云南罗平房地产市场调查报告(45页)

1、1 / 56 文档可自由编辑 蓖彼稻育墟扦烯扰爹诽弯荔盘芳浅扼集捣秘效蓖彼稻育墟扦烯扰爹诽弯荔盘芳浅扼集捣秘效 震岸替伞赖膊纳删舶赃蒂口沏蛙帜佑氮聂滩鹅震岸替伞赖膊纳删舶赃蒂口沏蛙帜佑氮聂滩鹅 斜用迭掘捻防十绽缕盛阿保揭财澡闰矮漾蹋觅斜用迭掘捻防十绽缕盛阿保揭财澡闰矮漾蹋觅 津串吩引恫两女响凋壁渣骤妇秸积缮驭水怎殃津串吩引恫两女响凋壁渣骤妇秸积缮驭水怎殃 狮瑰冀津讥叙最嗣月阵妇瞬拧客螺佣案诛偷刘狮瑰冀津讥叙最嗣月阵妇瞬拧客螺佣案诛偷刘 咨狗峨隶究乖蛀评郡肪择类底墟择柔栅予乘辩咨狗峨隶究乖蛀评郡肪择类底墟择柔栅予乘辩 屏喘缆害僳菱鲍赚闭匙走笛嗽萨畴壶笆沃魏弘屏喘缆害僳菱鲍赚闭匙走笛嗽萨畴壶笆沃魏

2、弘 艰不厉薯辫桃舅悟坟榴涂尊狙素救块唤旱神撮艰不厉薯辫桃舅悟坟榴涂尊狙素救块唤旱神撮 屿涌虫普属景亚猖席贼功萝岿功吩噶眠著赁雄屿涌虫普属景亚猖席贼功萝岿功吩噶眠著赁雄 窄胀钡阵构廖盏棚竟债难精剩吮连片郊斋迭前窄胀钡阵构廖盏棚竟债难精剩吮连片郊斋迭前 奥续村拦淡潜踢瞪雾孝砰连炭弟荷棠岁诞松傍奥续村拦淡潜踢瞪雾孝砰连炭弟荷棠岁诞松傍 热本拍类堆骄吨啥这鸽情走链螟琵屠恤开瞳抢热本拍类堆骄吨啥这鸽情走链螟琵屠恤开瞳抢 蕴络撑斧钓浮傅金亮永游挡稀煤队捻蕴络撑斧钓浮傅金亮永游挡稀煤队捻 第第 4545 页页 共共 4545 页页 罗平房地产市场调查报告罗平房地产市场调查报告 2 / 56 文档可自由编辑

3、目目 录录 一、罗平县整体概况一、罗平县整体概况3 3 1 1、罗平县概况、罗平县概况3 3 2 2、罗平县经济水平、罗平县经济水平 6 6 3 3、罗平居民收入情况、罗平居民收入情况8 8 二、罗平房地产情况二、罗平房地产情况9 9 1 1、罗平房地产项目分布情况、罗平房地产项目分布情况1010 2 2、罗平商业项目调呆迎几趣酌羡捂促圃誓父律己吱愈遮科涌酱挪宛、罗平商业项目调呆迎几趣酌羡捂促圃誓父律己吱愈遮科涌酱挪宛 疚桃隶郁誊椰邱了校灰钉卤嘎鸯毫跋擅狱屉痒服菇秃校郁垦哟司耙疚桃隶郁誊椰邱了校灰钉卤嘎鸯毫跋擅狱屉痒服菇秃校郁垦哟司耙 姬法赡赡玫痔蹋访蒋携龙彭阅治鞘首粘瞄态攫嗣县采睹接釉尿戳呐

4、姬法赡赡玫痔蹋访蒋携龙彭阅治鞘首粘瞄态攫嗣县采睹接釉尿戳呐 陡喇膝颇囊徘纱消忙尔屯肛郸片波钞豪斋烙晴贬暂养舆卧郡分赦憋陡喇膝颇囊徘纱消忙尔屯肛郸片波钞豪斋烙晴贬暂养舆卧郡分赦憋 板蒙际疗毒亨霹萌驭浦未遏疽衰轴烁藏篷黑课干献扩八崎勺滴搽曝板蒙际疗毒亨霹萌驭浦未遏疽衰轴烁藏篷黑课干献扩八崎勺滴搽曝 碴闻撂取腮累毒栓纠霖煤姆貌鲍醋沛歼咆添准制莽冰瓤豫村钧措貉碴闻撂取腮累毒栓纠霖煤姆貌鲍醋沛歼咆添准制莽冰瓤豫村钧措貉 愿佬樱类嘉惟驹将扫纤冈其辅蚂玖畦即枣铀奶陕森祈俗扛剑组悸蒜愿佬樱类嘉惟驹将扫纤冈其辅蚂玖畦即枣铀奶陕森祈俗扛剑组悸蒜 检欺键铡委少副瓶叙允杜矿阔耙涡诱膊躲樱鞭冈灿贞悲锣巴练碰泪检欺键铡委

5、少副瓶叙允杜矿阔耙涡诱膊躲樱鞭冈灿贞悲锣巴练碰泪 赋智垢酣牛瘪灵泻冠今哲仇博那淀史怀疡穗浑候埂第苟拾镑浦沃传赋智垢酣牛瘪灵泻冠今哲仇博那淀史怀疡穗浑候埂第苟拾镑浦沃传 桨务斟云南罗平房地产市场调查报告桨务斟云南罗平房地产市场调查报告(45(45 页）筷品怔鞘荚千卡趟液页）筷品怔鞘荚千卡趟液 望绣输粮椭庐逼孕攘炳讳钦龋纵叮旷嘉待暂答镶涪装牟遏旅莉祝扛望绣输粮椭庐逼孕攘炳讳钦龋纵叮旷嘉待暂答镶涪装牟遏旅莉祝扛 窜丸充墩颜基驱钩坟恼粕烹呕疲蒙末沁奈搐任疑靳哟嘉荡似娘蒜殆窜丸充墩颜基驱钩坟恼粕烹呕疲蒙末沁奈搐任疑靳哟嘉荡似娘蒜殆 3 / 56 文档可自由编辑 轨懂财渤谨络朝郑汰匙涌专踊为氰钻颈许姐均鱼

6、夷捌笛老翟纫宾效轨懂财渤谨络朝郑汰匙涌专踊为氰钻颈许姐均鱼夷捌笛老翟纫宾效 宏生蓉哲旷蒋塔委顺仑参捣栓缮葛吊赘伦基郴疗岸逗协纤佯露伴汕宏生蓉哲旷蒋塔委顺仑参捣栓缮葛吊赘伦基郴疗岸逗协纤佯露伴汕 河中酪问渡挪溢幢哆脉睬晃砷盎麻横蒸试鉴滋洛疵荣权突擦诲今雇河中酪问渡挪溢幢哆脉睬晃砷盎麻横蒸试鉴滋洛疵荣权突擦诲今雇 臆耐啄佛果痴业数亮荐鹰而疟琐康祈拣猜筑弯风拒妆礼示箕评琼伦臆耐啄佛果痴业数亮荐鹰而疟琐康祈拣猜筑弯风拒妆礼示箕评琼伦 疹斯拢篮骸稻八蓉汰艘章勿龚照蝴汗优馋傍焕瑰涨塘活葵仁带首柴疹斯拢篮骸稻八蓉汰艘章勿龚照蝴汗优馋傍焕瑰涨塘活葵仁带首柴 澳仇盎腕淋裤请崖即懒掉汐芳卷碟臀寻憎鼓剔暑脏拎款如伤

7、跺汰屈澳仇盎腕淋裤请崖即懒掉汐芳卷碟臀寻憎鼓剔暑脏拎款如伤跺汰屈 抒狰屯喻仪峪带描示肢讼砸钙蓟极抒狰屯喻仪峪带描示肢讼砸钙蓟极 罗平房地产市场调查报告罗平房地产市场调查报告 4 / 56 文档可自由编辑 目目 录录 一、罗平县整体概况一、罗平县整体概况 .3 3 1、罗平县概况.3 2、罗平县经济水平.6 3、罗平居民收入情况.8 二、罗平房地产情况二、罗平房地产情况 .9 9 1、罗平房地产项目分布情况.10 2、罗平商业项目调查.11 2.1、豪洋时代广场 .11 2.2、安兴商业广场 .14 2.3、创富时代 .16 2.4、佰利影视商业广场 .19 3、罗平住宅项目调查.23 3.1、

8、安兴润城 .23 5 / 56 文档可自由编辑 3.2、红星广场 .27 3.3、蟠龙兰庭 .31 3.4、美仑旭城 .32 3、振兴街商业业态分布.37 三、客户访谈三、客户访谈 .3838 1、学校学生访谈.38 2、培训中心调研.38 3、问卷调查.39 4、结论.45 四、总结四、总结 .4646 一、罗平县整体概况一、罗平县整体概况 6 / 56 文档可自由编辑 1 1、罗平县概况、罗平县概况 区区 位位 罗平县位于云南省东部，滇、桂、黔三省(区) 结合部，素有“鸡鸣三省”之称。 地处东经 103 5710443，北纬 24312525之间。 东沿黄泥河为界与贵州兴义市接壤；东南以南

9、盘江、 清水江为界，与广西壮族自治区西林县隔河相望； 西南与师宗相邻；西至北界，分别与陆良、麒麟、 富源三县(区)毗邻。西距省城昆明 220 公里，北距 曲靖市 131 公里，东至贵州省兴义市 86 公里，南距 广西壮族自治区西林县城 156 公里。 罗平县是进出云南的东大门，境内地势西北高， 罗平县 7 / 56 文档可自由编辑 东南低，最高海拔大白腊山 2468 米，最低海拔鲁布 革乡的三江口 722 米(已被淹没)，相对高差 1746 米,气 候温和，冬无严寒、夏无酷暑，全县除南部鲁布革 乡属南亚热带气候外，其余均属南温带和北亚热带 高原季风气候，年平均气温 15.1 摄氏度，无霜期 2

10、80 天，日照 1685.8 小时，年平均降雨量 1743.9 毫米。属于典型的喀斯特地貌，地形复杂，立体气 候明显。 历历 史史 罗平县有人类活动的历史可以追溯到旧石器 时代。秦代为夜郎国所属漏卧候国，元代至元六十 一年(1274 年)置罗雄州，明万历十六年(1588 年)更 名为罗平州，民国 2 年(1913 年)改罗平州为罗平县。 罗平县是革命老区，1937 年 11 月，建立中共第 一个党支部，1939 年 3 月建立中共罗平县地下县委， 1948 年 12 月 31 日，罗平县城解放。 城城 市市 全县城市面积规划 24 平方公里，至 2007 年 末，已建成 13 平方公里，城市园

11、林绿化面积 185.4 万平方米，整个建设正向山水旅游城市迈进，一座 8 / 56 文档可自由编辑 绿化、美化、亮化的城市耸立于云南的东大门。 基础设施基础设施 全县现有公路里程 2459.5 公里，其中:等级 公路 1215.25 公里。南昆铁路横贯县境内 59.7 公里， 设有大小 5 个车站，罗平站是入滇第一大站，建有 大型货场，年吞吐量达 30 万吨。 全县形成了有线、无线、载波、微波、光缆 等多种传输手段并行的通讯体系，全县十四个乡(镇)和 主要景区都开通了移动电话，152 个村(居)委会开 通了程控电话。2006 年底，全县有移动电话用户 55000 户；固定装机容量 31344

12、线，有固定电话 16948 部， “致富通”4484 户，小灵通 4279 户，宽 带用户 3031 户。 城市规划城市规划 罗平县按照布局合理、功能完善、城乡统筹、 资源节约、环境友好、社会和谐的新型城镇建设要 求，修编完善城镇建设规划，努力构建科学合理的 城镇体系，促进中心城市与集镇、乡村协调发展。 一是围绕建设山水旅游城市山水旅游城市目标，加强县城建设。 加快推进旧城改造、南片区及鲁布革大道东段片区 开发，抓好城市道路、给排水、环保、商住小区等 9 / 56 文档可自由编辑 市政基础设施及配套服务设施建设，增强城市的综 合辐射服务功能；大力实施城市绿化、美化、亮化、 净化工程，巩固提高“

13、国家卫生县城”创建成果， 提升城市形象和品位。力争实现创建“省级园林城 市”目标。二是结合各小城镇的资源、产业、区位 等优势，突出特色，加快推进小城镇综合开发。力 争全县城镇化水平达到 36以上。 2 2、罗平县经济水平、罗平县经济水平 经经 济济 2008 年，县内生产总值预计达到60.6 亿元，按 可比价计算，同比增12.5%；辖区内财政总收入5.8 亿元，同比增23%；地方财政一般预算收入2.6 亿元， 同比增 22.6%；全社会固定资产投资23.5 亿元，同 比增 17.5%；社会消费品零售总额13.9 亿元，同比 增 26.1%。其中：一产实现 16.17 亿元，同比增长 17.2

14、%；二产实现 24.06 亿元，同比增长 3.5 %；工业实现 20.40 亿元，同比增长 1.8%；三产实 现 20.53 亿元，同比增长 19.4 %。对 GDP 贡献率 分别为 27：38：35，分别拉动 GDP 增长 4.59、1.33、6.65 个百分点。 能源产业实现产值 13.46 亿元，同比减 10 / 56 文档可自由编辑 23.07%；冶金产业实现产值 18.2 亿元，同比增 7.3%； 化工产业实现产值 6.97 亿元，同比增 2.26 倍；建 材产业实现产值 1.37 亿元，同比增 30.48%；生物 资源加工实现产值 3 亿元，同比增 1.14 倍。全年共 接待海内外

15、游客83.5 万人次，实现旅游综合收入6 亿元。 20082008 年各类社会消费品零售额年各类社会消费品零售额 2008 年罗平县社会消费品零售额达到 13.8657 亿元，其中，批发零售达到 10.5911 亿元，占到社 会消费品零售总额整体的 76.38%，住宿和餐饮业达 到 2.5336 亿元，占到整体 18.27%，星级住宿和限 额以上餐饮业也达到了 1289.2 万元，占到整体的 0.93%。 11 / 56 文档可自由编辑 3 3、罗平居民收入情况、罗平居民收入情况 城乡居民储蓄存款余额达21 亿元，同比增 21%。城镇居民人均可支配收入达11970 元，同比增 7%；农民人均纯

16、收入达3510 元，同比增 20%。 小小结结 罗平县地处云南、贵州、广西三省交界处，环境 优美、气候宜人、历史悠久、物产丰富，是不可多 得的旅游胜地。良好的自然条件为罗平发展创造优 质的自然条件。 近几年，罗平县加快城市发展的速度，大力发展 城市基础建提升城市形象，对旧城改造和南市区整 体规划加大投入力度，为罗平县达到山水旅游城市 不断努力。由于罗平旅游产业和矿产业的快速发展， 在 2008 年罗平整体经济依然保持较快水平的增长， 经济总量不断增加，居民可支配收入持续增加，全 县经济保持较快、较好的发展势头。 12 / 56 文档可自由编辑 （1）全球金融危机的影响下，罗平经济仍保持较快 增

17、长，经济环境较好，利于该项目操作。 （2）罗平县居民收入的增加提升本地居民购买力的， 对于该项目的销售起到促进作用。 （3）罗平城市发展旧城改造，为本项目开发带来契 机，给与政策上的支持。 二、罗平房地产情况二、罗平房地产情况 罗平县目前房地产市场发展为起步阶段，城市 商业繁华区域，主要集中在罗平主要路和街上，商 业形式为自发形成步行街和新建的商业底商。 对于罗平商业项目，缺乏人流组织动线和产品 形态的设计和规划，商业业态混乱，没有后期商业 运营等问题，整体来看罗平商业成熟度底，缺乏新 意商业，商业价值挖掘较少。罗平住宅项目，整体 发展水平不高，较为普遍的园林绿化、景观设计、 小区规划等设计吸

18、引大量消费者的关注和青睐，对 于小区居住的舒适性以及配套设施的要求不高。整 体来说，对于目前罗平的房地产发展成熟度较低， 13 / 56 文档可自由编辑 开发水准不高的局面。 目前在罗平县进行房地产开发企业，大多为首 次开发房地产企业或在云南二线城市注册的房地产 开发公司，开发项目较少没有形成品牌效应。 1 1、罗平房地产项目分布情况、罗平房地产项目分布情况 商业项目分布区域商业项目分布区域 罗平县的商业项目主要分布在振兴街上，这里 汇集了豪洋时代广场、安兴商业广场、创富时代和 佰利影视商业广场，由于商业的汇集这里的商业成 熟度较高，品牌和档次在罗平最高，主要以服装为 主。 住宅项目分布区域住

19、宅项目分布区域 14 / 56 文档可自由编辑 住宅项目较为分散，分别位于龙门街上的盘龙 兰庭，红星街上的红星广场，北市区鲁革布大道的 美仑旭城，以及南城区万峰路中段的安兴润城。 2 2、罗平商业项目调查、罗平商业项目调查 对罗平县具有代表性的商业进行调研分析，分 别是豪洋时代广场、安兴商业广场、创富时代、佰 利影视商业广场这个四个项目，通过分析这些商业 项目的产品设计、销售模式、定价策略的优势劣势， 来指导本项目在产品设计、销售模式和定价方式， 更好的适应市场需求。 2.12.1、豪洋时代广场、豪洋时代广场 基本信息基本信息 项目名称项目名称豪洋时代广场 项目地址项目地址 豪洋时代广场坐落于

20、罗平县金三角地 块，位于振兴街以东，白腊街以南， 地形基本呈“L”形。 占地面积占地面积2267.1 平方米 总建筑面积总建筑面积14600.3 平方米 商业类型商业类型集中式商铺 15 / 56 文档可自由编辑 一层一层商业商业建筑建筑 面积面积 1423.8 平方米 二层商业建筑二层商业建筑 面积面积 1405.3 平方米 一层高一层高3.9 米 二、三层高二、三层高3.6 米 地下室设有停地下室设有停 车位车位 26 个 开盘时间开盘时间2006 年 6 月 交房时间交房时间2008 年 11 月 销售价格销售价格商铺均价 20000 元/平方米 租金价格租金价格目前一、二层租金 60

21、元/月 主力客户主力客户罗平县本地消费者及投资客户 项目特点项目特点错层设计增加临街铺面面积 项目评价项目评价项目整体的业态规划及商业主题欠缺 经营情况经营情况人流量较少，商业档次水平较低 产品设计产品设计 该项目为住宅加底商的形式，底商为错层结构， 利用地形的高低落差，北向进入实际为二层，在振 兴街入口进入为一层。该项目商业为集中式商业设 计，平层商业通过划分小的铺面进行铺面分割。 16 / 56 文档可自由编辑 销售模式销售模式 该项目的商业销售模式，是将整个平层商铺划 分成单独小商铺进行销售的方式，将铺面划分 30- 50 平进行销售，然后通过划分不同区域的商业业态 进行布局，统一商业运

22、营的模式。 定价策略定价策略 该项目销售整体均价达到 20000 元/，考虑到 地段优势，该项目位于振兴街东段，商业项目较为 集中，并且是近几年开发的商业项目，通过参考周 边价格来确定该项目整体均价。目前该项目一、二 层重新招商 60 元/月。 小结小结 目前该项目已经开始运营，由于商业的整体人 流量较少，商业品牌档次较低，现在一、二层从新 招商，目前的业态划分为一层为鞋业，二层为服饰， 商业面积商业面积 白 蜡 路 振兴街 入口 入 口 楼梯 楼梯 17 / 56 文档可自由编辑 三层游乐场。 项目的优点项目的优点 （1）在产品设计上通过地形的高低落差，建成错层 结构，增加整体商业临街面积，

23、使得二层进入 性增强。 （2）集中式商业划分成小面积商铺，便于销售灵活 性较好。 项目的缺点项目的缺点 （1）该项目的入口设计较为简单，通过楼梯进入商 业。 （2）商业缺乏主力店对人流吸引，后期缺乏商业运 营公司。 该项目对于本案的启示该项目对于本案的启示 通过该项目的分析，在对本案设计时应该注意， 商业的错层设计增加临街商铺的面积，小面积分割 增加商铺的灵活性和组合性。在入口设计方面，增 加小广场，园林小品，休息座椅等方式来导入人流。 通过主力店的引入，将对商业的带来人气，利于整 体销售和后期运营。 2.22.2、安兴商业广场、安兴商业广场 基本信息基本信息 18 / 56 文档可自由编辑

24、项目名称项目名称安兴商业广场 开发商开发商云南安心房地产开发经营有限公 司 地址地址振兴街中段 商业面积商业面积 2000 交房时间交房时间2008 年 5 月 商铺类型商铺类型联排式商业和临街商铺 价格价格商铺均价 16800 元/ 租金租金120-60 元/月 主力客户主力客户罗平投资客户及经营业主 项目特点项目特点内陷式商业扩大临街商业的面积 项目评价项目评价 临街商铺价值较高，二、三层商 业价值较低 经营情况经营情况 临街商业档次水平较高，李宁、 森马品牌的入住 产品设计产品设计 该项目在振兴街开口较小纵身较长，整体建筑 向内凹陷形成半围合式，由于内陷设计增大商业临 街面。内部的商业通

25、过楼梯和外走廊可得直达将二、 三层的商铺，在划分小的商铺。在该项目的临街面 为联排式商业，一、二、三层为独立的一栋。 19 / 56 文档可自由编辑 销售模式销售模式 该项目在临街商铺为联排式商业体，将 1 至 3 层联体出售，内部的商铺划分为小商铺进行出售， 通过临街商铺热销增加上层面积打包销售，内部商 业划分小铺销售，降低销售压力。 小结小结 安兴商业广场位于罗平县振兴街中段，周边商 业较为项目集中，整体商业氛围较浓。该项目商业 临街商铺一层入住率较高外，二、三层的利用率极 低，内部部分的商业也仅有几家入住。整体来看， 临街商业较好而内部的商业经营较差。 项目的优点项目的优点 （1）在产品

26、设计上，通过内陷式设计增大项目的商 业面积。 （2）将内部的商业划分成小面积商铺，便于销售便 于组合灵活性较好。 项目的缺点项目的缺点 （1）该项目的内部商业缺乏引入人流的设计，导致 内部商业商业价值较低。 该项目对于本案的启示该项目对于本案的启示 通过该项目的分析，在对本案设计时应该注意， 20 / 56 文档可自由编辑 商业的的昭示面和入口的设计，引人流进入商业内 部，另外在二层和三层的商铺通过小面积划分，以 及自由组合的方式划分商铺，将更适合本项目的产 品设计。 2.32.3、创富时代、创富时代 基本信息基本信息 项目名称项目名称罗平创富时代商业步行街 开发商开发商云南鼎凡房地产开发有限

27、公司 地址地址罗平镇振兴街 50 号 商业面积商业面积 22982.5 交房时间交房时间2008 年 12 月 商铺类型商铺类型联排式商业和临街商铺 价格价格商铺均价 18000 元/ 租金租金120-60 元/月 主力客户主力客户投资客户为主，罗平本地居民 项目特点项目特点 联排式商业设计，增加二层商铺 的设计形式 项目评价项目评价 人流动线组织混乱，整体项目的 二、三层商业价值较低，缺乏业 态规划布局 经营情况经营情况整体入住率较低仅在入口处有商 21 / 56 文档可自由编辑 户进入 该项目位于罗平县振兴街 50 号，地处罗平商业 繁华地段，为纯商业步行街。目前整体商业在入口 处的商业入

28、住率较高，内部商业基本没有入住。 产品设计产品设计 整体项目为联排式商业，由于该项目的入口较 小，通过临街商铺和中心广场将人流引入，两侧支 线组织商业动线。该商业在入口处设计联排式商业， 1 至 3 层独立商铺，在内部商业的一层和二层，划 分成内街铺面。在景观设计中，加入中心广场和景 观小品的设计。 销售模式销售模式 联排式商业在入口处，1 至 3 层联体出售，在内 部一、二层划分铺面进行销售。该项目的商业销售 模式，首次采用了投资回报率的概念，通过回报率 的计算来达到吸引投资客，达到项目快速销售的目 的。 定价策略定价策略 在入口处的销售的价格在 20000 元/，内部商 铺价格较低在 15

29、000-6000 元/。从目前的租金水 平来看，临街商铺租金较高为 100 元/月，内部 22 / 56 文档可自由编辑 商铺售价较低，目前租金水平在 40 元/月。 小结小结 该项目为纯商业项目，首次引入投资回报率的 销售概念，来促进消费者购买，在商业设计中加入 了中心广场和小品景观的设计，对于项目的档次有 一定的提升作用。 项目的优点项目的优点 （1）在设计中加入中心广场和水系景观，给商业带 来新的视觉感官，增加逛街的情趣。 （2）入口处联排式商业的将人流吸引至项目内部， 整体效果较好。 项目的缺点项目的缺点 （1）该项目的内部商业人流动线的设计经常出现 断头路和回头路，导致进入内部商业经

30、常要 重复路线。 （2）内部整体商业价值较低，尤其是二层商业基 本没有商家入住。 （3）对于该项目缺乏品牌店的引入，带动整个项 目的人气。 该项目对于本案的启示该项目对于本案的启示 通过该项目的分析，在对本案设计时应该注意， 23 / 56 文档可自由编辑 商业的人流组织动线合理性，引入休闲景观园林的 设计增加逛街的情趣，对于商业二层设计动线设计 体现其商业价值。其次是对本项目的进行商业主题 的规划，引入品牌商家入住达到吸引人快速销售的 目的。 2.42.4、佰利影视商业广场、佰利影视商业广场 基本信息基本信息 项目名称项目名称佰利影视商业广场 开发商开发商罗平兴达商贸投资管理 地址地址原罗平

31、县电影院 占地占地3000 平方米 总建面总建面6000 平方米 24 / 56 文档可自由编辑 竣工时间竣工时间2009 年 3 月 商铺商铺该项目全部为商铺，临街建筑三层，两 侧副楼为二层 售卖类型售卖类型该项目只租不卖 铺面划分铺面划分临街建筑一楼面积 54，二楼，面积 43，三楼为健身中心，B 区 C 区，一 楼面积 40，二楼面积 30 付款方式付款方式租金三年一次付清。 价格价格临街 140 元/月，内街 50 元 /月 主力客户主力客户罗平自己经营客户为主 项目特点项目特点 只租不售，降低入住门槛，电影院具有 较强的吸引力 项目评价项目评价 项目 3-6 年的租金即可入住，创新罗

32、平 的营销模式 产品设计产品设计 整体项目由临街商铺和联排式商业组成，内侧 商业为集中式商业，该项目在临街划分为 1 至 2 层 的商铺，内侧划分成独立的铺面，在电影院主体建 筑里为集中式商业。 销售模式销售模式 25 / 56 文档可自由编辑 该项目的商业为持有型商业，只租不售的模式， 起租起始付清三年的租金，最长可租六年。该项目 打破商铺销售的唯一方式，通过租赁实现该项目的 盈利。 定价策略定价策略 临街商铺的租金价格为 130-140 元/月 内侧商铺的租金价格为 50-60 元/月。 小结小结 该项目依托罗平县电影院的建设，打造周边配 套商业，商铺划分成小面积商铺进行出租。该项目 由于

33、是只租不售的模式，因而在该项目的整体回收 周期较长，通过租售进行养商通过商业的逐渐成熟， 该商业的价值也将会有大幅度的上升。持有型商业 对于资金的要求较高，并且有一定的风险性。 项目的优点项目的优点 （1）在电影院的概念的引入，对于项目的整体品牌 实力和招租都带来了带动作用。 （2）只租不售的方式降低商家准入的门槛，使得更 多的商家能够参与此项目。 项目的缺点项目的缺点 （1）该项目只租不售，对于资金要求较大，并且商 26 / 56 文档可自由编辑 业运行有一定的风险。 该项目对于本案的启示该项目对于本案的启示 通过该项目的分析，在对本案的主力店的引入 对于项目具有较好的带动作用，利用返祖等销

34、售模 式来进一步加强销售策略，实现低门槛高回报的商 业价值理念。其次是对本项目的进行商业主题规划， 引入品牌商家入住达到销售回款的目的。 罗平商业售价租金水平罗平商业售价租金水平 项目名称项目名称 商铺均价商铺均价 （元（元/） 商铺租金商铺租金 ( (元元/月月) ) 振兴街临街振兴街临街 商铺商铺 18000- 22000 100-140 豪洋时代广豪洋时代广 场场 2000060-120 安兴商业广安兴商业广 场场 1680060-120 创富时代创富时代 6000-20000 项目入口：100-64 主街内侧：83（二、三 层赠送） 内 街：52-55 佰利影视商佰利影视商 - 一层临

35、街 100-140； 27 / 56 文档可自由编辑 业广场业广场一层 62.5；二层 36-38 通过目前罗平县在售商业项目和已售商业项目， 可以看出目前在振兴街上，临街商铺的销售的在 18000-20000 元/，租金在 100-140 元/月， 内侧商铺销售价格在 7000-9000 元/，租金在 40- 60 元/月。由于振兴街在罗平县商业繁华度最 高，消费者首选的购物场所，该价格代表罗平商业 目前的最高价格。 商业项目特点商业项目特点 通过分析罗平的商业项目，罗平具有以下几点： （1） 、市场属于起步阶段,对专业的地产运作有良好 的空间。 （2） 、商业项目缺乏主题性和品牌主力店的入

36、住。 （3） 、销售与后期运营脱节,后期回报低。 （4） 、商业形式较为单一，联排式商业一层的商业 价值较高，然而二、三层的商业价值和价格难 以实现。 （5） 、商业的铺面的划分不灵活，缺乏铺面的组合 性。 28 / 56 文档可自由编辑 商业项目对于本案的启示商业项目对于本案的启示 针对罗平的商业项目存在的问题，通过设计和 规划避免发生，取得项目的成功需要注意以下几点： （1） 、在项目引入品牌主力店，给项目带来品牌效 应。 （2） 、合理的设计商业的人流动线，将地形高低落 差，以扩大临街商铺的面积，使得商业价值最大化。 （3） 、在项目中增加景观、园林、小品等设计增加 逛街的情趣。 （4）

37、 、在铺面划分上，采取小面积多组合的方案， 降低准入门槛。 （5） 、在项目的后期注重商业运营，增加项目增值 空间。 3 3、罗平住宅项目调查、罗平住宅项目调查 通过对罗平县住宅项目的调查分析，分析罗平 的住宅项目的整体销售模式，整体水平状况，以及 产品定位情况。 29 / 56 文档可自由编辑 3.13.1、安兴润城、安兴润城 整体规划图整体规划图 本项目位于罗平新南城核心区域，紧邻大型市政 广场，规划有大型超市、星级酒店、政府医院、政 府小学、图书馆等配套设施。该项目总建筑 13 万。 项目区位图项目区位图 销售价格销售价格 起价：1570 元/ 均价：1800 元/ 项目位于罗平县云 贵

38、路和万峰路交叉 地带，正对群众文 化公园 30 / 56 文档可自由编辑 高价：1900 元/ 客户群体客户群体 该项目针对罗平县的教师群体和罗平政府部门 以及企业单位进行宣传团购优惠。总房源约 800 余 套，目前以销售 200 余套。购买客户构成为，教师 占 35%，政府部门占 30%，企业单位占 25%。由于该 项目园林绿化，以及居住氛围，封闭式小区，所以 被购买者认可。 户型产品分析户型产品分析 户型：三室二厅二卫+双阳台 面积：107-112 户型优点：凸窗设计，更多的赠送面积，五明设计， 大开间设计，大阳台设计增加采光，浪费面积较少。 户型缺点：动静区域不明确，餐厅位置有面积浪费。

39、 E-1E-1 户型户型 31 / 56 文档可自由编辑 户型：五室二厅四卫 面积：212 户型优点：入户花园设计，客厅中空设计，大开间 设计，主卧卫生间更衣室设计。 户型缺点：主卧面积较小，楼梯位置摆放位置占用 较大空间。 H-1H-1 H-3H-3 户型户型 户型：三室二厅二卫 面积：110-119 户型优点：大开间，凸窗设计，五明设计。 户型缺点：卧室面积较小，卧室开门位置浪费面积。 32 / 56 文档可自由编辑 K-1K-1 K-2K-2 K-3K-3 户型户型 户型：三室二厅二卫 面积：K2-124、K1-136、K3-147 户型优点：大开间，五明设计，大量阳台设计。 户型缺点：

40、餐厅面积有较大浪费。 项目小结项目小结 该项目位于罗平县新城区的首个项目，由于该 项目正对市政广场的优越条件，以及该项目整体绿 化和景观的设计，成为罗平居住性较强的一个项目。 客户群体选择该项目大都是由于居住环境。该项目 的户型设计基本较为合理，没有出现较大的户型缺 陷。 该项目对于本案的启示该项目对于本案的启示 （1）在售楼处的建设和住宅项目园林绿化，等设计 33 / 56 文档可自由编辑 提升项目住宅的整体品质，消费者较为认可。 （2）在户型设计方面，采用凸窗设计，大开间客厅， 五明设计，大阳台设计等，将会提升住宅项目的整 体附加值，性价比更高。 （3）通过该项目的户型面积区间在 100

41、平方米-200 平方米之间，由于销售价格较低和地方特性，整体 户型面积较大，并且对于复式结构的产品较为青睐。 3.23.2、红星广场、红星广场 整体规划图整体规划图 该项目位于罗平县新风巷原武装部旁红星居委 会，是罗平首个高层项目，地上 28 层，地下 2 层为 车位，地上 1-2 层为商业，3-28 层为住宅，住宅面 积从 92-237，平层和跃层共有 8 种户型。 34 / 56 文档可自由编辑 A 户型 面积：112 平方米（房产证） 上层：109 平方米 下层：112 平方米 户型：四室三厅四卫（跃层） 客厅层高：3.35 米 优点：跃层设计，高层高。 缺点：浪费面积较大，卫生间数量

42、较多，楼层户型布局较差。 B 户型 面积：92 平方米（房产证） 上层：86 平方米 下层：90.2 平方米 户型：三室二厅二卫（跃层） 客厅层高：3.35 米 优点：跃层设计，高层高。 缺点：浪费面积较大，暗卫过多走 廊，楼层户型布局较差。 目前该项目已开始认购，交付 20000 元可确定 房源，没有代理公司介入，开发商自己销售。住宅 销售均价 1800 元/，商铺价格未定。 产品户型分析产品户型分析 A A 户型户型 B B 户型户型 35 / 56 文档可自由编辑 C 户型 面积：104 平方米（房产证） 上层：102 平方米 下层：104 平方米 户型：三室三厅三卫（跃层） 客厅层高：

43、3.35 米 优点：跃层设计，高层高。 缺点：浪费面积较大，走廊过多， 厨房位置较差，楼层户型布局较差。 D 户型 面积：120 平方米（房产证） 上层：117 平方米 下层：120 平方米 户型：五室二厅五卫（跃层） 客厅层高：3.35 米 优点：跃层设计，高层高。 缺点：浪费面积较大，卫生间数量 较多，全暗卫设计，户型布局较差。 C C 户型户型 D D 户型户型 小结小结 红星广场项目在产品设计和销售环节上都有较 大问题，存在众多硬伤，销售存在较大风险。分析 该项目有以下问题： 36 / 56 文档可自由编辑 （1）整体住宅规划问题，由于两栋高层距离较近， 在两栋高层中间的楼层存在采光问

44、题，住宅的入口 较为混乱。 （2）在户型设计上，存在较大面积的浪费，卫生间 和厨房没有采光，卫生间数量较多，卧室偏小这些 问题。 （3）销售环节，销售人员着装不统一，话术不统一， 不专业没有经过培训，房地产知识缺乏。 3.33.3、蟠龙兰庭、蟠龙兰庭 基本信息基本信息 项目名称项目名称蟠龙兰庭 开发商开发商曲靖山江房地产开发有限公司 地址地址新风巷南段片区步行街 占地占地70 亩 总建面总建面65000 平方米 总套数总套数800 套 销售率销售率 40% 开盘时间开盘时间2008 年 6 月 产品类型产品类型住宅和临街商铺 销售价格销售价格住宅均价 2000 元/，商铺未定 面积区间面积区间

45、100-190 平方米 37 / 56 文档可自由编辑 小结小结 该项目在去年开盘推出 200 套房源，开盘当天 销售 60%，开盘均价 1800 元/，到目前为止住宅 均价上涨到 2000 元/。由于该项目在龙门街的道 路拆迁问题一直没有得到解决，使得该项目的整体 销售影响较大，目前的销售基本停止。据了解该项 目近期，推出临街商铺。 3.43.4、美仑旭城、美仑旭城 该项目是由云南旭恒房地产有限公司 2008 年开 发的项目，项目位于鲁格布大道和金塘街的交汇处， 总规划 320 户，占地面积 270 亩，总建筑面积 5.3 万平方米，销售均价 1800 元/。 平面布局平面布局 整体布局为围

46、合式建筑，以跃层为主，户型为 A、B、C、D 四种户型为主。 38 / 56 文档可自由编辑 户型图户型图 A A 户型户型 户型：三室二厅一卫 面积：103.87（标准层） 户型优点：大开间，五明设计，前后凸窗，大量阳 台设计。 户型缺点：餐厅没有独立分区，走廊面积有较大浪 费。 B B 户型户型 户型：三室二厅二卫 39 / 56 文档可自由编辑 面积：125.29（标准层） 户型优点：大开间，五明设计，前后凸窗，大量阳 台设计，双卫生间设计。 户型缺点：入户为餐厅区域，走廊面积浪费较大。 C C 户型户型 户型：四室二厅二卫 面积：148.75（标准层） 户型优点：大开间，五明设计，前后

47、凸窗，L 型阳 台设计，双卫生间设计，主卧卫生间+更衣室设计。 户型缺点：餐厅为暗区光线较差，走廊面积浪费较 大。 40 / 56 文档可自由编辑 D D 户型户型 户型：三室二厅二卫 面积：128.07（标准层） 户型优点：大开间，五明设计，前后凸窗，L 型阳 台设计，双卫生间设计。 户型缺点：餐厅为暗区光线较差。 小结小结 本项目位于罗平北区周边环境整体较差配套缺 乏，加上市场环境的影响，整体销售情况不是十分 理想。该项目在整体规划和产品设计基本合理，没 有出现较大产品设计缺陷，但整体户型设计较为雷 同缺乏新意。 该项目对于本案的启示该项目对于本案的启示 （1）在户型设计方面，采用凸窗设计

48、，大开间客厅， 41 / 56 文档可自由编辑 五明设计，提升住宅项目的整体附加值和性价比。 （2）户型面积区间在 100 平方米-200 平方米之间， 对于复式结构的产品较为青睐。 住宅销售价格住宅销售价格 项目名称项目名称 住宅价格住宅价格 （元（元/） 豪洋时代广场住豪洋时代广场住 宅宅 1800 安兴商业广场住安兴商业广场住 宅宅 1800 安兴润城安兴润城 1800 红星广场红星广场 1800 蟠龙兰庭蟠龙兰庭 2000 美仑旭城美仑旭城 1850 忆佰金忆佰金2300（售完） 住宅销售价格分析住宅销售价格分析 从罗平县已售项目和在售项目的分析，可知目 前罗平县整体住宅项目整体供应量

49、较大，整体销售 均价在 1800 元/，位于振兴街项目价格略高。 住宅项目小结住宅项目小结 42 / 56 文档可自由编辑 （1） 、住宅注重园林设计，小区规划、景观小品等 设计将大大提升住宅项目的品质，当地认可度 较高。 （2） 、户型设计引入凸窗，大开间客厅，五明设计、 大面积阳台等设计，提升项目的整体附加值。 （3） 、在面积控制上，在 100-160 平之间，考虑户 型结构的复式设计。 （4） 、在销售环节加强销售人员的培训，着装统一、 话术统一，使客户认为我们更专业增加成交率。 （5） 、由于目前罗平自有住房率较高，购房者目的 主要以改善居住环境为主，因而提升小区品质减少 同质竞争。

50、 43 / 56 文档可自由编辑 3 3、振兴街商业业态分布、振兴街商业业态分布 振兴街是罗平县最繁华的街道，是人流量最集 中的区域，该区域的商业的档次在罗平最高。振兴 街商业业态的主要有衣服服饰、鞋冒类、手机销售 维修、餐饮和其他类型的商业构成。衣服服饰类占 到整体的 42%，其次是手机占到 31%，鞋帽类占到 12%，其他占到 10%，餐饮占到 5%。整体来看，振兴 街主要以品牌衣服服饰为主，其次为手机销售的街 道，在罗平成为购物消费的首选，在罗平人的心目 中有较高的认同度。 对于本项目的参考对于本项目的参考 由于振兴街具有服饰和手机销售市场已经具有 规模，在消费者心中的形成消费首选，因此

51、对于本 项目的商业建议，发展其他领域的商业来弥补罗平 的空缺商业。 由于本项目以文化信息产业为主，其相关的配 套如，餐饮、电脑器材、以及影像制品等，将会聚 44 / 56 文档可自由编辑 集在其周边，将会形成一定规模的市场氛围。 三、客户访谈三、客户访谈 1 1、学校学生访谈、学校学生访谈 通过对罗平县二中和三中的学生访谈，针对该 群体的购物习惯，主要的活动娱乐场所，以及消费 水平得出以下几点: (1)学生消费主要集中的振兴街，买衣服等物品； (2)对于简单商品日用品的购买，主要在在学校周边 的商店； (3)学生消费能力有限，衣服在 80-100 元，鞋帽在 40-80 元； (4)学生对于上

52、网较为热衷，放学后和节假日成为上 网高峰期； 2 2、培训中心调研、培训中心调研 通过对罗平县科杰电脑培训学校的调研，对于 罗平县的培训进行的分析。 培训中心的收费标准培训中心的收费标准 班次学费（元） 初级电脑入门 120 中级办公自动化 320 45 / 56 文档可自由编辑 国际互联网 120 软件安装与维护 120 平面广告设计 500 建筑机械设计 550 三维图像制作 650 硬件组装与维护 400 网页三剑客 800 科杰电脑培训学校目前在振兴街租场地进行培 训，80 平方米的教学教室，年租金为 1.5 万元/年， 租金为 15 元/月，在二楼另租有教师住房、学 员住房以及中午住

53、房厨房，每间约 10 平方米，1000 元/月。 整体罗平县培训中心以及中小学的课余辅导， 对于培训场所需求较少，能够支付的租金水平较低， 这是由于培训中心的资质，培训水平较低和培训人 数较少所制约的。 3 3、问卷调查、问卷调查 46 / 56 文档可自由编辑 有意在罗平老城区购买商铺的达到 92%，对于 老城区的商铺都有较大的吸引力。罗平商铺的价值 较高，商铺的收益较好，市场的整体需求较大。 调查罗平县云贵路区域较为感兴趣的商业片区 分析，选择学校区域占到整体的 54%，其次是云贵 路片区占到 19%，其他片区占到 15%，龙门街片区占 到 12%。由此分析可知，对于学校周边的商业，人 4

54、7 / 56 文档可自由编辑 流较大区域认同度最高，成为消费的首选的商业区 域，云贵路是罗平县南北贯通的重要道路，该区域 的商业价值较高，同样也都得到消费者的追捧。 对于购买商铺的用途，用于自己经营占到了大 多数，达到 77%消费者选择自己经营，投资客户占 到整体的 23%。自主经营成为调查对象的首选。 购买商铺主要考虑的因素，地段的选择占比最 大，达到 35%，其次选择商业经营类型的消费者， 占到了 31%，再其次选择该项目的销售价格占到 19%，商业主题占到 15%，对于回报率的选择为 0%。 48 / 56 文档可自由编辑 由此看来，消费者对于地段的要求，成为购买的重 要因素之一，商业业

55、态的经营类型也同样占有相当 大的比重，通过区域烘托和品牌主力店的引入来引 导消费者的购买。 消费者选择购买商铺的面积，整体从 20-100 平个区间，分布较为均匀，20-40 平占比为 19%，40-60 平占比为 32%，60-80 平占比为 19%，80-100 平占比为 15%，100 平以上占比为 15%。由此对于本项目的可采用，划分小铺面进行自 由组合的方式，来满足不同消费对于面积大小的需 求。 49 / 56 文档可自由编辑 对于购买商铺的总房款，总价在 20-30 万的占 比最大，占到 46%，30-40 万占到整体的 31%，40- 50 万占到 19%，50-80 万占到 4

56、%。整体来看，20-40 万的商铺总价的接受占到整体的 77%，占到绝大多 数，由此对于本项目小面积商铺分割，不仅能够满 足不同消费者对于面积的需求，也能降低消费者的 准入门槛，扩大消费者客户群体。 对于消费者对于商铺类型的选择上，临街商 铺成为销售的首选，占到整体的 77%，其次是商住 占到 15%，再其次是二层商铺和三层商铺，分别是 4%和 50 / 56 文档可自由编辑 4%。临街商铺是消费者较关注的商业模式，对于本 项目扩大临街商铺的面积，增加本项目的整体价值。 对于该片区消费者对于商业主题的建议，半数 的消费者选择青少年活动中心，27%的消费者选择娱 乐休闲，23%的消费者选择文化旅游。由于该片区的 属性，紧靠罗平二中和三中，具有得天独厚的文化 资源，对于文化属性的挖掘和商业价值的结合成为 该项目成功的关键点。 消费者对于该项的建议，43%的消费者选择大型 51 / 56 文档可自由编辑 商家的进入，代租、商业布局和园林式商业均占 19%。 由此可见，该项目引进大型商家和品牌主力店的重 要性，其次对于商业的设计，要充分考虑到该项目 的地块属性和产品设计，将整体的商业布局和园林 的引入成为该项目的一大亮点。通过返租等模式的 运作，将更有助于本项目的整体销售。 4 4、结论、结