第六章房屋建筑维修管理ppt课件

1、第六章房屋建筑维修管理,第六章 房屋建筑维修管理,学习目标,1、了解房屋建筑维修管理的主要内容. 2、掌握房屋建筑维修标准、操作规程、房屋完损等级的评价标准和方法，以及维修工程质量保障体系的组成. 3、重点掌握房屋建筑维修施工管理的主要内容, 尤其是维修施工技术和工程质量管理的主要内容及解决问题的有效方法,6.1.1 房屋建筑维修管理的基本知识 6.1.1.1 房屋建筑维修的概念 是指房屋建筑自建成到报废的整个使用过程中,为了 维护和改善房屋的使用功能，保证和延长房屋的使用 年限，而进行的各种养护和修复的活动。 6.1.1.2 房屋建筑维修管理的概念 对房屋建筑维修各项活动进行有计划.组织.协

2、调等 管理工作,能节省费用.缩短工期,取得良好的经济.社会 和环境3个效益,6.1 房屋建筑维修管理概述,6.1.2 房屋维修的特点 1.是一项日常性工作 2.具有经营和服务的双重性 3.具有广泛性和分散性 4. 技术要求高 6.1.3 房屋维修管理的原则-指导思想是:实行“管养合一” 1.经济、合理和适用的原则; 2.维修与养护相结合的原则; 3.区别对待原则,6.2 房屋建筑维修管理的内容,6.2.1 房屋维修计划管理 6.2.1.1 房屋维修计划管理概念 对房屋建筑维修计划中确定的内容、步骤、以及 人、财、物等方面，进行具体的组织、安排、落实和 控制的一系列活动。 6.2.1.2 房屋维

3、修计划管理的目的 6.2.1.3房屋建筑维修计划的编制,6.2.1.4 房屋建筑维修计划的执行和控制 6.2.2 房屋建筑维修施工管理 -是对维修施工过程所进行的组织、协调、监督等各 项活动 6.2.2.1 房屋建筑维修施工管理的基本内容 1.落实维修任务、签定维修工程专业分合同 2.在开工前,解决住户迁移,安置临时住房 3.组织均衡流水作业和协调,对施工进度和质量监控 4.现场管理,检查是否按施工程序.操作规范技术要求进行,6.2.2.2 房屋建筑维修施工准备工作 1.摸清施工现场情况及水.电.气.暖等地下管线及其走向 2.绘制.备齐维修工程设计图纸 3.编制施工组织设计.施工方案获批准并申

4、领施工许可证 4.保证施工所需建材能及时进场,以确保施工的连续性 5.安置好需暂时搬迁住户,切断或接通水.电等 6.落实资金和劳动力计划等 6.2.2.3 房屋建筑维修工程施工组织设计 1.大型维修施工工程组织设计内容 2.一般维修工程施工方案内容 3.小型维修工程施工说明的内容,6.2.2.4 房屋建筑维修工程施工阶段管理 1.施工调度 2.施工现扬管理 3.施工安全管理,6.2.3 房屋维修技术管理 6.2.3.1 房屋建筑维修技术管理任务 1.防止房屋建筑.设备过多过早损坏,维护完整性,提高 完好率 2.对房屋勘察鉴定后, 确定维修项目 3.建立技术档案,掌握完损状况 4.贯彻技术责任制

5、,明确职责 6.2.3.2 房屋建筑维修技术管理的基本职能 6.2.3.3 房屋建筑维修技术管理内容,6.2.4 房屋建筑维修质量管理 6.2.4.1 房屋建筑维修质量管理的主要内容 6.2.4.2 房屋建筑维修工程质量保障体系 1.思想教育、宣传和培训体系 2.质量控制体系 3.组织保障体系,6.3.1 房屋建筑类型 6.3.1.1 按房屋建筑使用性质分类 工业建筑 民用建筑 6.3.1.2 按房屋的层数分类 低层建筑: 中高层建筑: 多层建筑: 高层建筑,6.3 房屋建筑维修的分类与考核,6.3.2 房屋建筑日常养护的考核指标 1. 定额指标 2.经费指标 3.服务指标 (1)走访查房率:

6、按月(或季)走访查房(50) (2)养护计划率:当月完成计划内项目户次数与当月养护计划安排的户次数之比( 80) (3)养护及时率:是指当月完成的小修养护次数与当月全部报修中应修的户次数之比( 99) 4.安全指标:年内职工负伤事故率必须小于(3,6.3.3 房屋建筑维修分类与标准 6.3.3.1 房屋结构的分类 6.3.3.2 房屋完损等级的分类 6.3.3.3 房屋建筑维修标准 修缮标准: 1.主体工程 2.楼地面工程 3.屋面工程 4.抹灰工程 5.油漆粉饰工程 6.木门窗及装修工程 7.水.电.卫.暖等设备工程 8.金属构 9.其他等,6.3.3.4 房屋完损等级评定方法 钢筋混凝土结

7、构、砖混结构、砖木结构等 2其他结构房屋完损等级评定方法 (完好房.基本完好房.一般损坏房.严重损坏房.危险房) 6.3.3.5 房屋维修工程的分类 包括:小修工程 中修工程 大修工程. 翻修工程. 大修工程的标准,6.3.3.5 房屋维修工程的分类 小修工程 中修工程 大修工程 翻修工程 综合维修工程,6.3.3.6 房屋维修工程经济技术指标 1房屋完好率 2年房屋完好增长（下降）率 3房屋维修工程量（人年） 4维修人员劳动生产率 5大、中修工程质量合格品率,6维修工程成本降低率 7年职工负伤事故频率 8小修养护及时率 9物业服务费收缴率 10流动资金占用率 11机械设备完好率,案例1 】

8、业主不愿配合公共部位维修怎么办？ 【案例基本情况】 某大厦雨水干管垂直贯穿于32层至5层住户阳台板 后,从4层阳台顶部弯出墙外连通污水干线,唯一的检 修疏通孔就在弯部。要实施检修疏通,必须穿行于4 层的居室,这就会给该居室业主带来不便。因而,大 多该类业主不愿配合。某日,物业管理处准备对某条 雨水干管进行清淤。维修人员两次上门联系,都被该 4楼业主拒之门外。物业主管又第三次登门做工作, 还是没有做通。业主认为管道清淤总是折腾她家,强 调管理处应当拿出一劳永逸的方案,并要求与经理会 面,案例分析】本案例是较典型的因(公共部位)雨 水干管设计不当而因检修疏通给住户带来诸多不 便而引发的纠纷案例。因

9、此,在纠纷处理上，维 修人员态度要诚恳,表现出对业主的尊重,让业主 能够理解企业的苦衷,配合检修疏通工作.如果业 主仍不理解.不愿配合,就要宣传相关法规,让业 主了解配合企业完成对公共部位的维修,是业主 应尽的义务。这种情况的避免,最好是在设计开 发阶段,物业管理企业就提前介入,从有利于物业 管理角度提出设计方案。本案中业主提出改造雨 水干管的要求并不过分,物业管理企业也应拿出 改造方案,彻底解决这种设计上的不合理。当然, 改造方案需要较大费用,应征得业主开发商的支 持,解决方法】 业主要求同经理会面，经理闻讯立即来到该业主家。经理招 之即来,起码让业主心动,知道物业管理公司对她想法的重视 程度，若摆架子拖上几天，很可能就会使其更为不满。经理 到后诚恳地听完业主的意见，表示完全理解她的想法，并对 她以往的配合致以谢意。然后和颜悦色地讲明物业管理企业 同样也希望对管道进行一劳永逸的改造,但由于经济原因,.短 期内难以实施。业主的要求并不为过，但管理