星河湾 商业模式研究专题

1、慢”速扩张,心”就奇迹,项目名称,面积,万,M,2,开发周期,项目特点,所获荣誉,罗马假日,宏宇广场三期,1996-2000,建设部颁发“居住性能最好楼盘”奖项,星河湾商标被延续认定为广州市,著名商标,2005,詹天佑土木工程大奖,广州星河湾,占地,80,万平,建面,70,万平,2000.7-2007,选材到设计都追求极致品质，坚,持“舍得、用心、创新”的企业,理念，不断刷新了许多地产界的,行业标准，成为业界长期追随的,典范,联合国环境规划署认可的全球最适宜人,类居住城市（社区）国际大奖“国,际花园社区”金奖,星河湾?海怡半,岛,2001.10,至今,2009,年,9,月,一期开盘,历时八年精

2、心雕琢的岛居杰,位于广州市番禺区洛溪岛东端,广州星河湾的江对岸,北京星河湾,占地,35,万平,建面,60,万平,2002.5,至今,领跑北京高端住宅市场，提升了,朝青板块作为高档居住区的区域,价值，更对京城楼市起到标杆作,用,北京房地产单一项目品牌价值,10,强第,1,名,CNBC,2008,国际房地产亚太区最佳,公寓奖,国际花园社区”建筑规,划类金奖、综合类金奖、景观营造类银,奖,上海星河湾,占地,20,万平,一期建面,9.5,万平,2007.9,至今,2009,年,8,月,一期开盘,星河湾地产对红线外的三条河道,都进行河道改造，锦绣路进行道,路改造，在锦绣路路中央树立起,星河湾特色的灯柱。

3、高于周边房,价,1,万元,太原星河湾,占地,65,万平,2009.2,至今,现正建设中，预计,2010,年下半年,开盘,星河湾项目,2,星河湾成绩,2009,年前,3,季度，仅凭北京、上海、广州,3,个城市,4,个楼盘，星河湾制造完成,100,亿元销售额,2009,年,8,月,8,日，上海浦东星河湾开盘，以比周边楼盘贵近,3,倍的价格，创造了,6,小时销售,40,亿,元”，制造过去,300,年来唯一“一天销售,40,亿元”的商品。将浦东的房价提升,1,万元,2005,年,6,月，北京星河湾一期无定价开盘，当天即获一万多张认购卡，提升了朝青板块作为高档,居住区的区域价值；之后星河湾以高于周边楼盘

4、,1,万元的价格，连续,4,年获得北京均价,25000,元以,上高端住宅市场销售年度冠军,2001,年,4,月，广州星河湾一期销售跻身广州销量第三，销售金额第二,2004,年广州星河湾四期,星座”开盘，一周内销售突破三亿元，刷新全国记录,星河湾”的产品案名替代了原来“宏宇集团”这一公司名称，制造中国房地产行业的第一,1996,年,12,月，经广州市体改委批准实行股份制改组，成为广州市第一家私营股份制企业,星河湾制造,3,时间：“慢”的艺术,八年,01,年至,08,年，星河湾八年间仅让人看到广州星河湾和北京星河湾两个项目,六年,01,年至,07,年，仅开发完成广州星河湾一个楼盘,四年,02,年至

5、,05,年，北京星河湾用,3,年时间完成其周边的设施的改造，种植树木、培,育园林。用四年时间完成开盘销售,二年,07,年至,09,年，上海星河湾实现开盘销售,一年,09,年，星河湾公司同时运作,4,个城市,5,个楼盘，销售金额超过,100,亿元,慢”速：扩张的哲学,作为以“细腻精致”闻名的粤派地产商之一，星河湾确实将“慢工出细活”这一素养,发挥到了极致,但是，星河湾的“慢”速是其企业发展战略的一个重要组成部分；由于慢且产品精细,所以对产品有了全面的把握和理解，在,08,年至,09,年迅速的扩张至,5,个楼盘，且销售,额突破,100,亿元,星河湾速度,4,星河湾的品质已经市场证明,不管是产品本身

6、还是价格，星河湾已经成为其所进入市场的绝对标杆,星河湾造的不是房子，是艺术品，是奢侈品，甚至收藏品,星河湾提供的是,CEO,董事长级豪宅，提供的是高层次的生活空间和社交平台,星河湾的房子在业主收楼时不能让业务找到缺点，因为星河湾是专家，专门做产品的。如果,业主都能够发现不足，只能说明两个问题：一是不用心工作；二是没水平、没品位，这在星,河湾是不能容忍的,星河湾品质,5,本着“开发到哪里，美化到哪里”的原则，星河湾舍得在红线外投入,广州星河湾用在红线范围以外的钱超过,8000,万，骑江木栈道、桥底公园等已经成为城市的一道风,景,北京星河湾规划比原来的建筑指标少建了，并投入相当大的资金去建设生态公

7、园、改造周边的道,路和美化环境，北京星河湾将社区环境的外延延伸到了周边的非红线内的青年沟、朝阳北路、四,周边的围墙、道路改造和绿植,对沿街建筑进行粉刷，种植近百棵法国梧桐树,把,13,公顷绿化代征地，建设成为星河湾生态公园,完成青年沟改造,完成四周围墙、道路的改造和绿植,星河湾理念之一：舍得,6,前,后,前,后,1,2,3,4,5,6,舍得种树和栽培园林,极端的重视小区园林及绿化建设。首先将在南方城市中才能见到的植物经过筛选、培,植，引入到北京寒冷的气候中，作为小区的园林栽培,2003,年，星河湾人开始在北京的项目附近搭建苗圃和暖棚。然后将经过细致挑选的南方观叶,地被植物跋山涉水地运至北京近东

8、五环的暖棚，再移至住宅区,原树移植，不管多远，都是带着树冠和数根移植，保证树木的美观效果,为了能够在小区内种植热带阔叶植物，利用各种手段改了土壤。将原土、鸡粪、松针、土木,片及碎石等进行配比，减少冻土，增加土壤的透气性，减少冻土,星河湾理念之一：舍得,8,前,中,后,1,2,3,4,1,2,3,4,舍得使用最好的装修材料,舍得在装修材料的选择和运用上花钱，对各种高档装修材料合理的综合使用，充分体,现了星河湾人的水准和装修理想,星河湾全球搜罗小到门锁、开关，大到石材、木材、电器设备等一切奢侈精品；在园林上,珍稀树种、小桥流水、游泳池、山石景观,有人说黄文仔建的不是房子，而是艺术品,大量运用高档进

9、口石材，几乎每个房间都能看到石材运用的效果；地面（地面拼花的种类就,有几十种之多）；墙面和墙面造型；窗台、门套、踢脚线等细节和收口；石材加工精细、纹,路优美；硬质石材曲线形式加工,星河湾理念之一：舍得,11,踢角线,浴缸裙边,楼梯踏步,玄关,12,优质材料综合运用的效果,舍得以室内装修的标准装修室外环境,以室内装修的标准来处理室外的环境和园林；精益求精的以室内标准处理室外的环境,在房子开始建筑设计之时就结合了精装修的理念，其本质是以五星级酒店的理念来做住宅,利用多年来成熟的工艺做法和处理手段，创造出和普通楼盘不一样的家居环境,直接拼接的路牙石；室内标准的室外木栏杆铜包件；暗藏式的道路雨水收集系

10、统,星河湾理念之一：舍得,13,黄文仔：星河湾的成功，没有秘密，就是用心,正是星河湾的用心，造就了被视为艺术品、收藏品建筑。星河湾的用心，体现在细节,十七万公里寻树；设计一扇门的心思堪比别人设计一所房子,为树木存活而改良土壤；见树叶异色而立即刨土寻因,用手工打磨好的材料来镶嵌拼装路牙石的接缝,地面材料铺贴方式的设计（石材横竖纹理、拼花、木地板“人”字形方式铺装等,星河湾理念之二：用心,走廊地面,卫生间地面,过度空间地面,电梯间地面,用心之人性化的设计,厨房橱柜台面灶台和洗菜备餐台面高低差处理,更加方便操作,跃式空间的台阶处理及木扶手两端优美的曲,线造型,卫生间洗手台面便精心雕,饰出纹理，阴阳角

11、的圆滑,处理柔美且增加安全性,卧室木地板“人”字形,方式铺装与众不同,银镜柜门的鞋柜增大了空,间感,母门比普通门加厚,40,尺寸更宽更高，更厚重,16,工程施工细节双层井盖,黄文仔：要让星河湾的房子不断升值，除了在规划设计、用材用料等方面不断创新,外，更需要通过不断完善社区的配套，在物业管理的人性化方面努力创新,跨区域创新。把广州原来的岭南的开放文化和地方特色，结合北京固有的北方文化,在北京成功的完成北京的星河湾，之后，又结合上海的精致典雅的生活方式和品位,在上海造就不平凡的浦东星河湾,户型：不断的创新，星河湾对户型的总结和变化已经有了一个很成熟的总结和发展,不仅形式,多样能够照顾各类人士的需

12、要，而且还根据南北环境和居住习惯的不同重新调整丰富了户型,结构和比例。北京星河湾已建成的户型有,60,余种,园林：首先在北京引进南方树种，通过改良土壤、树种以及科学的培育，在北京重新建设了,设计：无论是室内设计还是园林建设，星河湾的建设者都不断的在追求更加美和好的效果,各种各样设计稿都是改了又改，园林中间的各种树木更是调了又调，这些心思都只是为了给,业主带来一个更加美好的生活环境，给社会创造一个经典住宅小区,营销：跨界营销和圈层营销的成功应用，是星河湾成功的重要保证之一。创新的将房子与奢,侈品结合，同时将成功人士、高尔夫球比赛、营销大师造访、官员参观等活动作为营销额重,要方式,星河湾理念之三：

13、创新,各个空间的天花造型,门厅,客厅,餐厅,天花,创新,卧室,融入团圆的意境设计圆形餐厅,搭配圆形叠式天花,八角形的,270,度观景主卧室，使,得卧室空间和视野更加开阔,星河湾对细节的追求是其品质地产中间重要的组成部分,魔鬼在细节”，星河湾的细节让我们感受到星河湾人的用心,北京星河湾的路牙石之间的接缝不是用水泥填补的，而是手工打磨好后直接拼装上的,这样的细节处理在北京星河湾比比皆是,室内大厅的扶手,这样一个小的细部设计也是一改再改，扶手简单的一个曲线使得格调就进,一步得到提升,地板铺就方式,北京星河湾的地板摒弃了传统的水平拼接方式，采用了“人”字型拼接方式,这种方式对施工工艺有着更高的要求，也

14、更费板材，但产生的效果要比传统方式好得多,星河湾细节,20,精致的门把手,弧线和花纹栏杆,特色地板拼接,圆润的台阶棱角,星河湾的复制，是针对星河湾地产自身而言的,案名复制：广州星河湾、北京星河湾、浦东星河湾、星河湾,海怡半岛；甚至“星河湾,地产控股有限公司”取代了“广东宏宇集团有限公司”，星河湾成为了公司名、同时也,是项目名,设计复制：不管是建筑立面还是天际线，不管是园林设计还是装修标准，星河湾都保持,了高度的统一性。正是这种严格的统一性，塑造了星河湾在公众心中的“名片形象,星河湾复制,21,星河湾,海怡半岛,浦东星河湾,北京星河湾,广州星河湾,檐口,星河湾复制,22,北,京,星,河,湾,广,

15、州,星,河,湾,门楼,外立面,星河湾的复制的基础,星河湾,8,年开发广州星河湾和北京星河湾的积累,对于高端客户的认知和理解,对高品质住宅的执着追求和坚守,对合作伙伴的管理与引导,对星河湾住宅建造体系的积累,规划理念、建筑设计、园林景观、装修特色,建筑材料、酒店式服务、跨界销售、口碑宣传等,星河湾品质标准的建立及品牌形象的确立,星河湾,豪宅,星河湾房子,良好的环境,高品质住宅,高品位邻居,高端社交平台,星河湾要上市并快速发展,因为上市需要所以加快了扩张步伐,因为前期的积累，保证了扩张过程保证建筑品质,星河湾复制,星河湾的不可复制，是针对其他房地产公司而言的,当别的房地产公司还在努力的通过高价竞拍

16、获取“天价地王”的时候，当别的地产公司,在以“卖白菜的方式卖房子”的时候，当别的地产公司以“快速滚动的方式开发房地产,的时候，星河湾却固守“品质”大旗，坚持“善待土地”，坚定的以“建造,50,年不过时,的房子”为己任。缔造了独具特色的“星河湾模式,精耕细，追求“单体价值最大化,品质地产圈层营销,卖概念：生活方式和生活品质,星河湾模式”代表了中国房地产开发的方向,土地不再重要，重要的是土地之上的创,造。“卖地段”或“卖地皮”都是地产开发的初级阶段，星河湾早已超越这个阶段,而星河湾的成功只能代表星河湾，其他房地产开发商难以模仿,星河湾不可复制,在技术层面，星河湾的成功之道是：“以品质打动客户”，坚

17、持“品质地产,以“舍得”的辩证思维，以用心投入，得到超额回报,不惜投入巨资，像打磨劳斯莱斯一样打磨星河湾的每一个细节，不仅为其赢得“豪宅营造大,师”的美誉，更是为星河湾赢得市场和客户,追求单体价值最大化,不惜牺牲开发速度，以“善待土地”的精神,物尽其用，挖掘出有限土地中的最大价值,星河湾成功之道,25,星河湾的成功之道,26,在战略层面，星河湾的成功之道是：坚持积极探索并逐渐形成了企业核心竞争力和,成熟的商业模式,星河湾的核心竞争力：清晰的产品定位,精准的营销策略,有效的品质控制,产品定位：豪宅、高端、高尚、品位,客户群体：企业家（董事长、老板）、社会名流,营销策略：跨界营销、圈层营销,品质控

18、制：通过制度和流程规范员工行为；通过优选和淘汰控制合作方,以精装修施工单位为例,和星河湾合作的单位最初有,30,多家，目前合作的仅剩,5-6,家，这,些单位都是通过和星河湾的合作得到了市场和甲方的认可，实现企业的不断壮大,材料供应商在和星河湾的不断合作中也在得益，不断改进和提升材料品质,星河湾,8,年开发,2,个楼盘的“慢”速开发，是其积累和形成核心竞争力的过程,星河湾过去的,10,年是培育和形成自己核心竞争力的,10,年,星河湾过去,10,年的积累，使其形成了别人难以模仿和超越的发展模式，这就是传说中的“商业模式,星河湾的商业模式,27,星河湾的商业模式：“品质地产,品质生活”；“产品,概念,以精准的产品定位、精细的产品开发和有效的营销策略，打造高端的物