房地产问答Microsoft Office Wdoc

1、问题： 按揭中的房产没有拿到房产证，还需要缴纳房地产税吗？ 根据国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知（国税发200389号）规定，购置新建商品房，自房屋交付使用的次月起计征房产税和城镇土地使用税。自有房屋用于经营，房产税按房产原值一次减除10%30%后的余值计征，税率为1.2%。所以，无论是否拿到房产证，房屋只要交付使用了，就应按规定缴纳房产税。问题：房屋出租房（产权人）将房屋交由承租方进行装修后无偿使用一段时间，请问无偿使用期间房产税应如何缴纳？）答案：依据房产税相关规定，房屋承租方将租用的房产进行装修，在一定期限内无租使用，其实质是承租方以房屋装修费抵顶租金，属于房屋出

2、租。因此应由房产的产权所有人，即出租方按规定缴纳房产税。每日一问活动：问题： 某房地产开发企业在开发商品住房项目中配套建造廉租住房、经济适用房，对廉租住房、经济适用住房部分能否免缴土地使用税？答案： 根据财政部 国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知（财税200824号）规定，对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税。开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑

3、面积的比例，免征开发商应缴纳的城镇土地使用税。企业交纳的滞纳金企业支付的各种滞纳金、罚款和违约金等，其性质是企业正常营业活动以外发生的支出。因此在会计处理上应计入营业外支出，企业发生的上述支出时，借记营业外支出,贷记银行存款等科目。土地增值税暂行条例实施细则规定：开发土地和新建房及配套设施的费用（即房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。根据会计制度对违约金作为营业处支出处理的办法和土地增值税政策规定，违约金不属于土地增值税扣除项目。支付的经济合同的违约金能在所得税前列支，而土地增值税清算不能列支。新税法实施后，纳税人按照经济合同规定支付给对方的违约金和引起经

4、济纠纷时支付的诉讼费是否税前扣除？意见：根据企业所得税法第十条规定，在计算应纳税所得额时，罚金、罚款和被没收财物的损失不得扣除，但不包括纳税人按照经济合同规定支付的违约金(包括银行罚息)和诉讼费。纳税人未按规定取得真实合法凭据的不得进行税前扣除。根据中华人民共和国发票管理办法第三条、第二十条、第二十五条规定，发票是指在购销商品、提供或者接受服务以及从事其他经营活动中，开具、收取的收付款凭证；销售商品、提供服务以及从事其他经营的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；任何单位和个人不得自行扩大专业发票使用范围。中华人民共和国发票管理办法实施细则第三十三条进一步明确：填开

5、发票的单位和个人必须在发生经营业务确认营业收入时开具发票，未发生经营业务一律不准开具发票。由此可见，企业收到的违约金不得出具发票。在国家尚未制定全国统一的违约金收款收据之前，企业应当以经济合同和一般的收款收据作为原始凭证。青岛市国家税务局关于做好2006年度企业所得税汇算清缴的通知（青国税发2006207号）房产商延期交房的账务处理近日，某房地产企业负责人咨询，房产商延期交房，承诺由其关联物业公司直接减免业主若干月的物业费，物业公司直接开具发票给房地产公司，房地产公司是否可以据此税前列支，并计入土地增值税扣除项目？此种问题在实务中较为普遍，会计核算简单而税务处理较为复杂。会计核算方面，如果开发

6、商直接支付业主交房违约金，依据违约赔偿协议和支付证明，一般处理为借记“营业外支出”。这笔违约金能否税前扣除呢？企业所得税法第八条规定，企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。企业所得税法实施条例第三十三条规定，企业所得税法第八条所称其他支出，是指除成本、费用、税金、损失外，企业在生产经营活动中发生的与生产经营活动有关的、合理的支出。因此，开发商依据合同约定支付的经济合同违约金作为与生产经营活动有关的、合理的支出，可以在税前扣除。交房违约，开发商多是收钱痛快出钱难，往往会以自己控制的物业公司减免物业费的方式化解矛盾，减少资金

7、支出，但此种安排应考虑存在的税务风险。第一种情况：物业公司直接减免物业费，物业公司不做收入。此种方式下，开发商账面上未体现违约金，似乎与其无关，但根据企业所得税相关规定，视同其放弃权益，不能税前扣除违约金。物业公司暗抵的物业费在账面上虽表现为未计收入，根据营业税暂行条例第七条的规定，纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的价格明显偏低并无正当理由的，由主管税务机关核定其营业额。所以，物业公司可以暗抵物业费，却不能不计算缴纳营业税。另外，企业所得税法实施条例第二十五条规定，企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的

8、，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。所以，物业公司减免业主物业费，应做纳税调整处理。第二种情况：开发商直接拨款给物业公司代业主缴纳物业费，并取得物业公司出具的发票入账。此种方式下，物业公司应收取的物业费由开发商代为支付，纳税正常，但其将应开具给业主的发票转开具给开发商不符合发票相关管理规定。开发商凭发票和违约金赔偿承诺作会计处理，将这笔费用计入营业外支出似乎没有问题，有问题的是开发商交房后承担的与本身业务无关的物业费支出，按照企业所得税法的精神，不属于与生产经营活动有关的、合理的支出，不能够在企业所得税税前扣除。另外，土地增值税扣除项目中开发成本

9、的扣除不包括营业外支出等项目，并且房地产开发费用的扣除是按照一定比例计算的，而不是企业实际发生额，所以此部分费用同样不能抵扣土地增值税。针对以上情况，笔者建议合并处理，开发商支付业主违约金，业主预交物业费，物业公司发票出具给业主，各自规范核算，正常纳税。对于开发商、物业公司来说，实质并未发生资金流出，业主最终也获得了实质利益。支付违约金时，根据企业所得税税前扣除办法（国税发2000084号）第五十六条规定：“纳税人按照经济合同规定支付的违约金（包括银行罚息），罚款和诉讼费可以扣除。”因此，企业支付违约金取得对方开具的适当凭据可在税前扣除。 某公司是一家房地产开发企业，因工程进度原因造成了延期交

10、房，按照商品房买卖合同条款应支付业主延期交房违约金。请问，支付给业主的这部分违约金能否在税前列支，如果可以，是否要有合法的票据才能列支？答：关于罚款的税前处理，应首先区分是行政性罚款、司法罚金还是非行政性罚款、非司法罚金。国家税务总局200084号文企业所得税税前扣除办法第六条明确规定，因违反法律、行政法规而交付的罚款、罚金、滞纳金，在计算应纳税所得额时不得扣除。第五十六条又进一步规定，纳税人按照经济合同规定支付的违约金（包括银行罚息）、罚款和诉讼费可以扣除。行政性罚款、司法罚金，主要依据是国家法律、行政法规，具有较强的法定性和强制性。非行政性罚款、非司法罚金则是根据经济合同或行业惯例，对企业

11、在经营活动中的违约行为给予的惩罚，且作出罚款、罚金决定的主体是行政机关或者司法机关。该公司支付的延期交房违约金，属于民事主体的非行政性罚款、非司法罚金，这些罚款、罚金可在计算所得税前全额扣除。在具体的会计核算中，合同违约金的收取方如果是单位，应该提供相关的合同和合法的收付款票据；合同违约金的收取方如果是居民个人，应该提供相关的合同和收款人有效的收款证明，根据合同违约金实际发生额计入营业外支出。枫之涟漪(180872924)15:10:11所得税 企业所得税税前扣除办法（国税发2000第084号）第五十六条规定：“纳税人按照经济合同规定支付的违约金（包括银行罚息）、罚款和诉讼费可以扣除。” 但是

12、，违法经营的罚款和被没收财物的损失、各项税收的滞纳金、罚金和罚款，不得扣除。企业收到的违约金，应当作为收入总额中的其他收入，并入当期应纳税所得额计征企业所得税。根据企业会计制度的规定，企业因违约按规定合同规定支付的违约金，应当计入“营业外支出”科目。问题：仅取得房地产开发商签订的合同文本，而没有不动产销售发票，如何确认契税纳税义务的发生时间？答案： 根据契税暂行条例第八条规定，签订合同的当天即为契税纳税义务发生时间。与房地产开发商签订土地、房屋权属转移合同后，即使没有取得不动产销售发票，也应当根据契税暂行条例第九条的规定，自签订合同之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，

13、并在契税征收核定的期限内缴纳税款。问题：某公司2011年发生装修费用100万元记入了“长期待摊费用”科目，按租赁期限10年摊销，每年摊销10万元，2011年有10万元装修发票没有取得，于2013年6月取得。请问，这笔装修费用现在可否税前扣除？答案：国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告（国家税务总局公告2012年第15号）第六条规定，对企业发现以前年度实际发生的、按照税收规定应在企业所得税前扣除而未扣除或者少扣除的支出，企业做出专项申报及说明后，准予追补至该项目发生年度计算扣除，但追补确认期限不得超过5年。企业由于上述原因多缴的企业所得税税款，可以在追补确认年度企业所得税

14、应纳税款中抵扣，不足抵扣的，可以向以后年度递延抵扣或申请退税。因此，上述公司2011年度应摊未摊的费用，不是对2013年度应税所得额进行调减，而是做出专项申报及说明后，准予追补至2011年度计算扣除。问题：房地产企业是否可以减免城镇土地使用税？答案：国家税务总局关于进一步加强城镇土地使用税和土地增值税征收管理工作的通知（国税函2004100号）规定，除经批准开发建设经济适用房的用地外，对各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税。因此，房地产开发企业尚未出售的商品房所占用的土地，不能减免土地使用税。城镇土地使用税减免资料目录（2010年度）1、城镇土地使用税减免税申请审批表2、地税所调查报告

15、3、关于减免城镇土地使用税的申请，以及申请减免土地使用税计算依据4、企业法人营业执照（正、副本）5、组织机构代码证6、税务登记证（正、副本）7、企业法定代表人身份证复印件8、土地使用证，郑国用（2010）0245号、郑国用（2010）0246号9、建设用地规划许可证，（2009）郑城规规管许字（410100200919171）号10、建设工程规划许可证，（2011）郑城规建管许字（410100201129010）号11、建筑工程施工许可证，编号（2011）第A4-01号、编号(2011)第4-02号、编号（2011）第A4-03号12、商品房预售许可证，（2012）郑房管预字第2936号13、

16、紫荆苑项目全面积户型建筑面积统计表14、郑州市房屋面积测绘报告书（紫荆苑项目8#楼）（测绘登记编号：2011302948）；郑州市房屋面积测绘报告书（紫荆苑项目11#楼）（测绘登记编号：2012085029）。15、中华人民共和国国有建设用地划拔决定书16、关于转发省发展和改革委员会、省住房和城乡建设厅、省国土资源厅关于下达2009年经济适用房建设计划的通知。行文单位：郑州市发展和改革委员会、郑州市房地产管理局、郑州市国土资源局17、已缴土地使用税凭证（中华人民共和国税收通用完税证）18、2009年度企业财务报表，资产负债表、利润表、现金流量表问题： 某房地产开发企业在开发商品住房项目中配套建

17、造廉租住房、经济适用房，对廉租住房、经济适用住房部分能否免缴土地使用税？答案： 根据财政部 国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知（财税200824号）规定，对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税。开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例，免征开发商应缴纳的城镇土地使用税。问题： 按揭中的房产没有拿到房产证，还需要缴纳房地产税吗？根据国家税务总局

18、关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知（国税发200389号）规定，购置新建商品房，自房屋交付使用的次月起计征房产税和城镇土地使用税。自有房屋用于经营，房产税按房产原值一次减除10%30%后的余值计征，税率为1.2%。所以，无论是否拿到房产证，房屋只要交付使用了，就应按规定缴纳房产税。税收优惠覆盖农产品产供销各环节年来，国家对农业生产给予了多项税收优惠，137号通知发布后，税收优惠覆盖了农产品产供销各环节。第一，“农业生产者销售的自产农产品”免征增值税。这是增值税暂行条例明确规定的。第二，农业产品实行低税率优惠。根据财政部、国家税务总局关于调整农业产品增值税税率和若干项目征免增值税的通知

19、（财税字1994第4号）的规定，从1994年5月1日起，农业产品增值税税率已由17%调整为13%，根据财政部、国家税务总局关于印发农业产品征税范围注释的通知（财税字199552号）的规定，涉及鲜活农业产品征税范围的有：蔬菜、茶叶、园艺植物、油料植物、糖料植物、其他植物、干姜、姜黄、水产品、畜牧产品、其他动物组织等。第三，免征蔬菜流通环节增值税。此次通知已作出明确规定。第四，农产品种、养、服务等可免征、减征企业所得税。企业所得税法第二十七条明确，从事农、林、牧、渔业项目的所得可以免征、减征企业所得税。企业所得税法实施条例进一步明确，对企业从事蔬菜、薯类、油料、豆类、糖料、水果、坚果的种植，农作物

20、新品种的选育，林木的培育和种植，牲畜、家禽的饲养，林产品的采集，灌溉、农产品初加工、兽医、农技推广、农机作业和维修等农、林、牧、渔服务业项目，远洋捕捞免征企业所得税；对企业从事花卉、茶以及其他饮料作物和香料作物的种植，海水养殖、内陆养殖减半征收企业所得税。财政部、国家税务总局关于发布享受企业所得税优惠政策的农产品初加工范围（试行）的通知（财税2008149号），财政部、国家税务总局关于享受企业所得税优惠的农产品初加工有关范围的补充通知（财税201126号），国家税务总局关于实施农、林、牧、渔业项目企业所得税优惠问题的公告（国家税务总局公告2011年第48号）进一步拓宽了农、林、牧、渔业项目企业

21、所得税优惠范围，有力地保障了鲜活农产品市场供应和价格稳定，从而惠及广大城乡居民。第五，“公司农户”企业所得税优惠。国家税务总局关于“公司农户”经营模式企业所得税优惠问题的通知（国家税务总局公告2010年第2号）明确，“公司农户”从事农、林、牧、渔业项目生产企业，可以按照企业所得税法实施条例的有关规定，享受减免企业所得税优惠。房地产纳税网(762057482) 15:13:05问题： 违章建筑是否缴纳房产税？答案：根据房产税暂行条例规定，房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或产权未确定及租典纠纷未解决的，

22、由房产代管人或使用人缴纳。根据房产税暂行条例的有关规定，已构成应税房产的违章建筑，应按规定缴纳房产税。对产权未确定的，由房产代管人或使用人缴纳房产税。问题：按揭买房发生的利息支出是否计入房屋原值计征房产税？答案：财政部 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知（财税2008152号）规定，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定允以调整或重新评估。因此，按揭买房发生的利息支出，凡按照国家会计制度规定应该计入房产原价的，需计征房产税。问

23、题：按揭买房发生的利息支出是否计入房屋原值计征房产税？答案：财政部 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知（财税2008152号）规定，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定允以调整或重新评估。因此，按揭买房发生的利息支出，凡按照国家会计制度规定应该计入房产原价的，需计征房产税。问题：企业新成立时买了一块土地，实际只用了其中的三分之二建造房屋，企业该如何计算房产税？答案：根据财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税

24、等政策的通知（财税2010121号）第三条规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。 问题：员工宿舍是否需要缴纳房产税？财政部 国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知（财税2000125）规定，对按政府法规价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支的事业单位向职工出租的单位自有住房;房管部门向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税、营业税。 根据上述规定，企业将自有产权的宿舍供员工免费使用，可适用财税2000125号文第一条的规定暂免征收房产税。问题：仅取得房地产开发商签订的合同文