2010年安徽池州项目商业部分市场研判与产品定位

1、池州项目商业部分 市场研判与产品定位,上海华燕商业项目部,2010年2月,前 言,尊敬的农工商房产各位领导： 此前针对池州项目的商业部分，华燕商业部在前期初步市场调研的基础上出台了商业概念定位报告，并于1月27日与农工商池州项目公司的各位领导一起进行了项目发展定位与产品规划的探讨。 在取得进一步共识后，我们又进行了新一轮更加系统和深入的商业市场调研，在得到更加全面和详尽的市场认识后再结合我们团队多年来在商业地产领域的专业经验，出台我们的产品定位与规划建议，在经过探讨并得到贵方认可后将作为建筑规划单位进行方案设计的依据。 此次我们将就以下三个方面的内容做进一步的探讨： 1、对当地商业市场布局、规

2、划、现状、消费者等的分析和研判。 2、项目客群定位、产品定位与物业规划设计。 3、类似项目成功案例的借鉴分析,Write for begin,宏观商业环境,池州市域土地总面积8272平方公里，市域人口156.3万人，城市现状人口约18.4万人，根据池州十一五规划及相关预测，2020年池州主城区城市人口将达到4050万人，池州市将逐步发展成为中等城市。 结合安庆市、铜陵市的相关区位，对池州的城市商业可辐射范围进行具体分析: 池州市辖三县一区中，东至县受安庆的商业辐射极大，而青阳的北部地区则受铜陵乃至芜湖市的商业辐射较大。池州的城市商业可辐射范围应主要为贵池区、石台县、青阳县的南、西部地区以及枞阳

3、县的东、南部分地区。该区域常驻人口约达105万人（贵池区63万、石台县11万、青阳县16万、枞阳县15万）。 从总量分析，池州城市商业辐射范围与相应的服务人口均较安庆、芜湖等同类三线城市要小得多,甚至不如一个发达地区的县级市,宏观商业环境,与芜湖、安庆相比，池州全市社会消费品零售总额非常低，这与城市人口相对较少，同时消费场所、消费资源不足有着密切的关系,宏观商业环境,池州消费性支出占可支配收入的比例低于芜湖6个百分点，由此可见，随着收入的不断提高，池州消费能力仍有较大的提升空间,宏观商业环境,从池州城镇居民家庭消费结构来看，食品、衣着的比例占到了年消费总额的60，同比高出全国城镇平均水平15个

4、百分点，反映出池州城镇居民的生活水平仍然处于较低的水平,小 结： 池州经济持续健康发展，特别是近年来GDP连续保持两位数增长，参考芜湖、安庆等较发达城市的发展轨迹，未来池州经济增长趋势将呈现平稳中略有提升。 在未来很长的时间里，池州作为旅游城市这一基本属性不会改变，未来发展的重点仍然将在第三产业上。 池州经济在继续保持平稳增长的同时，社会消费品零售总额快速增长，消费对经济的拉动能力增强。 当地居民收入大幅提升，购买力增强，消费潜力具有较大的提升空间，但消费观念函需引导。 推 论： 商业消费对经济拉动能力提高，随着居民消费观念的转变，预计未来几年，商业消费对经济拉动能力仍继续加强，商业发展会更加

5、繁荣,宏观商业环境,城市商业布局,城市功能分区 四大组团形成开放，优美、自然的城市风貌 中心城区 火车站站前区 东部经济园区 教育园区 城市近期发展方向 提升核心完善功能（提升老城区商业核心功能） 东部延伸壮大核心（作为老城区的一部分发展核心居住板块区） 西北优化提升品质（改善环境） 南进东拓做大做强，扩大城市范围，南部片区将是池州未来城市建设重点区域,池州市区功能组团： 以老城区为主适当向平天湖滨湖区扩展，与正在建设的站前区共同形成老城区主体部分； 主城区外围东北部形成以经济开发区、临港工业园和贵池工业园区为主的东部经济园区； 主城区外围东南部位于马衙地区的教育园区 城市商业功能定位: 皖西

6、南区域商贸中心，旅游商品及特色商品集散和交易中心、皖江流域旅游休闲之都,城市商业布局,城市商业布局,资料来源：池州市城市商业网点规划（2006-2020年,本项目应界定为兼具区级商业中心与社区商业中心的双重属性,城市商业布局,城市商业现状,池州的核心老商圈是以秋浦路与长江路交汇处为200米半径的区域，也是目前最能聚集人气的，以时代超市为核心主力店，涵盖了整个城市最具代表性的商业网点，商业层级在当地属于主中端稍高。 新兴商圈是指新近形成的以长江北路与百牙路交汇处中心形成的商业区，以商之都百货为核心主力店，相对而言其商业层级为目前池州最高。 目前池州有两条步行街，建设东路步行街、杏花西街；杏花西街

7、是池州名副其实的步行街，全长250米左右。商业氛围浓、经营品种齐全。 长江路、秋浦路、翠柏路是目前池州街铺构成的主要道路,市区商业格局 泛核心商圈、步行街、大量的街铺构成,杏村西街,百荷步行街,新兴商圈,核心老商圈,目前，池州市从事批发和零售贸易、餐饮业的各类商业网点为1100个，其中市区约318个。各类商品交易市场达14个，其中农贸市场8处，专业市场6处。 池州市区的商业网点绝大多数分布在十字街区域，且多沿街布置，杏村路、长江中路、桃园区域、秋浦中路等城市道路两侧网点密布。 相对应的是，城北地区商业网点数量较少，且以小专业店为主要业态。而城南地区处于待开发阶段，目前网点数量极少,城市商业现状

8、,国丰精品街,百荷步行街内部,杏村路步行街,百荷步行街,黄金海岸步行街,秋浦花园商业街,现有商业形态 三线城市，却是四线小县城的商业层级,城市商业现状,城市商业现状,现有商业街经营状况综合比较表,城市商业现状,比较池州市目前各大商业街的经营情况，我们不难发现： 现有商业步行街的长度主要在150-200米之间，经营以传统商业的购物、美食和休闲为主，且商业层级和店面形象都不敢恭维，有特色且商业功能定位鲜明的几乎没有。 多数商业街经营惨淡，即使招租超过80%，仍旧缺乏人气，没有人流就没有商流，没有商流也就意味着没有财流。 商业街的平均租金范围基本维持在1.1-1.6元/平米/天，各街铺的租金单价差距

9、不大,兴佳商城,数据来源：华燕商业项目部实地抽样调研统计数据,城市商业现状,城市商业现状,将商业街的经营业态主要分为18大类，相对而言： 租金最高的主要为家电、餐饮、装饰、休闲娱乐、婚纱、超市、医药、诊所及珠宝几大类行业，基本的租金范围在1.5-2.5元/m2/天，尤其是诊所和珠宝类，几乎最低租金要超过2元/m2/天。 从需求面积看，家电、餐饮、家居、休闲娱乐、超市、鞋帽等行业的经营面积较大，尤其是休闲娱乐和超市类，其最大的营业面积都要超过1000平方米，这对池州市这样的城市来说，还是不多的,城市商业现状,市区典型新建商业项目分布图,商之都,希望财富广场,天地商业广场,金汇广场,秀山金街,恒泰

10、商业街区,城市商业现状,新希望财富广场,项目概况：位于池州市长江路与东街交叉口，占地面积2212平米，总建面约10000M2， 开 发 商： 安徽池州希望置业投资有限公司 物业公司： 香港铜锣湾物业管理公司 代理公司： 安徽新动力营销机构 施 销售信息： 在售13-60平米户型，2楼，均价18800元/平米；4楼，均价9000元/平米。商铺包租6年，前4年按每年7%返还收益，后两年按8%进行收益。 交房时间： 2010年5月 售楼电话：,该项目,城市商业现状,新希望财富广场,该项目最新广告，目前采用的推广名是“铜锣湾商业广场”，且已换了N次推广名,城市商业现状,新希望财富广场,该项目业态定位一

11、直摇摆不定，目前的现代百货定位方案应该是一比较切合其优势地理位置的,城市商业现状,金汇广场,项目概况：位于长江路与翠微路交叉口东北角，总建筑面积 20453 M2 开 发 商： 池州市同晖房地产开发有限公司 代理公司： 江苏联盛房地产咨询有限公司 销售信息：目前在售一期商铺5073平米，单价1400038000元/平米；二期写字楼50100多平米，均价3400元/平米。一次性付款98折/按揭贷款99折。 交房时间： 2010年底 售楼电话： ，2095889,城市商业现状,金汇广场,该项目与新希望财富广场相邻，这两个项目将成为池州核心商圈未来的标杆项目，投资、经营前景均值得看好,城市商业现状,

12、秀山金街（喜洋洋婚庆广场,项目概况：位于秀山南路与翠微西路交叉口，建筑面积8356M2 开 发 商： 合肥名邦置业发展有限公司池州分公司 销售信息：在售20240平米商铺，均价10000元/ M2 ，历史最高价16000元/ M2 交房时间： 一期2009年9月30日（已引入婚庆广场，但运营方的招商遇到困难，对销售造成很大负面影响） 售楼电话： 、2625777,城市商业现状,天地商业广场,项目概况：位于秋浦路与石台路交汇口，建筑面积约27992M2 开 发 商：池州天地旅游发展有限公司（江苏天地集团） 代理商：池州金泰房地产投资顾问有限公司 销售信息：在售20-90平米商铺。一楼均价9000

13、元/ M2 ，二楼6000元/ M2 ，三楼均价5600元/M2 交房时间： 2009-07-30（因为周边为密集的成熟老社区，销售去化非常成功） 售楼电话：0566-,城市商业现状,天地商业广场,该项目虽然周边老社区居民的收入水平有限，但日常的生活类消费由于庞大的消费人群而为商业价值提供了最重要的砝码,城市商业现状,商之都城市广场,项目概况：位于长江北路、百牙路和青阳路交汇口，规划总用地89亩，总建筑面积约14.2万平方米，商之都购物中心是按现代化综合性百货商场设计建设，是当地第一个基本符合购物中心定义的商业项目，是一个集现代百货、商业街、城市广场、写字楼、餐饮、娱乐、高档住宅等为一体的城市

14、综合体项目。 开 发 商：安徽商之都（池州）有限公司 代理商：三固三方（上海）不动产机构 销售信息：目前尚没有找到其销售记录，商铺在09年10月开盘时的三重优惠：财富卡“日进白金”优惠活动每日优惠200元；VIP金卡“一万抵三万”优惠活动；一次性付款98折，按揭99折优惠（开盘三日内有效） 交房时间：商场2009年底竣工并已开业，住宅、酒店和产权式商铺开发商称2010年5月交房。 售楼电话： 5221111,城市商业现状,商之都城市广场,该项目的产权式商铺均为内/外沿街。且设计有主题休闲广场，未来必然成为当地最具现代都市气息的商业消费地，但是受制于当地居民的消费能力和消费意识，该项目必然要经历

15、2-3年的商业养成期,城市商业现状,恒泰商业街区,该项目为当地典型的新建住宅项目配套商业，该类商业虽然具体到每个项目体量不大，但由于池洲的房地产开发规模较庞大，也在池洲这个本就拥挤不堪的商业地产市场形成了对集中式商业的的客源争夺,池州市商业现状存在的问题： 规划不足，结构不完善 由于缺乏商业规划的引导，目前市区商业网点结构体系不明确，没有形成合理的商业层面结构； 商业层次低 现状商业网点整体层次偏低，除了长江中路秋浦中路稍具规模外，其它地区普遍存在小、散、乱的状况； 商业网点配套不全，发展滞后 目前池州市新兴住宅区、新区主要依靠自发形成的沿街商铺满足一般性消费，而有规模的商业网点发展滞后，项目

16、配套不全； 商业网点建设同质化现象严重 政府调控力度不足，商业网点建设存在低水平重复建设的现象。杏村东路原以小商品市场为主，南接台州大市场，在该区域改造的过程中大量建造社区内街商业，如国丰精品街、恒基商务广场、兴佳商城等，严重的重复建设对核心商圈的发展极为不利,城市商业现状,区域商业现状,规划定位：站前商贸区区级商业中心 规划功能：服务于大商贸、大流通的商贸物流区为主，兼有一定的积聚辐射功能，突出购物、交易、餐饮、娱乐、文化、休闲、服务等内容，形成自身特色,本项目商业地块,区域商业现状,新加坡青年城 （齐景甲苑,本项目商业地块,区域商业现状,上海城,项目概况：位于池州市站前路与经五路交汇处，总

17、建筑面积14万平方米（包括地下建筑部分），整体功能规划为：四星级宾馆、物流信息中心、物流配送中心、商务办公、酒店式公寓、家庭旅馆、餐饮休闲广场、大型超市、旅游商品服务区等综合性商业服务中心。 物业组合：一期工程内容为7幢多层建筑，建筑面积约8万平方米，含一个开放式休闲广场、一个下沉式商业广场、二条商业步行内街、沿站前路、经五路、纬六路街面总长约500米、一个17000平方米的地下停车场。 开 发 商： 安徽齐山房地产开发有限责任公司 投资商：上海池州经济文化促进会 销售信息：商铺在售204000平米，价格在30009000元/平米 交房时间：一期约8万平米于2008年8月就已建成，原计划200

18、9年10月开业，但截止目前其商铺销售后的招商工作仍无实质性进展。 售楼电话： 2040666,区域商业现状,上海城,上海城于元月22日（腊八节）至2月12日（大年廿九）举办了“2010池州首届购物节”，购物节期间主办方将围绕徽文化举办民俗庙会与商品展销活动。此活动由站前区管委会与该项目开发商联合主办，对外宣称其“目的是为了方便池州市民集中采购年货，营造新年购物氛围”，实际则是迫于已购买商铺业主催促开业的压力而不得不行此权益之计，针对此活动上海城推出了以下招商优惠： 1、无偿提供经营场所。2、无偿使用水电。3、免收各类市场行政管理费及各类税收。4、对全程参与的商家每户给予1000元购物券的补贴。

19、 5、对购物节结束后仍愿意继续留驻的商家，给予免房租一年的优惠。 6、对参与购物节并愿意在上海城置业的商家，按开发商最高折扣给予优惠。针对消费者的优惠举措方面： 1、每天免费发放一万元的购物券并赠送各类小礼品。2、市民可免费乘坐公交车前往上海城。3、闭幕式期间举行大规模抽奖活动,区域商业现状,上海城,所谓的购物节和开业，实际上成了一个提供免费“练摊”的临时性“庙会”，且第2天就已经无人问津,区域商业现状,上海城,该项目虽然宣称其设计理念将体现“生态、旅游、商业”特色，但是实际商其产品规划和建筑设计却完全是一个以快速套现热钱为目的的投资性小商品市场，几乎看不到任何一点现代体验性商业体的特征,区域

20、商业现状,上海城,产品的功能设计决定了其无法承载与其商铺销售价格相匹配的商业经营价值，而且即便将来周边区域发展成熟、社区人口导入得以完成后，该项目现在就已经落伍的产品也必然不能适应市场对现代商业消费的追求,区域商业现状,世纪广场,项目概况：位于池州客运总站及火车站正对面，与本项目紧邻，总用地面积50485平方米，建筑面积7.7万平方米， 建筑规划：建筑呈条状密集分布，以回字型的交通体系构成，中间形成4250米的商业广场，通过回字格局的商业模式聚集人气，形成所谓“四水归金”的商业布局 商业定位：一二层为商业步行街，利用一层八个入口处八部幅射电梯的组合，三、四层及局部五、六层为大商业的服务用房，拥

21、有副食品、农产品、日用百货、旅游佛教用品等专业的商业区域以及商务酒店、餐饮娱乐。 开 发 商：池州世纪置业发展有限公司 销售信息： 3楼30、40平米的商铺价格3480-3900元/平米，沿街门面115-120平米，价格9000-14000元/平米。 交房时间： 2010年12月 售楼电话：,区域商业现状,世纪广场,一期一层商铺平面图,一期二层商铺平面图,区域商业现状,世纪广场,一期三层商铺平面图,该项目的商业建筑空间规划与设计相比上海城已经有所进步，但却还是没有脱离内、外“造街”，街铺线性分割、缺乏人性化消费感的大型小商品批发市场的僵化发展思路，产品依然在与区域其它项目的同质化竞争中苦苦挣扎

22、，即便实现了前期套现也必然会极大的损害开发商声誉、后期与商铺业主必然产生无法调和的矛盾,区域商业现状,世纪广场,该项目的“回字型”内广场设计是我们对其评价高于“上海城”的重要原因，公共活动空间、开放型人流动线、人性化的商业消费空间是现代集中型商业体发展取得“多赢”的关键因素，也是国内外众多成功项目共同的经验，但要做到这些就必须有一支能够从前期产品研发开始到后期营销与运营全程化运作的商业地产团队来进行真正专业化的主导性操作,区域商业现状,甲地国际商贸城,项目概况：位于经五路本项目西侧，占地面积6.1万平米，总建筑面积12万M2 功能规划：涵盖了精品类批发市场、环球娱乐美食城、大型购物中心以及酒店

23、式公寓等物业。 项目定位：开发商业宣称其要“立足池州、服务皖南，成为一座功能齐备、魅力四射的全生活城”。 开 发 商：安徽甲地置业有限公司 代理 商：合肥和昊堂房产营销代理有限公司 销售信息：在售100-300平米商铺，均价3500 元/ M2，打出了“零月供、年投资收益率29.1%”、年投资回报率1.2%“的极端回报模式。 交房时间：一期2010年10月 售楼电话： 2085566,区域商业现状,甲地国际商贸城,零月供、年投资收益率29。1%”、年投资回报率12。2%“，全世界人民都相信天上会掉馅饼吗？面对该项目拥挤而充满”想象力“的商业空间与建筑规划，我们不得不感叹：无法离开人群支撑的大型

24、零售商业在这里竟然是可以凭空”诞生“的,其它商业项目一览：徽商城,区域商业现状,以专业市场为核心的区域性综合型大市场，内设专业市场区、仓储物流区、配套商务区三大功能区，包括名优特农副产品、建材装饰材料(含灯饰、电器)、钢材、瓷器铜饰品、服装日用品、旅游文化用品等专区，宣称要形成现代批发商业为主体、零售商业为补充、电子商务为平台的商业服务综合体系。一期商铺销售结束，二期预计在2010年2、3月份开盘，二期建面3.1万平米,其它商业项目一览：池州国际家居装饰城,区域商业现状,该项目占地140亩，总建筑面积12万多平方米，经营范围包括：高档家具、陶瓷卫浴、管材塑材、窗帘布艺、地板门业、五金电器、油漆

25、涂料、厨房设备、家装设计等等另外兼营商贸物流、酒店住宿、商务办公、和餐饮休闲等，一期于2009年元月竣工，二期于2009年年底竣工。二期30-100多平米商铺，可租可售，价格280012000多/ 平米。三期20-110平米，一层均价11500元/平米；二层均价6000元/平米；三层均价5000元/平米,其它商业项目一览：池州国际汽车城,区域商业现状,占地50余亩，总建筑面积40000平米，以“汽车生活”为主题，涵盖汽车贸易、维修服务、商务办公等业务。项目建成投产后，将结束池州市没有汽车专业市场的历史。 本项目中1#楼，建筑主体为框架结构，柱距8.4米，总建筑面积19501.32平米。1层为商

26、业，层高6米，主力面积约205平米；2-6层为办公，2层层高4米，3、4、5层层高2.9米，6层层高5.1米，办公主力户均面积约56平米,区域商业现状,从目前的招商与市级建设情况看来，站前商贸区区级商业中心实际上成为了以建材、小商品、五金、汽车等为主要经营品类的大型专业市场群，政府已不允许继续建设专业市场类型的商业项目，同时购买商铺的投资者也日趋理性，单纯的“羊毛出在羊身上”的营销模式已经难以为继。 目前在售的上海城、甲地国际商贸中心、世纪广场等项目的前期销售去化情况均较好（以外来个人投资者为主要客群），但是其空关率却高达80%以上，且随着大量销售型商铺的放量，其后市销售势头已经开始日趋艰难，

27、 “售而不营”的状况从长远来说非常不容乐观。 另一方面，由于当前国家的宏观政策对住宅产品投资性购买者的打压作用将非常明显，这样反而会促使他们将固定资产投资目标转向商业地产领域，因此虽然身处在这样一个落伍商业产品扎堆、居住社区建设又相对滞后的区域，我们仍然还是有成功机会的,成功前提：产品必须打破同质化、创造差异化,旅游消费分析,这是池州城，它的历史悠久，旅游资源丰富，但是目前其城市规模和现代化程度却无法与全国绝大多数地级城市相提并论，本地居民的商业消费能力相当有限，而与此形成强烈反差的是未来数年池州商业地产的供应量又非常庞大，仅就本地消费市场而言供过于求的矛盾非常突出,旅游消费分析,这是九华山，

28、它是中国四大佛教名山之一，和其它三大佛教名山普陀山、五台山、娥眉山一样拥有着远达全球的巨大影响力，以致于世人大多“只知有九华山而不知有池州”，而九华山及其所代表的旅游产业是池州未来经济发展的最核心资源优势，也是池州商业地产项目进行规划与定位所依托的最重要立足点,旅游消费分析,池洲城“里”：把池州市区及周边县域的常住居民作为主要消费客群 18万现状城市人口，40万远景城市人口，156万现状市域人口,九华山“外”：把整个池州旅游产业所聚集的外来人群作为主要消费客群 仅九华山的 年接待游客就达300万人以上，其中入境游客10万人以上，整体保持年均25%以上的增长率,VS,旅游消费分析,更多关于九华山

29、、关于池州旅游业的利好信息,旅游消费分析,2008年9月铜九铁路客运的投入运营将九华山与池州并入长三角4小时经济圈的同时，也将九华山和庐山这两大国际风景名胜旅游区通过现代化快速铁路连为一体，为以九华山为核心的池州旅游产业插上了加速腾飞的翅膀,旅游消费分析,2008年9月1日，铜九铁路客运开通当日，专门为游客服务的池州市旅游集散中心在池州火车站成立并正式运营，为各地来池游客提供交通转换、旅游咨询等服务。 九华山景区客运公司已经开通了“池州-九华山旅游专线”班车，游客下火车后直达九华山风景区的时间缩短到半小时以内。 池州市旅游集散中心已经开通全部从火车站出发的主城区一日游、城区周边一日游等专线，方

30、便市民和外地游客出行,旅游消费分析,除了九华山，池州还拥有这众多自然风景与历史文化旅游资源,旅游消费分析,被称为“华东动植物基因库”的国家级野生动植物自然保护区牯牛降，古木参天、千沟万壑、山水相映，素有“第二黄山”之称,旅游消费分析,誉为“中国鹤湖”的亚洲重要湿地自然保护区 升金湖，湖水清澈如镜，沿湖烟树迷蒙，一派江南水乡好风光,旅游消费分析,杏花村：“天下第一村”，位于池州市城西，古时曾有“十里烟村一色红，村酒村花两共幽”的佳境记载，是全国唯一以村建志的村。古时有杏花村十二境，唐代古井-黄公井尚幸存，今已复建杏花村古井公园，杏花村将重现当年“十里烟村一色红”，“村酒村花两共幽”的芳容。 曾任

31、池州刺史的晚唐著名诗人杜牧春游池州杏花村时，写下了脍炙人口的清明：“清明时节雨纷纷，路上行人欲断魂。借问酒家何处有，牧童遥指杏花村。”杏花村也由此名扬千古。古时的杏花村，村内茅屋酒帘，亭台楼榭，十里杏花、灿若红霞，是历代仕宦文人赏花沽酒之地。杏花村1987年被列为安徽省首批省级风景区,旅游消费分析,秋浦河,蓬莱仙洞,百荷园,大历山,旅游消费分析,池州历史文化底蕴积淀深厚，是安徽省历史文化名城。设州置府始于唐武德四年，迄今已有近1400年的历史。晚唐杜牧、北宋包拯等历史名人曾先后任池州刺史、知府，李白、苏轼等众多文人雅士都曾驻足寻芳，留下了千余首脍炙人口的不朽诗篇，为池州赢得了“千载诗人地”的美

32、誉，始于母系社会的池州傩戏被誉为“戏曲活化石”，以及被称之为“京剧鼻祖”的青阳腔等,池洲城“里”,九华山“外”,九华山“外”是本项目目的性商业消费客源定位的着力点！ 池州城“里”是本项目基础性商业消费客源定位的着力点,旅游消费分析,旅游客群印象,旅游消费分析,他们到九华山、到池州来旅游，不仅仅只需要礼佛和游玩。 他们还需要有足够品质的现代化休憩、美食、购物消费。 只是，在现在的池州，他们找不到这样一个地方。 现在，我们可以满足他们,社区消费分析,新加坡青年城 （齐景甲苑,本项目商业地块,本项目住宅地块,碧桂园,社区消费分析,碧桂园,社区消费分析,预计未来5年，项目可直接辐射的区域内将导入新建商

33、品房住宅区人口7-8万人,社区消费分析,项目直接辐射的社区居民将是当地最具品质的消费者，可以引领整个池州居民的商业消费向往,社区消费分析,他们选择这里置业，不仅仅只是为了居住。 他们还需要有足够品质的现代化休闲、美食、购物、娱乐消费。 只是，在现在的池州，他们找不到这样一个地方。 现在，我们可以满足他们的消费向往,市场研判小结,立足于站前区的商业市场环境，我们能否以领先的产品+回归理性的价格来选择新的营销模式,城市商业市场：布局无序化、整体层级较低,区域商业市场：产品同质化、漠视生活消费,商业空间创新,市场研判小结,旅游消费客群：消费能级高、需要品质消费,社区消费客群：人群基数大、需要品质生活

34、,业态内容创新,商铺投资客群：投资理性化、需求长远回报,营销模式创新,产品 创新,城市商业发展潜力巨大,区域市场产品同质化,指向合适消费群体 打造产品的差异化 不一样的模式去化,项目的发展面临着城市和市场的双重作用，寻求新的发展方向成为项目发展的内在需求,项目发展方向,市场研判小结,市场研判小结,市区消费人群：餐娱消费,旅游消费人群：特色购物,未来社区人群：社区生活,客群定位 产品规划,市场竞争 创新突围,项目地块概况,绿化广场用地,用地性质：公共设施(商服、办公、旅馆) 用地面积：约3.80公顷（38019平米） 容积率：2.0 建筑密度：30%, 绿地率：35% 建筑面积：约49425平米

35、。 配套公厕、垃圾收集点和停车场地。 建筑物退让世纪森林大道中心线不少于50米 退让其他道路红线不少于10米,优,势,品牌优势：目前当地市场除了碧桂园外，农工商房产是最具实力和品牌价值的开发商，且已开发项目的产品一向在一、二线城市占据高端洋房市场，在现代社区商业的发展运营上也富有成功经验，相比碧桂园一直走三、四线城市的发展路线，农房的产品更能代表时代的潮流。 区位优势：本案位于站前区核心区域，是池州的新兴发展城区，且区域的规划定位就是商贸物流产业主导，拥有非常好的发展潜力和前景。 环境优势：本案地块内拥有大面积的原生态市政绿化坡地，拥有周边项目无法比肩的自然环境，同时本案并没有与火车站紧邻，避

36、免了受到其嘈杂人流与环境的不利影响，非常有利于本案打造休闲型、体验性、人性化、高品质的现代商业项目,SWOT分析,劣,势,区域发展不成熟：站前区的住宅与商业发展顺序倒挂，商业已经大规模开发甚至建成，但是新建住宅社区项目发展缓慢，再加上池州本身较小的人口规模，如未来没有大量的人口导入，该区域的商业地产必然存在极大的消费客源缺失优势。 区域城市形象不好：大量的专业市场、小商品市场，千篇一律的纯投资型产权商铺，极大的影响了区域的城市形象，本案必须以产品优势和品牌推广来扭转这种形象。 绿化广场的不利影响：市政绿化广场虽然给本案的商业环境加了人，但同时也占据了本案最好的商业市口位置，非常不利于吸引火车站

37、方向和主干道的人流、车流,SWOT分析,机,会,住宅投资市场热钱转移：在09年年末楼市的又一轮火暴周期之后，国家的宏观调控政策又开始发力，但其只是对投资型住宅市场的打压效应会比较明显，而并不针对商业和办公、酒店类产品的投资市场，这将促使相当多的住宅产品投资者向商办类投资市场转移。 专业团队全程定单式操作：项目现为空地，且前期产品规划和建筑设计均尚未展开，这样我们的专业商业地产团队可以从一开始就介入产品的研发，对商业地产项目来说，这种定单式的产品发展战略是非常重要，这将有利于我们联手打造出既符合市场发展方向和需求，又能跟上国内甚至国际一线城市商业发展潮流的新锐商业地产项目,SWOT分析,威,胁,

38、碧桂园大型商业配套的威胁：根据规划“碧桂园商业广场占地17000平米，立体式商业布局，欧式建筑风格商业街与项目产品风格紧密相融，集大型超市、大型购物商场、特色餐饮、品牌店于一体。” 其商业产品定位和形态品质会对本案形成一定威胁，同时碧桂园宣称其已与麦当劳、大润发、万宁、香江家私等国内外一线品牌建立了全国战略联盟，不论实际的合作情况如何，其对投资者的吸引作用还是不容忽视的。 周边商业的客群分流威胁。 市区成熟区域新建项目的投资竞争威胁,SWOT分析,产品整体定位,产品定位层面的思考: 业态与空间 传统街铺 & 现代街区,产品整体定位,传统街铺：千篇一律的街铺和裙房，千篇一律的低品质消费、同质化竞

39、争,产品整体定位,现代街区：商业空间让人们实现生活的梦想，体验式品质消费是它们的灵魂,产品整体定位,商业空间整体“线性”分布,经营业态呆板老套、同质化,目标诉求过于追寻基本购物,空间、人流动线设计不科学,整体形态已跟不上时代的发展,商业空间整体“带状”分布,业态新锐灵动、消费品质提升,诉求贴近新时代品质生活需求,商业空间设计更加科学、人性化,其商业形态是时代发展的标杆,目的地商业已成为复杂的混合功能商业开发的催化剂。 目的地商业正在改变着传统零售商业开发项目的规划和布局。 目的地商业一般是在步行的、多功能环境中，提供一种休闲、娱乐、餐饮和购物协同效应的组合服务。 传统零售中心主要卖的是有形商品

40、，而目的地商业将娱乐、餐饮及零售捆绑起来，创造了一种多样性的休闲、娱乐、文化体验,定位目标：打造池州第一个真正意义上的目的地商业,产品整体定位,产品整体定位,定位目标：创造消费者和经营者共同的完美体验,产品整体定位,定位目标：开创池州现代城市商业发展的新纪元,产品整体定位,产品规划建议,产品规划建议,产品规划建议,突出产品特色,商业形象差异化,英伦街区商业,精确制导有效客户,扩大客户范围,客户差异化,产品差异化,形象差异化,有效实施项目的差异化定位,扩大商业辐射范围： 在区域内引入中高层级的商业品牌，扩大项目的商业影响力，带动整个区域的商业人气，力争短时内成为区域客群消费首选之地,扩大项目知名

41、度,产品规划建议,娱乐,旅游精品商店,沿绿化广场坡墅商业,沿中央景观 带商铺,中央景观带,连锁超市卖场,连锁电 器商场,内街商铺,沿街商铺,高层 建筑,产品规划建议,人流节点,人流动线,人流动线规划建议,中央景观带,产品规划建议,英伦风情主题 中央景观带 设计概念示意,产品规划建议,B Business(商业)：强大的商业支持， 充分激发客源购物欲 L Lie-fallow(休闲)：以休闲业态扩张消费范围，实现商 业价值最大化 O Open(开放)：突破传统商业封闭式的空间束缚，将人性化 布局与互动做到极致 C Crowd(人群)：交通便捷，营造客源的聚集效应，人流即 是财流 K Kind(亲

42、和)：引入迎合客源目的性消费的业态品牌，避 免一味追求层次造成的“脱离群众,探索发现 “街区商业（BLOCK）”兴起的五大元素,产品形态借鉴 上海泰晤士小镇,项目概况 泰晤士小镇是松江区落实上海城市发展战略的一个标志性建筑综合体，位于松江新城西部，项目东北面是7所高等院校组成的松江大学城，北面是上海佘山国家旅游度假区，西面是以IT产业为特色的松江科技园区，南面是有1000多年人文历史的古城。 泰晤士小镇打造的是原汁原味的英伦小镇风情。在小镇中所有住宅均未高出五层，以中央休闲商业区为核心展开的多级住宅，融合有多层公寓、联体别墅、独立别墅等建筑形态，沿30万平方米自然湖泊两侧自由分布，并穿插有八大

43、公共及七大商业配套设施。 根据规划，泰晤士小镇商业区总建筑面积约9万平方米，共由24栋英式洋房、别墅、TOWNHOUSE 组成。其中引进大中型餐饮、娱乐项目，单体面积在1000 3000 平方米的大中型商铺有35个；而另外199个总面积约4.2万平方米的商铺就是居家式商铺,产品形态借鉴 上海泰晤士小镇,产品形态借鉴 上海泰晤士小镇,规划理念中外文化交融、历史未来结合 为体现“中外文化交融、历史未来结合”的理念，在设计商业区的区域规划和各种配套设施上，开发商秉承文化创造价值的基本理念，以住人、商文、游景为主线，刻意创造一种全新的生活方式。 为了营造特殊的环境氛围和文化品位，设计师在小镇的环境处理

44、上吸收了英国皇家公园的风格和特征。桥的设计是古典富丽和现代简洁的结合；路的设计是庄园的延直和乡野蜿蜒的结合；灯的设计是皇家华贵和小镇古朴的结合,产品形态借鉴 上海泰晤士小镇,规划布局 泰晤士小镇位于松江新城西区居住区组群以及新城市商务中心区之间，以自然流畅的道路系统与优美的河道作为骨架，由连续的多功能步行街以及河畔英式广场为主轴线，在沿河岸及临近河道的地块，布置低密度和私密性强的独立别墅，将联排住宅设于中心区域，构成英式小镇最富有特色的街道风情。 根据规划，泰晤士小镇的商业面积约9万平方米，其商业设施主要分布于特色风貌步行街、新市镇中心以及河岸三个主要的特色公共开放区域。 三个区域的商业气氛各

45、有特色，动静分明，而且通过步行街线路相互联系，形成一个完整的休闲购物流线。其商业设施的种类及规模多样化，以吸引不同居民的要求并提供了多样化的选择，空间层次丰富,产品形态借鉴 上海泰晤士小镇,产品形态借鉴 上海泰晤士小镇,规划布局 商业设施具备良好的适应性和灵活性，可随着城市和科技的更新而随之变化。以保持社区的持续活力。 泰晤士小镇的商业步行街是整个小镇的脊梁，步 行街的特色公共开放区域体现了英式传统街道的风貌特色，属于混合类步行街，是泰晤士小镇内的休闲购物区域，也是该区域旅游线路上的重要组成部分；该区域由一系列传统的英式民居建筑构成，其中穿插一部分新增加的现代建筑。 步行街在保留原有街道空间和

46、建筑风貌的前提下，对室内外空间赋予现代的混合商住功能和设施，如除了酒吧、咖啡屋、艺术礼品店等商铺之外，还市政厅、哈瑞公学、教堂等标志性建筑，以满足现代生活要求,产品形态借鉴 上海泰晤士小镇,商铺功能布局 相较大型商业楼盘，分散在居住区的、小型的家居商铺，在整体规划方面或许并不具有优 势，因而泰晤士小镇对商铺业主提供模式建议，将小镇上建成的199套分布于核心商业区域临街位置的家居商铺，划分为英国特色商品区、婚庆服务区、主题餐饮区、艺术商业区和户外用品区等主要区块。 泰晤士小镇9万平方米的商业区，主要有四种形态： 一种是单纯的一层商业楼； 一种是联体商业这种建筑底层商铺； 第三种是商业楼，低层是商

47、铺，二三层也是商铺，但是二三层商铺有独立的楼梯直接上下，并将多个建筑连成一体； 第四是地上和地下联起来的商业楼,产品形态借鉴 上海泰晤士小镇,商铺功能布局 3.1 婚庆服务区(区域图B、E1) 婚庆服务区位于小镇的西北部和中央，环绕着教堂和圣爱广场(Love Square)，包含两个组团，一个是以适宜经营各种婚庆服务的小铺面为主，一个是结合对面的教堂，可以开展各种婚庆礼仪活动的礼堂和大中型婚宴场所。该区域建筑立面庄重高雅，与教堂诠释的纪念气氛和婚 庆服务的功能相当契合。 3.2 艺术商业区(区域图D3、E2、E3、E4) 文化艺术区位于商业区的北部苏荷区(Sohu Area) ，背靠泰晤士广场

48、(Thames Square)，包含四个组团，建筑形态以三、四层的商业小镇建筑为主，部分带有地下室；区域内建筑物立面丰富多样，个性鲜明，将相邻组团间隔开的英格兰大街(England ST)上下坡道，使建筑高低错落，各组团围合成的中心绿化区，营造出一个品味艺术的空间。主要安排建筑设计、室内设计、服装设计、包装设计等各类设计师的工作和展示室；各类广告公司的创作和展示室；各种画家、琉璃艺术家、陶土艺术家的工作室和展示区等,产品形态借鉴 上海泰晤士小镇,商铺功能布局 3.3 英国特色商业区(区域图C) 英国特色商业区位于小镇的东北部，由一个二、三层的商业建筑组团构成。灵活多变的建筑平面划分特别适宜具有

49、鲜明个性特色的英国特色商品经营。 该组团外围形式多样，建筑风貌活泼明快，而内街荷芬区（Covent Garden）却朴素、简约，组团的地下室中间是一个联通内街的共享空间，成为独具特色的地下商业广场。 主要安排如威士忌制作工场、陈列室、销售店；英国特色纪念品、英超联赛俱乐部、007系列纪念品和英国瓷器等特色商品的专卖店；英国腊像陈列馆；英国特色酒吧、咖啡、餐馆等。 3.4 户外用品区(区域图F1) 户外用品区位于小镇的东部，背靠市政中心展开，建筑形态以带有地下室的三、四层商业小镇建筑为主，按照围合建筑的特征以平面进行划分，共性中又凸显个性。 从几十平方米到几百平方米，商铺的建筑面积适中，适宜经营

50、各种品牌的现代时尚户外活动用品,产品形态借鉴 上海泰晤士小镇,商铺功能布局 3.5 主题餐饮区(区域图B、G1、G2、G3、G4) 主题餐饮区位于小镇商业区的南部尚湖区(Lakeside Area)的中央，一条小河将多个商业建筑组团串联起来，北面隔普林斯大街(Princes ST)与教堂和圣爱广场(Love Square)隔街相望，东面紧邻的是娱乐休闲区。在功能配置上大多按照大中型餐饮，咖啡店及酒吧的标准进行设计，结合该区沿河的地理位置和景观条件，区内还设有相当数量的露天座位，使人们在休闲娱乐时能充分亲近自然。 3.6 娱乐休闲区(区域图G5、G6、G7、H1、H2、H3、H5、F2) 娱乐休

51、闲商业场所位于穿小镇而过的小河拐角处，海斯大街(High ST.)的南部两侧，是一组滨河而立的独栋商业小镇建筑，游船码头和假日广场（Holiday Square）在它们的中央，西面是主体餐饮区，东面亚洲美食街，人流在这里汇聚起来，是小镇中最为热闹的地方。 3.7 亚洲美食街(区域图H4) 位于小镇的东南角，由两个合围式建筑组团环抱而成的维多利亚坊(Victorian Area)亚洲美食街，通过多处过街楼和穿行小街与东面的市政中心及西面的娱乐休闲区联系起来。建筑形式以小铺面商业为主，一层是商铺、二至四层是可商可住的居住单元。主要安排以一家一户一种餐饮特色为主的美食小吃，日本的料理、韩国的烧烤、南

52、洋的炸鱼等,产品形态借鉴 上海泰晤士小镇,产品形态借鉴 上海泰晤士小镇,商铺设计规划 泰晤士小镇商业区总建筑面积约9万平方米，共由24栋英国式洋房、别墅、TOWNHOUSE组成。它们主要分为大中型商铺、居家式商铺两种形式。大中型商铺：35个，将引进大中型餐饮、娱乐项目，单体面积在1000至3000平方米。居家式商铺：199个，总面积约42000平方米。 4.1 居家式商铺布局 “关门是别墅，开门是商铺”，是泰晤士小镇对商业TOWNHOUSE所采用的独特形态，这种建筑的原型来自于经典英国小镇的沿街商业形态，在小镇上共有199套，建筑面积从50平方米至300平方米不等，全部分布在核心商业区域的临街

53、位置。 4.2 居家式商铺的设计 所谓“居家式商铺”就是融商铺、住家于一体的TOWNHOUSE，楼下是商铺、楼上既可以是住家也可以做办公的联体别墅。“居家式商铺”或临街、或临水，簇拥在注重邻里和谐接触的英伦风情商业街上，显现出浓郁的英伦小镇生活氛围，塑造出了英国风情的生活情态。 一般设计是：沿街首层可作商铺，二层可以作办公或者住家，三层可储藏杂物。二至四层由维多利亚式红砖构筑,或围合或独立于步行街的两边。首层既能舒适便利地展示商铺，又可通过上层与底层间动线的巧妙设计，充分满足居住和办公的空间需求。这种独特的形态和设计使得建筑兼具两种功能：打开大门，可展示一个对外开放的商铺，关起门来，又变成一个

54、自我独立的联体或独栋别墅。这种建筑在功能和品质方面更符合现代生活要求和国人居住习惯,产品形态借鉴 上海泰晤士小镇,整体定位 随着上海城市的扩大，传统的商业中心主要集中在市中心的商业格局正在逐渐改变，新兴的商业中心将随着人群的扩散而扩散。 人们越来越多的追求视觉空间，虽然都市人经济条件更加富裕，但是工作节奏在加快，压力也在加大，适当放松心情，已经成为现在都市人的追求，仅仅满足衣食之需的购买活动在减少，满足自身精神需求的购买活动在增大。 泰晤士小镇商业区正是本着对商业发展趋势的这种理解，通过准确的商业定位，确定了其在未来商业变革中的地位和形象,产品形态借鉴 上海泰晤士小镇,客群定位 泰晤士小镇商业

55、区集自然和人文优越条件于一身，是以创新、前卫、富裕的中产阶级为主要消费群体理想的休闲之地，它的目标客户主要是五大人群。 1.1 婚庆人群 泰晤士小镇在仅有的一平方公里范围内，集纯正的英伦建筑、绿化、水色和人文景观于一体，聚教堂、酒楼、纪念品和纪念地等于一身，是难得的进行婚庆活动的场所。 1.2 公司宴请和公关活动人群 上海有发达的公司商业宴请和其他社会活动，但在上海西南部，这些活动的设施都比较落后，也不成系列。在上海商业重组的过程中，泰晤士小镇有条件挟其国内顶尖风貌建筑的优势占据这一市场的高端地位。 1.3 有组织的旅游者 泰晤士小镇的英伦建筑风貌原汁原味，这些建筑可以成为吸引旅游者的有力条件

56、,产品形态借鉴 上海泰晤士小镇,客群定位 1.4 周边高层次消费者 松江虽然离上海市中心的距离并不远，但松江的商业水平可能与市中心相距10年以上，距世界先进的水平就更有差距。 而松江却居住着上海最高的社会阶层（别墅拥有者、大学城聚集起来的中、高级知识分子、开发区中的外来投资者和中高级白领阶层），他们就在泰晤士小镇周边。 泰晤士小镇正宗的英式建筑可以方便的引进先进的西方商业样式和高层次的商业服务，满足这部分消费者的愿望，成为他们理想的消费之地。 1.5 白领休闲度假者 上海是一个快节奏的国际大都市，人们经济条件较好，但生活压力大，平时苦于没有可以综合提供多种休闲方式的场所来放松自己的心情，泰晤士小镇的位置、交通、建筑风貌和设施正好可以填补这样的空白，以吸引众多上海白领和老板阶层们来休闲度假,产品形态借鉴 上海泰晤士小镇,商业区的功能定位：泰晤士小镇商业区有优美的英式建筑文化，可以成为风情旅游的目的地，在为