诚意金账务处理

1、房企以各种形式收取的款项如何做账开发商的促销，总是花样翻新。收取 “诚意金 ”就作为一种时髦的 方式，近期在国内各大城市的商品房销售中被广泛运用。部分房地产开发企业为了缓解资金压力，在未取得商品房预售 许可证的情况下，采取各种方式（申请书、承诺书、订单等） 、各 种名目（诚意金、 vip 会员费等）收取购房准业主的款项，以满足开 发项目建设的资金需要。房地产开发企业以 “诚意金 ”形式收取的款项如何进行财税处理？【案例】某房地产开发企业于 2009年 8 月通过拍卖方式获取土 地一宗，土地面积为 10 万平方米，土地价款为 1 亿元，约定于 2009 年 11月付清。该公司拟建设电梯公寓 20

2、万平方米、商铺2 万平方米。 2010年 2月取得施工许可证开始施工建设，工期为个月。 3月中 旬，工程正在进行地下室的施工，开发商还没有获取商品房预售许 可证。许多购房准业主在 “申请 vip 会员可以享受优惠房价 ”的诱惑 下，没有签订购房合同仅凭“vip会员申请书”就纷纷缴付 城意金” 订购房屋。该房地产公司共收取 “诚意金”5000万元，大大缓解了开发 建设的资金压力。那么，对于该房地产开发企业收取的 “诚意金”5000万元，应如何进行会计核算和税务处理？会计上：在“预收账款”和“其他应付款 ”间游走新会计准则中对 “预收账款 ”科目，是这样规定的：本科目核算企业按照合同规定预收的款项

3、，即预收账款是建立在 购销合同 基础上的。新会计准则中对 “其他应付款 ”科目，是这样规定的：本科目核算 企业除应付票据、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应付利息、 应付股利、应交税费、长期应付款等以外的其他各项应付、暂收的款 项。由此可见，房地产企业收取的 “诚意金 ”，不是按照合同约定收取 的，仅仅是按照订房单（或类似凭据）约定收取的，它不受 合 同法约束。仅具有暂收应付的性质，因此应该在 “其他应付款 ”科目 核算比较适宜。税务上：绕行“应税收入 ”，绕过所涉的税企业所得税 国税发 200931 号 文件第六条明确规定：企业通过正式签订房地产销售合 同或房地产预售合同所取得的收入，应确

4、认为销售收入的实现。也就是说，房地产开发企业取得的企业所得税应税收入，应该以 签订预售合同或销售合同为前提。如果房地产开发企业与购 房业主签订了预售合同或销售合同 ，房地产开发企业收取了 业主的款项（如定金、预付款等），均应该按照规定预缴企业所得税； 反之，房地产公司没有与购房者签订相关合同，所收取的款项（如： 订金、诚意金、 vip 会员费等），是不需要缴纳企业所得税的。需要缴纳营业税吗？（1）修订后的 营业税暂行条例 （下称 “条例”）第一条规定：“在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者 销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳 营业税。 ”第十二条

5、规定： “营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应 税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得 索取营业收入款项凭据的当天。 ”（ 2）修订后的 营业税暂行条例实施细则 第二十四条规定：条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。条例第十二条所称取得营业收入款项凭据的当天，为书面合同确 定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期 的，为应税行为完成的当天。第二十五条规定： “纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采 取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 ”（3） 营业税问题解答（之一）的通知 （国税函发 1

6、995156 号）规定：营业税暂行条例实施细则第二十八条规定，纳税人转让土 地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为 收到预收款的当天。此项规定所称预收款，包括预收定金。因此，预 收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。从上述规定可以看出，房地产企业收取的 诚意金”是否缴纳营业 税，取决于以下几点：应税行为发生过程中或者完成后收取的款项， 应该缴纳营业税。而房地产企业收取诚意金”时，应税行为根本就没 有发生。房地产企业预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天，而 城意金”与 定金”是完全不同的两个概念。没有相关税 务文件规定 诚意金”需要缴纳营业税，

7、只有关于 定金”缴纳营业税的 规定。书面合同确定的付款日期的当天，纳税人就具有了纳税义务。城市商品房预售管理办法第十条、商品房销售管理办法第十六条均明确规定，房地产开发企业预售、销售商品房需要签订书面合同。企业收取 诚意金”时，是没有签订商品房销售合同的，也就说不上合同确定的付款日期了。由此可见，房地产开发企业向购房准业主收取的 诚意金”，按照 营业税相关税收政策规定，是不需要缴纳营业税的。土地增值税按照土地增值税暂行条例实施细则第十六条规定， 对房地产开发企业实行预征土地增值税制度。也就是说，房地产企业 取得的销售收入（含预售收入），是应该预缴土地增值税的。从企业所得税、营业税的分析可知，房

8、地产开发企业收取的 “诚意金”，既不是企业所得税的应税收入，也不是营业税的应税收入。 因此，同样也不是土地增值税的应税收入。按照土地增值税暂行条例实施细则第五条规定，土地增值税 的应税收入，是指房地产开发企业转让房地产的全部价款及有关的经 济收益。我们知道，房地产企业实现销售收入的基本条件是签订预售合 同或销售合同，企业收取“诚意金”时，根本不具备签订合同的 法定条件。对企业和购房者而言， “诚意金 ”是不受合同法保护的， 随时均有可能退还。所以， “诚意金 ”并不是房地产开发企业实现的收 入，仅仅是暂收应付的款项。因此，房地产开发企业收取的 “诚意金 ”，是不需要缴纳土地增值税的。房地产开发企业在未取得商品房预售许可证 、未与购房业主 签订商品房预售合同的情