森林公园可行性研究报告

1、、项目建设背景和必要性（一）项目建设的背景 洪家山森林公园地处娄底市城区北端的双江乡，距市区20 公里，是我省第一家经省人民政府批准的规模面积在3300公顷以上的集体山林省级森林公园。 境内山青、 水碧、 林茂、 洞幽、石奇、树古，空气清新，环境优美，民风淳朴。 2000 年中原书画院名誉院长著名书法家黄山石先生，率名家一行 春游双江时曾欣然题诗： “郁郁葱葱洪家岭，画廊十里看双 江。龙腾峡谷惊下界，狮啸平川撼上苍。崖石流泉石内出， 圣仙古刹洞间藏。四山屏障如天府，多少游人喜若狂。 ”，形 象地勾勒出洪家山森林公园的概貌。五年过去了，今日的洪 家山，经过精心的规划和设计， 已成为集休闲、 娱乐

2、、 渡假、 旅游、宗教朝圣于一体的综合型风景胜地。本项目拟在洪家山已有旅游资源的基础上，增设庄园式 “农家乐”旅游项目，一期建设双江休闲处“农家乐”建设 示范点一处。经济的繁荣，带给了人类丰富的物质享受，但也同时产 生了体验乡村生活的渴望。这种现象在越是城市化的地区， 其需求越大，由于紧张劳累的都市生活，使城市居民得不到 一点宁静和安逸， “住农家屋、吃农家饭、干农家活、享农 家乐”的民俗特色游逐渐成为旅游消费市场的热点。随着“绿色环保”新观念的普及，人类渴望返朴归真，回归大自然的心态日益迫切，这样的想法已经成为一种时 尚，因而加速了旅游者向往乡村生活的情景。本项目正是基 于这一市场开发热点应

3、运而生，并依托洪家山优质的森林旅 游资源促成本项目的建设。娄星区委、政府对建设洪家山森林公园十分重视，早在 1997 年国家批复建立娄底市森林城之初，即将洪家山森林 公园作为娄底市森林城的重要子项目之一（当时称双江森林 旅游区）进行开发建设。数年来，历届党委、政府一直把开 发森林公园作为调整农业产业结构、振兴双江经济和造福于 民的一项富民工程来抓，先后投资完成农新桥双江公 路，改造双江万家坪公路，并实现了村村通公路，全面 完成农电改造。道路、供水、供电、电信、通讯、电视等基 础设施建设初具规模。同时，双江乡人民政府委托湖南省林 业调查规划设计院完成了森林公园的总体规划。在此时进行 本项目的建设

4、，时机已经成熟。（二）项目建设的必要性作为推动消费结构、农业结构、就业结构和社会结构转 变的最佳产业结合点，作为促进农村三次产业联动发展和经 济、社会、生态协调的有效载体， “农家乐”休闲旅游业对 于加速城乡经济社会融合，促进人与自然和谐发展有重要的 意义：1. 是适应就业结构调整的需要近年来，伴随城市化、工业化进程的加快，农村的人地 矛盾越来越突出，农业劳动生产率提高困难。而农产品消费 支出在居民消费支出中所占比重的持续下降，进一步弱化了 农民在 “农内”增收的潜力，致富农民必须到“农外” 寻找出 路。发达国家的经验表明，一个国家只有适应产业结构的变 化，同步调整就业结构，减少农业人口，才能

5、使农民获得平 均的社会报酬，因此，转移农民已经成为致富农民的必然选 择。一般而言，农民转移就业有两种途径：一是向“农外” 的二、三产业转移；一是向 “农内”的二、三产业转移。但是 由于受到农民个体素质、知识差异、技能门槛和投入能力等 因素的制约，使得二、三产业很难下沉到传统的农业领域， 因而给传统农民向二、三产业转移增加了难度。农家乐休闲旅游业的发展找到了传统农业与现代旅游 业的最佳结合点，为农民利用农田、农舍和山水生态资源发 展民营经济提供了有效的载体，是促进传统农民尤其是山区 农民增收致富的很好途径。2. 是适应产业结构调整的需要“农家乐”休闲旅游业作为资源消耗少、投资效益高、 发展前景好

6、的朝阳产业，它的发展不仅适应了我省经济结构 调整和增长方式转变的根本要求，而且作为关联度很大的产 业，它对优化农业产出结构，加快高效生态农业发展，对丰 富农业功能，调优农村产业结构都具有积极意义。 首先，农家乐休闲旅游业是依托农业发展起来的休闲旅 游产业，其次，它的发展拓展了农业的功能，为农业向二、 三产业延伸开辟了通道，增强了农村三次产业的综合发展能 力。3. 是适应消费结构调整的需要 改革开放以来，我省经济持续快速发展，城乡居民收入 不断攀升，生活水平持续提高，消费结构也随之不断升级。 2004 年全省居民家庭恩格尔系数，城市为 36.2% ，农村为 39.5% ，居民的食品消费支出占消费

7、总支出的比重逐年下降， 而用于居住、文化、教育、卫生、旅游等高层次消费的支出 则不断提高，越来越多的城市居民向往到农村品味清幽闲 适、纯朴自然的田园生活，寻找一种与城市生活不同的新鲜 感觉。“农家乐”休闲旅游业充分利用农村丰富的自然人文资 源，把旅游产业延伸到农村区域，迎合了人们返朴归真、回 归自然的消费心理和对生活品质的追求，拓展了旅游市场， 丰富了旅游产品，创新了旅游内容，增加了旅游产业的供给 层次，为游客提供了更多的消费选择。同时， “农家乐”休 闲旅游业的兴起还适应了旅游市场迅速扩大的趋势，加快了 民间资本向旅游产业的渗透，加速了民营旅游业的崛起，拓 宽了旅游产业的服务半径，增强了旅游

8、产业的接待能力，对城市旅游市场构成了有力的补充。4. 是适应社会结构调整的需要当前城乡二元经济结构逐渐被打破，越来越多的农民走 出农村区域、农业领域，流向城市和二、三产业，城乡间的 要素流动、人员流动、信息流动日趋频繁，经济联系越来越 紧密。在这样的背景下，城乡社会各阶层加速分化与融合， 社会结构步入快速调整期，城乡一体化已是大势所趋。“农家乐”休闲旅游业作为一项沟通城市与农村、市民 与农民、农业与休闲旅游业的复合型产业，它的发展充分体 现了以工促农、以城带乡的要求，既为城市居民提供了了解 农业、贴近农民、认识农村的机会，也为增进农村居民对现 代文明的了解和认知提供了平台，促进了城乡交流，将有

9、力 地促进社会主义新农村的建设。二、项目市场分析（一）需求分析近年来，随着生活水平的提高，越来越多的城市居民开 始在紧张的工作之余，将目光投向农村，寻求一种有别于城 市的静谧、安逸、健康的休闲方式，以达到亲近自然、放松 心情、返朴归真的目的。同时，广大农民为应对日益加剧的 人多地少矛盾和剩余劳动力转移困难等方面的挑战，开始尝 试依托农业田园景观和自然生态环境开拓新的增收致富渠 道。正是在这样的宏观背景下，我省依托民间力量，以“农 家乐”、休闲农庄、度假山庄等为主要形式的乡村休闲旅游 业，从无到有逐渐发展起来。从省内已有“农家乐”的发展 形势来看，农家乐以其健康、休闲、低廉等优势牢牢占据了 省内

10、旅游市场的相当一部分份额，尤其是短期的如周末游等 旅游方式中，“农家乐”大放异彩。据省农办对 34 个县（市、区）初步调查统计，目前共 有各种类型的“农家乐”经营户 500 余户，投资总额 6000 余万元；各类休闲观光农渔业园区、休闲度假村近 200 个， 投资规模在 12.45 亿元左右。 2004年，这 34 个县（市、区） 乡村休闲旅游业从业人数 8402 人，接待游客达 641 万人次， 营业总额达 4.34 亿元。娄底作为一个迅速发展的工业城市，生活节奏日趋紧 张，“农家乐”这一休闲旅游方式也正日益收到民众的欢迎。 抽样调查显示，有 13的受访者已进行过“农家乐”形式的 旅游消费，

11、近八成的受访者对这种新型的旅游方式表示欢迎 和向往，说明“农家乐”在娄底有着旺盛的生命力和市场发 展空间。（二）市场预测1. 城区客源预测娄底市现有城区人口 30 余万人，按百分之五的保守估 计，每年也有游客 15000 人次。 按照“娄底市城市建设远景规划” ，至 2010 年娄底市城 区人口将达 50 万人，至 2050 年娄底市城区人口将达 100 万。 城区面积将扩至 100 平方公里，项目建设地洪家山森林公里 则成为娄底城区的近郊。随着生活水平的提高，人们对生活 质量的追求，出行旅游的比例将会更大，前景看好。2. 周边县（市）客源 建设地洪家山森林公园与涟源市、 宁乡县、 湘乡市接壤

12、， 与双峰县、安化县、新化县、冷水江市、新邵县、邵东县相 距不远，随着娄涟高等级公路、潭邵高速等公路的建成，这 些地市均可于 1 2 小时车程内抵达。邻近县市的总人口约 840 万人，按 0.05%的游客量保守估计， 有 4000 5000 人次。3. 其它客源 除上述两大客源外，周边花明楼、韶山、湄江、大熊山 等旅游景点也有部分分流客源，项目对本地农村居民及来娄 的商业、务工人士也有较大的吸引力。综合而言，其市场预 测保守估计在3万人次/年以上，市场前景非常广阔。三、项目建设的基础条件：（一）自然条件1、气温：年平均气温17.4 C,年极端最高气温 40.1 C,年极端最低气温-12.1 C

13、2、风速、风向：常年主导风向为北风，年平均风速1.52.0 米/ 秒，多年最大风速为 20.3 米/秒。3、降水量：多年平均降水量 1300 1400 毫米，一日 间最大降水量 147. 毫米，降水量集中在 47 月。4、地形地质：根据建设地点地形地质资料，建设地点 地层岩分布具有规律性，多为坡积残积物风化形成的红褐 色、棕褐色粘土，无石灰岩及岩溶等不良地质现象，土层呈 硬塑、可塑状，密度、厚度10 30m ，上部土层允许承载力为 200 250KPa ，是良好的地基持力层，自然地坪基本 平坦，局部地势有小幅起伏，坡度在5 %。左右，地震基本烈度小于 V1 度，宜于工程建设。（二）社会条件1、

14、交通优势明显 近年来娄底铁路、公路网络建设成绩显著，国家级高速 公路上（海）瑞（丽）高速公路已通车，横贯祖国东西、与 规划中的太（原）澳（门）高速公路在娄底相汇；南北向洛 （阳）湛（江）铁路与东西向湘黔铁路亦相交与娄底，形成 一个东西南北相交的交通枢纽。娄涟、娄湘、娄宁高等级公 路贯纵横交错，与娄星北路、新星北路等区内主要线组成稠 密而便捷的交通网络。2 .有良好的政策环境本项目的建成，将在洪家山森林公园现有的旅游资源基 础上增添一道靓丽的风景，有利于完善旅游业层次，丰富旅 游服务内涵；有助于盘活农户家庭的闲置资产，拓展农村资 源的功能，促进农业向上兼容，而且有助于降低农民进入非 农产业就业的

15、门槛，推动农民就地转移，实现充分就业，符 合政府产业政策，政策环境宽松。(三) 资源条件 项目依托洪家山现有旅游资源，古树名木，郁郁葱葱； 阔叶片林，景随时变；柔禽猛兽，游嬉林间；青龙源、圣仙 油、舍身崖、观景台、烈士故居、庙宇、古碑等自然、人文 景观穿插其中，加上项目自身的“农家游” 、“特色游”、“体 验游”等特色资源，对游客有着强大的吸引力。四、项目建设内容与规模1. 建设内容与规模项目总投资 31.19 万元 ,主要建设内容包括：(1) 房屋主体建筑工程(2) 园林绿化工程，包括： 绿化苗木栽种，如桃树、红枫、柚子、杜英、杜鹃、 红继木、马尼拉草、金叶女贞、丛竹、桂花、杨梅、柳树等。

16、绿化地平整。 附属设施建设，如园路、花坛、亭子、水池、池塘、 水塔等。2. 服务方式及内容(1) 餐饮吃农家饭(2) 住宿住农家院(3) 体验做农家事(4) 休闲一一享农家乐项目集奇石、根雕、人文、自然景观为一体，设棋牌、 茶水、垂钓、住宿、餐饮等娱乐项目及设施，花香鸟语、绿 茵滴翠、环境幽静，将成为娄底民众商洽、休闲、娱乐、会 议、度假的理想场所。五、项目建设进度安排本项目拟定建设期九个月，建设期从200 5年12月-200 6年8月。具体进度安排如下：1 、前期准备阶段： 2005 年 12 月 -2006 年1月，本阶段主要进行项目的前期准备，包括资金来源渠道的确定，项 目建议书的编制，

17、项目可行性研究报告编制以及市场、技术 等方面的调研等。2 、生产准备阶段： 2006 年1月 -2006 年3月，本阶段进行建设施工的各项目准备工作，包括新建楼房的选址、施 工图设计等；完成主要设备的订购，土木原料订购签订购买 意向，以保证土建施式的正常进行。3、施工阶段：2006年3月-2006年7月，完成项目土 建施工。4、竣工验收交付使用： 2006 年7月 -2006 年8月，项 目竣工，完成验收，正式营业。六、项目投资估算6.1 估算依据及范围6.1.1 估算依据(1) 国家现行有关政策规定(2) 湖南省建筑管理定额站 1997 年。(3) 湖南省建筑管理定额站 1999 年。(4)

18、 建设单位提供的有关资料6.1.2 估算范围包括绿化工程、 安全卫生与环保、 娱乐设施、 服务设施、 基础设施。6 2 投资估算6 2 1 项目总投资6 211 固定资产投资固定资产投资 29.19 万元。投资构成： “房屋建筑工程”18.65 万元，“园林绿化工程” 10.54 万元。6 212 流动资金 项目所需流动资金不多，估计需流动资金 2 万元。6.2.1.3 项目总投资项目总投资 31.19 万元 ,其中固定资产投资 29.19 万元, 流动资金 2 万元。6.2.2 资金筹措项目所需用资金 31.19 万元 ,固定资产投资 29.19 万元, 流动资金 2 万元。本项目所需资金由

19、自筹资金解决。七、项目经济效益分析7.1 成本、销售收入及利润估算7.1.1 成本费用(1) 工资及福利费员工定员 6 人 ,人均年工资按 9600 元计算 ,年工资总额 5.76 万元。(2) 折旧费按综合折旧率 5% 计，年折旧费 1.46 万元。( 3 )修理费按折旧费的 10% 计提,年修理费 0.15 万元。( 4)管理费用 管理费用按年 2 万元估算。经计算，经营期内总成本费用 9.37 万元,其中经营成本为 7.91 万元。7.1.2 营业收入 “农家乐”营业收入包括饮食、住宿、娱乐、购物等收入。估算年营业收入 30 万元7.1.3 税金及附加营业税 5% ，城市建设维护税为营业

20、税的 1%，教育费附加 为营业税的 3% 。经营期内年上缴税金及附加 1.56 万元。7.1.4 所得税所得税按税前利润的 5%计,年上交所得税 0.95 万元。7.1.5 利润税后利润= 营业收入 30 万元-成本费用 9.37 万元-营业税金 及附加 1.56 万元- 所得税 0.95=18.12 万元。7.2 财务分析 ：投资利润率=平均利润/总投资X 100%=18.12/31.19 X100%= 58.10%投资利税率=(平均利润+平均税金)/总投资X 100%=(18.12+2.51) /31.19X100%=66.14%从项目的财务估算数据和上述分析得知，项目进入正常 营业期后，

21、投资利润率为 58.10% ，投资利税率 66.14%, 说 明该项目获利能力高。7.3 财务分析结论从以上的分析可以看出，本项目总投资 31.19 万元，固 定资产投资 29.19 万元，流动资金 2 万元。项目完成后年营 业收入 30 万元，年净利润 18.12 万元，投资利润率为58.10% ，投资利税率为 66.14%, 由此可知，从经济效益上看， 本项目是个盈利能力较强的项目。八、社会效益分析1. 有利于促进农民转移就业、增收致富 “农家乐”休闲旅游业是传统农业与现代旅游业的最佳 结合点，为农民利用农田、农舍和山水生态资源发展民营经 济提供了有效的载体，不仅有助于盘活农户家庭的闲置资

22、 产，拓展农村资源的功能，促进农业向上兼容，而且有助于 降低农民进入非农产业就业的门槛，推动农民就地转移，实 现充分就业，是促进传统农民尤其是山区农民增收致富的很 好途径。2. 有利于加速高效生态农业的发展， 提升农村产业层次 首先，“农家乐”休闲旅游业是依托农业发展起来的休 闲旅游产业， “ 吃在农家“是“农家乐”旅游的核心内容， 为游客提供丰富、特色、新鲜、优质、安全的农产品是“农 家乐”旅游的重要卖点。它的发展有助于带动部分农民专业 从事以农家乐休闲旅游业为服务对象的特色农产品种养和 加工业， 促进农民分工分业； 有助于加快农产品的就地销售， 为特色农产品走向市场开辟了新的渠道；有助于增

23、强农户的 资源节约意识、环境保护意识和食品安全意识，促使其发展 绿色、安全、可循环的集约型农业。其次，它的发展拓展了 农业的功能，为农业向二、三产业延伸开辟了通道，实现了 农业由单纯提供农产品向提供生态、文化、休闲产品的转化 升级；打破了农村三次产业的界限，促进了农村三次产业的 融合，带动了农产品加工、销售和农村商贸旅游、餐饮服务 等行业的发展，增强了农村三次产业的综合发展能力。3. 有利于完善旅游业层次，丰富旅游服务内涵“农家乐”休闲旅游业充分利用农村丰富的自然人文资 源，把旅游产业延伸到农村区域，迎合了人们返朴归真、回 归自然的消费心理和对生活品质的追求，拓展了旅游市场， 丰富了旅游产品，创新了旅游内容，增加了旅游产业的供给 层次，为游客提供了更多的消费选择。同时，