房地产项目成本核算规范

1、房地产项目成本核算指引第一章 总则第一条为了加强成本管理,规范公司房地 产生产成本核算,正确计算开发商品成 本,利于成本资料的比较和分析,根据国家颁布的有关会 计准则、会计制度及公司的 管理要求 ,特制定本指引。第二章成本核算的基本程序第二条成本核算的一般步 骤 :一、根据成本核算对 象的确定原 则和项目特点 ,确定成本核算 对象。二、设置有关成本核算会 计科目,核算和 归集生产成本费用。三、按受益原则和配比原则,确定应分摊成本费用在各成本核算 对象之间的分配 方法、标准。四、将归 集的开 发成本费用按确定的方法、标 准在各成本核算 对象之间进 行分 配。五、编制项目开发成本计算表,计算各成本

2、核算 对象的开 发总成本。六、正确划分已完工和在建开发 商品之间的生产成本,分别结转完工开 发商品成 本。七、正确划分可售面积、不可售面积 （由主管部门划分提供,根据有关 规定分别计 算可售面 积、不可售面积应负 担的成本,正确结转完工库存商品的销售成本。八、编制成本 报表,根据成本核算和管理要求 ,总括反映各成本核算 对象的成本 情况。第三章成本核算 对象的确定第三条成本核算 对象的确定原 则:应满足成本 计算的需要 ;便于成本 费用的归集; 利于成本的及 时结算;适应成本 监控的要求。第四条根据上述原 则 ,参照下列条件 ,结合项目开发地点、规模、周期、方式、功 能设计、结 构类型、装修档

3、次、层高、施工队 伍等因素和管理需要等当地 实际情况,确 定具体成本核算 对象。一、单体开发项目,一般以每一独立 编制设计概算或施工 图预算所列的单项开发 工程为成本核算 对象。二、在同一开发地点、结 构 类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单 位施工或 总包的群体开发项目,可以合并为一个成本核算 对象。三、对于开发规模较大、工期较长 的开 发项目,可以 结合项目特点和成本管理的 需要,按开 发项目的一定区域或部位或周期划分成本核算 对象。1、成片分期（区开发的项目,可以以各期 （区为成本核算对象。2、同一项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的 ,在按期 （区划分成本核算 对象 的基 础上,还应

4、 按功能划分成本核算 对象。3、同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结 构的 ,还应按结构划分成本核 算对象。四、根据核算和管理需要 ,对独立的设计概算或施工 图预算的配套设施,不论其 支出是否摊入房屋等库存商品成本 ,均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋 等开发项目服务的、应摊 入房屋等开发项目成本且造价 较低的配套设施,可以不单独 作为成本核算对象,发生的开发费用直接计入房屋等开 发项目的成本。第四章成本 费用项目及核算内容第五条开发商品成本核算应视开发商品的具体情况 ,按制造成本法设置成本项第六条开 发商品成本是指房地 产开发企业在开发过程中所发生的各 项费用支出 。开发商品成

5、本按开 发商品性 质,可分为如下四类:一、土地开发 成本:指房地 产开发企业开发土地（即建设场地所发生的各项费用 支出。二、房屋开发 成本:指房地 产开发企 业开发 各种房屋 （包括商品房、出租房、周转 房、代建房等所发 生的各 项费用支出。三、配套设 施开发成本:指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能 有偿转让、不能直接计 入库存商品成本的公共配套 设施所 发生的各 项费用支出。四、代建工程开发 成本:指房地产开发企业接受委托单位的委托 ,代为开发除土 地、房屋以外其他工程如市政工程等所发 生的各 项费用支出。以上四类开发商品成本,在核算上将其 费用分为如下六个成本 项目:1、土地

6、征用 及拆迁补偿费 ;2、前期工程费 ;3、建筑安装工程费 ;4、基础设 施建设费;5、公共配套设 施费 ;6、开发间 接费。第七条各成本 项目的开支范 围如下:一、土地征用及拆迁补偿费指因开发房地产而征用土地所 发生的各项费用,包括征地费、安置费 以及原有建 筑物的拆迁 补偿费 ,或采用批租方式取得土地的批租地价,主要包括以下内容 :1、土地出让及征用费:支付的土地出 让金、土地转让费、土地评 估费、土地开发 费、土地开发权 批复费、土地面积 丈量测绘费,向政府部门交纳的大市政配套 费、交 纳的契税、土地使用费、耕地占用税 ,土地变更用途和超面 积补交的地价。2、拆迁补偿费 :有关地上、地下

7、建筑物或附着物的拆迁补偿净 支出,安置及 动迁 支出,农作物补偿费,危房补偿费等。3、红线外市政 设施费:红线外道路、水、电、气、通讯 等建造 费、管线铺设费、接 口补偿费。4、合作款项 :补偿合作方地价、合作项 目建房转入分给合作方的房屋成本和相 应税金等二、前期工程费指在取得土地开 发权之后、项 目开发 前期的水文地 质勘察、测绘、规划、设计、 可行性研究、筹建、 “三通一平 ”等前期费用。主要包括以下内容 :1、勘察设计费(1 勘测丈量费:包括初勘、详勘等。主要有 :水文、地质、文物和地基勘察费 ,沉降 观测费,日照测试费、拨 地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积 丈量费等 。

8、(2 规划设计费:包括方案招标费、规 划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总 体规划 设计费、单 体设计费、管线设计费、改造设计费、可行性研究费、制图、晒图、赶图费 等。(3 建筑研究用房 费:包括材料及施工 费2、报建费(1 报批报建费包括安 检费、质检费、标 底 编制费、交易中心手续费、人防报 建费、消防配套设 施费、散装水泥集资费、白蚁 防治费、墙改基金、建筑面积 丈量 费、路口开设费等、规 划管理 费、新材料基金 (或墙改专项基金、拆迁管理费、招投标 管理费等、施工图纸审 查费。(2 增容费包括水、电、煤气增容费3、“三通一平 ”费 :(1临时道路:接通红线外施工用临时道路的设

9、计、建造费 用(2临时用电:接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时 管线铺设、改造、迁 移、临时变压 器安装及拆除 费用。(3 临时用水:接通红线外施工用 临时给 排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、 迁移等费用。(4 场地平整:场地清运费、旧房拆除等费用。4、临时设施费(1临时围墙 :包括围墙、围栏设计、建造、装饰费 用(2 临时办公室 :租金、建造及装饰费 用(3临时场地占用费:含施工用临时占道费、临时借用空地租 费(4 临时围 板:包括设计、建造、装饰费 用三、建筑安装工程费指项目开 发过 程中发生的主体内列入土建 预算内的各 项费用 ,按建筑安装工程施工 图施工所 发生的各项建筑安

10、装工程 费和设备费 (含甲供材料或 设备。主要包括 :1、土建工程费(1、基础 工程 费包括土石方、桩基、护 壁(坡工程费,基础处理费、桩 基咨询费、降水。(2、主体工程费包括土建结构及粗装修 (含地下室部分。如系高层 建筑,有裙楼架空 层及转换层, 原则上架空 层结构列入裙楼、转换层结构并入塔楼。2、安装工程费(1电气(强电安装工程 费:主体工程内的照明等 电气设施安装费,有甲供材料、设 备的,还应 包括相 应的甲供材料、设备费。(2电讯(弱电安装工程费:主体工程内的通 讯、保安监视、有线电视 系统、智能化 或自动化等电讯、网络 和安装费。(3给排水安装工程 费:主体工程内 给排水设施安装费

11、(含自来水、排水、直饮水、 热水、污 水 处理等。(4燃气安装工程 费:主体工程内的燃气管 线等燃气设施安装费。(5采暖安装工程 费:主体工程内的水暖、汽暖等供热设 施安装费(含地板热、电热 膜、分户燃气炉、管道系统、暖气片、锅炉等。(6电梯安装工程费:主体工程内的 电梯及其安装、调试费(7消防通风安装工程 费:主体工程内的自 动喷洒、消防栓、消防报 警系统等消防 设施、通风设 施安装 费。(8空调安装工程费:主体工程内的 风机盘管、空调设备及其保温、防腐等装饰和控制系统的材料、铺设 安装等费用。(9 电力设施安装工程 费:包括发电机及其安装 费、高低压 配电及安装 费。(10保安监控警报系统

12、安装工程 费。(11以上各 项如有甲供材料、设备 ,含甲供材料、设备费。3、装修工程费(1 门窗工程主要包括室外 门窗、户门、防火门 的 费用。(2 公共部位精装修 费主要包括大堂、楼梯间、电 梯间、屋面、外立面及雨蓬的精装修费用。(3 户内精装修 费主要包括厨房、卫 生间、厅房、阳台、露台的精装修费用。四、基础设 施建设费指项目开发过程中发生的建设安装工程施工 预算图以外的费用,包括供水、供电 、道路、供热、燃气、排洪、电视、通讯、绿化、环卫设施、场 地平整及道路等基 础设 施费用。1、围墙道路及绿化景观工程费:包括环境设计费、小区内道路广场铺设及开口路口、永久性围 （围栏砌筑和装 饰 、绿

13、 化建设费、建筑小品 （雕塑、喷泉、环廊、假山等、室外背景音乐、小区大门、室外 零星设施（指示牌、标识 牌等费用。2、室外水、电、气、采暖工程费 :包括自来水系 统、雨污 水系 统、直饮 水系 统、热 水系 统、高压线 路工程、低压线路工程、配电站、燃气管道系统 及调压站、采暖管道系统、采暖系 统热交换站及锅炉费用。3、室外消防系统费4、室外智能化系统费包括小区停车管理系统、电子巡更系统、围墙监 控照明系统有关费用。5、室外照明及喷 灌工程包括路灯、草坪灯及绿 化浇 灌设施。6、室外弱电 工程 费包括通讯、电视、网络线 路铺设的有关 费用。五、公共配套设 施费指房屋开发过程中,根据有关法 规,

14、产权及其收益 权不属于开 发商,开发商不能有 偿转让也不能转作自留固定 资产的公共配套设施支出。主要包括以下几类 :（1在开发小区内发生的不会 产生经营收入的不可 经营性公共配套设施支出,如居委会、 派出所、岗亭、儿童乐园、自行车 棚等 设施的支出。(2在开发小区内发生的根据法 规或经营惯例,其经营收入归于经营者或业主委员会的 可经营性公共配套 设施的支出 ,如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池 、球场 等设施的支出。(3开发小区内城市 规划中规定的大配套 设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时, 发生的没有投 资来源的 费用。(4 对于产权、收入归 属情况较为复杂的地下室、车 位

15、等设施,应根据当地政府法 规、开发 商的销售承诺等具体情况确定是否 摊入本成本项目。 如开发商通过补交地价或人防工程 费等措施,得到政府部 门认可,取得了该配套设施 的产权,则应作为经营 性项目独立核算。该项成本项目下按各 项配套设施设立明细科目进行核算。六、开发间接费 开发间接费核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节 的成本 费 用性支出 ;以及与项目推广 销售有关但 发生在楼 盘开盘前的费用支出。一、管理人员 工资二、职工福利费三、折旧费四、修理费五、办公费六、水电费七、劳动 保护费八、周转 房摊销九、项目营销设施建造费十、工程监理费:支付给聘请的项目或工程 监理单位的费用。十

16、一、预结算编审费:为编制、审查 施工图概算、预算、结 算所支付的费用十二、质检费 :沉降 观测费、桩 基检测费、消防检测费、防雷检测费、室内环 境 检 测费及竣工验收过程中的有关 质检费。十三、利息支出 :直接用于 项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失,减去利息收入和 汇兑收益的 净额。十四、施工合同外奖 金:赶工 奖、进度奖十五、工程保险费十六、其他第八条成本费用项目入账应提供的合法凭 证一、土地征用及拆迁补偿费 合法凭证:土地 规费专用收据、行政事业单位票据、 转让无形 资产发票、税票、服务业发票、协议、补偿 金领款签字表、建筑安装发票、非 经营性收入 发票等。二、前期工程费 合法凭 证

17、:服务业发票、行政事业单位票据、建筑安装发票。三、建筑安装工程费 :除购门 窗或电梯等设备可以提供工商 业发票外应提供建筑 安装发票。四、基础设施建设费:非应税行为的提供行政事 业单位票据,其它提供建筑安装 发票。五、公共配套设 施费 :电动门、智能化系统、信报箱、路灯设施、健身运动设 施可 提供商业发票,非应税行为的提供行政事 业单位发票,其他须提供建筑安装 发票。第五章开发成本科目设置及成本分摊方法第九条开 发成本核算开 发商品开发过 程中所发生的各项费用。开发 成本项下按开 发商品性质设二级明细,三级按各成本核 算对象设立核算项目,成本核算 对象可分层次设立。为了归集暂时不能确定特定成本

18、核算 对象的成本 ,以及需要先 归集 后分配的成本， 在每个项目的成本核算 对象中，加设一条 “待分摊成本”进行归集。 开发成本明 细科目设置举例：（具体操作中财务人员可按需要增减科目 级数，如企业开发商品性质单一可取项举例中二级科目设置）一级科目 二级科目 三级科目四级科目开发成本一土地开发一房产开发一XX项目一待分摊成本一 土地征用及拆迁 补偿费 开发间接费 XX 期 土地征用及拆迁 补偿费 前期工程费 一建筑安装工程 费 一基础设施建设费 一公共配套设施费一开发间接费 第十条 开发产品成本中的 费用属于直接成本和能 够分清成本对象 的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清 负担对象的间接 成本，应按受益的原 则和配比的原 则分配至各成本 对象，具体分配方法 可按以下 规定选择 其一：一、占地面积 法，指按已动工开发成本对象占地面 积占开发用地 总面积的比例 进行分配。1、一次性开发 的，按某一成本对象占地面积占全部成本 对象占地 总面积的比例 进行分配。2、分期开发 的，首先按本期全部成本 对象占地面积占开发用地总 11五级科目面积的比例进行分配，然后再按某一成本 对象占地面 积占期内全部成本 对象占地总面积的比例进行分配。期内全部成本 对象应负担的占地面 积为期内开发用地占地面 积减除应由各期成本 对象共同负担的占地面 积 二、建筑面积 法，指按已动工开发成本对象