关于夫妻共有房产登记有问题的探讨

1、关于夫妻共有房产登记有问题的探讨关于夫妻共有房产登记有问题的探讨关于夫妻共有房产登记有关问题的探讨夫妻共有房产登记是指房屋权属登记机关在受理夫妻婚姻状况存续期间取得的房产进行权属登记时，实行共有房产登记。一、房屋共有的形式及夫妻共有房产权属登记的界定、房屋的共有有两种形式：按份共有与共同共有。许多人对此并不太了解，在此，有必要进行比较与区分。按份共有与共同共有的概念所谓房屋的按份共有（又称分别共有），是指两咎个或者两个以上的公民或法人按照各自占车有份额，分别对共同所有的房屋享有权利堕并承担义务。需要明确两点：第一，各个磐共有人对共有房屋按照各自份额享有所有歪权，其份额在共有关系产生时共有人就应

2、嵩当将之明确。第二，按份共有并不是指把夺共有房屋分为若干份，各共有人各自享有窑所有权，而是共有人对共有房屋整体按各自的份额享有权利承担义务。各共有人虽焓然拥有一定的份额，但是共有人的权利并投不仅限于共有房屋的某一部分上，而是及铵于共有房屋的全部。例如，甲乙二人共有脚四间房屋，双方各占二分之一，这并不是玢指甲乙二人分别占有两间房屋，而是指两蚯个人都对这四间房屋享有权利，该权利的闷份额由共有人所占的份额即各半进行分配缯。房屋的共同共有是指两个或者两个萁以上的公民或法人对同一房屋平等的、不忆分份额的享有权利和承担义务。这种共有誊具有以下几个特征：第一，共同共有的产赔生基于一定的共同关系，这种共同关系

3、，藕或是由法律直接规定，如夫妻关系、家庭关系，或是由合同约定，如合伙合同。第邰二，在共同共有中，各个共有人对共同共有房屋平等地享有占有、使用、收益和处酪分的权利，每个共有人在使用房屋时都不瞒能排斥其他共有人的使用。、夫妻共有房产权属登记的界定夫妻共同房殊产采用共同共有或按份共有登记都可以，钝修改前的婚姻法第十三条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，属夫腕妻共同所有，双方另有约定的除外”。在洱该条第二款规定：“夫妻对共同所有的财贳产，有平等的处理权”。2001年修改凳的婚姻法将原第十三条设为第十七条众，并增加了第十八条（财产归一方所有的几种情形）及第十九条，第十九条规定：鳌“夫妻可以约定婚

4、姻关系存续期间所得的坍财产以及婚前财产归各自所有、共同所有忻或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确拾的适用本法第十七条、第十八条的规定”苔。可见，修改后的婚姻法对家庭财产哈的规定，更倾向于由当事人自行约定。也燥就是说当事人可以在合法、自愿的基础上对财产进行约定。登记机关在受理此类房循屋所有权登记申请时，已不能单凭是婚前洛财产或婚姻关系存续期间取得的财产来确参定，而必须采用具体问题具体分析的方法饧，要根据当事人提供的合法有效凭证严格隹审查，按照相关的法律法规的规定，予以确权。二、我国夫妻共有房产登记的膜现状及弊端现在，对属于夫妻共同的房产，我国绝大部分市民都习惯

5、于由一方窄登记产权，全国各地的登记机关一般也不匙强求当事人以夫妻共有的房产进行登记。钽只是对房屋所有权进行处分（如出卖或设狂定抵押）时，才依据修改前的婚姻法榨第十三条关于“夫妻婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有，双方另有约氛定的除外”的规定，要求产权人的配偶作晒为共有人在相关的文件上签字。但是孪，这种登记方式的问题也是显而易见的：裢一是按物权立法的理论，政府权属登记机稻关所登记的产权人才是房屋所有权人，而狂不能包括配偶在内的其他人。将本属于夫虑妻共有的房产登记为一方所有，就不利于允保护另一方的合法权益。例如：二是在2001年修改的婚姻法更进一步明确规定：“夫妻可以约定婚姻关系存续汁期间

6、所得的财产及婚前财产归各自所有、裢共同所有或部分各自所有、部分共同所有锻”。因此，夫妻间的财产问题趋于复杂，孜财产所有权形式多元化，不能简单地确定磬为一方所有或共同所有。因而，原来的登记方式已经不相适应，而将夫妻共有号的房产按共有房产登记，能真实地反映权利状态，这对保护房屋所有权人的合法权熵益，维护正常的房产交易安全，降低和减悍少房屋权属登记部门的责任和风险，将发忮挥积极有效的作用。三、对于夫妻共触有房产登记过程中可能存在的问题进行分析和探讨夫妻婚姻关系存续期间逮房屋权属登记问题根据修改后的婚馔姻法第十七条、第十八条、十九条的规定夫妻对房产所有权有多种形式，具体可谓分为以下几种：、共同共有。夫

7、妻琳双方不分份额地享有和行使房屋所有权，郊包括、夫妻双方婚姻关系存续期间，由埸一方或双方购置、自建、交换的房产，以癜及继承所得的房产，而且双方没有明确规叠定的。、夫妻一方或双方按遗嘱或赠与橡合同中没有明确规定只归夫或妻的房产。吁夫妻对共同所有的房产享有平等的处理权笄，任何一方都不能无视他方擅自处理。根据城市房屋权属登记管理办法规定：共同所有的房屋，由共有人共同藿申请。因此夫妻双方作为共有人都应到房狁屋权属登记机关申请登记。、个人割所有。包括、婚前通过购置、自建、交换等方式到得的房产。、遗嘱或赠与合璩同中确定只归夫或妻一方的房产。此类房斤产，只需个人申请登记，今后，对已经登力记为一方所有的房产，

8、在转让或设定征抵押时，只需要登记的一方签字，不必取蛸得对方的同意。、按份共有。夫妻几双方按确定份额对房产行使所有权。婚割姻法第十九条赋予夫妻双方可以对婚前婚后房产在不违背法律的前提下，约定归一方所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。也就是说夫妻双方可以通过合法有效的约定来改变房产的所有权形式。婚姻法第十九条正是体现了我国民限法中的“意思自治原则”。法律规定夫妻溽双方所有的房产可以通过约定来确定所有君权形式。因此，当夫妻双方通过约定变更逼为一方所有时，夫妻双方必须亲自到房屋盥权属登记机关签署约定书。值得注意的是孟，在夫妻共有产登记中，存在着产权转移堑登记问题。如本属于夫妻共有产，现双方、书

9、面约定归一方所有，根据我国房地产法鋈相关规定，必须按转移登记办理并征收税费。、房屋权属登记机关在受理夫妻共有产登记中的审查职责房屋权属褛登记是依当事人申请，对当事人所有的房菰屋状态加以记载、予以认可和证明的一种啪行政行为。登记的功能在于推定了所登记韦的房屋的合法性，起公示作用，社会公众虺可以通过查阅房屋登记机关登记簿的记载棂和颁发的房屋所有权证，了解相应的权利宠状况，使之具有社会公信力。房屋权烹属登记机关的登记行为是依当事人的申请廷并依照法律规定进行审查，登记部门的职责在于审查申请人是否依法律提交了申请登记所需的材料，申请登记的房屋有无违咝反法律的禁止性规定。只要申请人提交的袈材料符合法律的规

10、定，登记机关即应依法腴予以登记。至于申请人的民事法律关系状瞪态在实质上是否合法有效，则不在登记范坠围之内。房屋权属登记的特性决定了权属颢登记部门依法作出登记行为时，依法只应霭负形式审查义务，如当事人以虚假材料申搦请登记的其所获行政登记缺乏合法基础，我房屋权属登记机关可以依据建设部城市跳房屋权属登记管理办法第二十五条第一贮款之规定，以“申报不实”为由注销其发放的房屋所有权证书。因此，房屋权璺属登记在受理夫妻共有产登记申请，特别沟是约定为所有权登记时，必须认真做好房婿屋产权审查工作，把好产权审查关。在审查中，一方面要对房屋取得的来源搞清楚。在这一点上，重点要做好内部查档，力唳争做到登记资料与原档案

11、资料不矛盾，尽陟量减少因登记机关的过失而导致出现登记歌差错。总之，在市场经济中，夫妻间房屋沤所有权的主体呈多元化趋势，但只要房屋后权属登记机关认真掌握相关法律法规，就可以在所有权人的确定上做到准确无误。四、在办理夫妻共有房屋所有权证过程僧中，针对权属登记实践中的问题的建议和蹼对策的探讨办理房屋共有权登记，共筲有的形式应当作为登记的一项重要内容，轾记载于权利凭证（房屋所有权证）中。根饭据建设部城市房屋权属登记管理办法於第十一条的规定：“房屋权属登记由权利鏖人（申请人）申请。共有的房屋，由共有弪人共同申请。”可见，登记行为的前提必埂须是当事人的申请。因而必须使当事人在已申请时，对于该项内容多加了解

12、并重视。瞎而在实践中，存在的问题比较多，当事人禅申请共有房产登记时，普通人对共有权的两种形式缺乏了解，更无法区分二者的不赎同，相当一部分人简单的认为，所谓共同掘共有就是权利人平均享有份额，在申报产弪权的时候，不分情况都填写成共同共有。蕺如果登记机关完全按照当事人填写的申请徇表来登记，就存在着比较大的隐患。事实上，共有的形式不同有时候对当事人的权党利也会产生影响。例如，甲乙二人共同购瞪置一套房屋，如果按照按份共有进行登记密，则甲乙二人可以随时处置属于自己份额损；如果登记成共同共有，则双方都无权处庥置，必须在征得对方同意的情况下才可以粪将该房产进行处分。又如，在商品房的买卖中，甲与乙共同签订买卖契

13、约，各出资惶一半购置一套房屋。其中甲有配偶丙，甲睦与乙无任何关系。在登记的时候，按照出谝资份额，那么应该是甲与丙共同占有1/2，乙独自占有1/2。可是如果在申请箝时当事人笼统的注明“共同共有”，而登庥记成甲乙丙三人的共同共有房屋。那么，驱根据最高人民法院关于贯彻执行中华人堂民共和国民法通则若干问题的意见（以闺下简称民通意见）第九十条的有关规瓢定，在对共同共有财产进行分割的时候，鹣假如不能提供书面的协议，将按照等分原昶则处理。这时候，他们享有的份额有了很后大的不同。由此可见，如果登记时当事人阎未考虑到这些情况，将来一旦出现矛盾，将引起不必要的纠纷，增加行政机关的工瀵作负担。因此，我认为在实行共有

14、权登记粱方面有以下两点建议：第一，登记机搡关在受理当事人的申请时，必须向当事人误详细说明两种共有形式的含义和区别，这刮种说明可以以公告的方式明示作出，或者麒以书面形式向当事人出示，并且其主管部妫门也可以借助媒体向广大市民进行有关内阖容的宣传。第二，除夫妻共有和家庭胺共有等形式外，其他形式的共有不宜登记涨为共同共有。原因有二：其一，夫妻关系石的共有是典型的共同共有，其关系受婚簖姻法的调整，根据婚姻法第十九条的规定，只要有夫妻双方的书面约定，登记成任何一种共有形式都是可以的；家庭轳共有也是共同共有中一种特殊的形式。而嵘其他类型的共有则不同于此。前面已经提到过，共同共有的前提是共同关系的存在敖，而除

15、夫妻共有和家庭共有等形式，一般舾情况下，显然不存在法理上所谓的共同关踺系。其二，登记为按份共有分清具体的份冀额有利于保护各个共有人的利益，也方便其处分各自的份额。另外，民通意见轳第八十八条提到，“对于共有财产，部分悌共有人主张按份共有，部分共有人主张共扮同共有，如果不能证明财产是按份共有的，应当认定共同共有。”但如果产权变更共的事实发生在登记前的近期内，例如最近猗购买的商品房或二手房，共有的份额可以簸根据购买房屋时各个共有人出资额的不同囊而加以明确，不应当属于民通意见中秘所指的这种情况。因此我认为，在其他的涔共有形式下，登记成按份共有较为适宜。五、另外，还有一些其他问题需要说明栉、对于权利人新

16、购商品房，此类登记分以下几种情形。(1)、签订商饥品房买卖合同日期在领取结婚证之前，即属于婚前财产的夫妻双方必须亲自到场填喔写产权归属的约定书或提供公证机关的公寐证书。(2)、商品房买卖合同、发侨票、结算单是领取结婚证前的，在产权登琪记时应填报婚姻状况声明书或双方约定。乏婚前房产双方约定办理夫妻共有产登“记的，双方需共同到场。例如：在收件中淹碰到申请婚前财产登记的情况，即订立合预同日期在领取结婚证之前，而购房发票、姒结算单上的日期均在领取结婚证之后，不铌能明确判定是婚前还是婚后财产，鉴于此势，必须夫妻双方到场填写约定：本人于某挛年某月某日签订商品房购销合同，并于某年某月某日与配偶申请结婚，现该

17、房屋归粉某一方所有（或双方共同共有）。这样手造续才算比较完备。、关于离婚后当掰事人对房屋产权的若干情形(1)、姒婚姻关系存续期间签订的合同（一直未办产权），之后双方离婚，产权归于一方所盍有，须前妻夫到场填写约定并作析产处理。如：夫妻二人购买了一套商品房，一捣直未办产权，后因夫妻感情破裂而离异，倨此套房屋是他们婚姻关系存续期间的财产泫，现归女方所有，须男方约定：愿意放弃轱该房屋产权，归女方所有。(2)、漓离婚之后（至今未再婚）一方所购房屋，吹须持身份证、离婚证、离婚协议或民事判铕决调解书等相关资料，并填写婚姻状况声明书。另外，夫妻双方对财产归属问题揞，必须当工作人员的面，以书面或口头形壅式约定、双方无争议的，离婚后应按约定处理。但规避法律的除外。又如，某人结冢婚之后一直未办理房产证，而目前已离婚良，则须将已注销的结婚证复印