个人转让房地产需要涉及五类税种

1、个人转让房地产需要涉及五类税种根据国家税法有关政策规定，个 人转让房地产涉及的有关税种的规定 包括如下内容：一是契税政策。中华人民共和国契税暂行条例规定，征税对象为 土地使用权、房 屋所有权的转移行为，税 目为国有土地使用权出让，土 地 使用权转让（包括出售、赠与和交换），房屋买卖、赠与和交换，税率为 3% 5%，纳 税人是 在我国 境内 承受转移土地、房 屋权 属的 单位和个 人。国 家规定对个人购买自用普通住宅，暂 减半征收契税。国家在今年房地产业 税收政策调整中，从 价格、面 积、容积率三方面明确了享受优惠政策的普 通住房标准。从 今年 6月 1日起，个 人购房的契税优惠政策也将按照统一

2、 的普通住房标准执行。二是 营业税政策。国家 营业 税暂行条例规定，单位和个人销售不动产， 按成交 价格征 收 5%的营业税。1999年 ，为了配 合国 家住房 制度 改革， 切 实减轻个人买卖普通住宅的税收负担，国 家出台优惠政策规定，对个人购 买并居住超过一年的普通住宅，销 售时免征营业税。个人购买并居住不足 一年的普通住宅，销 售时营业税按销售价减去购入原价后的差额计征。最 近 ，为 促 进 房 地 产 市 场 健 康 发 展 ，遏 制 投 机 炒 作 行 为 ，国 家 对 个 人 转 让 房 地产营业税政策做出调整，自 2005年 6 月 1 日起，对个人购买住房不足 2年转手交易的，

3、销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。个人购买 普通住房超过 2年（含 2年）转手交易的，销售时免征营业税。对 个人购买 非普通住房超过 2 年（含 2 年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买 房屋的价款后的差额征收营业税。三是 个人所得税政策。根据国家个人 所得 税法的规定，个人转让房屋 等财产所得，应按 20%的税率缴纳个人所得税 。四是 土地增值税政策。土地增值税于 1994 年开始征收，目的主要是 为了规 范土地、房 地产市 场交 易秩序，合 理调 节土地增值 收益 ，维护国家 权益。土地增值税以纳税人在中华人民共和国境内转让国有土地使用权、 地上建 筑物及其附 着物 所取得 的

4、增值额 为征税 对象 ，依照 规定的 税率征收 的一种 税收。土地 增值 税税率 采用四级 超率累 进税 率， 税率分 别为 30%、 40%、50%、60%四档。土地 增值 税也有一些优惠政策。如因国家建设需要 依法征用、收 回的房地产，对 居民个人拥有的普通标准住宅等，在其转让 时免征或暂免征收土地增值税。五是印花税政策。印 花税是对经济活动交往中书立领受的各种应税经 济凭证所征收的一种税。根 据印花税暂行条例规定，个人买卖房地产按交 易合同记载金额的万分之五的税率对买卖双方征收印花税。考察一处房产是否值得投资，最重要的就是评估其投资价值，即考虑 房产的 价格与期望 的收 入关系 是否合理

5、 。以下 三大公 式可 以帮助 你估算房 产价值，不妨一试。一大 公式：租金乘数小于 12租金 乘数 ，是比较全部售价与每年的总 租金收入的一个简单公式（租金乘数=投资金额/每年潜在租金收入）， 小 于 1 2 。比如一套房子， 2001年时售价 22 万元，月 租金 1500元，那 么它当时 的租金乘数是 12倍。一般来说， 这个数字被看成大多数租赁房产的分界 线。如果一处房产的租金乘数超过 12倍， 很可能会带来负现金流。这套 房子如今的售价已经上涨到 60万元，而 月租金却仍不到 2000元，租 金乘 数升到 25 倍， 已经大大超 过了 合理的 范畴。投资者可以将目标物业的 总租金乘数

6、与自己所要求的进行比较，也 可 在不同物业间比较，取 其较小者。不 过这个方法并未考虑房屋空置与欠租 损失及营业费用、融资和税收的影响。二大公式：810年收回投资投资回收期法考虑了租金、价格和前期的 主要投入， 比租金乘数适用 范围更广，还可以估算资金回收期的长短。它的公式是：投资回收年数= （首期房款+期房时间内的按揭款）/ （月租金一按揭月供款）X 1 2。一般来说， 回收年数越短越好， 合理的年数在 810年左右。 仍以上 面提到的那套房子为例， 假设 2001 年时首付 5万元， 每月 按揭供款 1000 元， 1 年后交房， 当时它的投资回收年数是 103年。 但是到了 2005年，

7、 由于房价上涨，而 租金却没有同步增长，现 在购买这套房产每月 的租金收 入无法弥补月 供款， 实际上面临投资无法回收的境地。三大公式： 15 年收益决定是否物有所值另外， 也可以参考下面这个国际专业理财公司评估物业的 公式。如果该物业的年收益X 1 5年=房产购买价，那么该物业物有所值；如 果该物业的年收益X 15年 房产购买价，该物业尚具升值空间；如果该物 业的年收益X 1 5年 房产购买价，那该物业价值已高估。仍以上面提到的 房子为例， 2001 年时， 年租金收益为 18万元， 乘 以 15 等于 27万元， 大于当时的售价 22 万元， 因此是值得投资的。 但是 现在， 就以 200

8、0 元月租金 计算 ，合理 价值 为 36 万 元，远远 小于当 前 60 万元的售价，价值已经被过度透支了。以上 是三种常用 的比例与 比率 法，有 的只 需进行 简单 的预测 和分 析即 可帮助 投资者快速 作出 判断，有 的还需要进行 专业 性的投 资分 析，计 算另 外一些 指标以增加 可靠 性。比 如，一 个地段好 的房产可能 现在的 租金回报 率不高，但具有较佳的升值前景，或者一套普通住宅能够享受税收减免， 一定程度上能够弥补过高的租金乘数。2005 年中国商 业地 产表 现出前 所未有的 活力，商 业地 产不仅 体现 出高 速度的 增值潜力优 势，同时吸引 了大 量资本 介入，虽

9、说楼 市新政频 繁出台， 但海外 基金依旧瞄 准中 国商业 地产。2005 年 的商业地 产有些 什么 特色， 又将会 如何发展，投资价 值又在 何处 ？本期将 对此与 上海 鑫胜企 业发展咨 询有限 公司总经理 、上 海 市注 册咨询专家、国 际商务策划 师陈 倍麟，展 开 探讨， 共同关 注 2005 年的商业 地产的 话题 。问： 商业地产是 怎样的一 个概 念？答：商业地产包括商业和地产两方面的概念。商业地产就是指商业房 地产开 发商作为投 资主 体直接 参与的、为生产 和消费 提供 交易平 台而进行 商业活 动的载体。商 业地 产包 括批发 市场 、零售 市场、娱 乐休闲消 费市场

10、、 社区服 务市场等相 关的 商业运 作，并 为地产开 发企业 获取 未来不 确定的收、益。商业 地产是开发 商、投资者和经营者三合 一的有 机整 体。商 业地 产的 开发由 多个环节组 成：开 发、销 售、经 营、管 理，是 一个 不可中断的链条。问：商铺投资与住宅投资有什么差别？答：商铺投资与住宅投资有三大差异。问：商业房地产的价值构成是什么？答：商业房地产的价值由两部分构成。第一是房产有形的价值，土地 加建筑 成本 等；第 二是商 业无 形的 价值， 它是商业 房地产 价值 的根本价 值 。这 两 者 不 可 分 离 ， 商 业 价 值 不 可 能 离 开 商 铺 而 单 独 存 在 。商 业 地 产 的 价值在 于经营 ，通过经营创造高 于价 格的价 值。住 宅地产 的价值在 于居住， 保值升值。问：商业地产的类型有哪些？答： 商业地产的 类型大致 有六 种：（ 1）商铺 （含各种类型店铺） ； （2）商场（含专业市 场）；（3）商业街（含 步行街 ）；（4）超 市/大卖 场（含 仓储中心） ；（ 5） 购物 中心（ 含 shoppi ng m al l ）； （6）酒店式 公寓。问：商业地产的利润来自那些方面？答：商业地产的利润来自四个方面：一是开发商通过运作项目赚取开 发投资利润；二 是所有者出租商铺赚取租赁利润；三 是商铺经营者赚取经 营利润；四是商业物业管理者赚取