南阳魏营项目发展规划提案ppt课件

1、南阳魏营项目发展规划提案,南阳魏营项目发展规划提案,2013年4月20日 刘洋,南阳魏营项目发展规划提案,疑问一：我们的项目可以成为什么样的楼盘,根据相关的总结案例，下图是城市豪宅的KPI指标体系,南阳魏营项目发展规划提案,3,城 市 豪 宅 价 值 指 标,核心地段,优质产品,便利指标,人文指标,区位指标,自然指标,规划指标,设备设施/物管指标,配套指标,稀缺资源,位于中心城区，位于或靠近核心区,交通方便，周边有一定配套,拥有历史悠久的人文积淀区域,拥有全市独一无二的河流、海景、湖泊、公园等自然资源,较高容积率，结合城市状况，建议容积率2.5-2.6之间，高层建筑最高30层,建筑风格体现尊贵

2、感，建筑布局舒朗，强调对景观资源的占有,万平米以上的国际标准超豪华会所；超五星级酒店或酒店式公寓；精品商业,通过国际质量体系认证，配备名牌、先进的设备设施；一流的国际物管，贴身优质服务,建筑指标,园林指标,超过50%的绿化率；具有极强仪式感的能够体现尊贵的大规模主题园林,品牌指标,品牌开发商；品牌设计公司等,南阳魏营项目发展规划提案,结论非常明显,我们可以做到最好的只有一个方面,优质产品,稀缺资源,核心地段,南阳魏营项目发展规划提案,南阳需要什么样的产品,疑问二：什么样的产品算是优质产品,南阳魏营项目发展规划提案,需求解析（一,景 观,配 套,其 它,规 划,社区定位,单 体,南阳魏营项目发展

3、规划提案,需求解析（二,南阳魏营项目发展规划提案,8,住宅条件,功能内容,资源条件,规划指标,能够提升住宅档次与价值的高档功能设施。豪华会所，星级酒店，精品商业,较低容积率。容积率2.5-2.6，高层建筑最高30层,高标准规划设计方案,超高绿化率，低建筑覆盖率。绿化率大于50,规划设计上强调对外部资源的占有及内部震撼资源的再造,南阳魏营项目发展规划提案,疑问三：我们要怎样做,南阳魏营项目发展规划提案,总体规划设想,整个用地可以分为3个部分,分别为A、B、C三个区域，A区为非配套公建区，占地2万平米；（B区）分为5个小的组团，16栋住宅建筑，其中9号、16号楼为高层建筑，其余为多层建筑。C区的住

4、宅在布置上基本为街坊式布局，由三条城市走廊和两条绿化走廊将C区划分为9个居住组团，每个组团由形态各异的住宅围合而成，从7层到32层，住宅的朝向基本与正南成30度夹角。 50060的绿化隔离带，加强了地块的边界感,A区 （公建,区 （一期,区 （一期,区 （二期,项目分为三期，每期开发建筑面积各占总面积3分之一,多组团式的建筑布局使建筑散落于地块内部，同时也保持了项目景观均好性，利用绿化带隔离保持了组团内部的私密性,南阳魏营项目发展规划提案,更容易体现产品的差异性，引起市场关注 契合了人们对于“形式”的需求，强化某种空间氛围 设计师的“自发”需求，追求构图上的秩序和美感,市场角度,客户角度,设计

5、角度,南阳魏营项目发展规划提案,格局周正的户型，明确的功能分区，提升住宅的舒适度,产品设计示例,户型格局周正，室内各空间完整，各区域主要功能突出 独立的更衣室为业主提供了生活便利也增添了私密性 以餐厅为中心营造对家庭比较亲密的生活,户型特点,两室一厅两卫户型,主卧室,次卧室,主卫生间,次卫生间,更衣室,客厅,餐厅,洗衣间,厨房,南阳魏营项目发展规划提案,产品观,结合地块条件，根据客户需求，合理明确地定位，组织产品要素，挖掘高密度产品的可能性 保证产品的合理性 （1）提倡适度的高容积率，既通过合理的高容积率体现土地使用的集约化，也不因为容积率的提高而牺牲户型的合理性 （2）保证合理的户型设计，兼

6、顾朝向和通风，或者有相应的技术措施处理 （3）保证合理的停车比例 符合社区定位的宜居性 （1）在合理性基础上提高舒适性 （2）弱化高密度（组团的层次感、近人尺度的处理），关注局部小气候 （3）同层次的适当居住混合 （客层的混合、建筑的混合） （4）塑造景观出色、适合邻里交往的空间和场所（活动空间的处理） （5）注重景观对居住品质的提升作用，兼顾观赏性、多功能性、生态性 （6） 减少停车对社区的不利影响，强调人车的平衡、共享，改善停车条件 （7）生态技术的合理运用，注意其经济性和高附加值 （8）提倡精装修 （9）户型附加值（空间的复合利用等） 符合定位的其他附加值（文化、商业等,南阳魏营项目发展

7、规划提案,一般情况下，在以上8种类型中选择，以保证品质和容积率的均衡。 影响单体品质的因素排序如下：日照景观视野通风单层户数保温 板楼进深控制在14米以内（一梯三户加厚部分除外）。 在不影响户型品质和兼顾建筑造型的前提下，尽量减少单体平面的周长，以提高保温性能，并可减少外装饰面积，降低造价。 注意电梯位置对户内空间的噪音和震动影响,品质观,南阳魏营项目发展规划提案,高容积率下的单体品质象限（北方,合理性 （日照、通风,宜居性 （景观、均好性,南阳魏营项目发展规划提案,住宅部分的单体的拼接组合,南阳魏营项目发展规划提案,开放式公共空间园林，其中组团内部园林保证私密性,园林景观,在组团与组团之间规

8、划了三横三纵6条长150米绿色长廊，45米宽的绿色长廊彼此交错，对内将各个组团分隔开来，在开放的绿色公共空间中隔离出组团的私密空间。 整个园区的景观被设计成一系列相互连结的私密邻里空间，而每个邻里空间都有着互不相同的小主题。社区中设有雕塑园、趣味步行街、浪漫花园、家庭聚会院子、景观娱乐区、多功能区等,南阳魏营项目发展规划提案,宜居性景观,在倡导“健康住宅”的今天，要关注景观的生态性，提倡生态第一，景观第二的原则。生态景观不只是绿化，必须以改善及提高人的生态环境、生命质量为出发点和目标。具体设计上： （1）注重绿化布局的层次、风格与建筑物相互辉映。 （2）注重不同植物各方面的相互补充融合，例如，

9、除普通草本植物外，注重观赏花木、阔叶乔木、食用果树、药用植物和芳香植物等的种植。 （3）注重发挥绿化在整个小区生态中其他更深层次的作用，如隔热、防风、防尘、防噪音、消除毒害物质、杀灭细菌病毒等，甚至从视觉感官和心理上消除精神疲劳等作用。 （4）从生态角度看，用树绿化的效率要比草坪绿化高25倍，也好维护。根据研究，乔木与草坪的投资是1：10，而产生的生态效应是30：1，每公顷的树木每年能吸收二氧化碳12吨，二氧化硫300公斤，产生氧气，吸收灰尘，蓄水，所以夏天感到凉爽，冬天感到温暖,5）生态小区的参考指标： 绿化指标：是衡量生态小区建设水平最重要的指标之一。绿地率（包括景区和水面）须达50%以上

10、，人均公共绿地应在28平方米 以上。 地面保水指标：本指标强调建筑基地渗水保水能力，尽量减少混凝土覆盖面积，采用自然排水系统，以利于雨水的渗透，理想指标是小区80%的裸露地具有透水性能,南阳魏营项目发展规划提案,疑问四：商业地产的可能性,南阳魏营项目发展规划提案,商业广场 B区与C区的界线是一条城市道路，结合这条城市道路，社区营造了一个城市广场，主要的商业设施（出租）、娱乐设施、和运动设施汇集于此，成为整个社区的中心和起居室,南阳魏营项目发展规划提案,其他附加值玉石类商业地产的可能性,依托房地产为平台打造成为一个高端珠宝玉石基地。依托房地产为平台，打造一个集珠宝、玉石原材料生产、进口、加工、设

11、计、经营、科研、展示、拍卖、批发、国际交易、专业人才培训和机具研发为一体的产业链条，是国际珠宝玉石原材料交易集散地与珠宝首饰加工制作基地及珠宝贸易中心的强大国际性综合体,商业地产的核心 （1）城市生活的引入商业街区+时尚住宅 （2）以成熟、丰富的商业业态，营造具有投资价值的商业地产 （3）品位+时尚的风格（如美国式新古典，注重商业空间、细部、标识性的设计,把开发与玉石产业完全结合一起，卖的是房子，玩的是玉石,南阳魏营项目发展规划提案,1）打造南阳珠宝玉石鉴定中心，发挥民间行业协会的牵头引导作用，加强对玉器产品的监测，逐步建立起一套行之有效的调控和监督体系，保持玉器中高档翡翠、纯A货的精、真品品

12、牌特色。同时吸引更多的国家级乃至世界级玉器商户前来落户， (2)打造以商贸服务为重点的玉器核心地带，使之成为未来玉器城的智慧中枢、经济核心、服务基地和人才摇篮。计划不定期邀请玉器珠宝界知名专家到项目传经送宝，提高从业人员的专业素质； (3)打造成为中国玉器职业技能培训基地；鼓励帮助各类人才进行资质评估认证工作，鼓励各类作品参与国内外的大赛，通过组织各种鉴赏、设计、雕刻大赛，提高各类人才的专业水准，提升南阳美玉雕刻工艺在行业内的地位。 同时独玉作为南阳高档特产的一部分，商业价值的挖掘空间也可以带动公司商务产业的发展,其他附加值玉石类商业地产的可能性,南阳魏营项目发展规划提案,疑问五：我们的竞争对手如何给我们下定义,南阳魏营项目发展规划提案,南阳魏营项目发展规划提案,假如我们项目做得非常成功，市场反应火爆，2