二手房评估报告

1、致委托方函致肖燕女士：受您的委托，我们对您持有的位于重庆市万州区白岩路后街金座 的房地产抵押价值进行评估。估价对象重庆市万州区白岩路后街金座，结构为砖混，建筑面积110 平方米，设计用途为居住用房，土地使用权终止日期为 2066年。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地 产抵押价值。估价时点为 2013-5-25估价结果：估价人员本着客观、公平、公正的原则，在对现场进 行实地查勘、 广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上， 全面 分析了影响估价对象公开市场价值和抵押价值的因素， 根据国家有关 房地产评估的规定、 房地产估价规范和特定的估价目的， 按照科学的 估价程序，并运

2、用科学的估价方法，对上述估价对象进行了评估。估 价对象在估价时点 2013-5-25 年的抵押价值估价结果如下 （币种： 人 民币）：建筑物面积： 110平方米房地产总价：元大写金额：柒拾柒万叁仟玖佰贰拾肆点捌元整单位价格：元 / 平方米重庆红高粱房地产评估有限公司二 0 一三年五月二十五日估价师声明我们郑重声明:1我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的；2、 本报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意 见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系， 也与有关当事 人没有个人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国

3、家标准 房地产估价规范和建设 部、中国人民银行、银监会三部门联合制定的房地产估价抵押指导 意见进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、 我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。 对估价对 象的勘查限于估价对象的外观和使用状况， 我们不承担对估价对象建 筑结构质量进行调查的责任，也不承担对其它被遮盖、未暴露及难于 接触到的部分进行勘查的责任。6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。7、 本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做 其他用途。未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均 不得向委托方、报告使用者，报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发

4、表。8、本评估报告由重庆红高粱房地产评估有限公司负责解释9、参加本次估价的注册房地产估价师签名。估价师签字注册房地产估价师注册证书号签名陈思陈思陈露陈露估价的假设和限制条件一、估价的前提条件1、本报告评估价格为估价对象在现状正常使用条件下、估价时 点为2013-5-25的抵押价值。同时，根据银行的需要，提出在快速变 现情况下的价值，但未考虑估价时点与快速变现可能发生时的时间因 素的影响。2、本报告估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据。 如改变估价目的，本估价结果应进行调整。3、 估价对象技术经济指标说明：根据房屋所有权证 【渝房权 证市私字第5630402号】估价对象建筑面积为110

5、,房屋用途为居 住用房。4、本报告仅对估价对象房屋做一般性查看，未对其进行结构、 装饰及设施等内在质量的测试，不对该房屋是否有内部缺陷作鉴定。 本报告以估价对象的建筑质量达到国家或行业规定的标准要求为前 提。5、 本报告估价结果是估价对象于估价时点的抵押价值。根据房 地产估价抵押指导意见：抵押价值二市场价值-法定优先受偿款，法 定优先受偿款包括：拖欠的建筑工程款、已设定的抵押权、法律规定 的其他情形。二、估价结果和估价报告的使用1、本报告自估价报告出具之日起 12 个月有效。2、在本报告有效期内，当房地产市场价格变化幅度较大时，或 政策等其他影响估价对象价格的因素变化较大时， 估价结果需做相应

6、 的调整。3、本报告必须完整使用方为有效，对仅使用本报告中部分内容 所导致的可能损失，由使用方负责。4、本报告分为房地产估价结果报告和房地产估价技术报 告两部分，估价方仅提供给委托方房地产估价结果报告 ，房地 产估价技术报告 留作备案存档及行业行政主管机关检查。 估价的有 关技术问题由重庆红高粱房地产评估有限公司负责解释。三、需要特殊说明的事实1、本估价报告所依据的与估价对象有关的法律文件均为委托方 提供，本评估公司未向政府有关部门核实。2、本报告中的数据全部采用电算化连续计算得出，由于在报告 中计算的数据均按四舍五入进行取整， 因此，可能出现个别等式左右 不完全相等的情况。 但此种情况不影响

7、计算结果及最终估价结果的客 观准确性。（此页以下无正文） 房地产估价结果报告一、委托估价方姓名：肖燕 居民身份证号： 50095地址：重庆市万州区白岩路后街金座 二、估价方重庆红高粱房地产评估有限公司房产资质级别：三级资质证书号：营业执照：43-1/1法定代表人：叶晨联系人：叶晨联系电话：固话：6地址：重庆市万州区白岩路后街金座三、估价对象（一）估价对象产权登记状况位置重庆市万州区白岩路后街金座房屋所有权证号渝房权证市私字第5630402号房屋产权人肖燕房屋权建筑结构砖混结构建筑面积110平方米利状况所在层8/26共有权人无房屋共有权证号无设定他项权利无（二）估价对象使用状况1、估价对象综合情

8、况建筑结构砖混建 成 年 代2006装修 情 况精装修综合成新率7产权性质商品房他 项 权 利无使 用 状 况出售房屋用居住用房主朝向北总楼层26所 在 楼 层8/26建筑物类型多层住宅户型结构三室一厅一卫户内平面布局合理小区环境一般车位状况地下停车场临街状况临街2、估价对象装修设备情况（三）估价对象区域状况估价对象位于万州区白岩路后街金座，其所处地理位置交通便 捷，周围市政设施齐全，商服配套设施较齐全，能满足该居住性物业 的要求，详见下表居住社区成熟居住用地比例较咼居住小区规模较小小区入住率高社区发展完善程度完善度居民构成商住区小区品质中档社区交通便捷度道路通达度临交通 型主干 道公交线路2

9、05、505、202、 109区域主要道路白岩路距公交站点距离近距主干道距离近距地铁（城铁）站距离无公建配套情况周边商服配套重百、百盛附近文化教育机构高笋塘小学、三峡学院附近医疗机构三峡中心医院幼儿园小燕子幼儿园、爱米亚幼稚园附近公园三湾公园其他重庆农村商业银行、中国邮政基础设施配套情况七通一平（市政供暖）估价对象所处环境一般四、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价 值。五、估价时点2013-5-25六、价值定义本报告中的估价结果是为委托方以估价对象进行抵押贷款提供 参考依据，所评估出的价格为估价对象在现状使用条件下于估价时点 的房地产抵押价值。 快速变现价值是在市场

10、价值基础上， 考虑了快速 变现因素的价值。七、估价依据1、有关政策法规和文件： 中华人民共和国城市房地产管理法 、中华人民共和国土地管 理法、城市房地产转让管理规定 、城市房地产抵押管理办法 、 中华人民共和国担保法 、重庆市房地产抵押管理办法 （重庆市 政府 2003年第 5 号令）、重庆市房地产转让管理办法实施意见 等。2、技术标准房地产估价规范 【国标 GB/T 502911999】城镇土地估价规程 【国标 GB/T 18508 2001】3、评估相关的资料 房屋所有权证【渝房权证市私字第 5630402 号】复印件4、估价人员掌握的有关资料以及实地勘查所获取的资料。八、估价原则 此次估

11、价在独立、客观、公正的一般性原则外，还遵循如下实操 性原则。1、合法原则 估价对象房地产符合城市规划为土地用途，容积率、覆盖率、建 筑高度、建筑风格的要求，即应以估价对象合法使用、合法处分为前 提进行。估价对象已取得房屋所有权证 ，具备合法性。2、最高最佳使用原则 在合法前提下的最高最佳使用是能使该房地产获利最大的使用 方式。 房地产价格受土地与建筑物组合状态的影响， 两者的配合适当 均衡时，房地产的效用便能高度发挥，而达到最高最佳使用状态。估 价对象现状用途为居住用房， 以估价对象所在的位置分析， 我们认为 保持现状用途最为有利，并以此为前提估价。3、替代性原则根据经济学原理， 在同一个市场

12、内效用相同的商品的价格将趋于 一致，这一原理同样适用于房地产市场。 本次评估中采用市场比较法 进行价格测算时， 即是依据该原则。 通过调查取得估价对象附近地区 与估价对象类似的房地产作为参照实例， 以近期内成交的价格为客观 价格，确定估价对象在估价时点的价格取值依据。4、估价时点原则由于房地产市场是不断变化的， 因此在不同估价时点， 同一项房 地产往往具有不同的价格水平。 本次评估对房地产的市场情况及其自 身情况的界定，均以其在估价时点的状况为准。5、谨慎原则房地产抵押估价应遵守谨慎原则。 谨慎原则是指在存在不确定性 因素的情况下作出估价相关判断时， 应当保持必要的谨慎， 充分估计 抵押房地产

13、在实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失， 不高估公开的市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款。经调查，本 估价对象不存在法定优先受偿款， 并根据市场实际交易情况和估价对 象的租赁收益情况不高估市场价值。九、估价方法估价人员在认真分析所掌握的资料并进行实地勘查后， 根据本次 评估目的及估价对象的特点和实际状况， 选取市场比较法和收益法作 为本次估价的基本方法。 这是出于以下考虑： 一是目前估价对象所在 区域房地产市场交易较为活跃， 符合市场比较法的应用条件； 二是同 类房地产出租市场十分活跃，租金水平比较透明，所以采用收益法。九、估价方法估价人员在认真分析所掌握的资料并进行实地勘查后，

14、根据本次 评估目的及估价对象的特点和实际状况， 选取市场比较法和收益法作 为本次估价的基本方法。 这是出于以下考虑： 一是目前估价对象所在 区域房地产市场交易较为活跃， 符合市场比较法的应用条件； 二是同 类房地产出租市场十分活跃，租金水平比较透明，所以采用收益法。具体估价步骤如下： 1、市场比较法：是根据替代原则，选取同一供需圈内、同一性 质、同一结构类型的近期内已发生交易的三个交易案例， 参照该案例 的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，求取估价对象的房地 产现值。2、收益法：是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资 本化率将其折现到估价时点后累加， 以此估算估价对象的客观合理价

15、格或价值的方法。3、将上述两种方法的计算结果进行综合分析，确定估价对 具体估价步骤如下：1、市场比较法是根据替代原则，选取同一供需圈内、同一性质、 同一结构类型的近期内已发生交易的三个交易案例， 参照该案例的交 易情况、期日、区域以及个别因素等差别，求取估价对象的房地产现 值。2、收益法：是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资 本化率将其折现到估价时点后累加， 以此估算估价对象的客观合理价 格或价值的方法。3、将上述两种方法的计算结果进行综合分析，确定估价对象房 地产的总价格和单位价格。十、 估价结果 根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，利用科学的估价 方法，在认真分析现有资料的基

16、础上，经过周密准确的测算，并结合估价经验，详细考虑了影响房地产价值的各项因素， 确定估价对象在2013年5月25日的估价结果为：（币种：人民币）建筑面积：110平方米房地产总价：元大写金额：柒拾柒万叁仟陆佰伍拾柒点伍元整单位价格：元/平方米十一、估价人员注册房地产评估师注册证书号签名陈思陈思陈露陈露十二、估价作业日期2013年5月25日至2013年5月26日十三、估价报告应用的有效期本报告估价结果自2013年5月26日至2014年5月26日间有效。房地产抵押估价技术报告一、个别因素分析见第一部分估价对象概况。二、区域因素分析估价对象位于重庆市万州区白岩路后街金座自然因素万州区地处四川盆地东缘，

17、重庆市东北边缘，面积3457平方公里（耕 地面积100万亩，其中田 万亩；大于25度坡地 万亩，其中旱地万 亩），城市面积 平方公里。区内山丘起伏，最高点普子乡沙坪峰，海 拔1762米，最低点黄柏乡处长江边，海拔106米，西北部高升乡凤 山材肖垭口，海拔高度为 米，境内相对高差分别为 米、米，低山、 丘陵面积约占四分之一，低中山和山间平地面积约占四分之一， 极少 平坝和台地，且零星散布。境内河流纵横，河流、溪涧切割深，落差大，高低悬殊，呈枝状分布， 均属长江水系。长江自西南石柱、忠县交界的长坪乡石槽溪（海拔118米）入境，向东北横贯腹地，经黄柏乡白水滩（海拔 106米）流 入云阳县，流程公里。

18、境内流域面积在100平方公里以上的河流有江 北的苎溪河、渡河、石桥河、汝溪河、浦里河，江南的泥溪河、五桥 河、白水溪河共八条，溪沟93条，总水域面积为万亩（平方千米）。 社会因素国民经济持续快速增长。经初步核算，2011年实现万州生产总值630 亿元，经济总量列全市第4位；按可比价格计算，比上年增长 %比全国、全市分别高和个百分点，增速列全市第 4位。分产业看，第一产 业实现增加值亿元，增长%第二产业实现增加值亿元，增长 %第三 产业实现增加值亿元，增长 按常住人口计算，人均万州生产总值 39715元。按2011年平均汇率计算突破6000美元，达到6065美元。 产业结构进一步优化。三次产业结

19、构比由 2010年的:：调整为:：，第 二产业占万州生产总值的比重比上年提高个百分点。市场物价过快上涨势头得到遏制。全年城镇居民消费价格指数为，比上年增长个百分 点，与全市持平，比全国平均涨幅低个百分点。以发展高效农业、绿色农业、生态农业、循环农业为重点，推进规模 经营，提升发展水平，农村经济稳步增长。2011年实现农林牧渔业增加值亿元，比上年增长其中，种植业亿元，增长畜牧业亿元， 增长% 一是粮油双增。全年粮食播种面积万亩，增长 %粮食总产量 万吨，比上年增长粮食平均亩产公斤。油料播种面积万亩，增长% 油料产量万吨，增长%蔬菜播种面积万亩，增长%蔬菜产量万吨， 增长%二是畜牧业平稳增长。出栏

20、生猪万头，增长 %肉类总产量万 吨，增长%三是农村劳动力转移有序推进。全年新增转移劳动力万 人，累计转移农村劳动力万人，劳务总收入亿元。四是农户万元增收 强力推进，农业市场主体不断壮大。全年万农户实现万元增收目标。全年培育种养专业大户3920户；新发展工商注册登记的农业企业386 家，总数达到1130家；新发展涉农微型企业1091家，总数达到1402 家。成功引进上海灏天丝绸、上海全嵩农业公司、台州商会、重庆雁 谷农业公司、香港亿田食品、重庆渝云峡川生态农业开发有限公司等 农业产业企业入驻万州。工业经济较快增长。按国家制度规定，从 2011年1月起，规模以上 工业统计口径由年主营业务收入 50

21、0万元及以上调整为2000万元及 以上，我区规模以上工业企业新口径达到 154户。全年完成规模以上 工业总产值亿元，比上年增长 %其中，经开区总产值亿元，比上年 增长%重点企业总产值亿元，增长%大中型企业总产值亿元，增长% 全年实现工业增加值亿元，同比增长 %工业继续保持10强区县。产 值过亿元工业企业增加到 62户，其中，50亿元级的2户，10亿元级 的10户。加强产业投资引导，狠抓重大投资项目和新兴产业项目建 设，注重民生项目投入，固定资产投资保持平稳较快增长。全年完成 固定资产投资额亿元，比上年增长 %其中城镇固定资产投资完成亿 元，增长%分产业看，第一产业投资亿元，增长 %占固定资产投

22、资 的;第二产业投资亿元，增长%占固定资产投资的%其中工业部 门投资亿元，增长%占固定资产投资的;第三产业投资亿元，增 长%占固定资产投资的其中，文教卫生投资亿元，增长 占固 定资产投资的。房地产市场平稳发展。国家宏观调控政策成效逐步 显现，房价过快上涨势头得到初步遏制。 全年完成房地产开发投资亿 元，比上年增长%房屋施工面积万平方米，增长 %竣工面积万平方 米，增长%销售面积万平方米，增长%全年商品房销售额亿元，增 长商品房空置面积万平方米，增长 % 旅游，投资，贸易，交通、邮电，金融、保险和证券等行业也发展迅 猛，为全区经济作了有力支撑。三、最高最佳使用分析最高最佳使用原则是指估价对象在法

23、律上许可、技术上可能、经 济上可行并使价值达到最大化的使用方式被使用。房地产价格受土地与建筑物组合状态的影响，两者的配合适当均衡时，房地产的效用便 能高度发挥，而达到最高最佳使用状态，房地产价格评估据此进行。 估价对象实际用途为居住用房，根据估价对象所处的位置和所在区域 土地利用方向的具体情况，此次估价以现状用途下估价对象的最高最 佳使用条件为前提。四、估价方法选用和思路根据评估对象的特点和估价目的以及估价人员对邻近地区居住 用房市场状况的调查和对估价对象的实地勘查、 并遵循房地产市场价 格评估的确定原则以及估价目的，选取市场比较法和收益法进行评 估。在相邻和类似供需圈内与估价对象规模、 档次

24、相似的物业， 与其 具有可替代性及相关性， 市场稳定且有交易案例， 因此可参照上述物 业近期交易情况， 选用市场比较法进行相关修正后得到估价对象的价 格。估价对象同类物业租赁市场活跃，成交租金透明，因此，选用收 益法计算估价对象的收益价格。本案由于职业需要在此采用三种方案进行估价， 其最适合估价仍 为市场比较法，允许结果允许有少许偏差。五、估价测算过程一、求取未设立法定优先受偿权利下的市场价值1. 选取可比实例（选取于估价对象处于同一供求范围内且和估价对象 类似房地产正常交易案例作为可比实例）（一）市场法 （权重）1. 求取未设立法定优先受偿权利下的市场价值1.可比实例 A 佛光丽锦小区用途为

25、成套住宅 三室三厅二卫 建筑面 积平方米 砖混结构 2005 年建成 所在 10 层 6 号（共 30 层）。交易 日期为 2012年 2月。正常交易，配套设施有 水、电、天然气等 .交 易价格为 9154元/ 平方米。2. 可比实例B香榭丽晶小区 普通住宅 建筑面积川 砖混结构2006年建成 所在位置6层2号（共29层），交易时间为2012年2月。正 常交易。配套设施有水电天然气等。交易价格为8498元/平方米。3. 可比实例C江南新区小区 普通住宅 建筑面积121 m2砖混结构 2005年建成 所在位置7层8号（共28层），交易时间为2012年5 月。正常交易。配套设施有水电天然气等。交易

26、价格为 7851元/平 方米。（一）市场比较法1、计算公式比准价格二比较案例价格X交易情况修正X交易期日修正X区域因素修正X个别因素修正2、比较案例选择及测算根据替代原则，选取近期交易的三个比较案例。详见表一。表一市场比较法可比情况说明及测算过程比较因素估价对象案例A案例B案例C交易价格（元/月待估10007001000位置重庆市万州区 白岩路后街金 座佛光丽锦小区香榭丽晶小区江南新区小区交易日期交易情况正常正常正常正常区域因素描述交通条件临交通型主干道，便捷临交通型主干道，便捷临交诵型主干道，便捷临交诵型主干道，便捷公共交通的通公共交通公共交通公共交通达程度咼的通达程度咼的通达程度咼的通达程

27、度咼社区成熟度比较咼比较咼比较咼比较咼公共 配套宀 兀 善宀 兀 善宀 兀 善宀 兀 善个别 因素 描述所在 楼层/总楼 层8/2610/306/297/28景观良好优良良好良好主朝 向北南北东西南北户三室二厅三室三厅三室二厅三室二厅型一卫二卫一卫二卫装修状况精装修精装修精装修精装修交易情况修正loo100100100交易日期调整loo100100100区 域 因 素 修 正交通条 件100100100100社区成熟度10010098100公共配套10010097100个 别 因 素 修 正所在楼层/总楼层100100100100景观100103100102主朝向100101102100建筑面

28、积（m）100100100100户型10010098100装修状况10010095100修正系数（n）比 准市场比较法评估单价（元/ 平方米）8501权重说明：计算步骤：1.比准价格二比较案例价格X交易情况修 正X交易期日修正X区域因素修正X个别因素修正2比准价格计算表可 比 实 例交易价格交易情 况修正 系数交易日 期修正 系数区域因 素修正 系数个别因 素修正 系数比准价格A9154元/平方米100/100100/100100/100100/1049154元/平方米B8498元/平方米100/100100/100100/100100/958498元/平方米C7851元/平方米100/100

29、100/100100/100100/1027851元/平方米3计算结果的确定三个可比实例豫估价对象都具有较强的可比性，取三个可比 实例比准价格的简单平均数作为市场法的计算结果。贝心估 价房地产单价二（9154+8498+7851 /3。为8501元/平方米。 即评估总价格为935110元。（二）收益法（权重为）收益法是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地 产未来各期（通常为年）的正常净收益折算到估价时点上的 现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种估价方法。收益法的计算方法如下：P =艺Ft/（1+i） t其中，P为评估值；Ft未来第t个收益期的预期收益额; i为折现率。报告中采用的公式

30、为：P = a/i x 1-1心+i) n其中，a为年净收益；n为收益年期；i为资本化率。1、年有效毛收入周边项目租赁情况调查表所在位置佛光丽锦小区香榭丽晶小区江南新区小区物业属性住宅住宅住宅装修及配套精装齐全精装齐全精装齐全楼层10/30 层6/297/28户型三室二厅二卫三室二厅一卫三室二厅二卫月租金元平方2(1000)(700)(1000)租赁时间2012-62012-62012-8附：经过走访调查了解到估了解到估价对象所在区域周边类 似小区110川左右的房屋租金每月在 7001000月兀/月。考 虑到估价对象小区的面积配套等因素，综合考虑取月租金客 观收益为1000元。象年有效毛收入计

31、算过程如下：由于本案为整套住宅假设空置率为0年有效毛收入二月租金X年月份数=1000X 12=12000元2、年运营费用运营费用主要包括维修费、保险费、管理费用相关税费等。估价对象物业管理费元/平方米月，约占有效毛收入的3%；此外，经测算保险费和维修费等约占有效毛收入的%.总计年运营费用约占年有效毛收入的 %。年运营费用二年有效毛收入X年运营费用率 =12000x%=420元3、年净收益 净收益为有效毛收入减去运营费用，则估价对象年净收益为：年净收益 =年有效毛收入 -年运营费用 =12000-420=11580 元4、确定资本化率 资本化率采用安全利率加上风险调整值的方法来求取。所谓安全利率，是指无风险的资本投资收益率，以银行一年 期存款利率作为安全利率(近期银行一年期存款利息率为%)，考虑到估价对象的用途、利润、风险，结合近期重庆市万州 区区房地产供求现状以及同类物业的投资风险和行业报酬 率，确定资本化率。于估价时点，资本化率为5、确定估价对象收益估价根据委托方说明及现场调查，估价对象的建成年代为2006 年，砖混结构居住房屋经济耐用年限为 70 年，则截止 到估价时点，估价对象建筑物经济寿命剩余使用年限为 64 年。报告中采用的公式为： P = a/i X1-1/