现金流量维持正常生产运营活动，而且，累计盈余资金逐年增加，项目的现金流量状况较好；因此，本期项目具备较强的财务盈力能力。十四、偿债能力分析（一）债务资金偿还计划本期项目按照“按月还息，到期还本”的模式偿还建设投资借款计算，还款期为10年。借款偿还资金来源主要是项目运营期税后利润。（二）利息备付率测算按照建设项目经济评价方法与参数（第三版）的规定，利息备付率系指在借款偿还期内的息税前利润（EBIT）与应付利息（PI）的比值，它从付息资金来源的充裕性角度反映出项目偿还债务利息的保障程度，本期项目正常经营年份利息备付率（ICR）为24.09。本期项目实施后各年的利息备付率均高于利息备付率的最低可接受值，说明本期项目建成正常运营后利息偿付的保障程度较高。（三）偿债备付率测算按照建设项目经济评价方法与参数（第三版）的规定，偿债备付率