涉县房地产调查分析方案

1、08年涉县房地产调查报告 一涉县房地产市场环境调查 一）涉县整体环境简介 涉县位于太行山东麓，河北省西南部，晋冀豫三省交界处。涉县县境 位于北纬，东经之间，东西横距公37.511326-36173655-114里，南北最大纵距公里。涉县东以东郊山、古脑、老爷山为界，与64.5武安市、磁县比邻；西以黄栌垴、大寨垴、黄花山为界，与山西省黎城、平顺县相连；南与河北省安阳、林州市隔漳河、浊漳河相望；北面有羊大垴、界牌山、左权岭与山西省左权县接壤，属深区。全县总面积1平方公里，耕地万亩，宜林宜牧荒山亩，辖镇乡，315789509.2633个行政村，自然村，个总人口人。年，全县生产总2006513386,

2、40408值完成亿元，增长，财政收入亿，同比增长，城镇居36%20%11011民可支配收入达到元，同比增长，农民纯收入，同比增330010%7040长。涉县境内公路通车总里程已达公里，其中国道一条、省:16.6%923道两条、县道两条、农村公路条。邯长铁路连接邯郸与长治，途经143涉县，阳涉铁路连接阳泉和涉县，邯郸连接京广线；向西南可通长治连接太焦线。由于邯郸市为冀门户和河北省的主要枢纽之一，京广线、邯长线、阳涉线铁路与北京、广州、山西长治相通，纽连河北、河南、山西三省七县市）。因此，涉县可以以邯郸为中转站通往全国各地。涉县还是晋煤外运的主要通道、区域重要的交通枢纽之一，境内有大型煤炭转运站余

3、家。涉县素有秦晋之要冲，燕赵之名邑之称，八山半水“”300“分半田是涉县总的特点。涉县自古乃商贾云集、兵家必争之地。 ”1 / 16 涉县经济开发区位于涉县新城区中心地带，占地面积平方公6.03里。交通便利，紧邻高速公路出入口，国道依区而过，邯长铁路穿越309全区，龙井大街、开元大街、崇州路等主干道路便捷地连接县城。 二）涉县房地产市场现状 涉县房产的分布主要集中在铁道以北，龙山公园周边。原因是这片区域属于涉县高开区，新建的政府办公机构也比较多，整体空气环境较好，没有大的厂矿企业分布，特别适合居住条件。在铁道以南，属于涉县的老城区，由于地区环境的制约，老城区的发展节奏比较缓慢，城市改造也是从近

4、几年刚刚起步，目前正在铺设县区的几条主要交通干道。老城区的住宅小区主要是以前所建设的一些单位家属院，新建的楼盘较少。 目前涉县成规模的住宅小区受到居民的青睐，他们喜欢小区的整体环境，生活氛围，物业管理以及小区的配套设施。因此涉县比较好的小区如金源小区和君子居小区）开盘时间不到半年就已售出以上，从各85%售楼部调查发现，目前所剩房源寥寥无几，销售异常火爆。 三）房地产市场发展趋势 随着年城区人口由万人增加到万人，城区面积由平方公里48201814扩大到平方公里，城区规划面积由平方公里发展到平方公里，45239到年人均居住面积由年的平方增加到到平方，因此M3720180730M涉县房产的发展成上升

5、势头，目前在建和将建工程的规模和价格都比往年有较大的上涨。随着房地产市场的发展，县城土地供应量也较前几年有很大增加。从市场调查了解到，与此同时，随着房产市场的发展，人们的住房观念也发生了很大变化，现在人们也逐渐把投资目光转变到了2 / 16 房产市场上来，一方面用于自己居住，另一方面作为一种长期投资。由此看来，涉县的房产市场目前正处于一个起步阶段，未来发展的空间很大。 随着新开发区公共配套设施的完善，一些房地产开发商纷纷把目光投向了新城区的规划和建设当中。涉县城区发展的主力方向是向北的新城区，以及向西涉县新一中附近发展。 二涉县房地产市场调查 一）房地产产品调查分析 目前涉县销售的房地产产品主

6、要有以下几个特点： 、开发规模，数量相对较少 1目前在售最大楼盘如君子居总共套，其中一期总共销售户左10003000右，目前销售量在以上，空置率较低。金源小区共户，目前已58690%经售罄，目前正在办理协议签订工作。卧龙居共套左右，目前销售300情况较差，空置率在以上，销售状况不好，主要原因是工程所在区40%域的道路及其它设施不完善。从市场实地调查可以看出，目前涉县所开发的楼盘，规模最大的君子居小区占地亩，计划房屋总套数3000242.3余户，是涉县目前开发面积最大的小区。其中，它分为、期三个321阶段开发，目前一期已经全部售完，二期正在销售中，在三期将会有高层建筑，开盘价格可能会超过元每平方

7、。金源小区开盘时间较M3000早，目前期也已经全部售罄。金源小区占地亩，其中不包括占地1163亩的金源广场，由于涉县一中的西迁，给金源小区的开发带来了很大30的机遇，大部分消费者都是考虑到子女以后上学近，而在金源小区购买3 / 16 房子。其它涉县县城各大队建设的都是小面积的商品住宅和村民自建住宅，规模不大。 、建筑结构、功能、质量分析 2目前，涉县大部分的产品主要是以多层为主，也有极少数的小高层卧龙居的两栋层小高层），户型主要以为主，户型偏大。房屋配120-15011套都备有双气，其中煤气元初装费，暖气采用地暖，价格从56-963000元每平方不等。相应钱款不包括在房款内。多层绑定地下室，地

8、下室M售价在元每平方左右，付款方式为一次性付款，不包括在总房M1200款内。房屋交房为毛坯房，带有防盗门，墙体粉刷，屋内配有有线电视接口，电话线接口，宽带接口。 、消费者对现有产品的反馈评价 3从消费者调查了解到，目前市场上的房地产产品基本能满足消费者的需要，客户对其它配套设施的要求不是很高，主要是以满足最基本的居住需要为主。消费者目前购买房屋具有盲目性，对户型，性能，配套设施等方面都不是很注重，最关心的还是价格问题，其次是交通条件，最后是配套。消费者对与目前产品最大的反应就是产品价格较高，从一般普通老百姓考虑，目前的房价相对于他们的收入来说，还是稍高一些，他们能接受的房价普遍反映在元以下，如

9、果超过元，也就超过25002000了普通消费者所能承受的范围。 二）涉县住宅工程市场价格调查 涉县环境好点的小区主要分布在新城区东部，老城区除金源小区外大多4 / 16 数都是单位的家属院，具体情况见下表2-1 表2-1 涉县住宅工程调查情况 序号工程名称位置规模开发商均价 元/ m2 空置率开盘时间户型面积平方） M 君子居住宅小区龙山大街龙山宾馆对面）平方邯郸市君子M 1 250000居房地产开发有限公司 以下年 90 20062300 10%124 140 卧龙居住宅小区商贸城桥西邯郸市康企房地产开发有限公司 1902 50M 0 地下室元包括两栋高层）年月 95 200612008/

10、m2 30%102 139 149 平安小区平安大街与青塔路交叉口南栋户元/ m2 2007 2 20003 72 序号工程名称位置规模开发商均价 元/ m2 空置率开盘时间户型面积平方） M5 / 16 龙华苑开元街东套万元套 300 4 60 / 95金源小区振兴路与迎宾街交叉口南部亩邯郸兴亚达房地产开发公 5 116司元/ m2 1800商铺元年月 86 90 / m2 10.42% 200742006112 121 133 134 135 138 139 144 温州商业步行街三期体育路龙山商场对面户住宅 6 69 户商用邯郸市恒亚房地产开发有限公司元/ m2 46 2118 地下室元

11、/ m2 1390阁楼元年月 65 / m2 5.8% 20071118976 105 121 125 126 157 162 龙凤小区中兴路与龙山大街交叉口东南角栋户元/ m2 0%1807 1800 6年 2002龙城小区龙山大街与铁道交叉口东北角栋户城大队开发的 1808 5120 6 / 16 元/ m2 0地下室元/ m2 800车库万元个年月 120 5 0% 2007/ 5龙西小区龙山大街与清泉路交叉口西南角栋户邯郸宏祥房地产 9 144 5开发有限公司元年 1900/ m2 0% 2002呈祥小区保险公司对过老粮食局仓库栋户粮食局开发的 1600 4 10 216元年 87 1

12、00 / m2 0% 2003119 125 135 龙祥小区消防队北边栋户城关镇建的元/ m2 0% 2003 25811 2000 5 序号工程名称位置规模开发商均价 元/ m2 空置率开盘时间户型面积平方） M 康达物流商住楼振兴立交桥北栋户邯郸向阳房地产开发公司 125 1 12 元年月 103 121 / m2 5.6% 200717638122 123 129 北何建材市场小区滨河路与贸易街交叉口西北角栋户滩里村建 29613 的元/ m2 0% 2006 1700未命名迎春街与牌坊路交叉楼口南栋滩里村建的刚打地基 14 3 未命名龙兴大街与中兴路交叉口西南角栋户北关村建的 4 2

13、4015 未命名龙兴大街与中兴路交叉口东南角户村里建的 4816 民政局家属院民政局东农林路北栋户民政局建的对内150017 5204 7 / 16 元/ m2 对外元至160 / m2 0% 2007 1002000林业局家属院林业局后栋户林业局建的元/ m2 0% 2418 1580 2 2006 别墅区龙山公园西南角栋户万套 0% 260 19 40 / 618数据来源：调查得到 从上表可以看出，目前涉县在售楼盘，多层市场均价在元每平方M2000左右，其中金源小区均价在左右，目前已经全部售完。君子居小区1800均价在元每平方左右，一期已售出。卧龙居多层均价在19M230090%元每平方左

14、右，目前空置率较高，高层均价在元每平方。M002400M空置率在以上，主要原因是地理位置限制，道路配套较差。另外，40%从调查得知，君子居的房价在年后每平方上涨了元，主要原因是200M钢筋及其它建材的价格上涨比较大。 三）涉县商业工程价格调查 涉县的商场主要分布在温州步行街周边，物业经营情况如下表所示。2-2 表涉县商业物业租金情况 2-2 工程位置单层面积总面积租金租期出租方式 金帝大厦振兴路与龙山大街交叉口西南角元年层 500 m22000 m2 580/ /年整层出租 5 奥力商城振兴路与龙山大街交叉口东北角元年/ 1500 m26000 m2 400/ 年零租 m2 1 8 / 16

15、龙山商场温州步行街路北元年年零租 2000 m28000 m2 833/ / m2 1太行商场贸易街与温州步行街交叉口偏南元年年零租 / / m2 1 400数据来源：调查得到 从上表中可以看出，涉县没有大型的商场，面积小形不成一种购物气2-2氛，动线太宽、太短，消费者流动速度大，不能聚集人气，商场外面的道路较窄，因此形成一种商场外面熙熙攘攘，内部冷冷清清的虚假繁华。商场整体的租金比较，繁华地段的租金在元月每平方，一般地M60/段的租金在元月每平方。 /M30表涉县底商销售价格 2-3 工程金源小区龙城小区温州商业步行街三期 售价元元一层元元二层320/ m2 / m2 893013730 4

16、000/ m2 3800/ m2 元/ m2 0数据来源：调查得到 从上表中可以看出，涉县底商的售价平均在元左右，由于/ m22-34000温州步行街三期处在涉县最繁华商业地段，交通方便，人流量大，配套设施完善，所以一层临街商铺价格明显高于其它地段临街商铺，但是二层商铺价格略低于其它地段的临街商铺。 四）涉县供给和需求量分析 、涉县年到年土地出让情况如表） 105072-4表年土地出让情况一览表 2-4 05-07拿地单位用途面积）单位地价元）单位地价 m2 / m2 万元亩）总地价万元）供地时间 / 9 / 16 龙田贸易公司商业 489.8 449.73 29.997 220 2007.1

17、.22 宏祥房地产住宅 10235 933.01 62.232 955 2007.2.1 宏达房地产已退）住宅 45960 630.98 42.086 2900 2007.3.26 向阳房地产综合 4285.2 606.74 40.470 260 2007.6.8 君子居房地产综合 162360 538.93 35.947 8750 2006.4.7 亚兴达房地产综合 9634 662.24 44.171 638 2006.4.19 康企房地产住宅 28016 242.72 16.189 680 2006.8.15 恒亚房地产综合 5070 3313.61 221.017 1680 2006.

18、10.25 陵园管理处综合 9654 450.56 30.052 435 2005.8.27 森杰房地产住宅 7233.4 445.16 29.692 322 2005.1.18 安福房地产综合 1269.53 1269.53 84.678 650 2005.7.6 中道房地产住宅 230000 131.4 8.764 3022.2 2005.2.2 数据来源：涉县国土局 从上表可以看出，自年到年，涉县城区内供应的土地量正在逐渐0705减少，可供房地产商开发的土地也越来越少。另一方面，从上表也可以看出，涉县土地出让的价格也逐年上升，如现在由康企房地产公司开发的卧龙居工程，地块原始价格合万元亩，

19、而年出让的土地每0716.189/亩已经上升到了万元以上。从实地工程调查得知，目前城区内可出让40的土地地荣地貌好的也很少，年出让的土地地况较差，这样就给开发07商前期地基处理带来了很大的困难，无形中也就增加了开发企业的成本。 另外，我们从涉县国土局未来土地利用的总体规划了解到，未来涉县土10 / 16 地面积日趋减少，人地矛盾日益突出。目前人均耕地为亩，仅为建0.65国初期的。由于地理条件的制约，生态环境较差，抵御自然灾害的能1/3力也比较弱。从现有的土地情况来看，土地资源利用不充分，土地生产力较低。但是，后备土地的资源较多，主要后备资源类型为荒草地和滩涂，共计公顷，占全县土地总面积的。涉县

20、人口高峰22.86%34302.28年将出现在年，高峰期人口万人，对耕地及住房条件将有更高442018的需求。为了满足消费者的生活和经济发展对土地的需求，就要求对未来开发的土地进行合理的规划和利用。 、房地产市场供给和需求分析 2涉县房地产市场的供给量主要是近期开发的几个小区如：君子居小区、金源小区、卧龙小区等），供给量在万平方左右。 M50需求量主要是城区人口增长量乘以人均居住面积的增加量，到年根2018据政府规划，城区人口由万增加到万人，人均居住面积达到平37814方，加上城区现有人口万人，人均增加的居住面积平方，但是M7M8考虑到消费者购买力，会有部分消费者没有经济能力购买商品房，按2有

21、购买能力算万万万平方，因此住宅需求量M*24%+562224%=109.28在万平方左右。 109.28M从供给和需求分析，到年涉县房地产市场供给的缺口很大，将有52018万平方的缺口。 0M五）二手房市场情况 涉县几乎没有二手房市场，通过这几天的调查没有发现房屋中介，对这一现象的思考有以下几点： 11 / 16 、通过实地走访调查得知，目前城区普通家庭的人均收入水平相当较1低，月平均收入都在元左右，除去基本生活费用，人均可支配收入600就所剩无几，根本就没有多余的闲散资金来改善他们的居住条件。做个体生意的经商人员，他们的平均收入也在元左右，除去基本的费1200用，所剩余的钱也没有多少，所以，

22、他们也没有足够的资金来改善自己的居住条件。 、城区新建的商品房楼盘供应量也相对较少，缺少足够的市场支撑。有2些资金比较充裕，想改变自己居住条件的一些消费者，在市场上找不到足够供他们选择的房源。目前在建和将建的商品房为什么会销售的比较快，就是因为他们能满足了一部分想改变居住条件人的住房需求。但是，也仅仅是满足他们的住房需求，还没有到达能够带动房产投资意识的目的。 、由于区域环境的限制，城区消费者对于房产投资的意识相对不够充3足。涉县处于一个山区环境，和发达地区的接触相对较少，投资房产市场意识淡薄，人们对于房产投资缺少一定的投资观念，这在一定程度上也影响了房产市场的发展。 、买方市场和卖方市场都相

23、对比较薄弱。一方面买房市场不够活跃。买4商品房的是一些有经济基础的政府机构人员或者是个体商户，普通居民较少，而且对于这种买房消费者来说，他们的主要目的也只是用于自己居住。由于这种情况的存在，所以目前市场上推出的楼盘规模较小，价格也相对较低。另一方面卖方市场存在空缺。已拥有住房的消费者他们没有多余的住房来出售，就算有多余的房子出售，也缺少买家，所以几12 / 16 乎也就没有二手房市场。 三消费者分析 一）消费者构成、分布、及消费者需求的状况 通过实地走访和问卷调查得知，涉县目前收入较高的目标客户主要有以下几类人：天津铁厂、龙山电厂、政府工作人员、行政事业单位人员、教师、个体工商户及部分工薪阶层

24、。这几部分人构成涉县目前房地产市场的核心消费者。核心消费者的人数及收入情况如下表。 3-1表目标客户群 3-1 目标客户群人数平均月收入元月）备注 / 天津铁厂正式员工与合同工万人，临时工人普通员工2700 7 5000 车间主任3000 管理层4000 临时工天津铁厂的效益很好，该厂有自己的家属院，每套住宅万4600 万元。 5龙山电厂人龙山电厂没有自己的家属院，在一五零电厂家属 4000 1000院住，有公里的路程，是主力客户。 87公务员一般都有自己单位建设的家属院，是主力客户。 2000 老师在职人 4300 离、退休人在职1800 800 离职涉县各乡镇的老师是主力客户。 1500

25、工薪阶层非主力客户 750 个体工商户多户主力客户 5000 2500 13 / 16 数据来源：调查得到 从表中可以看出，有购买能力的目标客户占全县总人口的，其24%3-1特征有以下几点： 、由县财政支出的人员。主要包括政府机构人员、教师、以及政府下属1行政机构。他们的总数大约为人左右，平均工资在左右，180010000相对与普通消费者来说，他们的收入比较高，有一定的经济基础。 、县城的个体商户。他们在县城从事商业行为，有一定的经济基础条2件，平均月收入在元不等。 2000-3000、龙山电厂将会是主力购买群体，但是考虑到年的规划，龙山电20183厂西北部将开发，因此本工程必须先于其开发。

26、、县区个乡镇个体人员。在县城下属的乡镇及农村中有部分有经济实力4和投资意识的个人，他们会选择在县城城区购买住房，尤其是从事教育行业和乡镇政府的人员。 二）消费者消费行为分析 消费者喜欢的户型面积占。其中90 m2110 90 m2130 m2 76%占；的占。 30%110 m2m2 130 m246%计划年购房的消费者占；年购房的消费者占；38%31212%5年购房的消费者占；不打算购房的消费者占。 24%5625%选择两室一厅的消费者占；两室两厅的消费者占；三室一厅10.4%5.2%的消费者占；三室两厅的消费者占；四室一厅的消费者占4.48%23%；四室两厅的占；其它户型的占。消费者选择三室一厅和5.1%1%3.1%三室两厅的占，因为的消费者选择买房后到人居住，因584.5%81%314 / 16 此消费者比较青睐三室一厅和三室两厅的房子。 消费者获得房产信息的途径其中电视占；报纸占；网络媒体12.3%15%占；户外广告占；亲戚朋友介绍占。因为消费者对电41.2%21.9%9.6%视