某海外房地产项目开发的风险分析ppt课件

1、研究生 XXX 指导教师 王幼松教授 2015年5月,某海外房地产项目开发的风险分析,目,录,1,2,3,4,5,6,文献回顾与综述,案例项目介绍,案例项目风险评估,案例项目风险控制分析,结论与展望,选题背景及研究方法,1,2,3,4,5,6,选题背景及研究方法,文献回顾与综述,案例项目介绍,案例项目风险评估,案例项目风险控制分析,结论与展望,选题背景,01,选题背景,01,选题背景,01,研究方法,01,论文结构,01,1,2,3,4,5,6,文献回顾与综述,案例项目介绍,案例项目风险评估,案例项目风险控制实证分析,结论与展望,选题背景及研究方法,文献回顾与综述,02,1,2,3,4,5,6

2、,文献回顾与综述,案例项目介绍,案例项目风险评估,案例项目风险控制实证分析,结论与展望,选题背景及研究方法,案例项目介绍,03,规划、效果图,03,地域决策,03,进入模式,03,进入模式,综合比较独资合资优缺点，首要考虑资金的安全性，同时结合海外拓展长期战略，决定以合资方式进入马来市场，累积经验，培养人才,03,03,规划与产品设计,定位：国际度假、养老圣地，新加 坡美丽后花园,产品：高层洋房73141m2二房三房为主；公寓3769m2一房二房为主,配套：风情商业街，人造沙滩，游艇码头，私人会所，五星级酒店,园林：依托自然资源，面临新加坡海，组团独立主题公园，无边泳池,03,开发销售计划,0

3、3,经济测算,1,2,3,4,5,6,文献回顾与综述,案例项目介绍,案例项目风险评估,案例项目风险控制分析,结论与展望,选题背景及研究方法,04,案例项目风险评估与实证分析,三阶段 24风险因素,04,案例项目风险评估与实证分析,层次分析模型,04,案例项目风险预测,规划决策阶段：政策变化、客户群风险、决策失误 建设阶段：政策变化、融资困难、规划与设计变动 在销售阶段：政策变化、客户群风险、决策失误,04,案例项目风险评估与实证分析,售价下跌、开发成本上升、工期延长等因素对投资收益的影响较为敏感，土地费用上升、开发面积减小的敏感性稍差,敏感性分析,1,2,3,4,5,6,文献回顾与综述,案例项

4、目介绍,案例项目风险评估,案例项目风险控制分析,结论与展望,选题背景及研究方法,05,一、进入模式,加影，万挠两个项目试点 合资，股权50%，规模不大 困难：股权较小，无决断影响力；土地谈判进展缓慢（启动土地谈判一年半时间，仍然未完成）；项目推不动 收获：学习经验；培养人才,案例项目： 成立绝对控股合资公司（90%）;选择无主的滨海滩涂地（土地谈判仅费时6个月,经验一:房企进军海外,从小项目着手,成立合资公司,累积 经验,开拓人脉,培养人才,05,二、资金困局,自有资金缺乏,自有资金需要4550% 国外金融机构贷款获取困难：规模庞大，额度限制；信用记录缺乏；保护主义 中资银行海外业务独立，企业

5、在国内累积的信用度不适用于国外,银行对企业能否适应当地暂持怀疑态度 “走出去”财政资金不包括房地产行业 个人资金出境限制,售楼款回收周期漫长,马来规定,分13个环节支付售楼款 至主体结构封顶,买方仅需分期支付35%款项 最后一笔楼款,可在收楼使用后24个月内支付 目前签订合同,最早交楼日期2018.8,距离发售日期达5年之久 工程款须按进度支付给施工方,否则属违法,经验二:海外房地产开发, 须精确计算快速开发所带来的成本增加与取得收益是否匹配,制定适合的开发计划；建议国内银行综合企业在国内累积的信用审批发放贷款；松动外汇管制,05,经验三:完善外派人才培养晋升海外服务归国等管理制度;国内 外行

6、文分别管理;加强文化建设及员工相互融合;建议国 家加强双边磋商,力争东道国对我国开放劳务市场,三、人才流失,自有人才流失,劳工严重缺乏,懒散疏于管理,05,四、政治及汇率风险,新马填海纷争,应对:环评,调整规划,资助环保,宣传 后果:工期延后3个月,05,马国政策修订,控制外国人购房,第二家园政策修订,提高外国人购房门槛 增税:新增6%的商业服务税;30%的不动产增值所得税由3年内转售征收改为5年内转售征收 国内客户在海外缺乏信用记录，且不注意在国内的信用积累，影响在东道国申请住房贷款的审批通过率,汇率浮动,带来风险,经验四:政治风险,冀望国家影响力的提高,双边协定的约束,以及投 资协议、合同

7、书等具法律约束力文件 ；规避汇率风险，企 业须尽力在当地融资，投保相应外汇险，大力开拓客户群,05,五、工程技术风险,依赖国外技术力量弊端较多,国外设计体系专业性强，但需较多协调时间，部分设计问题甚至须到施工阶段方能发现 填海质量控制在国外找不到相应规范，最终按照国内道路码头规范确定相关填海参数 近年来国外工程建设项目相对较少，工程经验累积不够 外方工程技术人员设计手法粗犷，安全系数选取超规范较多，荷载及构件尺度选用偏大，构建类型归并偏粗，成本控制意识不强，最终导致土建成本较计划为高,05,优化成果,经验五:既要善用海外技术力量，更需依靠国内的工程经验。保 有经验丰富技术人员，可有效避免控制工程技术风险,05,经验六:决策之初，对目标市场进行全面详尽市场调查分析； 需要一个服务机构及时发布权威准确的目的国投资现状,六、竞争风险,供应加大，土地、建材及劳动力价格上涨，相互“挖人”严重，市场竞争加剧，风险逐渐累积 富力地价2428.57较1647.95 50,截至2014年3月,2012年，新山市全年销售商品房面积约 46万m2 按此计算,可销售近17年,05,经验七:海外房地产拓展注重稳扎稳打,切忌冒进;投保相应商业 保险,七、其他风险,1,2,3,4,5,6,文献回顾与综述,案例项目介绍,案例项目风险评估,案例项目风险控制实证分