上海市金融服务产业基地项目战略提升规划研究初步方案前期策划

1、上海市金融服务产业基地项目战略提升规划研究初步方案前期策划上海市金融服务产业基地战略提升规划研究初步方案上海市城市规划设计研究院总体规划研究中心、规划壹所2012. 11.6汇报内容第一部分 背景分析第二部分 战略思考第三部分 空间构想第四部分 工作计划第一部分 背景分析1、国家宏观政策要求上海加强金融产业发展 国务院(2009)19号文要求上海“加强金融集聚区的规划和建设”。 上海作为中国境内唯一一个定位为国际金融中心的城市，应抓住“十二五”关键时期，以全新的战略视角思考全市的金融产业发展和空间布局。 2009年4月,国务院发布关于推进上海加快发展现代服务业和先进制造业、建设国际金融中心和国

2、际航运中心的意见国发200919号/.gov/zwgk/2009-04/29/content_12994278.htm“十二五”时期上海国际金融中心建设规划。2011年12月19日，国家发展改革委印发了“十二五”时期上海国际金融中心建设规划。规划提出的目标是：瞄准世界一流国际金融中心，全面拓展金融服务功能，加快提升金融创新能力，不断增强上海金融市场的国际内涵和全球影响力，力争到2015年基本确立上海的全球性人民币产品创新、交易、定价和清算中心地位。到2015年，上海就将成为全球性的人民币创新、定价、交易、清算中心 浙江省“十二五规划”提出重点建设杭州、宁波、台州区域金融中心城市和绍兴、湖州、舟

3、山等金融特色城市。 杭州市定位为：长三角南翼区域金融中心，国际金融服务外包交付中心，并于2011年提出建设“中国私募股权产业（VC/PE）基地”。 昆山花桥提出建立花桥国际商务城，打造服务外包中心,建设金融BPO和基金产业园的目标。无锡科技和外包产业基地花桥国际商务区杭州资金和科技产业基地宁波资金和科技产业基地上海国际金融中心绍兴金融特色城舟山金融特色城湖州金融特色城2、区域金融市场快速崛起对上海提出新挑战 近年来，长三角地区金融产业发展方兴未艾，上海杭州湾北岸仍是空白地区，如何与周边城市金融产业错位发展，是当前迫切需要明确的问题。？【花桥国际商务城金融BPO和基金产业园】 以服务外包和呼叫中

4、心为主要业态 产业门类多、劳动力密集、建筑体量大、开发强度高 花桥模式不应成为奉贤上海市金融服务产业基地的发展方向。华道数据是中国规模最大、服务链最全的金融BPO企业，公司现位于花桥国际商务城亚太广场，拥有员工800余名。华道花桥中心于09年10月一期8万平方米建成投运，入驻员工近3000人。 上海市推进国际金融中心建设条例提出，“根据区域各自的发展优势，完善本市金融业空间布局”。全市金融集聚区中，郊区仅有3个，奉贤是唯一尚未具体功能定位的地区，为本基地的发展带来了新机遇。3、上海市金融发展战略引发对于奉贤区的再思考海南2004年接待的韩国客人达1.1万人次。2003年前6个月，携带着高尔夫运

5、动器材向海关申报赴国外打高尔夫的游客为5.3人。 奉贤区“十二五”规划纲要明确提出，打造金融后台服务基地，对接服务上海国际金融中心建设。 2009年上海市金融办4月6日正式复函同意奉贤区设立上海金融产业服务基地，并纳入本市正在编制的“十二五”金融集聚区布局规划。 2011年6月16日，市委常委、副市长屠光绍亲自为上海市金融产业服务基地揭牌。 金融产业服务基地建设将成为奉贤区的转型发展的重要抓手。有利于奉贤调整产业结构、转变发展方式、加快新城建设、促进产城融合。4、金融服务基地将成为奉贤区转型发展的重要抓手第二部分 战略思考1、基地优势独特的区位条件“城之南、海之上、林之间”城之南：位于奉贤区几

6、何中心，上海市南北中轴线上，距离人民广场正南方45公里。海之上：距离杭州湾岸线10公里。林之间：基地核心区座落于7平方公里的申隆生态园的中心位置。邻近城市中心，区位优势明显，交通联络较便利。位于上海市奉贤区青村镇，距奉贤区中心约8公里，距离南部沿海约10公里，容易实现产城融合；距上海市中心约45公里，距浦东国际机场约40公里，虹桥国际机场约50公里，保留与金融中心内前台机构良好的沟通能力；通过杭浦高速和杭州湾大桥，辐射到浙江北部大部分区域，与外省市交流便利；1、基地优势便捷的交通联系陆家嘴金融城：由浦星公路到达陆家嘴，车程45分钟。机场：高速公路网直达两大国际航空港，距浦东机场约40公里，车程

7、30分钟;距虹桥枢纽约50公里，车程45分钟。港区：距离洋山深水港15公里，客运可达沿海各地。西边的金汇港“通江达海”，北通黄浦江，可达太湖。长三角：杭州湾大桥、东海大桥，以及沿海大通道的建设，为基地与浙江的联系提供了保障。1、基地优势良好的生态环境2011 年上海市各区县人均公共绿地水平比较中，奉贤区13.3 平方米/人，位列第一 杭州湾环境影响评价表明，申隆生态园是奉贤区环境最好的地区之一，基地位于其核心区，生态优美，环境宜人。基地基地新鲜的空气：处于上海上风处，空气降尘量仅为市中心，空气质量上海陆地部分最好安全的地质：规划区地势平坦，无灾害性地质，土地适建性良好健康的生态：市级万亩公益林

8、基地，其中为生态林，树木密林错落有致洁净的水网：拥有多条水系，如规划区北区的浦南运河，园区内河湖交错1、基地优势丰富的资源禀赋邻城南桥新城，二者可以纳入联动机制，促进和谐发展，良性互动融园周边产业园，尤其是中小型企业总部，可以实现产城融合，互为基础近憩周边碧海金沙、游艇码头、马术俱乐部、高尔夫球场等设施齐备临学海湾大学城6km)，就会发现公司的地址是:3555 Farnam Street, Suite 1440, Omaha, NE 68131.依托投资型金融服务产业建设的国际社区，聚焦两类关键人群，为他们提供良好的生活环境、高端的服务配套和丰富娱乐设施。活动方式洽谈和分析投资产品空间需求幽雅

9、和静谧的环境（2）国际社区功能投资客财富拥有者分析师高收入人群目标人群所需匹配的功能投资分析师开放的驻留的流动的投资豪客基金公司经理海归金融专业人才全球性私募基金投资人长三角民营企业主休闲消费的公众周边地区居民来购物和娱乐的市民私人博物馆拍卖馆驻地公司事务所商务服务机构酒店式公寓低密度物业高端酒店国际学校国际医疗诊所私人演出的文化中心特色餐饮马术俱乐部迷你高尔夫练习场各类运动场馆体验和专供农场智能管理运营中心金融信息处理中心林间思考栈道/ 马道/ 骑行道基金运作企业、私人投资的集聚区；交通便捷，四通八达环境优美像公园一样休闲活动丰富艺术文化历史和氛围名望与身份地位的象征不受污染的宜居生活环境个

10、税优惠、房产税优惠【格林威治小镇案例】 投资豪客、金融人才对于空间的需求是高品质住宅、艺术环境、运动休闲、洽谈场所，以及税收优惠。【巴黎法里叶森林公园（Bois de Ferrires） 】公园以大面积人工经济林为主，连接周边的农田和牧场，通过完善基础设施、提高可达性吸引市民游憩和活动。位于巴黎环城绿带东部，是5个区域自然公园之一，面积29平方公里，距巴黎市中心25公里。集中活动区自然保育区自然保育区林业经济区分散活动区温泉酒店分散活动区急救中心露营区林业博物馆烧烤区【旧金山湾区YAWN族案例】需求特点：私密、幽雅；社交圈子；信息灵通；自然环境；健康生活；文化艺术（私人博物馆、私人藏书馆）；运

11、动休闲（练球厂、水上运动、私人飞机）；田园生活；环保意识；海归，习惯国外小镇生活远离嘈杂【硅谷都市农庄案例】西方流行的Yawn一族指：Young年轻、Wealthy富有和Normal生活简约】，他们是“绿色环保”的积极推动者，他们关注社会发展，关注环境问题。纽约市布鲁克林区的“鹰街屋顶农场”硅谷飞机制造工程师漆军的菜园子海南2004年接待的韩国客人达1.1万人次。2003年前6个月，携带着高尔夫运动器材向海关申报赴国外打高尔夫的游客为5.3人。距离华盛顿特区35公里；提供各种物业类型（从小户型公寓到大面积的独栋别墅）满足置业者对于物业形式和居住面积的多种需求；从开发建设之初就为居民提供商业、文

12、化、娱乐设施；提供各类文化娱乐设施和私密空间（建造初期就配有1个18洞高尔夫球场、2个社区游泳池、4个网球场、1个排球馆、1个骑马场、众多的运动场地）；不断创造人造和自然美景，形成大规模的公共开放空间;小尺度的社区环境又增强归属感；使人们能在同一社区中工作和生活。【里斯顿安娜湖村案例】从一个小企业总部到一个魅力社区华盛顿里斯顿35KM【金桥现代生活园区】住宅配套：精准定位于外企外派高管，在产品类型、细节以及生活配套上展现原汁原味的生活方式，90%的出租率保证产品的投资回报。精准的客户定位涉外居住社区，核心客户聚焦金桥、张江外企的外派高管基于客户定位的多产品打造基于目标客户年住房租金补贴在50-

13、100万/年，打造与之相应的产品类型基于客户定位的产品细节打造产品细节体现原汁原味的异国风情与生活方式，比如卫生间朝南而建，煤气灶台的高度设计为8590厘米高，高出5厘米左右，符合欧洲人的身材基于客户定位的生活配套双语学校、涉外医院等商务产业配套：高端商务教训培训、总部楼宇以及低密度总部办公/研发/运营等功能构成OFFICE PARK 一期面向企业区域总部的区域总部基地（独立式研发办公楼）二期立足上海、服务全国、面向世界，具有研发设计和总部经济特点的产业服务园区（研发办公楼群）（通用汽车中国园区项目占地12万平方米，总建筑面积约14-1EFA区：核心区B区：餐饮服务区C、D、E、F区：郊野公园

14、航塘公路总体布局核心区布局总部综合大楼（门户地标） 含酒店、会所、会议中心 事务所（联排式）企业群岛（独岛产权式）智慧低碳管理中心社区服务中心国际学校与幼儿园私人诊所居住小岛漫步栈道、骑马道酒店式联排住宅酒店式低碳公寓社区服务中心商业街区 含酒吧、精品店等私人博物馆、演艺馆发展备用地观景塔台发展备用地金融数据安全中心事务所（集中式）3、空间印象核心区核心区洽谈研发社交运动居住文化漫步静思3、空间印象国际学校国际康体中心私人诊所3、空间印象核心区B区：餐饮娱乐群岛3、空间印象体验农庄、磨坊专供农场、菜园马术俱乐部3、空间印象C、D、E、F区：郊野公园4、规模与时序远期设想：开发备用地，拓展国际社

15、区功能，打造东部的郊野公园，创造更加优美的环境一期：社区性功能先行知名企业引入引进国际学校医疗二期：深化金融服务功能打造马术农庄区全面引进餐饮购物0.30.5预估770公顷范围内，总建设用地比例约21%，平均容积率约0.5（不含集合住宅)，即145公顷用地、60-70万平方米建筑量预估1300公顷范围内，含集合住宅后，共约250公顷建设用地，总建设用地比例约19%， 建筑量达到约80万平方米4、规模与时序用地指标现状规划基地可容纳的居住人口数为7500人左右，可容纳的就业人口数为3500人左右。5、基地人口测算注：（1）估算该地区主要的酒店式公寓为90-120平方米每户，每户为2.8-3人，人均居住面积为30-45平方米；（2）估算人均商业服务（包括餐饮岛、球类和马术俱乐部）建筑面积为35-50平方米；（3）估算人均商务办公（以事务所为主）建筑面积为50-80平方米。在成本可控的情况下，地价收益将大幅增加。6、地价收益测算注：参考南桥新城相关用地出让单价。总计197公顷（约2Km2，2955亩），占总用地的25.5%（若加农村和道路和部队，总建设比例42%）建设比例过高