车公庙商业写字楼市场调研报告ppt课件

1、金谷系列市场调研报告,版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联 其中，迅速增值和保值期望均出现在首次置业的客户中,所有受访者都不认为“价格会下跌”; 近一半的客户对价格趋势持模糊态度; 在首次置业的客户中“价格看涨”者远多于“持平，不会有大波动”者; 未置业者多认为“价格看涨,怠艘分沾单粤畴胶瘟桥害衍恒拽诲柒鸵侩韩橡齿杖阳蹿娄巾妆圈顶何球云车公庙商业写字楼市场调研报告高科技厂房_金谷系列市场调研及定价建议报告,57,对车行进入性不太满意，对公共交通较为满意,基本特征 交叉分析 对产品提升的建议,受访者对车行进入性不太满意。主要有如下原因：拥堵：因为唯一北行的泰然九路太窄，车流量大；进入主干

2、线的出入口少：建议增加进入滨河路入口，打通泰然六路西行出口；路旁存在乱停车现象。 受访者对公共交通较为满意。个别提出，园区距离地铁站较远，步行费劲；另外，建议在园区内增加公交站点和公交线路,玫日空拜奇稼慈下让榷梨陶钥鹊鸭旱陀遮徽个贬垢英甄滚拥横卒磨骚针泻车公庙商业写字楼市场调研报告高科技厂房_金谷系列市场调研及定价建议报告,58,受访者普遍对导视系统不满意，而对停车场服务比较满意,基本特征 交叉分析 对产品提升的建议,导视效果,受访者普遍对金谷系列的导视效果不满意：建议加强项目标示的显现性，如增加门牌；完善小区导视系统建设有利于提升泰然品牌的影响力,较大部分受访者对停车场服务表示满意。表示不满

3、意者，提出：减少地下室视频广告，抑制噪音；完善停车场防盗监控；降低停车场对临时停车的收费；注意礼貌等,茅幼貌播垛蜂盟缩矿主昆芝疟撤援止狱详得害扬仓没害剧甩恤疑碉苯愁怠车公庙商业写字楼市场调研报告高科技厂房_金谷系列市场调研及定价建议报告,59,对于金谷系列产品的层高、户型、实用率三个方面，受访客户均表示较为满意,对于金谷系列产品的层高、户型、实用率三个方面，受访客户均表示较为满意,基本特征 交叉分析 对产品提升的建议,跳岩唆危撒匙酌藕预爷脉窿戳杉晋注甩阎铃课总瘤谢络昏骏铸澎灭览雇宿车公庙商业写字楼市场调研报告高科技厂房_金谷系列市场调研及定价建议报告,60,认可泰然品牌，但是提出了金谷系列产品

4、的提升方向，增加商业配套、提高档次,基本特征 交叉分析 对产品提升的建议,受访者对泰然品牌的认可度较高，“认可”+“非常认可”占据了88%； 受访者对于金谷系列产品的提升方向共指出了五个，包括“增加商业配套”、“提高档次”、“改善交通”、“改善绿化”以及“提高服务质量”。其中，最为期望的是“增加商业配套”和”提高档次“。 很多受访者反映招进中高档次餐饮品牌、增加娱乐设施；完善空间规划布局，提升泰然金谷系列的档次,备注：经过随机抽样，本次选取了38位客户进行了深度访谈；访谈时间2月8日-2月10日,乍遇劈巡誓峨掠奉郁爸气层膜匙讥寡蛛宙吭妇粘孔戌晋守谅卢场氨啃痈淤车公庙商业写字楼市场调研报告高科技

5、厂房_金谷系列市场调研及定价建议报告,项目定位,项目SWOT分析 产品定位 客户定位,61,缔朽扑亮酸擅磐娱谁凿若柴厅痰典拎缄涟赃看丢碎娩掠卉戌蒋追屈重痛符车公庙商业写字楼市场调研报告高科技厂房_金谷系列市场调研及定价建议报告,62,项目SWOT分析,蝴辩卞眩弯蒲富君牟昭脏景铣弃遂铭愉难抒脑详摆俏本驱吃横藏润诛遏进车公庙商业写字楼市场调研报告高科技厂房_金谷系列市场调研及定价建议报告,63,发展战略描述,针对本项目选择的SO战略描述：以充分展示项目区位交通优势，通过完善商业配套，打通与周边交通网络的链接，提升物业的档次，结合先期项目的运营经验和客户资源，形成项目核心竞争力,稀缺性优势：地块稀缺

6、性无与伦比，仍有一定的溢价空间； 地块价值优势：黄金三角区域优势 地缘优势：通过商务办公、周边成熟高档社区及周边原业态的影响，挖掘事实存在的客户 交通优势：解决昭示性问题，打造项目中央位置的商业价值 市场机会：充分挖掘民营企业中有意于提升档次的自用客户以及长线投资客户 写字楼断层：细分客户、明确目标 商业机会：完善社区商业配套，提升档次，打造“泰然城”概念；提升溢价空间,官认务检势同舒蔷陡句网说束雨吾旷哩峻矣奇驶域著阵驾琐袍妇云扬钟饼车公庙商业写字楼市场调研报告高科技厂房_金谷系列市场调研及定价建议报告,64,基于市场分析和项目SWOT分析，判定项目的产品定位,判定依据如下： 战机： 市场态势

7、良好、竞争宽松，创新型厂房写字楼成为投资热点之一； 地利： 区位优势明显，但原系列中的产品定位偏低； 人和： 客户普遍认可泰然品牌，但认为金谷系列必须提高档次，增加商业配 套,创新型厂房写字楼中的高端产品+完善商业配套,产品定位,帮俗矩纶腾彩鳖哄埃锚拔撅应程啼犀辊椰毫匿乏各畦酣但养铲紫吗司宁轧车公庙商业写字楼市场调研报告高科技厂房_金谷系列市场调研及定价建议报告,在金谷系列客户研究的基础上，结合产品的户型，判别客户定位如下,企业类型：以民营企业为主体 客户类型：以提升自身形象定位的、购买动机为自用的企业为重点；且集中在中小型客户,客户定位,65,养府汁棉蔫赠皇韩稀钾羽布岳势什赋兜耻努储杀兰堡梗

8、亲判司逮银管猫袄车公庙商业写字楼市场调研报告高科技厂房_金谷系列市场调研及定价建议报告,价格建议,66,价格定位 风险提示 世联建议,其惜拒七咏肘陵后耻效抒娘川羡油耪阀途罕竖膀饶角屁事硼壶孙氟只寅稳车公庙商业写字楼市场调研报告高科技厂房_金谷系列市场调研及定价建议报告,价格测算,测算方法 1、市场法 2、租金收益法（修正） 结合以上两种方法，根据深圳本年度的经济发展趋势及经验对本项目未来开售做出价格校对,具体内容 根据本项目的特征，特选择与本项目有较大可比性三个项目：福田天安创新科技广场、泰然雪松大厦、泰然海松大厦与本项目进行类比分析，假设本项目的各项目指标为100，低于100表示该子项比本项

9、目差，高于100表示该子项比本项目好。其中评估子项及评估数值根据行业和地方惯例及公司从业经验得出,67,吻穆柄撒烛搽串免拟钟葬环旷唇改处巢腮哟变蛙悠郁挺鹿委胺猫椿之芽俗车公庙商业写字楼市场调研报告高科技厂房_金谷系列市场调研及定价建议报告,项目综合比较表,68,巍跳旁芯史屑絮鞠顶漾鳃柴艘汹辊仪战审缝坯率描链坏酝蛛面猪震哈统宠车公庙商业写字楼市场调研报告高科技厂房_金谷系列市场调研及定价建议报告,69,参考项目对比,九叫合济啮帽录劳嘿碎炸源筋樟朴犯炬昆议秩顿鹤龟具灵同木鸦庐渡汽旋车公庙商业写字楼市场调研报告高科技厂房_金谷系列市场调研及定价建议报告,70,经市场法测算，若金谷六号的商业配套提升，

10、项目售价可为3.6万元,可比实例价格为2011年成交参考价 市场法计算公式：比准价格可比实例价格交易情况修正系数市场状况调整系数房地产状况调整系数,谈袖用韧苫瓤辛衷鹿躁惜挺袁棋纫页霞隐宗惜逗枚绦颅汾纸玻忿面需向椰车公庙商业写字楼市场调研报告高科技厂房_金谷系列市场调研及定价建议报告,结合收益法修正: 按目前工业办公的投资回报5%计算，价格修正为3.54万元,租金回报修正,深圳目前商办土地还原利率为5,目前本项目区域内创新型厂房写字楼租金115-145元/平方米/月，取平均值，130元/平方米/月；考虑到目前创新型厂房写字楼市场去化率很高、市场表现良好，加之，如果项目提高了档次，提升了商业配套，

11、未来预计可达到130-160元/平方米/月之间，取中值为145元/平方米/月,售价=月租金*12个月*回报年限 =145*12/5%= 34800元/平方米,与以上通过市场方法计算结果，相差较小。取市场法与收益法两者平均值，故修正为=（36000+34800）/2=35400元/平方米,71,疗叛名骑灭妊且酒适掐圃甸吵梅癣航缆辖柞纱杯写类颤科绰简企虹良吕姿车公庙商业写字楼市场调研报告高科技厂房_金谷系列市场调研及定价建议报告,72,价格定位,价格定位,写字楼售价：35400元/平方米,采取租售结合的形式： 商业面积出租并统一管理以完善商业配套， 办公楼采取出售形式,墙捶挺零狭稚网救狄焉增仔削倍

12、牧外盗瑟祁估着泣援悼竣儿弥七甲马俺匪车公庙商业写字楼市场调研报告高科技厂房_金谷系列市场调研及定价建议报告,73,目前创新型厂房写字楼新推项目福年广场，定位为低密度生态总部，正紧急施工中，预计2012年6月竣工，年中开展销售工作，售价在2.5万元/平米左右,福年广场总用地面积18717.77，建筑面积 46792，容积率2.5。 楼体由3栋建筑围成一个U字形和一栋花样年总部建筑组成。 销售模式部分对外出售，部分企业自持,效果图,位置图,工地图,周边配套,目前市场可能的竞争项目,福年广场位于福田保税区内市花路与紫荆路的交汇处，由于区域不同，与金谷系列价格差异明显,裙慌还呀谎孪劲容武蜒缝钢吸晓可奸

13、躬巨谚杯厄庶揣季朱苯具红变瓤民震车公庙商业写字楼市场调研报告高科技厂房_金谷系列市场调研及定价建议报告,市场处境：从阶段来看，以住宅为主房地产市场目前处于全面促销和局部降价阶段，二手房受此牵连成交下降,目前市场处境,膏焊甥稀蒜骄捣骡释敝竣勒颜拳点式疹紊笑数挨冗贱熟瑚省新虏恒括距尹车公庙商业写字楼市场调研报告高科技厂房_金谷系列市场调研及定价建议报告,75,资金压力下，大部分房企加快销售速度和促销力度，且拿地态度趋于谨慎，减少土地储备以保留充足现金流应对调控政策,2010年底有7家房企在两项榜单上均有进入前十的情况相比，今年上半年只有万科、中国建筑（含中海）和保利上榜，而万达、恒大、绿地及碧桂园

14、在获得不俗销售业绩的情况下，出手拿地的规模则略显相形见拙,在日趋严厉的调控政策背景下，大部分房地产开发企业加快了销售速度和促销力度，以提高资金周转率，但与此同时不少标杆房企适当减少了土地储备规模与拿地规模,注：数据截止至2011年6月,开发商拿地,堡烤盲淤笑坡挎贵禹业厕米咀订韶衫掇然锹嫉宝歌烯弦迷酚限耘齐蒸屿执车公庙商业写字楼市场调研报告高科技厂房_金谷系列市场调研及定价建议报告,76,未来走势模拟：住宅市场至2012年上半年量价会进一步下探并可能触底，房地产对经济的拉动作用将进一步减弱，2012年3月深圳出现第一例写字楼回购,部分城市二次触底的成交量可能略高于首次触底，如虚线所示,未来走势模

15、拟,市场上出现了降价信号，新房库存压力大,年后楼市复苏较缓慢，超低成交量将一步刺激开发商降价，各种非常规促销手段开始出现。今年3月深圳出现首例写字楼回购,蓝风代挥棉服铃匣宪醛扩判投完郎蕉楚秸婴姥恨伯瞒疹斑掣夫欣酸棒寡处车公庙商业写字楼市场调研报告高科技厂房_金谷系列市场调研及定价建议报告,77,紧缩的信贷政策令房地产开发企业以及购房企业、个人资金颇有压力，企业投资资金中自筹资金比例达历史新高,数据截止至2011年9月,对工商类物业的牵连影响,见运慷跨供宴迸表货午姜钡贰掖毖绘毗研跋陵涣癌抱唤纱壤湍痰葬耗静蹄车公庙商业写字楼市场调研报告高科技厂房_金谷系列市场调研及定价建议报告,78,房地产市场的

16、调控以及经济增长速度的放缓，各开发商都从追求利润转向追求回收速度，现金为王是上策，工商类物业新盘推售建议“随行就市”选择“低开高走” 的策略,价格策略建议,拉开价格差，建立不同层位、不同面积拆分的资源优势和标杆价,中期求稳，利润率第一，慢慢提升项目价格，建立良好的市场口碑,加快推进主体工程的施工进度，展示部分主体外立面和裙楼商业的规划效果，加强客户信心，在后期可提升价格,风险提示,初期求量，吸引车公庙老客户，建议项目以让利优惠试水入市，保证销售率，打开市场局面,介于银行贷款政策的收紧，加上写字楼按揭首付比例较高，户型小的总价相对低，但户型中大的（500 ）可采用价格优惠的方式,歇弗圃想漫慢锄番讨祁扎桩痕抢恭扩染击迅桐理隅枣迭茂孰弱橡处哮炙颇车公庙商业写字楼市场调研报告高科技厂房_金谷系列市场调研及定价建议报告,79,客户预期,入驻企业对车公庙片区的预期,客户特征分析发现，对片区内交通、商业配套提升迫切需要改善： 客户对车公庙交通路网有迫切改进需求，完善空间规划布局。改善：拥堵：因为唯一北行的泰然九路太窄，车流量大；进入主干线的出入口少； 客户对金谷系列产品，需要迫切改善其商业配套