2014光明·观澜学府项目区域市场报告38P (2)

1、项目区位,根据大合肥“”城市发展战略：构建一个主城、四个外围城市组团、一个滨湖新区的总体空间框架。项目位于合肥城市空间发展结构的西南部组团（经济技术开发区、上派镇）区域。 项目位于金寨南路与云谷路交口，是肥西上派主城区与合肥经开区辐射圈，是肥西融入大合肥城市圈的枢纽地带，也是合肥主力发展方向城南新区的发展门户,主城区,经开区,区域房地产市场主要板块划分,城南政务区板块,主城区板块,经开区桃花镇板块,根据肥西城市发展规划以及房地产开发项目集中区域现状，肥西房地产市场基本可划分为三大主要板块。 主城区板块：站前路以北，方兴大道以南，沿金寨路线的主城区域。 经开区板块：肥西桃花镇区域，金寨路沿线区域

2、。 政务区板块：主要指站前路以南，金寨南路以东区域,区域市场主要住宅项目分布,金云国际,华地翡翠蓝湾,金宇天地城,华邦万派城,百大拓基广场,中街水晶城,水岸豪庭,蓝城丽景湾,名邦西城国际,名邦中央公馆,文一翰林水岸,春景花园,科创和谐盛世,华鑫项目6#地块,原树提香,开拓环球世家,禹州翡翠湖郡,锦绣大地城,绿地S1313地块,光明观澜学府,盛世珑门,名邦22#地块,华地翡翠蓝湾,华地翡翠蓝湾首期将以85平米和92平米的2+1户型入市，项目与本案隔路相望，共享同样的周边配套，对本项目的具有一定的客户竞争，具有较大的规模优势，预计入市价格将高于本项目,建筑面积约：85平米 两室两厅一厨一卫,华地翡

3、翠蓝湾首期主推户型,建筑面积约：92平米 两室两厅一厨一卫,华地翡翠蓝湾首推户型设计方正实用紧凑，动静分区，均具有多变使用空间，两房可变三房，具有较高的产品附加值和和较强的市场竞争力,门,门,书房,门,此门取消,此门取消,此处打通,储藏室,此处客厅,此处餐厅,此门封闭,门,华地翡翠蓝湾近期营销动作,3月29日营销中心盛大开放， 蜡像馆揭幕倒计时， 邀请函即将全城派发,华地翡翠蓝湾项目形象将于3月29日面世，以“大事件”的营销方式斥巨资启动项目，以期达到轰动全城的宣传效应。 在媒体通道上，采用报纸、户外、DM派单、短信等大众和小众媒体结合集中轰炸,华地翡翠蓝湾 扫单,金宇天地城,截至目前住宅共推

4、出25幢楼约3720套，去化套数为3516套，剩余204套。其中1#公寓部分465套剩余131套（含销控房源,金宇天地城价格走势,金宇天地城近一年来价格持续走高，从2013年初的5200元/平至2014年3月份6100元/平米,公寓,写字楼,高层住宅,滨河商业街,底商,项目规划,金宇天地城项目规划为住宅、写字楼、商业、酒店用地，住宅由高层、小高层构成。滨临派河，具有良好的自然景观。定位为60万平城市综合体，项目包含大型购物中心、商超百货电器、特色滨河美食街区、邻里服务街区及滨河景观豪宅。规划建后集购物中心、特色美食、五星级一幕影城、酒吧、景观豪宅、酒店式公寓为一体的南合肥城市综合体,ART-D

5、ECO建筑风格,89平米,户型设计方正实用，多阳台设计，但私密性差，卧室正对客厅。动静分区不明显,多功能空间 设计,户型具有较高的附加值，有赠送面积和空中花园多变空间设计,产品设计,建筑面积约49， 三室两厅一卫 (公寓,优点： 5.6米挑高复式，通风采光； 不足： 厨房区域小，居家不太适宜,金宇天地城客户构成,客户构成-区域,金宇天地城客户来源方面，从居住区域来看，客户主要来自于肥西上派镇，三河镇，这部分人手头上资金较为充足，基本上是在县城做生意为主；部分来自于其他乡镇，为农村进城客户。 合肥市在肥西购房的客户以经开区最主，一部分原因是主要是受到市区房价挤压，选择离工作地较近的肥西县城购房；

6、另一部分是工作就近购房。 外地客户选择这边主要是投资,从成交客户职业分布来看，肥西县成交客户以企业员工为主，大部分是考虑这边总价较低；另外以县城做生意客户居多，这部分大都是来自乡镇，考虑后期生活方便性，所以选择在县城置业； 企业员工大部分都是来自企事业单位或者国企单位，可以公积金贷款，同时按揭压力相对来说要小,客户构成-职业,从成交客户年龄结构来看，主要集中在25-35岁，占到超过40%的比例，主要是考虑购买婚房或者自己住，基本上在项目周边上班或者在城里打工； 这部分客户希望得到归属感，想有一套属于自己的房子，但是在价格的承受范围内，愿意选择一个品质相对较好以及交通相对较方便的小区,客户构成-

7、年龄,营销推广,大调性、大活动、豪宅论,金宇天地城为定位为肥西第一大盘，前期定位高端豪宅项目。 在媒体投放上，前期大幅的报广和大量的户外等大众媒体占据了重要的推广渠道。 根据后期客户构成来看，其高端的定位和渠道与客户群体有很大偏差。 推广范围：面向整个大合肥，重心向城区偏移，与实际目标客群存在一定偏差,2013年下半年至2014年初，金宇天地城在推广上弱化了豪宅的概念和定位，逐渐走务实路线，在推广渠道上减少大众媒体的投放，以DM、短信、网站、户外等形式为主力营销推广,华邦万派城,截至目前住宅共推出6幢楼约930套，剩余约14套。即将推出8#、9#楼,项目规划,公寓,集中商业 乐购,住宅,建筑面

8、积223699.93平米，占地面积54860平米，容积率3.65，绿化率43.61%，商业面积达5万多。项目是集购物、娱乐、餐饮、休闲、居住等多功能于一体城市综合体。 项目规划为住宅、商业用地，共规划10栋楼，分3期开发，一期1#、2#、3#，三栋楼均为18层高层；二期4#、5#，其中4#楼为33层高层，5#楼为11层小高层；三期6#、7#、8#、9#、10#，其中6#、7#、8#楼为6层多层，9#、10#楼为4层低层,产品设计,产品有空中花园、多阳台设计，高附加值，分区合理，功能性强,营销推广,华邦万派城在营销上走务实路线，除了部分户外大众媒体渠道选择较少，多采用小众媒体和线下推广，多以暖场

9、活动制作话题和吸引客户,盛世珑门,盛世珑门位于肥西上派镇主城区，地段较佳，区域认知度高，客户定位面向肥西县城及下辖乡镇客户，为新入市产品，与本项目客户群大量重合，入市后，将对本项目客源产生一定分流,B1户型： 2房2厅1厨1卫2阳台 84.34 （普罗旺斯,优点： 户型设计方正，紧凑实用； 南向宽大阳台，景观、采光俱佳 市场主流产品,缺点： 动静分区不明显，次卧采光与衣柜不兼得 卧室门均朝向交叉动线，私密性差,A3户型： 3房2厅1厨2卫2阳台 119.92（ 爱丽舍宫,优点： 户型设计方正，南北通透； 玄关设计，动静分区，较好私密性 南向两阳台设计，采光、景观皆佳,缺点： 动静分区不完全，一

10、次卧私密性差,A2户型 ：3房2厅1厨1卫2阳台 107 (香榭丽舍,优点： 户型设计方正，南北通透； 玄关设计，动静分区，较好私密性,缺点： 动静分区不完全，一次卧私密性差,城改春景花园,2013年12月份首次开盘，推出14#、15#两栋多层和21#、22#两栋高层，共约256套，目前已去化98套，剩余158套，去化率38,建筑面积：约86.36平米,建筑面积：约97.87平米/97.83,多层产品，具有稀缺性；在产品设计上，户型方正实用，南北通透，全明设计、动静分区，私密性好。多阳台设计，采光、通风、景观皆好；其中市场主流产品，接受度高,建筑面积：约104.16平/104.59平,建筑面积

11、：约114.7平米/115.17平米,户型方正通透，动静分区，私密性好。多变空间设计，增加了产品的附加值,户型方正实用，两卧+起居室南向布局，采光佳；动静分区不明显，私密性略差；动线区域有面积浪费,其他竞争个案分析,竞争个案分析原树提香,推出14幢别墅60套，去化37套，剩余23套，高层住宅推出8幢，共约1224套，去化约1137套，剩余套数为87套,竞争个案分析中街水晶城,截至目前住宅共推出24幢楼，前期房源所剩无几，加上在售的22#、12#、14#楼，剩余套数约为53套,竞争个案分析锦绣大地城,住宅推出约1214套，截止目前去化约1064套，剩余150余套,竞争个案分析名邦中央公馆,截止目

12、前推出住宅5幢约722套，去化562套，剩余160套，去化率78%，面积区段为100132,竞争个案分析名邦西城国际,住宅基本推售完毕，进入扫尾期，剩余房源32套左右，1#公寓剩余1套。办公约290套剩余190套,竞争个案分析科创和谐盛世,高层住宅剩余无几，目前在售多为多层产品，剩余房源40套左右,竞争个案分析翰林水岸上园,2014年初推出最后一幢住宅182套，截止目前共去化约92套，剩余90套，去化率49.5,潜在竞争市场,大合肥城市发展战略的逐步落实，项目所在区域发展速度加快，正在加快融入大合肥城市圈的步伐，区域价值逐渐凸显； 肥西与经开区结合部区域房地产市场发展如火如荼，随着几大实力开发企业的不断进驻，将加剧区域内竞争态势； 肥西市场畅销的面积段均集中在80-100的产品,特别是90左右的小三房受欢迎