江苏宿迁建屋明日星城项目全程营销策划报告课件

1、江苏宿迁建屋明日星城项目全程营销策划报告,建屋,项目营销策划报告,江苏宿迁建屋明日星城项目全程营销策划报告,第一部分 宿迁宏观环境研判,区域概况,宿迁市位于江苏省北部，属于陇海经济带、沿海经济带、沿江经济带的交叉辐射区。西邻交通枢纽徐州，北接新欧亚大陆桥东桥头堡连云港，东靠黄海，南依淮河。历来为苏鲁豫皖四省通衢。总体呈西北高，东南低。全市总面积8660平方公里，其中陆地面积占77.6%，耕地面积659万亩，总人口531万，面积和人口在江苏13个省辖市分别列第4位和第7位,江苏宿迁建屋明日星城项目全程营销策划报告,城市布局,一环指沿城市规划区外围建设一条城市生态防护林带 两带即大运河风光带和古黄

2、河风光带 三区即在城区北部竟是骆马湖旅游度假区、嶂山森林公园保护区和六塘河生态保护区 四片即市府新区、宿豫新区、老城区、宿城新区 多园即在城市建设用地范围内规划建设120个以上的城市街头绿地、休闲广场,一环、两带、三区、四片、多园,总体发展战略： 中心城市将“西进北扩，南拓东延”和“引湖纳山”，至2010年，主城区人口50万，至2020年，规划控制区面积530平方公里，建设用地170平方公里，人口80万,第一部分 宿迁宏观环境研判,江苏宿迁建屋明日星城项目全程营销策划报告,发展战略,第一部分 宿迁宏观环境研判,北扩把骆马湖、嶂山森林公园等山水特色引进市区； 西进越过现有西环路建设宿城新区； 南

3、拓把洋河古镇作为宿迁市区南大门进行建设，沿途建设工业走廊； 东延加快宿豫新区建设速度，扩大县城规模，继续向东延伸； “引湖纳山”把骆马湖引进城市，把嶂山森林公园纳入城市，做足水文章，打好绿色牌，逐步把骆马湖风景区和嶂山森林公园规划、建设成湖光秀色的旅游度假休闲胜地。 目前重点发展的就是“西进东拓”，体现“一体两翼”的方针以老城区为主体，市府新区和宿豫新区位东西两翼,北扩西进”、“南拓东延”和“引湖纳山,江苏宿迁建屋明日星城项目全程营销策划报告,5,经济发展,第一部分 宿迁宏观环境研判,宿迁近几年GDP均保持在10%以上的增幅，尤其是最近两三年，增幅超过20%，不过由于基数较低，2008年江苏各

4、市GDP排名，宿迁在GDP总量和人均GDP上都位列最后一名。 2008年宿迁人均GDP仅12289元，而苏州在1994年已达到该值，两市经济发展差距高达14年,GDP走势图,江苏宿迁建屋明日星城项目全程营销策划报告,三产结构,第一部分 宿迁宏观环境研判,宿迁2008年第一产业比重仍达到20%，位居江苏各市之首，第一产业过大，不利于房地产业的发展,宿迁近几年三产结构比重出现一三产业价格，第二产业减少的特点。第一产业比重的增加有悖于城市化进程，因此短期内还看不到宿迁的经济增长潜力,江苏宿迁建屋明日星城项目全程营销策划报告,人均收入,第一部分 宿迁宏观环境研判,宿迁人均可支配收入一直保持正增长，但2

5、009年增幅出现明显下滑，后市能否保持强劲增长势头，目前无法明确，收入增长的不确定性阻碍了房地产业的快速发展,2008年宿迁在岗职工平均工资不到20000元，且位居全省最后一名，可见宿迁对于人才的引进是相当困难，在收入低，缺乏人的情况下，房地产业便也失去了发展的动力,江苏宿迁建屋明日星城项目全程营销策划报告,人口状况,第一部分 宿迁宏观环境研判,目前宿迁市区还没有形成人口聚集效应。 从人口构成上来看，宿迁的城市化水平在江苏省还处于较低的位置，城镇非农业人口所占的比重较低，因此形成有效购买力的住房群体还需要较长一段时间,江苏宿迁建屋明日星城项目全程营销策划报告,固定资产投资,第一部分 宿迁宏观环

6、境研判,宿迁的固定资产投资总量较小，但增长速度较快，特别是2006年和2007年进入高速增长的阶段。2007年增幅达到最高48.5%。 宿迁的固定资产投资的绝对量还是较小的，位列江苏省最后一位，说明当前宿迁的固定资产投资对经济的拉动能力十分有限。 近年来宿迁的固定资产投资呈现出新的变化特点：工业投资增势强劲；基础设施建设投资下降；非国有单位投资比重上升，成为投资主要增长力量,江苏宿迁建屋明日星城项目全程营销策划报告,第一部分 宿迁宏观环境研判,宿迁城市发展起步晚，基数低，但各类经济数据增幅明显，说明城市发展仍在朝着积极方向努力发展，加上城市未来高规格发展规划，前景仍值得期待。 虽然未来长期有发

7、展潜力，但近几年由于整体基数低，导致宿迁在江苏省的竞争力相对匮乏，无法吸引人才和资金落户，加之本地产业结构的问题，短期还无法摆脱以一、二产业为主的局面，这势必使宿迁发展成为“戴着脚铐跑步”每一步的前行都非常艰难。 目前宿迁的宏观环境还不利于房地产大量发展，至少在政府规划落实到位前，还看不到有很好的前景,宏观环境结论,江苏宿迁建屋明日星城项目全程营销策划报告,成交套数,第二部分 宿迁房地产市场走势,宿迁上半年住宅成交整体呈现一个下滑趋势，月是成交最高点，月成交量接近2000套，仅次于年底的历史新高，月受过年影响成交量有所下滑，但随后、月仍是一个攀升走向。但紧接着月中旬受国家楼市调控政策的宏观影响

8、，本应继续走好的楼市在遭重拳猛击后成交量骤然下降，至月份又回到年年初的成交水平，市场出现了浓厚的观望情绪,江苏宿迁建屋明日星城项目全程营销策划报告,成交价格,第二部分 宿迁房地产市场走势,13月份均价在2700-2900元平米左右，从月首次突破3000元大关后，5月份再上一个台阶均价达到3200元以上，上半年均价涨幅达到，宿迁楼价完成了一次新的成长飞跃。均价环比上涨40%，跟一线城市的39%和二线城市的28%上涨率相比差距不大。但同比上涨19%，相对于大中城市滞涨及跌落，则是一个异常景象,江苏宿迁建屋明日星城项目全程营销策划报告,购房用途,第二部分 宿迁房地产市场走势,由上图分析得出，为改善居

9、住而购房的客户占到65%的比例，占市场主流消费需求，这部分人对住宅需求的弹性较大，不像刚需一定要买房，因此是否有合适的物业是成交的关键,江苏宿迁建屋明日星城项目全程营销策划报告,需求类型,第二部分 宿迁房地产市场走势,调研数据显示，78%的客户选择多层住宅，由于高层住宅成本高，再加上电梯维护、物业等费用，使得当地的普通市民对购买高层住宅有排斥性，单纯的销售高层有一定难度,江苏宿迁建屋明日星城项目全程营销策划报告,面积房型,第二部分 宿迁房地产市场走势,经分析，客户需求91100平米占到一半的比例，而101120平米范围内的大户型占到31%的比例，说明90-120平米是目前客户需求的主流面积段，

10、对应的房型为两房两厅一卫和三房两厅一卫,江苏宿迁建屋明日星城项目全程营销策划报告,购房因素,第二部分 宿迁房地产市场走势,由上图不难看出，价格是客户购房时考虑的最重要的因素，占到17%的比例，其次分别为物业管理，地段交通以及周边配套。而明日星城目前的价格、地段交通以及周边配套都不能满足客户需求，导致不受市场认可,江苏宿迁建屋明日星城项目全程营销策划报告,购房年龄,第二部分 宿迁房地产市场走势,根据调研数据统计，欲购房客户年龄在3140岁的中年客户占到38%的比例，同时41-50岁的比例占到25%，这两部分年龄段是客户群的主体，也与改善需求基本一致,江苏宿迁建屋明日星城项目全程营销策划报告,收入

11、状况,第二部分 宿迁房地产市场走势,针对购房者家庭收入的调查数据显示，三线城市居民收入普遍都比较低，年收入在3-5万比例最高，其次是2-3万和5-7万。收入不高直接导致对售价较为敏感，定价是关键,江苏宿迁建屋明日星城项目全程营销策划报告,第二部分 宿迁房地产市场走势,今年在调控的作用下，宿迁也未幸免于难，成交量逐月下降，成交价格也呈现冲高回落。针对目前情况，我们对宿迁购房者的调研结果显示： 客户购房用途以改善居住为主，主要购买人群年龄在31岁50岁中年人； 依然偏好多层住宅，小高层和高层有一定的销售抗性，但今后的项目大多以小高层和高层为主； 需求面积以90120两房两厅和三房两厅为主； 价格是

12、决定销售的主要因素，因此应提高项目的优势，如加强户型、景观、配套等优势，缩小价格因素的不利影响,房地产市场结论,江苏宿迁建屋明日星城项目全程营销策划报告,乐府兰庭,第三部分 个案研究,开发商：江苏雅世置业有限公司 建筑面积：40万平方米 物业类型：小高层 容积率：2.07 绿化率：50% 总户数：2300 售价：均价3700元 近期动态：目前一期在售,江苏宿迁建屋明日星城项目全程营销策划报告,水木清华,第三部分 个案研究,开发商：宿迁力顺置业有限公司 建筑面积：21万平方米 物业类型：多层 复式 容积率：1.6 绿化率：35% 售价：花园洋房均价5600，多层均价4500，高层均价3850 近

13、期动态：已经开盘，多层已售完。根据预约量推房，户型以95平米两房，130-140平米三房、190平米六房为主,江苏宿迁建屋明日星城项目全程营销策划报告,海天翡翠城,第三部分 个案研究,开发商：宿迁大阳房产开发有限公司 建筑面积：30万平方米 物业类型：多层、小高层、高层 容积率：2.1 绿化率：35% 总户数：2500 售价：均价3900元（3580-4300） 近期动态：共推出150套，小高层124平米左右，多层85-126平米左右。目前没有优惠，可付10万定金选房,江苏宿迁建屋明日星城项目全程营销策划报告,中豪国际星城,第三部分 个案研究,开发商：江苏中豪置业有限公司 建筑面积：19万平方

14、米（一期） 物业类型：小高层 容积率：2.33 绿化率：不详 售价：36804500元/平米 近期动态：目前二期已经开盘,江苏宿迁建屋明日星城项目全程营销策划报告,第三部分 个案研究,横向比较,江苏宿迁建屋明日星城项目全程营销策划报告,建屋.明日星城项目概况,第四部分 项目分析,项目占地10.92公顷，总建筑面积18.31万平方米，容积率1.67，绿化率46%，规划总户数1316户，涵盖270度观景公寓、退台式花园洋房、水岸风情别墅等多种建筑形态。其中一期开发面积5.3万平方米,主力户型面积分布在60平米左右，100平米左右以及140-160平米，其中以140-160平米为主力户型。目前高层均

15、价3700，小高层均价3800左右,江苏宿迁建屋明日星城项目全程营销策划报告,项目诊断,第四部分 项目分析,项目原始定位,市场实际需求,大多数客户偏好多层住宅,物业类型以高层和小高层为主,市场主流需求面积为90-120平米,产品面积以140-160平米居多,价格是决定客户购买的最主要因素,价格在同区域无竞争力,不 匹 配,通过对本案原始定位的研究发现，原来的项目定位与市场客观需求有一定的脱节，一味超前规划，使得本案出现滞销。在园区发展滞后的情况下，本案的劣势比较明显,江苏宿迁建屋明日星城项目全程营销策划报告,项目症结,第四部分 项目分析,价格定位相对偏高,园区建设速度支持不了项目原先的客群定位

16、，客户面窄,产品定位不尽合理,项目推广宣传力度不够，不被客户所知,由于原先定位于园区比较高端的客群，所以原来的价格定位也比较高，与目前入驻企业不多，客群支持不足的实际情况有较大差距。实际情况是宿迁人均收入低，经济增长有很大一部分依靠第一产业，无法形成人口导入，因此目前的房价缺乏支撑，周边项目售价均比本案低，本案过高的定价使得销售缓慢成为必然,园区建设未如预期所想，大量企业没有入驻，相关道路、配套设施建设较慢，使得本案原本定位于园区的的客户定位发生偏差，客户的缺失成为本案的症结之一,由于原先定位于园区，比较高端的客群，所以户型面积结构中大户型偏多，缺乏宿迁市场最主流、最好销的80-90平米和10

17、0-120平米，而目前过大的面积使得总价太高。并且目前在宿迁当地以多层为主，小高层为辅的情况下，人们对高层的抗性较大,由于本案所处位置较偏，交通问题未得到根本解决，而前期客户定位以园区为主，所以未作更多推广，因此市区客户对于本案没有认知度,自身症结,江苏宿迁建屋明日星城项目全程营销策划报告,项目症结,第四部分 项目分析,外部症结,周边商业配套不健全,园区发展缓慢，无消费支撑,交通匮乏，出入不便,由于园区发展缓慢，无人口导入，商业配套缺乏，因此目前形成了无人无商业的恶性循环,政府推动力不强导致高规划，低发展,目前园区人烟稀少，尚未通公共交通，无论是目前看房还是日后居住，出行都皆为不便,江苏宿迁建

18、屋明日星城项目全程营销策划报告,九阳解决之道,重新定位项目和客群,第五部分：解决之道,调整价格策略,正确制定销售策略,修正产品定位,加强宣传推广,专业团队操作,江苏宿迁建屋明日星城项目全程营销策划报告,整体定位：重新定位,第五部分：解决之道,诠释：将本案定位由园区扩大到全市，站得高才能看得远，才能提高自身形象，吸引更多优质客户,江苏宿迁建屋明日星城项目全程营销策划报告,客户定位：扩展客户范围,第五部分：解决之道,31,本案现实情况是周边无人气，商业还在建，园区发展滞后导致产业支撑和客群支持不足。因此，本案必须把目标客户向外扩散，不能仅仅以园区为主要客户。 力求做到：网罗园区客户，扩展市区客户，

19、辐射周边乡镇客户,江苏宿迁建屋明日星城项目全程营销策划报告,扩大客源是改变目前滞销局面的关键，园区方兴未艾，新人口注入不多，仅靠这部分客源远远不够，必须把客源放大到全市范围，同时吸引园区、市区、周边乡镇三方面客源，具体的区域分布如下,引客”是关键 保证持续的来人量是楼盘销售的关键。 扩大客源需要调动与客群相联系的不同的区域媒体，需要综合考虑各项媒体和硬件的运用，同时广告费用安排上也需适度提高比例,第五部分：解决之道,客户定位：扩展客户范围,江苏宿迁建屋明日星城项目全程营销策划报告,价格策略：重新调整，低开高走,通过对周边可比楼盘各影响价格因素分析计算，我司认为，本案目前的价格策略必须调整，可采

20、取低开高走的定价策略，将第一期均价调整到3280-3380元/平米左右，然后逐步拔高价格，使项目的平均价格达到36003800元/平米以上，既盘活了项目，又有利润空间,建议第一期价格： 小高层：3380 高层： 3280,第五部分：解决之道,江苏宿迁建屋明日星城项目全程营销策划报告,推盘策略：高唱低聚，分期推盘三步走,2010年12月,2011年3月,2010年6月,2011年年底,第一批推盘,第二批推盘,第三批推盘,清盘（95,每次推盘量在目前房源量的1/3(约120套)左右，根据项目特点，每次推盘可选择多种户型，扩大客户选择面,价格采取低开高走，前期聚拢人气，后期拔高价格,3280-338

21、0,3500-3600,3700-3800,开闸蓄水：高唱低聚吸客,目前到2010年12月,价格,第五部分：解决之道,江苏宿迁建屋明日星城项目全程营销策划报告,销售执行策略,具体方案,1、重新调整销售说辞,2、设置市区售楼处，内外呼应,3、变被动等待为主动出击,4、高唱低聚积累客户,根据整体定位与客户结构的改变， 调整销售说辞，重点突出园区规划、企业形象和产品品质,除现场售楼处外，在市区再设置 销售中心接待市区客户，并安排看房班车，规划好行进路线，一方面解决交通的问题，另一方面也起到流动广告的作用,变被动等待客户上门为主动出击寻找客户，包括市区客户、园区客户、乡镇客户等,通过一定的宣传策略高唱

22、本项目，宣传园区规划、产品品质和企业形象；同时通过放低价格的策略积累客户，通过聚集人气，达到促进销售的目的,第五部分：解决之道,江苏宿迁建屋明日星城项目全程营销策划报告,由于已建部分无法更改，目前的大户型只能通过合理的价格与加大推广力度实现销售，对于后续产品，应根据市场情况真实需求进行设计规划,通过对宿迁市场热销楼盘的热销面积户型调查发现，以80-90平米的两房和100-110平米的小三房最受市场认可，而明日星城在缺少客户基础的情况下，主力户型以140平米的大三房为主，和市场需求不太吻合,建议后期未开发部分能更紧贴市场，加大90-120平米的房型，取得较快销售速度,修正产品定位：后续产品户型面

23、积重新规划设计,第五部分：解决之道,江苏宿迁建屋明日星城项目全程营销策划报告,户型建议1：延续原有户型，缩小面积，调整比例,第五部分：解决之道,后续产品套数配比：20% 60% 20,江苏宿迁建屋明日星城项目全程营销策划报告,户型建议2：附赠超值空间,建筑面积120平米，两房两厅两卫，附赠两个设备平台，分别为10平米，可改成两个房间，实际房型可变为四房两厅两卫，大大提高产品的性价比和市场竞争力,赠送,赠送,第五部分：解决之道,江苏宿迁建屋明日星城项目全程营销策划报告,户型建议3：附赠超值空间,建筑面积86平米，两房两厅一卫，附赠面积可改造成一个房间和一个卫生间，使整个房型变为三房两厅两卫，符合

24、宿迁购房需求,赠送,第五部分：解决之道,江苏宿迁建屋明日星城项目全程营销策划报告,户型建议4：房型结构更有卖点,每间房都朝南，采光充足,第五部分：解决之道,挑高小户型，买一层送一层,江苏宿迁建屋明日星城项目全程营销策划报告,九阳专业团队操作,九阳拥有专业的销售策划团队，并且在宿迁有比较丰富的项目操作经验，对宿迁市场也很熟悉。通过九阳专业团队的操作引导，对本项目将能起到扭转局面的作用,第五部分：解决之道,江苏宿迁建屋明日星城项目全程营销策划报告,企划推广总目标,突破园区瓶颈，打造全市性标杆、热销、品牌楼盘代表,第六部分：企划推广,江苏宿迁建屋明日星城项目全程营销策划报告,a、发展优势依托苏州园区

25、的成功模式，产业新城带动现代示范生活区的形成，人居与城市共同发展，城市在这里向前迈进。 依托省政府南北联动、共同发展政策背景，苏宿工业园区的发展前景无疑是本案最大的卖点。十年前的苏州工业园区百业待兴，十年后的今天，苏州园区已经是房价最高、生活环境最好、配套最完善、交通最便利、增值动力最强劲的地区，十年之间房价翻数倍者比比皆是，同理，本案所在的苏宿工业园区也将成为未来宿迁房价的制高点，居住于此，与城市同步，前景可能超乎想象,b、品牌优势实力建屋，地产航母，苏州园区的巨擘推手。 政府背景，十年发展历程，数十个楼盘的深厚积淀，5年蝉联苏州地产综合实力第一，建屋的品牌构筑本案的另一超级卖点，然而由于前

26、期未作推广，大部分宿迁人对建屋还知之甚少，有待后期加以重点深化,c、建筑优势西班牙地中海建筑，稀有欧风，清新优雅 地中海建筑典型的红顶白墙、尖塔造型被充分运用在本案中，奢华气宇低调呈现。经过简约处理之后，理性的质感与精致的细节得以放大和保留，与新精英文化相互呼应，自成优雅气度,卖点分析,第六部分：企划推广,江苏宿迁建屋明日星城项目全程营销策划报告,d、产品优势多元化产品线组合，多层洋房、别墅、小高层、高层全应有尽有，适应不同客户需要。 由于园区客源有限，因此仅仅依靠园区客户很难在短期内完成销售任务，下一步必须要扩大客源。本案完备的产品组合为更大范围内的客户选择提供可能性,e、配套优势整体规划，

27、一体化城市机能配套，邻里中心已动工，便利就在家门口。 依据全新城市规划，生活配套聚集在主要社区周边。交通青海湖路规划通至市中心；邻里中心就在对面，学校、商业、教育一体化结合，高起点、高标准、全功能，未来更趋完善,f、景观优势岛居花园，中央轴岛规划，户户见水。 以水元素映衬地中海风。中央轴岛规划，五大景观中轴串通灵动水景，水 、桥、路、街、园、岛，打造国际级水花园。结合江南园林文化特色，呈现东西交融的现代水乡风景,第六部分：企划推广,江苏宿迁建屋明日星城项目全程营销策划报告,g、品质优势精选国际建材，全力打造卓越尊崇生活。 日本进口YKK铝合金门窗及配件、螺旋消音管、上海三菱电梯，全高档楼盘建材

28、配备，宿迁罕有，真正稀有的高品质生活体验,i、增值潜力未来之城、梦想之城 多种优势形成长远而有力的价值支撑，为本案注入巨大的增值潜力，对于进驻者而言，选择在此置业，前景无可限量,第六部分：企划推广,江苏宿迁建屋明日星城项目全程营销策划报告,未来新城，预见成就价值,观点阐述： 1.十年前谁选择了苏州工业园区，十年后谁就是最大的受益者，要给买房人一个坚强的购买理由，重复苏州园区的成功案例是一条捷径。 2.广告要打动人心必须由内而外。苏宿联动是整个宿迁城市发展的主题，相信每一个宿迁人都有了解，因此从苏州园区的成功案例引出本案，将是最能打动宿迁人的广告方式。 3.因此，我们选择站在城市运营商的高度定义

29、全盘，把广告包装的切入点放在预见未来上。苏宿工业园是对苏州工业园模式的复制，产业移植将带动人居、配套、人文全面的升级，未来是充满想象的，未来更是无限宽广的，充满朝气的苏宿工业园正是一个可以预见的奇迹，从这个意义上说，选择本案是一种远见，更是一种价值,广告总精神,第六部分：企划推广,江苏宿迁建屋明日星城项目全程营销策划报告,卖点支撑体系,第六部分：企划推广,江苏宿迁建屋明日星城项目全程营销策划报告,主打广告语,方案一,把主题广告语的落脚点放在预见未来、见证奇迹上。未来是充满想象的，未来更是无限宽广的，充满朝气的科技城正是一个可以预见的奇迹，从这个意义上说，选择本案是一种远见，更是一种价值,预见一

30、个新城的奇迹,第六部分：企划推广,江苏宿迁建屋明日星城项目全程营销策划报告,主打广告语,城市向西 生活向上,方案二,城市向西：旗帜鲜明地指明城市西进的发展趋势，把城市梦想与生活的方向将定格到西部。 生活向上：摆明高尚楼盘的定位，贴合新宿迁人积极开拓的精神风貌，折射他们永远向上的生活态度,第六部分：企划推广,江苏宿迁建屋明日星城项目全程营销策划报告,总基调,尊贵档次是尊贵的，纯粹的精致名宅风标，只为精英人士量身定做的高尚生活领地。 优雅气质是优雅的，不是简单的仿制品，不是单纯追 求外表奢华，而是在内敛之中洋溢着绅士般的品味和格调。 人本开发理念以人为本。从最好的养生环境出发，从精英的优雅特征出发

31、，从人与自然的关系出发，广告推广充满人本属性,第六部分：企划推广,江苏宿迁建屋明日星城项目全程营销策划报告,近期执行策略,第六部分：企划推广,江苏宿迁建屋明日星城项目全程营销策划报告,近期执行策略,建立两个售楼处： 1。现场售楼处：在社区入口处醒目位置设立现场售楼处，装修大气、豪华，体现高档氛围，功能分区要包括企业品牌展示功能，重点展示建屋发展历程、成功力作图片，除项目配套地图外，要增加多媒体园区规划图，呈现未来前景；开辟建材展示区，展示国际级建材的汇集。 为方便客户找到项目的相关道具：精神堡垒、道旗、交通指示牌等。 2。市区接待处：在市中心闹市区设立市内接待处，接待处的门头、橱窗广告是品牌宣

32、传的高效阵地，安排看房班车，接送客户前往现场参观咨询,造势,第六部分：企划推广,江苏宿迁建屋明日星城项目全程营销策划报告,契合欧式建筑氛围，增添软性和硬性欧式元素： 提供饮料服务 建议在售楼处开辟吧台专区，并有服务生送咖啡/红茶服务，开盘前蓄客期还可安排下午茶，为客户送上精美茶点，营造尊贵休闲体验。 增设背景音乐可设置三角架钢琴、沙发、酒吧台，让客户在洽谈前后稍作休息，体验欧式背景音乐，有利于提升售楼处品位，也是聚集客户的好场所。例如开盘时可以安排专人伴奏，平时也可作为一道景观，增添楼盘的美学气质。 露天亲水休闲平台 在会所外最好设置有露天休闲平台，放置遮阳伞、休闲桌椅，花箱，周围编植树木，营

33、造亲近自然的休闲之感。如条件允许，可规划浅水池，提高愉悦感和现代感,售楼处包装建议,造势,第六部分：企划推广,江苏宿迁建屋明日星城项目全程营销策划报告,近期执行策略,打造高层样板房：选择景观较好的一个层面做样板房，同一层、不同面积的三套房源全做样板房，样板房风格可不同，例如地中海风格、简约北欧风、后现代奢华风。 开通看房班车：在市区接待处与现场之间接送客户，也可用于接驳公交线，淡化交通弱势，作为宣传时的有力卖点。制作车身广告，制造低成本的户外流动广告,延长未来公交线的运营时间：打破宿迁公交车六七点结束的常规做法，将通向本案的公交线延伸至8点甚至更晚时间结束，更大程度方便业主出行,造势,第六部分

34、：企划推广,江苏宿迁建屋明日星城项目全程营销策划报告,近期执行策略,户外广告：市区主要干道户外广告，例如洪泽路灯箱、幸福路灯箱，同等地段主干道旁大看板2-3块。 报纸广告：宿迁晚报、扬子晚报，软硬并用硬广告树立高档楼盘形象（见秀稿）推波助澜；软文炒作板块，独立炒作与周边楼盘联合炒作共同进行。 软文炒作式例： 城市核心向西移 预见一个新城的伟大 西部新城，宿迁楼市2011年的值待 建屋明日星城vs恒力水木清华 短信：在宿迁，最为有效的媒体手段之一。 每次开盘或重大活动前后发布，每次30万条左右。 VCR：以园区规划前景、建屋品牌、现场实景为主，制作5分钟视频广告片，在售楼处循环播放，同时剪辑成30秒、1分钟等版本，在电视、网络、房展会等渠道播放。 热点事件冠名：选择影响力较