上半年广东房地产市场分析报告总报告定稿

1、201年上半年广东房地产市场分析报告（总报告）广东省房协市场分析课题组（广东省房协市场研究部、华南理工大学建筑学院建设经济管理与房地产研究所、广东省统计局固定资产投资统计处）一、社会经济环境上半年广东总体经济运行继续保持平稳增长势头，完成国内生产总值19668亿元，同比增长11.2%，增幅比去年同期提高 4.4个百分点。全社会固定资产投资 6448.67亿元，同比 增长22.8%，增幅比去年同期提高 7.3个百分点。二、数据分析（一）房地产投资1、完成开发投资今年上半年，广东房地产完成开发投资1507.92亿元，同比增长32.8%，增幅比去年同期提高48.2个百分点。固定资产投资占GDP比重为

2、32.79%，同比提高了 1.03个百分点。房地产开发投资占 GDP比重为7.67%，同比提高0.8个百分点，低于全国平均水平3.76个百分点（见表1）。表1完成开发投资增长数据表单位：亿元地区时 间国内生产总值固定资产投资房地产 开发投资固定资产投资占GDP比重房地产投资占固定资产投资比重房地产投资占GDP比 重全国2009年上半年139862913211450565.29%15.88%10.37%2010 年上半19/4/66.07%17.29%11.43%冋比增长（）11.120.538.10.78个百分点1.4 1 个百分点0.76个百分点广东2009 年上半

3、年-2010 年 上半年16538196685252.206448 671135.671507 923 1.76%32 79%121.62%123 38%6.87%7 67%冋比+增长（%）11 222 832 81 03个百分点1 76个百分点0 8个百分点从近年同期的数据来看，2003-2008年上半年的房地产开发投资同比增速逐年提高；受 国内外经济环境的不利影响，2009年上半年开发投资同比增速大幅回落并出现负增长；去年下半年开始，房地产市场不断回暖，开发投资也逐渐恢复，今年上半年扭转了去年同期的 跌势，与2008年上半年比增长12.3% （见图一）。4a彳uUlRk图一广东近年上半年F

4、固疋资丿产投资与房地产开发投资;增长走势从单个季度的投资情况来看，今年第2季度比第1季度的投资额明显增加，扭转去年第2季的跌势，与 2008年第2季比增长16.6% （如图二）。按用途划分的完成投资中，住宅同比增长30.0%，低于办公楼、商业用房、其他用房投资的增速；办公楼、商业用房和其他用房投资同比分别增长39.0%、35.2%和43.4%。与去年相比，今年上半年各类用途投资的同比增速较去年均有大幅度提高（见表2、图三）。表2按用途完成开发投资数据表单位：亿元时间住宅投资办公楼投资商业用房投资其他投资2009年上半年820.9441.08105.10168.552010年上半年1067.06

5、57.09142.09241.69同比增长（%）30.039.035.243.4图三广东近年上半年房地产开发投资走势从住宅的户型结构看，90平方米以下住宅完成投资268.38亿元，同比增长 26.2%,低于商品住宅投资增速 3.8个百分点，占商品住宅开发投资的25.2%,同比降低0.7个百分点；140平方米以上住宅完成投资338.98亿元，增长34.4%，占商品住宅开发投资的31.8%，同比提高1.1个百分点；经济适用房完成投资9.55亿元，大幅增长275.2%，占商品住宅开发投资的0.9%;别墅、高档公寓完成投资148.81亿元，增长46.1%，占商品住宅开发投资的13.9%，同比提高1.5

6、个百分点（见表 3）。表3房地产资金来源基础数据表单位：亿元时间90 tf以下140rf以上经济适用房别墅、高档公寓金额占比金额占比金额占比金额占比20（年上半年212.6525.9%252.1730.7%2.540.3%101.8612.4%201年上半年268.3825.2%338.9831.8%9.550.9%148.8113.9%同比增长26.2-0.7 个百分点34.41.1个百分点275.20.6个百分点46.11.5个百分点2、开发资金来源上半年到位资金 2723.62亿元，同比增长 23.5%，比1季度回落10.6个百分点，但仍比去年同期高7.4个百分点。从构成看，国内贷款69

7、0.38亿元，大幅增长43.8%但第2季度比第1季度减少15.0%； 利用外资29.44亿元，同比下降4.7%其中第2季度约为第1季度的4.5倍；自筹资金749.99 亿元，增长29.3%;受新政的影响，其它资金（销售回笼资金）同比增速较慢，比1季度回落了 31.7个百分点。其中定金及预收款 585.05亿元，同比下降5.5%，个人按揭贷款469.91亿元，同比增长 24.9%，比上年同期低 66.4个百分点（见表 4、图四）。时间资金来源总额国内贷款外资自筹其它（定金、预付）金额占比（%）金额占比（%）金额匸F 比(%)金额占比(%)200年上半年2205.56480.1221.830.91

8、1.4579.9826.31114.5550.5201年上半年2723.62690.3825.329.441.1c a水749.9927.51253.8046.0同比增长23.543.83.5 个百分点-4.7-0.3 个百分点29.31.2 个百分点12.5-4.5 个百分点201年 1 季度1356.45373.1527.55.350.4376.1727.7601.7944.4201年 2 季度1367.17317.2323.24 o人，24.091.8373.8227.3C /人652.0147.7O O环比增长0.8-15.0-4.3 丨百分点350.31.4丨百分点-0.6亠-0.4

9、|百分点8.33.3|百分点房地产资金来源基础数据表单位：亿元从比重分析，国内贷款占本年到位资金的25.3%，同比提高3.5个百分点，为近年同期最高，这体现了房地产企业资金的来源对银行的依赖性较强，也说明了融资渠道比较有限； 利用外资占1.1%，为近年同期最低；自筹资金占本年到位资金的27.5%，其比重仍然偏低,不利于对金融风险的防范；其它资金（销售回笼资金）占46.0% （见图五）。Ij图五广东近年上半年房地产资金来源结构从资金投资比看，上半年房地产到位资金占完成投资的181%与近年同期相比仅低于去年的194%仍属高位（见图六）；但与今年前几个月相比，该比值呈逐月下降趋势（见表5），企业资金

10、压力逐渐显现。表52010年上半年广东房地产到位资金占开发资金比重情况单位：亿元时间到位资金开发资金到位资金占开发资金比重2010 年 1-2 月858.69311.84275%2010 年 1-3 月1356.45593.63229%2010 年 1-4 月1801.56859.02210%2010 年 1-5 月2261.001147.57197%2010 年 1-6 月2723.621507.92181%（二）土地购置在4月份国家严厉的调控政策出台之前，开发商对市场预期偏向乐观，拿地热情也较高， 土地市场火热。第 2季度受调控政策影响，房地产开发企业在土地市场上更加谨慎和理性。 上半年购

11、置土地面积 694.42万平方米，同比下降28.4%比1季度增幅回落82.3个百分点。 另一方面，土地成交价款大幅增加，同比增长167.2%,比1季度回落31.3个百分点（见表6）。表6房地产企业购置土地数据表单位：万m2亿元时间土地购买面积土地成交价款购置单价（元/mi）200年上半年970.1362.61645201年上半年694.42167.302409同比增长（%）-28.4167.2273.5201年 1季度328.0666.512027同比增长（%）53.9198.594.0从近年同期房地产企业购置土地面积情况来看，今年上半年最少；与之相比，土地的购 置单价达到最高，取得土地的成本

12、大幅增加（见图七）。（三）商品房建设商品房屋施工面积 23955.90万平方米，同比增长 22.4%,增幅比第1季度提高1.7个 百分点；其中新开工面积 5644.62万平方米，大幅增长145.7%,比1季度提高18个百分点； 竣工面积2241.78万平方米，同比增长 22.0%，比 1季度下降6.3个百分点（见表 7）。表7各类商品房建设数据表单位：万m2时间面积总数住宅办公楼商业其他4 A CU7 C AO7O 704 OOO A CAX A.=200年施丄面积、19571.6714957.64673.781838.402101.85OOQ7 GQ4 QGO d QA A A Q4 QO

13、Q/|OOd a O上半年新开丄面积229 7.681852.134 1.19182.9422 1.424 QQQ CQd tot QOOH A 44 ZQ QQ竣丄面积1838.061535.8820.4 1103.121/8.66施丄面积23955 9018199 53872 962150 972732 45201年乂 1T辛新开丄面积5644 624550 9410815365 60619 93上半年zjyl 7 1 l- g 7 竣工面积2241 781852 3026 34189 50173 63施工面积22 421 729 617 030 0上半年新开丄面积145 7145 716

14、2 699 8180 0同比增长（%）竣工面积22.020.629.083.8-2.8第1季度施工面积20.718.830.223.827.4新开工面积127.0120.1183.6134.8167.9同比增长（%）竣工面积28.323.7104.1121.24.7与近年同期相比，上半年商品房施工面积的同比增速仅低于2008年同期增速，迅速改变了去年同比持平的形势。新开工面积同比增速大幅超过往年同期水平，一方面是因为去年 同期同比减少了接近一半，基数偏低；另一方面则是今年上半年市场延续着去年下半年以来 的活跃氛围，新开工面积明显增加。竣工面积同比增速自2007年以来逐年提高，保持着较为稳定的增

15、势（见图八）。图八广东近年上半年商品房建设状况（四）商品房交易上半年全省商品房销售面积2851.49万平方米，同比下降3.2%，这是今年以来销售面积首次出现同比下降；销售额 2059.93亿元，同比增长13.7%，比第1季度回落22.3个百 分点；销售均价7224元/平方米，同比增长17.5%，比1季度回落1.7个百分点。其中，商品住宅销售面积 2591.46万平方米，同比下降 6.6%；销售额1791.39亿元，同比增长7.7%； 销售均价6913元/平方米，同比增长15.3% （见表8）。表8房地产交易数据表时间商品房销售商品房销售均价住宅销售面住宅销售额均价面积（万m）额（亿元）（元 /

16、m）积（万m2）（亿元）（元 /m）2009年上半年2945.681811.0861482774.141662.9159942010年上半年2851.492059.9372242591.461791.396913同比增长（）-3.213.717.5-6.67.715.3与往年相比，今年上半年商品房、商品住宅的销售面积仅略少于去年同期，而销售额、 销售均价则再创新高；增长速度方面，销售面积、销售额均扭转了去年的增长势头（见图九、 图十）。图九广东近年上半年商品房销售状况图十广东近年上半年住宅销售状况从今年上半年的月度数据看，自房地产调控政策出台实施的4月份起，商品房的销售面积、销售额的同比增速逐

17、月下降；销售均价保持小幅波动，总体略有下降，说明国家和省对 房地产市场的调控政策的效果已经显现，对销售量的影响尤为明显，对于销售价格的影响也 开始体现，市场趋于理性和稳定（见表9、图十一）。表9201年上半年广东商品房销售情况单位：万怦、亿元、元/怦时间1-2月3月4月5月6月销售面积628.09650.80508.11491.94572.56同比增长17.4%10.9%1.3%-14.0%-23.7%销售额459.68454.96375.44385.19384.66同比增长40.6%31.6%23.5%5.8%-18.2%销售均价73196991738978306718同比增长19.7%18

18、.6%22.0%23.1%7.2%图一2010年上半年广东商品房销售情况从商品房供求关系来看，2010年上半年批准预售面积3647.90万平方米，同比下降39.3%;与实际销售的比值为 1.28，与去年同期的2.04相比减少了 0.76。其中，第2季度 批准预售面积环比下降近 50%而销售面积则增长 23%相当一部分是消化第 1季度的存货（见表10）。表10广东商品房供需数据表单位：万m.时间批准预售实际销售批准预售/实际销售n2009年上半年6010.722945.682.042010年上半年3647.902851.501.28同比增长-39.3%-3.2%-0.762010年第1季度241

19、1.281278.891.892010年第2季度1236.621572.610.79环比增长-48.7%23.0%-1.1（五）商品房空置2季度期末全省商品房空置总量为2082.62万平方米，较1季度期末增加3.95万平方米，增幅为0.2 %。其中滞销（空置 13年）和积压（空置 3年以上）面积总量1473.17万平方米，较1季度期末减少29.05万平方米，降幅为1.9%;待销（空置1年以内）面积 较1季度期末则增长 5.7%。其中，与1季度期末相比，住宅空置面积减少12.54万平方米，下降1.0%,其中滞销面积减少 47.35万平方米，下降6.4%，待销面积和积压面积分别增长 6.02和9.

20、8%;办公楼空置面积减少 7.78万平方米；商业和其他分别增加11.28万和12.99万平方米（见表11 ）。本持平。商品房空置面积同比增速由去年同期的25.6%下降至今年的4.5%，住宅空置面积同比增长率更是由51.0%急剧下降至0.2% （见图十二）。从商品房空置的结构上看，2季度末积压部分面积比去年2季度末减少了 48.25万平方米，所占比重明显下降，占总空置面积的15.5%，持续了 2007年以来的下滑趋势，并达到近年来最低，说明市场对空置3年以上的商品房消化能力有所增强；滞销面积及其所占比重较去年同期均有所下降，其中所占比重为55.2%；待销面积占比达 29.3%，比去年同期提高 了 8.1个百分点（见图十三）。图十三广东近年上半年期末商品房空置结构三、结论与建议1、关于开发投资。在去年下半年和今年一季度投资惯性拉动下，二季度房地产开发投资继续冲高，上半年房地产开发投资同比增速较1季度进一步提高，其中商品住宅投资增速略低，经济适用房投资高速增长，但