南阳市场简报

1、南阳市场简报1. 城市宏观环境1) 城市概况：南阳市位于河南省西南部、豫鄂陕三省交界处，腹地广阔，因地处伏牛山以南，汉水以北而得名。南阳自然环境和人文历史优势突出，GDP 河南省内第三，人口总量河南省内第一，城市各项经济指标处于快速提升中。城市规划向东南拓展，立体交通网络正在形成，产业结构持续调整升级中。i. 面积：总面积 2.66 万平方公里。城区面积为 640.77 平方公里；ii. 人口：2017 年末全市总人口 1194.23 万人，常住人口 1005.02 万人， 城区人口 186 万人，属于型大城市规模。统计显示，南阳唐河人口数量最多，市区人口占全市的 22.6%，城区人口导入有限

2、；家庭户规模减小，老年人口比重上升，大学以上学历受教育人口占比 4.8%，低于全省 6.7%的平均水平；iii. 行政：全市现辖 2 个行政区（卧龙区、宛城区）；4 个开发区（南阳国家级高新技术开发区、南阳新区、鸭河工业管理区、南阳油田工业管理区）；10 个县（西峡县、镇平县、内乡县、淅川县、新野县、桐柏县、唐河县、方城县、南召县、社旗县）；1 个直管市（邓州市）；iv. 资源：水资源丰富，水储量、亩均水量及人均水量均居河南省第一位。河南油田为省内百强企业第 5 名。天然碱、蓝石棉、高铝矿物等各种矿产资源丰富；v. 经济： 2017 年，南阳市 GDP 总值为 3378 亿元，全省排名第三。从

3、市域经济来看，市区生产总值占南阳市生产总值的 23%，邓州市作为省直管县生产总值 在南阳排名第二，唐河、新野、西峡、镇平等县依托自身资源，经济实力较强；vi. 城镇化率：南阳目前城镇化率尚不足 50%，正处于农村人口向城市单边迁移的阶段，城镇化处于起步及加速时期，城市发展有大量的人口支撑，利好房地产市场；2) 城市交通：南阳距郑州、武汉、西安均约 300-400 公里，处于三大城市经济圈的中心位置，城市公路便利，铁路交通不便，但郑万高铁即将开通，标志着南阳加入高铁城市行列，与郑州形成“1 小时交通圈”，催生同城效应，可北至北京、南下川渝；同时拥有省内第三大民用机场及直通长江的水运航道；i.铁路

4、：已建成焦枝铁路、宁西铁路；另外宁西复线（建成），郑万高铁（在建）、蒙华铁路（在建）、宁西高铁（规划）、呼南高铁（规划）、南驻阜高铁（规划）、济宁铁路（规划）等铁路也在积极建设和规划中。ii.公路：兰南、沪陕高速公路两个“十字”形重要通道。2016 年南阳市已开通7 条高速公路和 7 条国道，高速公路总里程达到 713 公里。iii.航空：南阳飞机场是河南三大民用飞机场之一，可直飞国内多个城市。iv.水运：2015 年国家发改委批准唐河复航工程，开通后可直达长江，工程2016 年正式开工。v.初步形成了以铁路、航空、高速公路为骨架，干线公路为支撑，农村公路为网络的立体交通运输格局。3) 城市经

5、济：南阳经济发展迅速，政府财政收入持续，不断加大基础设施以及新城区的开发建设，城市面貌得以提升，城市框架不断拉大。近几年，财政收入和支出的增幅有所下滑，但城市依然处于更新迭代、持续发展过程中。i. 人均可支配收入：2017 年，南阳城镇居民人均可支配收入 29128 元，在省内处于中等偏上水平，居民有较强的购买力，可支配收入增幅 8.3%，收入的持续增长带来消费升级，对房地产行业有较强支撑；ii. 居民财富厚度：南阳市住户存款余额处于快速上升通道，随着城市经济的不断发展，未来将保持持续增长态势；住户贷款余额近 3 年持续增加，增速低于存款增速；中长期贷款在房地产业的带动下近两年增长明显；iii

6、. 三产结构：产业结构是以工业为支撑的“二三一”模式，工业化进入中期阶段；产业结构呈现第二产业比重减少，第三产业比重增加，第一产业比重占比较大但逐年微小下降趋势；iv. 工业结构：2017 年全市全部工业增加值 1221.99 亿元，比上年增长 5.7%。规模以上工业增加值比上年增长 6.1%。电子、装备、汽车、食品、家居、服装等高成长性制造业以及高新技术产业增加值同比增长明显；冶金、建材、化学、轻纺、能源等传统支柱产业增加值增幅较小；v. 固定资产投资：2017 年固定资产投资额 3815.41 亿元，增幅 9.9%，同比增幅持续下滑；根据研究模型，房地产投资增幅以及占 GDP 的比重均表现

7、正常，利于拉动经济增长，但占固定资产投资比重较低，说明南阳市目前基础设施建设投入较大，与当前城市快速发展，框架不断拉大相关；2.城市规划1)总体规划：南阳市以中心城区为主，邓州为副，围绕主交通干道重点发展市域经济。市区发展总体遵循“行政商务东扩 产业南移 生态北进”策略，近期以东为主发展方向，白河以南、独山大道以东为中长期发展重点。2)中心城区总体布局：一河、两城、三片区，中心城区向东、向南发展，向西、向北适当延伸一河：白河，构建国家级白河湿地公园两城：围绕白河、拥河发展。白河以北为中心组团，白河以南为河南组团三片区：王村、东站、河东三个城市片区。其中城区西北部建设独山风景名胜区、兰湖森林公园

8、3)城镇空间布局：一主、一副、两轴、四极、五城一主：南阳中心城区，包括老城区、城乡一体示范区、官庄工区、鸭河工区四大板块，重点提升功能，培育卫星城镇；一副：邓州市，发展农副产品深加工、轻纺、机械电子等产业；两轴：宁西铁路、焦柳铁路和沪陕、二广高速；四极：唐河、方城、镇平、西峡四个增长极；五城：南召、新野、内乡、社旗、桐柏，市域经济重要支撑点；4)产业规划：南阳市两大核心区、四大板块的产业发展方向各不相同，重点发展新 能源、光电、新材料等新兴产业。目前南阳先后被批准建设国家新能源技术产业 基地、省光电产业园(基地)和省生物产业基地。已规划建设的有位于高新区的中 关村南阳科技产业园，以水科技、智能

9、制造、电子信息、现代服务业为主要产业；张仲景医药文化产业集聚区、光机电产业集聚区、新能源产业集聚区、文化旅游 产业集聚区等产业基地。3.房地产市场1)棚改力度：2016 年起，南阳棚改、城改计划加速，2018 年之前有建面约 470 万的棚改计划；2018 年南阳中心城区棚改项目集中释放，中心城区棚改项目共 21个，卧龙区 10 个，宛城区 8 个，高新区 2 个，城乡一体化示范区 1 个。21 个项目本年度计划总征迁 20440 户，计划总投资额高达 244 亿元，有半数项目含有货币化安置。由于目前货币化安置推进较快，拆迁户急需购买商品房，导致购买需求增加，库存下降，房价持续上涨，市场供不应

10、求，当前在售项目在无证齐全的前提下，均可达到开盘清盘。2) 市场量价：2017 年统计局公布数据住宅成交 247 万，整体均价为 5622 元/，同比上涨 9.7%，住宅成价格稳步增长，年均涨幅 10%左右。目前市场住宅整体库存约 165 万，去化周期约 11.4 个月左右。2016 年之前南阳市场供应混乱，以图纸卖房较为常见，城区住宅年供求较为平稳，供应约 250 万左右，成交维持在 200 万左右。2016 年和 2017 年成交量、价格同比增幅较快。商业和办公市场成交量小，市场低迷。2017 年全市商业、商办合计成交 58万，成交均价 5054 元/；成熟商业集中在老城区租金在 150-

11、350 元/月，专业市场地处城市边缘，租金在 80-150 元/月。写字楼供应较少，主要集中在城市综合体内，整体去化效果一般，市场写字楼的需求基本处于饱和状态；已交付写字楼以中小规模为主，硬件配置较差、档次较低，整体租金在 30-40 元/月，高低档次的租金价差不大。3) 板块分析：南阳目前可分为六大板块。高新板块以刚需项目为主；老城区板块生活配套齐全，城市面貌较差；中心板块发展相对成熟；白河生态板块环境优美，最早新区，改善为主；新区板块待发展，有高铁、机场，未来价值高低；白河南板块大学多，专业市场聚集区，环境逐步改善中i.高新板块：存量 11 万，区域成交均价 6000-6500 元/，月均

12、去化 3 套；ii.老城区板块：存量 99 万，区域成交均价 7000-8000 元/，月均去化 40 套；iii.中心区板块：存量 4 万，区域成交均价 7500-8500 元/，月均去化 30 套；iv.白河生态区板块：存量 113 万，区域成交均价 8500-9000 元/，月均去化60 套；v.白河南区：存量 68 万，区域成交均价 8500-9000 元/，月均去化 100 套；vi.南阳新区板块：片区目前无住宅项目，仅华耀城商铺在售，均价 6200 元/；4.近期土地成交近年南阳土地成交量大幅下降。 住宅、商业和住宅兼商服用地 2015 年成交面积171 万，2016 年成交面积 103 万，2017 年成交面积 75 万。2018 年 1-4 月份供应 21 万，成交 47 万。2018 年住宅兼商业用地整体成交价 300-500 万元/亩，整体综合楼面价为 1100-1600 元/。南阳市成交地块多数单幅面积在 20-50 亩之间，单价集中在 100-200 万/亩；今年 3 月份碧桂园拍得高新区地块，单价 293 万/亩，总价 7.15 亿元，成为南阳“新地王”。5.进驻开发商南阳有在售项目的本土房企约 40 家，三川、万家园、宇信、万正等较有影响力，多数中小房企仅有 1-2 个项目。目前外来全国知名房企主要有恒大、碧桂园、华南城、中信国