2014年嘉兴写字楼调研报告

1、杉恒地产集团嘉兴写字楼专题调研,市场营销中心 20140310,鉴于嘉兴项目地块规划条件限制，政府要求必须做办公物业， 怎么办,Q1、要不要做嘉兴办公市场怎么样？ Q2、如果做办公产品做法？包括面积分割、平层/LOFT等 Q3、如果不做有什么变通方法？ Q4、优秀商住公寓产品借鉴,第一部分 整体房地产市场运行,1、商品房市场运行 2、办公市场分析,整体运行,市场成交：2013年全年成交商品房27224套，266万方，同比增长34%，其中住宅成交17305套，205万方；商业成交7676套，38万方；办公（含酒店式公寓）成交2019套，21万方； 市场供应：全年新增商品房供应277.5万方，其中

2、住宅181万方，1.3万套，商办96.5万方； 供求比：整体供求比为1.04，供求基本平衡；其中住宅供求比为0.88，供不应求；商办供求比为1.64，供过于求,整体市场成交上行，供求平衡，其中商办成交比重达到36%，但商办供过于求,商办市场运行,2013年商办市场整体成交59.2万方，9695套，同比大幅上涨67.8%，其中： 商业成交7676套，上涨67.5%，38万方，上涨34.4%，均价11121元/，上涨6.7%，商业成交量价齐升； 办公（含酒店式公寓）成交2019套，增长47.8%，面积21万方，增长86.8%，均价6047元/，下降8.3%，写字楼市场以价换量促进成交,商业成交量价

3、齐升，办公市场以价换量，促进成交大幅增长,商业月均去化640套，价格在1-1.3万元/之间运行,办公（含酒店式公寓）月均去化仅168套，价格下滑至6200元/左右,办公市场存量,在售存量：截止2014年3月12日，全市在售商品房存量32367套，足够去化14个月，其中在售办公存量5509套（办公、公寓），去化需33个月； 未来供应：初步统计当前在售项目未推办公存量约110万方，约11000套，将对本案形成巨大竞争压力。 潜在供应：2013年全年成交办公性质（含商办）用地22宗，32.6万方，可建面积94万方，按40%配置比例预计将形成38万方办公潜在供应量,但办公市场面临巨大存量压力，整体存量

4、高达210万方，2万套左右,办公市场分析,当前嘉兴办公市场以酒店式公寓和标准办公两类产品为主，从代表办公项目销售情况来看： 公寓产品月均去化速度在20-70套之间，个别项目可在开盘单月去化300套以上，平层毛坯均价6000-7000元/，LOFT毛坯价7000-8500元/，LOFT相对于平层具有一定溢价能力； 标准写字楼（办公）产品月均去化仅2-4套，去化速度缓慢，毛坯均价6000-8500元,标准办公产品销售量价明显差于居住功能的公寓产品,办公企业分析,考察入住率较高写字楼，以中小型贸易、金融、建筑装潢、物流、咨询企业及服务性商业为主，工厂实业企业办公比重较低,客户访谈（中原访谈,客户访谈

5、观点： 四季观邸业主秀洲区教师，40-50精装公寓，投资保值，避免积蓄存在银行里面贬值，选择一套低总价的房子，先租出去，退休之后或许注册个小公司，首先关注区位交通条件，其次关注总价； 嘉兴中心业主秀洲区销售，40-50公寓，用于投资，主要考虑到租金收益及总价水平，认为嘉兴标准写字楼比较少，而且物业费很高，所以这种能办公的公寓还是比较有市场的，租金收益也比较可观； 业内访谈观点： 旭辉销售主管首先嘉兴市整体企业缺乏活力，外资企业、非国有及非垄断类的中型企业相对较少，中小企业较多，客户需求不足；其次，嘉兴办公档次需求较低，但当前标准写字楼租金及物业费用相对太高；第三，已建成空置写字楼较多，对出租形

6、成竞争；商住两用的需求高于办公需求，好地段好配套的soho公寓产品市场前景比较很乐观。 佳园营销经理公寓产品相对写字楼产品有其独到的优点：总价低，适宜投资，也适宜过渡型自住；办公立项用房可以注册公司，适宜创业；企业购买也不太影响现金流等，当然也面临商水商电、无燃气，二次交易时税费较高，无学区等限制因素，但整体上要好于标准写字楼产品,同一区位交通条件下，从投资需求来看，低总价、宜居宜业宜投资出租的商住公寓产品明显优于标准写字楼产品,业内访谈观点（市场营销中心3月7日访谈,主要观点： 2013年办公合计去化21万方， 2000多套，销售缓慢，12-13年度成交办公用地预计有120万方供应，另外目前

7、市场整体商品房存量3.3万套（含住宅、商业、办公），办公市场存量压力最大； 借鉴颐高数码广场等案例，酒店式公寓和办公户型面积及格局一样，商住两用，概念模糊，由业主自由打造； 目前嘉兴办公需求很弱，销售缓慢，价格低走，部分热销项目（如瑞安广场）实际上是抵押给了工程款； 同时，办公需求面积很少，主要以电子、金融行业企业及创业型中小企业为主，办公需求不超过200； 而嘉兴工业企业办公均在自己厂房，大型实体企业或独自或抱团拿地建企业商会大厦，大型企业办公需求进一步削减； 酒店式公寓市场也不大理想（嘉兴中心、现代广场LOFT降价/低价抛售），但相对来说要优于办公产品，酒店式公寓产品投资回报率较高，且能租

8、掉； 酒店式公寓租用客群高以年轻人为主，对生活成本要求较弱，符合其生活理念； 另外，从需求来看，办公向居住方向发展具有一定机会，如置地广场、富安臻园等项目，打造高档公寓、青年居家等概念；（其中置地广场具有5.4米挑高LOFT、民用水电、煤气等优势） 从目前市场热销案例来看（如豪仕登、融寓、华隆广场、华盛广场），需通过返租、委托经营、产权酒店等形式让客户看得到投资回报,整体办公市场存量大、去化慢，从销售角度来看，商住两用的公寓产品要好于纯办公的标准写字楼； 从开发角度来看，主流项目均向商住两用方向发展，通过概念模糊、具化投资回报等方式进行操作,结论,宏观市场：房地产市场上行，办公成交大幅上升，具

9、有一定发展空间； 中观市场：办公项目众多，供应量大，存量积压，面临巨大竞争压力； 微观项目：以小面积公寓和标准写字楼产品为主，写字楼去化速度明显慢于公寓； 客户需求： 租用企业以贸易、金融投资类中小公司为主，办公需求面积较小，承租能力弱； 购买客户以自用为主，普遍不看好写字楼投资，价格承受能力弱； 酒店式公寓类产品投资相对活跃，租售量价好于标准写字楼产品。 公寓类产品租售量价均优于标准写字楼产品,嘉兴办公市场属于高存量市场，具有居住功能的公寓类产品是其机会点,以商住功能的公寓类产品为主要发展方向 写字楼非不得已不做,Q1、要不要做,第二部分 典型写字楼案例分析,1、典型代表个案 2、综合分析,

10、重点考察普陀区当前主力在售和经营较好的典型代表写字楼个案产品特征及其销售情况,重点以项目周边项目及热销的项目： 越秀春天 万豪广场 置地广场 数码大厦 重点从业态配比、销售情况、价格特征、产品特征、客户需求等角度分析研究嘉兴写字楼市场属性,市中心,秀洲新区,运河新区,国际商务区,越秀春天,1、项目概况,2013年6月底首次公开推出36套SOHO办公去化95%，之后续销缓慢； 当前商铺去化52%，单层均价22000元/，拐角处达到27000元/； 但SOHO办公仅去化30%，均价7300元,注：宜居城市未公示，数据来源于现场调研,2、产品设置,项目SOHO办公配置率达到51%，主力户型35-45

11、，产品打造商住混合用途； 配套商业为沿街一拖二格局，面积较大，总价较高，导致去化缓慢； 当前重点进行招商，整体先租后售，目前已引进KTV、娱乐城、餐饮等商家资源，依据商家需求，部分楼层进行半层或整层销售,SOHO办公户型平面图：主力35-45，开间4.2米，进深6.3、8.4米，部分大面积190-310,越秀春天,商铺户型平面图：主力120-320（单层、一拖二），开间8.4米，进深15.9-22.8米,中瑞数码大厦,1、项目概况,原洪兴路嘉兴电子市场的整体搬迁项目，100多家经营户整体搬迁，14年1月正式开业； 项目主打“前店后办”经营模式，电子市场成熟商家资源拉动项目写字楼销售，去化55,

12、现场销控显示去化59套,2、产品设置,项目办公配置率48%，1-5层与市场连通，层高4.2米，户型100-220，可做商铺经营； 6-15层则是嘉兴电子市场的商务后勤基地，为标准写字楼产品，户型106-175,写字楼平面图：标准层897，户型106-175,中瑞数码大厦,3、运营情况,中瑞数码大厦,1-4F电脑城招商90%，大部分已经营业，5F休闲购物区空置； 写字楼1-5F因与电子市场连通，已有业主进驻，但多为藏储+办公用途,置地广场,1、项目概况,项目主打 “3G智能写字楼”、“百变LOFT公馆”层高5.4米，以及沿街商铺； 项目2010年开盘以来，写字楼剩余3套不售，LOFT公馆清盘，折

13、后8500元/带精装,置地广场,2、产品配置,项目写字楼配置率达到41%，主力户型100-300；挑高LOFT占28%，主力30-50 m2小户型；沿街一拖二商铺占18%，主力200-500平米。 写字楼公共部位精装，配置9米挑高大堂、3000平米商业广场，3台蒂森克虏伯电梯、大金VRV智能空调等，并且每个户型均配置有独立卫生间； 挑高5.4米LOFT，精装交付实现买一层得两层，装修标准2000元/，包括科勒橱柜、汉斯格雅龙头、杜拉维特洁具等品牌,华盛广场,1、项目概况,注：宜居城市未公示，数据来源于现场调研,项目以戴梦得商场为卖点，招商先行，实现带租约或返租销售，市场表现抢眼。 公开推售房源

14、精装单身公寓去化60%，均价7800元/；产权酒店去化91%，均价9000元/；毛坯SOHO办公去化近80%，均价6500元/，可能为抵押工程款,华盛广场,2、产品配置,以SOHO、产权酒店、创意别墅式（多层）办公形式配置的办公产品合计占比35%； 项目单身公寓装修将附加值（每户赠送4-12）及装修设计结合，形成较突出的产品亮点,华盛广场,3、招商情况,项目成功招商，实现带租约/返租销售较为抢眼，但营销脱节。如老板亲自招商、销售，下属1名销售经理带1-2个销售员，且均为新人等,华隆广场,1、项目概况,集5A甲级写字楼、SOHO办公、准五星级酒店、商办院墅、主题商业街于一体的商办综合体项目， 江

15、南大厦及华美达签约，2013年度推出产权式酒店及小户型SOHO办公产品取得热销,1,2,3,4,5,6,2013年初首推SOHO办公，推出房源122套，销售81套，销售率66%，另据售楼部了解，含预订实际去化100多套； 2013年10月推出产权式酒店，15年统一委托经营，每年8%固定回报，10天免费入住，售楼处了解推出房源已全部售罄； 标准写字楼面积较大，暂未推出，报价7000元,华隆广场,2、产品配置,以SOHO、产权酒店、创意别墅商办形式配置的办公产品合计占比59%； SOHO办公主力户型58-107，每个房间均配有卫生间，可做类居住产品,SOHO办公：标准层1480，户型58-107,

16、商业平面图： 1F70-250，一拖二300-490，2、3F160-770，4F5070,甲级写字楼：标准层1480，户型116-263,瑞安广场,但宜居城市数据显示实际成交均价约7000元/； 另据了解，部分成交房源实际为抵押建筑、广告公司做工程款,高端精装写字楼及配套商业，主力户型60-220，2012年10月开盘，共计推出218套，去化164套，去化率超过75%，均价8500元,浙联金座,A楼：4-6F平层公馆，7-17F5.6米LOFT公馆 B楼：4-9F5.6米LOFT办公 商铺：1-3F，50-420单层商业，层高5米-6.4米,2010年4月首开，合计357套，去化344套，去

17、化率超过96%； 精装SOHO公馆10000元/，毛坯SOHO创意办公8500元,1、项目概况,2、产品配置,浙联金座A楼标准层，1400,浙联金座B楼标准层，1000,浙联金座SOHO公馆户型，56,主打精装SHOH公寓式办公、创意办公、配套商务会所及商业，其中创意办公及配套商务会所合计占比39,浙联金座,综合分析业态配比,嘉兴办公项目标准写字楼产品基本配比率在25-50%之间； 当前主流变通方法有：酒店（包括产权酒店）、别墅式办公、SOHO办公、配套商业（会所、酒店等）四种形式,办公主力户型100-300，其中200以内总价较低产品去化更快； 另外从已交付写字楼以中小规模企业为主，办公面积

18、同样在200以内,中瑞数码大厦总体去化以70-107、总价60-70万为主； 其次为1-5F与市场连通产品，90-220，110-210万； 另外，边套2套合买，面积280，总价180-200万,瑞安广场北侧80-100房源已销售完毕，总价50-70万，或两套合买170-190，总价100-130万,综合分析办公户型面积,综合分析公寓户型面积,主力户型30-60，为市场供应成交主力，部分配置70-100舒适型产品，但销售速度较慢； 主力总价30-50万，低总价优势是公寓类产品去化主要发力点,综合分析LOFT与平层,总体上LOFT与平层产品各有优劣，差异并不明显，主要受到地段条件及居住/投资属性

19、上形成差异 市中心区域以更宜居住的LOFT产品更佳，郊区地段以纯投资的平层产品较好； 同等价位下，LOFT去化速度更快；同等速度下，LOFT具有10%-20%溢价能力,首先向居住方向打造，商住概念模糊，避免向投资方向发展，因为区域无投资气氛； 然后必须配置的标准写字楼按标杆进行操作，配置全配、设置空中花园、预留好改造通道等，但要以不增加投资为前提； 利用好大润发超市、实验小学学区等资源，借鉴置地广场、逸林别墅经验，争取民用水电、通燃气、购房落户等优势； 整合利用政府招商政策，如争取税收减免等待遇； 概念包装需实际配置支撑，不宜空说； 增加产品卖点，创新、赠送、税收优惠政策、空中花园、学区、民用

20、水电等，不管实际用不用，购买客户喜欢这些噱头； 极端来说，项目通过商业、酒店式公寓盈利，写字楼不赚钱，甚至亏一点，只要保证现金流就可以了,同行建议（市场营销中心3月7日访谈,总结典型项目案例，预计办公产品总体配置比重需达到30%以上水平； 主力户型控制在200以内，控制总价； 户型分割尽可能向小突破，需求大面积的客户可以购买多套； 在不增加投资前提下，多增加卖点，如空中花园、赠送面积、设备配置、招商税收支持政策等产品亮点。 通过概念操作，打造办公标杆产品,Q2怎么做政府硬性要求标准写字楼必须要做,可通过产权酒店、商务配套、创新SOHO办公等方式进行变通处理； 需进行概念模糊处理，如“会所” “

21、产权酒店” ”创意办公”“非经验办公”等； 公寓整体配置主力户型30-60，总价30-40万，首付款控制在20万元以内（20万以上即可选择市中心住宅）； 向居住方向打造，以LOFT产品为主，部分配置平层（如办公变通做产权酒店等），并预留好改造通道； 整合利用好大润发、学区、政策支持等资源，并多增加产品卖点,Q3怎么变通规避写字楼市场风险，需进行变通以减少标办产品配比,第三部分 典型公寓产品借鉴,1、四季观邸 2、华盛广场 3、其他优秀户型简介,四季观邸,挑高4.9米，走廊上空夹层，赠送面积最大可达1:1； 挑空半隔装修，中庭双天井全通透增加通风舒适性,四季观邸B型高层LOFT户型一室一厅一卫45m,走廊上空夹层,天井,天井,产权面积380（半层），改造后使用面积达到496，套内面积达到428，得房率达到112.6,华盛广场,通过平台、通道处理，一方面