南昌多伦多湾里项目营销推广策略报告

1、多伦多湾里项目,营销推广策略,目 录,第一部分,产品定位,第二部分,营销策划,第三部分,推广策略,第一部份,产品定位,南昌房产：现在轮到“山”的文章,南昌房产一直以来做的是“水”的文章。 内四湖，外四湖，加一条赣江， 所以一直做的水景文章,城市 “西进、东拓、北控、南延”发展战略中， 东、西向是城市主导发展方向，但此前西向只到红谷滩为止,东拓,北控,南延,湾里组团,西进,很长时间里，湾里一直被认为远离南昌房产格局版图,经济开发区,昌南工业区,红谷滩板块,青山湖板块,京东板块,象湖新城片区,朝阳洲板块,中心板块,湾里板块,昌南工业区,红谷滩板块,青山湖板块,京东板块,象湖新城片区,朝阳洲板块,中

2、心板块,湾里板块,湾里：一直是房产初级班实习地,盘点湾里楼盘（见下页,在未来的五到十年里，湾里将成为南昌城市居住品味升级的最重要的因素之一,结论,从现在开始对湾里土地资源的任何不精心规划运作，都是暴殄天物，是极大浪费,恒茂森林海在起着标杆作用 琉森郡更是依其旅游、度假、居住、会议休闲等功能，将其,现在，湾里正在回归到其应有的 人居价值,山居价值立体化,现在,来看看本地块,一.湾里离南昌最近处 二.距招贤镇仅三分钟车程，或十分钟步程 三.红湾公路当中穿过，将项目一分为二 四.山地等高落差约20-30米，典型的坡地建筑标准， 可形成丰富立体设计效果 五.有160亩的“私家山地”可借用。 六.地质条

3、件略差，风化页岩增加了施工难度。 七.红湾公路切过本地块，北面当路面风化页岩之山腹形 如刀切，紧接公路，整个一面约100米不仅没有街面价值， 反增加装饰负担,本案,北上约10公里往恒茂森林海,一张比较老的湾里地图 只能指示一个大概,红湾公路开通和西外环的通车是做“山”的文章的最好契机,距湾里招贤镇仅三分钟车程，十分钟步程 红湾公路当中穿过，一脉畅达CBD,盘点价值所在,生态：比城里的“水”更生态 距离：居住的生态意义，建立在距离基础上的。 湾里是一座离城很近的山， 以八一桥为原点，距离类似艾溪湖，等同银三角。 比较一下：上海佘山，目前是著名的高档住宅区； 南京紫金山，福州鼓山，长沙岳簏山， 虽

4、然离城市很近，但或者不允许开发（紫金山）， 或者都是成熟地，无开发空间,山”的文章,湾里，是上天赐于南昌的一块瑰宝，在未来的五到十年里，湾里将成为南昌城市居住品味升级的最重要的因素之一。从现在开始对湾里土地资源的任何不精心规划运作，都是暴殄天物，是极大浪费,以下定位根据南昌房产走势，湾里房产现状，本案的地块条件，当然更有开发商的开发理念作出的,定位初想,打造一个224000瑞士风格山地小镇,要打造的为什么是 小镇,要打造的为什么是小镇,小镇，一般都有一个完整的配套，对较偏远、市政生活配套较差的楼盘，用小镇自我来完善配套； 小镇，一般有一个完整的社区风格，比一般楼盘有更强的更为统一的文化个性色彩

5、； 小镇，一般是一个多元功能的社区单位，不仅仅是一般楼盘以居住为主要功能； 国内著名的“打造的”小镇有：深圳波托菲诺（意式），格林小镇，波尔多小镇等,波托菲诺，位于深圳华侨城， 为意大利波托菲诺小镇形象移入,为什么要打造一个 瑞士风格小镇,为什么要打造一个瑞士风格小镇,瑞士多山，多山地风格小镇，最近深圳华侨城继波托菲诺之后，又打造一个瑞士风格小镇茵特拉肯 本案地形条件和此镇很相似，建议可以参考把小镇搬到湾里来。 无论是瑞士风格还是深圳的茵特拉肯，目前在国内都还很具新鲜感,先来看看这个小镇的模样,雨天拍摄，效果有所影响,深圳茵特拉肯小镇远眺 设想从红湾公路北面进去， 我们有没有可能做这么一个镇子

6、,这个小镇靠山面水，山和本案相似，水面大于本案,商业街,细节,过街廊（山地 建筑尤其重要,说实话，对于南昌来说，这个小镇的风格过于强烈，和南昌人的接受习俗有一定差异。所以我们建议，将此风格进行修改,瑞士风格只存在于会所，会议和渡假功能区， 而住宅风格还是偏重于南昌人更为熟悉和接受的经典阳光欧式风格,经典阳光 欧式风格,花园洋房,多层,小高层,项目产品形态,别墅区 （独栋别墅、双拼,联排别墅） 多层（花园洋房） 高层（11层小高层,产权式酒店） 会所（兼会议中心、游泳馆、健身馆及其他会议渡假设施,多层 （花园洋房、普通多层） 高层（18层高层,北区,南区,会所 会议渡假,产权酒店,情景洋房,高层

7、,情景洋房,多层,别墅、 花园洋房,利用低凹做 地下车库,商业公建运动,南部地块，主要为住宅功能区， 其中包含两大组团,多层花园洋房组成的坡地生态住宅组团,高层或小高层的公寓组团,北部地块，主要为休闲景观及 高尚半山别墅功能区，其中包含三大组团,高标准的会所（兼容会议中心、渡假中心）及其附属的一栋酒店式公寓,依山而建的半山别墅组团,湖景联排别墅组团,物业用房 会所 、球场配套设施 9% 20000,产品配比,别墅类型 独栋别墅 2% 4480 连排及双拼别墅 8% 17920,多层类型 坡地花园洋房 41% 91840 普通多层 15% 33600,高层类型 11层小高层 10% 22400

8、18层高层 15% 33600,独立别墅350-500，主力为400左右 联排220-250 花园洋房150-200 多层公寓房120-160 高层小高层50-120,面积控制,小高层洋房设计建议适当提升，景观与建筑的交融,户型建议一,花园洋房设计建议高尚、尊贵，体现细致的关怀,结合景观设计，设置大面宽的情景洋房,户型建议二,多层洋房设计建议注重附加价值方式的创新,户型建议三,1）小区设置4个出入口 北边两个，南边两个 2）整个小区基建面积设地下车库 或分别在南北两块地块下 建设统一的地下停车场,出入口与车库建议,下设一个下行式通道与北区相连,北区主入口,南区主入口,南区副 入口,北区副 入口

9、,项目内道路应进行分级规划。除必要的机动车、消防车通道之外，尽可能采用较窄的人行道路布置，最大幅度的增加园艺面积，减少硬地面积，同时，应采用人车分流的规划设计手法，使居住区环境达到较佳效果。 充分利用山地落差，确定道路动线，以丰富的立体设计，形成路径本身的观赏价值。 在南北地块之间，可设涵洞式过道相连。在楼栋之间和组团之间，可以空中长廊形式相连,小区道路规划建议,各种连接长廊,山地建筑形态参考,依山坡而建的多层 利用低凹形成丰富立体设计,利用落差形成丰富立体设计,坡地路面,山边高层,天然地形车库,落差的自然运用,白云山一个楼盘的山顶标志,产品功能形态,三大功能有机组合,居家,会议,旅游,在一个

10、旅游渡假中心居家，感觉比一般的住宅自然要高一层面。 22万平方米居家者多为中高层面业主，其中北区最高级别为独栋别墅业主，其次为双拼、连排别墅业主。 南区以多层花园洋房及高层小高层业主层面上稍低于北区。多元产品形态，可以满足多元业主需要。 居家功能为半开放式，组团封闭，社区开放，以与旅游及会议度假功能既融合，又相隔,居家功能,沿小湖，建会所，会所就是会议中心。 通过休闲度假商务会议人口， 加大小镇人口流量，提升商业街价值。 会议商务配套， 与长居人口生活配套可相呼应，增加商气。 渡假村和居家部分可相互提升价值， 形成形象互动，如深圳香蜜湖、银湖。 度假村有相应设施配套， 如高尔夫练习场，网球场，

11、游泳池，健身馆，餐馆、酒巴等等。 度假村会所即会议中心，设大小型会场。 度假村建可容200人住宿小型酒店，约4000， 会所（会议中心）6000，其它休闲游乐面积10000,会议渡假功能,建一个登山公园,北部160亩租用山地，用作旅游运动功能，可建一个登山公园，分阶段开发专业水平登山健身道、网球场。 南昌虽有湾里梅岭近在咫尺，但却找不到一个好的登山活动场所，所有的可登之山都被纳入旅游景点。周日想去登山，却找不到门路，建议本案辟一个登山步道，可吸引大量游客，带动人气。项目开工之后，登山道的修建先行。 登山公园以后如广州白云山，成为城市登高的首选 之地。重阳登高，假日登山的好去处。将此山打造出一个

12、好的文化内涵,旅游功能,一个多功能项目的核心竞争力分析,目前湾里项目多集中在招贤镇往上一直到太平，并以旅游度假为居住目的者多。 相对这些项目来说，本案既同样具有湾里的旅游生态资源，又因为离市中心更近而更具第一居所功能,总结,一个多功能项目的核心竞争力分析,会议渡假功能，我们在周边旅游资源方面要逊于湾里山里项目，但是本案本身风格显著的异国情调加上现有山水，还有近红湾公路，本身昭显性好的特点，在会议渡假方面还是很有竞争力的,总结,一个多功能项目的核心竞争力分析,登山旅游会是本案聚人气、传形象的最佳方式。登山道的修建，以及登山 公园的形象推广，应该在本案形象推出之前，使本案迅速成为关注目标,总结,案

13、名推荐,卢塞恩（琉森郡,以上除第一个和开发商案名有关，其他都是瑞士著名地名。 如果登山公园方案能执行，可把项目称之为“卢塞恩森林公园”或“洛桑森林公园,多伦小镇,洛桑小城,建筑风格,有浓郁瑞士风情的中欧式建筑，此类风格常见三角型 屋檐、米字格墙面，外挑柱廊，有古典现代完美融合 的阳光欧式建筑,通过线条和细部处理，使得外立面不缺乏层次，天际线富于变化坡屋 顶、阳台、窗台花坛等设计，从建筑顶部、底部、窗、阳台等细部的 处理中，体现出精致和品质感，富于变化,第二部份,营销策划,本部分要解决的问题,制定出项目营销基本思路及计划,梳理本案产品特性及价值,项目定位解读,1,地段,产品,定位优劣势分析,原生

14、态 人居胜地 配套滞后 逐渐向成熟板块发展中,地 段,湾里红湾公路旁,原生态,生态的意义是和城区距离密切相关的。本案在开发前一直保持有良好的原生态,同质生态距离比较 银河城 距市中心25公里 湾里 距市中心25公里 象湖新城 距市中心16公里,湾里板块,人居胜地,梅岭山景,配套滞后,市政配套，路网已 成，云湾、红湾、 昌湾三条公路连接 湾里，目前有3条 路公交通往项目。 生活配套，目前的 配套只能依靠招贤 镇原有配套设施， 其配套规模和档次 的起点都相当低,粮油店,商场,逐渐向成熟板块发展中,本板块从2001年进入开发，先行者已为此板块成熟奠定下基础。 云湾公路、红湾公路的通车，红湾大道和新的

15、昌湾公路的即将修通，已将本板块与新老市中心连为一体，使得本地块物理心理空间距离大大拉近，距离将不会成为影响板块发展的主要因素。 教育产业对湾里板块地产的价值提升和发展起到一定的作用,板块两大特点（置业特点）: 休闲度假 二次及多次置业,在湾里板块，太平镇 的项目大多都定位为 休闲度假产品。 而招贤镇的项目更接 近传统住宅项目,恒茂森林海 康都 罗马假日 帝景湾洋城,休闲度假项目聚集,湾里板块与其它板块相比价格略低，地理位置较偏远，但自然生态环境优良。 板块内新开发项目大多定位为休闲生态度假，导致中层阶级或以上的二次及多次置业者相对聚集，这是本板块产品特点造成的现状,二次及多次置业者的天堂,项目

16、定位解读,1,地段,产品,定位优劣势分析,建筑形态多元化,采用经典阳光欧式风格，在南昌独树一帜。大量阳台、露台、大开窗，与室外生态环境紧密融合。 统一风格下的产品多元化：情景洋房，多层，高层，独栋、联排别墅。 多元化产品的辩证统一存在。用一种文化精神，统一产品形式上的差异。确保多元业主的迅速对码进入,产品,登山公园（山地网球场、野外烧烤、登山健身道、山顶标志性景观建筑） 小区内4个小水景利用落差，用渠道相连，形成跌落式水景景观,景观、休闲设施,160亩的登山森林公园+跌落式水景,登山健身道设计方案,8字型循环登山道,山地网球 场,山顶标 志性景观 建筑,野外烧烤 场,野外烧烤 场,健身器材 设

17、施,如图所示： 利用地块中2座山峰之间（海拔60-110米）共50米的落差，修建一条可循环往返的登山健身道，以弥补道路总长之不足（约800-1000米），满足大众健身登山的需求，也可让登山运动者自行选择运动的强度。 道路利用山势，既有陡峭的上山道，也有平缓的坡道，也有陡峭的下山道，这样增强了登山运动的乐趣。道路沿线旁，可设置凉亭及野外烧烤场等景观休闲设施，供游人玩赏嬉戏。 山道设计可采用石板台阶的设计，道宽约1.6米为宜，（可减少部分平整的工程量）部分陡峭路段靠山崖那面需设置护栏,山地网球场,山顶景观建筑,登山道,野外烧烤场,一、多功能厅 多功能厅可以组织大规模人数的国际会议,还可以从事宴会、

18、演出、展览等活动 建立可容纳多人的阶梯教室，现代化配置是IT业会议的理想选择,会议中心兼容高级会所,主要设施有,三、小会议室 另外配置4个小会议室、1个电教室,二、高档会议室 可容纳上百人的高档会议室,可以进行高端国际会议,中型会议室,多功能厅,会议室,主要设施有： 一、客房住宿 精装修酒店式公寓（一栋2梯10户11层配套酒店，共110间客房） 二、餐饮设施 1、中餐厅： 中餐厅可主营粤菜,辅以湖南菜、上海菜等。 2、西餐厅： 西餐厅可经营正宗欧陆和东南亚风味的美味佳肴。 3、大堂咖啡吧 提供数十种纯正咖啡饮品及特色避暑消夏特饮， 同时可享受酒店厨师为您制作的各种美味烧烤食品。 三、娱乐休闲

19、建立娱乐康体楼，具备游泳池、乒乓球、台球、桑拿、健身、 娱乐演艺厅及KTV包间等设施，以及小面积的室外高尔练习场,度假中心,度假中心,客房,餐厅,高尔夫练习场,KTV,项目定位解读,1,地段,产品,定位优劣势分析,项目定位解读,有意识地要售卖一种生活方式,亲密接触山水生活,一种怎样的生活方式,度假式生活享受,异国情调的山地森林公园式居家,项目定位SWOT综合分析,本案地处风光旖旎的湾里板块，坐拥青山绿 水，环境优美，空气清新，有先天的休闲度假条件，如加上建议的登山公园及其配套的各项运动配套设施，必将吸引部分人流前来休闲度假，解决了今后项目销售的部分客源积累问题,项目定位优势分析一,2项目地理位

20、置较好，处红湾公路旁，湾里片区经过政府近年来的大力发展，现有交通将越来越便利，年底红湾大道建成通车后，从红谷滩中心区到项目所在地，将只需要15分钟车程，既远离城市的喧嚣又可以享受到便利、优雅的生活，具备成为第一居所的可能,项目定位优势分析二,按照南昌市政府对湾里的定位，湾里将成为南昌市重点的风景名胜区，除梅岭风景外，还将引入诸多休闲娱乐设施（如野生动物园），按照目前定位，项目建成后将成为综合性的休闲度假住宅区，在相当长的时间内，项目所提供的产品上将会保持一定的市场优势,项目定位优势分析三,本案地块高低错落，有利于各式建筑形态的特色布局，可形成如半山别墅组团、水景联排别墅组团、坡地花园洋房组团等

21、具有鲜明山地特色的建筑产品，而产品定位充分利用了这些特色,项目定位优势分析四,2、项目规划的登山公园、及高档会所，前期投 入费用会较高，且不能马上收回投资,项目定位劣势分析,1、因地块不平整，各建筑形态依山势而建， 项目造价会比一般的住宅产品高出20%， 且土地利用率不高,1、湾里片区的开发和发展，使南昌市民 对湾里区的认知度提高，必将会增加 项目的潜在客户和投资客户数量,项目定位机会点分析一,2、湾里生态旅游的蓬勃发展及一批休闲度假楼盘的建 成（如恒茂森林海、罗马假日、康都等），使南昌 人的对生活方式和新生活理念的渴望更加迫切。新 的居住理念日渐形成。此时本案可利用交通便捷的 优势，及独特的

22、产品特色吸引大批的客源,项目定位机会点分析二,湾里区现有多个项目都是以休闲度假为主题，而本案预计发售时机将在08年上半年，期间的市场变化，可能产生一些不确定的因素,项目定位潜在威胁点分析,项目定位解读,2,形势,客群,对手,房产市场供应情况 房产市场销售情况 湾里板块之营销特点 未来三年之预测 客户研究 竞争对手分析,房产市场供应情况,近几年，南昌市的商品房开发投资保持稳定增长， 从开工及竣工面积也可看出，商品房供量稳定,房产市场销售情况,近年南昌市商品房销售面积逐年增长，上半年更是销售大旺，同比增幅84%。价格大势稳步上升，涨幅平均在15%左右,价格也稳步上升，今年以来在多个项目的拉动下，

23、涨幅达到38%，版块价值已被全面拉升,房产市场销售情况,说明：06-07年土地供量情况 06年共出让土地6032.15亩，至六月底剩余37%左右(约2220亩)的土地未动工开发； 07年上半年共出让土地1516.86亩，约有73%左右(约1110亩)的土地未动工开发， 两年合计约3330余亩待动工,未来三年之预测,市中心、青山湖、朝阳州、红谷滩等市中心及中心区域土地日益稀缺。城南、湾里、昌北将是城市未来三年主要建设区块，也是市区扩张所到之区,湾里区、 “新-湾”接壤区楼盘建筑风格依托湾里良好的自然丰景特色，以多层建筑形态为主，别墅等形态为辅。建筑风格基本是上要求融入自然为主的古徽派、欧式、简约

24、现代风格。其中，以瀚海逸居古徽派、帝景洋湾欧式、梅岭康都、简约现代风格为代表,区域产品特征,1.建筑风格,在园林风格的设计方面，各楼盘基本上遵循了该区域的基本地形。园林设计依据地形形态，景观建设“依山傍水”，充分利用了当地的自然资源和形态。湾里区有中国传统园林江南园林风格、欧式园林建筑风格、现代园林风格等几种，其中翡翠山庄、帝景洋湾是欧式园林风格，瀚海逸居则为江南园林风格的代表，敏龙花园、竹林花园等楼盘园林风格都采用现代园林为样板建设,区域产品特征,2.园林风格,因湾里区独特的森林资源和景观资源，景观、自然环境、气候条件成为湾里楼盘的独具的卖点和特色。各楼盘并都依据打出的特色打出养生、养老、休

25、闲度假等以养为主的口号吸引老年人、高收入人群等消费者,区域产品特征,3.主打特色,未来三年开发量大且主要集中在招贤镇,梅岭风景区太平镇内住宅开发受政策限制，开发项目将 进一步减少，地产开发热点将从本区转移至招贤； 招贤镇未来的开发热点区域少量集中在镇中心区，其它 为新镇政府沿云湾公路以及沿红湾公路朝新建县的土地 大放量方向上； 随着高品质楼盘的出现，湾里住宅开始进入品质时代； 受新政影响，湾里楼盘将以普通住宅为主，别墅类高档 住宅成为稀缺产品,从湾里的房地产现状和新土地放量，我们预计, 未来几年湾里区的房地产开发将呈现以下特点,湾里近两年土地供量及房屋供量日渐增多,尤以太平风景区为多,其主题都

26、为景区内的休闲度假产品，但因为路程距离等因素,本案的主要竞争对手仍在招贤镇,结 论,项目定位解读,2,形势,客群,对手,南昌客户居住品味提高，从温饱转向享受,南昌市近两年恩格尔指数下降明显，市民的消费向享受型倾斜明显,客户研究,居住品味提高，从温饱转向享受,近两年南昌市民的可支配收入上升较快，有能力在享受型支出 方面倾斜，且从市民消费支出来看，市民消费意识积极、超 前，消费旺盛,客户研究,价格承受力提高,前面我们列举过，近二年南昌市房价的上涨幅度约为每年15%左 右，而南昌市居民的人均可支配收入的涨幅平均为20%左右， 房价收入比约为9：1，基本还处于居民可承受的合理范围,客户研究,据湾里区房

27、管部门统计，近年来，在湾里购房的南昌人达到65%，湾里本地人25%以下，其它是外省和周边县市的消费者,湾里区太平镇置业群体分布和购买动机,基本为南昌客户/购买动机为度假休闲、投资，他们注重生态、升值潜力和投资回报,1、当地自住客户15%左右/购买动机为改善居住条件； 2、南昌自住客户，购买动机为认同该区域，低价， 这是注重性价比，曾对湾里有一定的了解的一部分 人（教师、工业企业人员行业）； 3、南昌投资型客户比例不低于50%， 购买动机为认准生态资源、物业升值、投资获利等,招贤镇的置业群体分布和购买动机,1.愿为瑞士风情买单者 2.居住的内行（花园洋房和别墅） 3.钱不多的文化爱好者（小户型）

28、 4.跟风者（这是很大一部分,本案目标消费群： 谁的利益需求与本案利益点关联度高,特征分析,中产阶级 外来人口中高收入人群 思想开放、有追求的年青族,职业分类,目标客户特性需求分析,行政事业单位公务员,特征,工作和收入稳定，有较多积蓄。有较高文化素质，思想观念比较新，容易接受新事物。 追求较舒适的生活环境，生活讲究品质。非常注重子女教育。 人员结构本地人和外地人都有，本地人为主。数量庞大且结构稳定，置业需求明显，因工作年限和职级的不同，二次置业或多次置业的可能性均等,需求,要求教育配套完善，并且不满足于传统的应试教育，如私立学校。 距离工作单位车程在二十分钟左右，上下班方便。 完善的配套，安全

29、舒适的居住环境，良好社区文化，体现身份档次。 以二房、三房户型为主,私营企业主,特征,全市众多的私营企业主，数目庞大，资本雄厚，收入高，购买能力强。属二次及多次置业者； 人员结构主要是本地人，多散居市内在个城区，置业在地域上没有明确的要求，大多是为日常休闲度假才来选择置业,需求,优美舒适的居住环境，完善的配套设施，能满 足社交的需求。 对产品质量和服务要求比较高，体现其身份。 以大户型、大面积为主,企业白领,特征,他们是伴随着城市的发展迅速形成的新兴群体，属于消费能力增长最快的人群。收入稳定且较高，但积蓄有限。 外地人、本地人均有，文化素质高，融合各区域文化特征明显。他们生活节奏快，时间观念强

30、，生活注重品位和细节。 置业在地域上没有太多的约束，比较理性，讲求最高性价比。多属首次置业,需求,生活配套完善，交通便利。 追求较高的性价比。 需求以中小户型为主,目标客户群的拉升,从长远看，伴随着本项目南区部分的开发深入，居住人气逐渐形成，各类配套设施完善，必然带动北区整体区位价值的提升。届时地块的区位资源对产品的支撑力度将大大加强，将有号召力吸引更高档次的目标客户,项目定位解读,2,形势,客群,对手,竞争对手分析,目前市场在售楼盘,目前市场在售的七个楼盘中，有4个是太平镇风景区的楼盘分别是康都、瀚德逸居、恒茂森林海、罗马假日，其提供的产品基本都为小户型精装修公寓产品，依托梅岭太平旅游风景区

31、，以休闲度假为主题； 招贤镇的三个楼盘帝景湾洋城、九洲依云郡、洪恒山庄除帝景湾洋城为项目的后续产品，九洲依云郡、洪恒山庄都是新开发的项目，但其开发公司都在湾里成功的开发过项目，分别是九洲画意居和洪恒花园,九洲依云郡位于湾里中心腹地,区政府对面.是九洲房产公司又一新产品。该项目总占地面积百余亩，共19栋（5栋小高层，14栋多层）占地:69866平方米，总建筑面积:127880平方米，总户数:1000多户，停车位:地下车位。 整个小区依山傍水，欧式花园洋房设计，上海同济设计院与江西恒茂都会资深设计师联合打造，坡地式建筑。别墅的环境享受，户型设计为（三房两厅三阳台，两房两厅，270度弧形阳台，通透式

32、转角阳台），八月中旬开盘，目前均价2700元/平方米,帝景湾洋城项目总占地面积260余亩，总建筑面积21万平方米。总共有181单元建筑组成，住宅类型以多层（6层）和别墅为主，项目还规划有一栋12层的酒店公寓及联排别墅。住宅总户数为1414户，项目建筑全部采用全框架异型柱结构。设计空间合理，户型卓越，布局完美统一，采光通风极佳，南北通透，私密性与开放性达到至高和谐，不同方位尽可众览园林美景，尊享欧陆风情，体验简约经典。 由世界鼎名的澳大利亚柏涛园林景观大师规划设计的风情主题园林，荣获了2003年全国人居最佳景观设计大奖，每一处都洋溢着浓郁的异域风情。小区聘请了有“国家一级资质”的物业管理公司香港

33、招商局，担任物管顾问,和竞争对手的静态量化比较,项目定位解读,3,产品策略,价格策略,客户策略,初步设计分四期开发,一期/普通多层 组团,与一期同步建设 登山森林公园,三期/度假会议中心 湖边别墅,四期/山地别墅,三期/酒店式 公寓,一期/坡地花园 洋房组团,二期/坡地花园洋房 组团,一期/高层组团,二期/高层组团,营销总思路,在三年的开发周期中，第一期以部分花园洋房、多层、高层为组合，并配合以独特的登山森林公园，达到景观先行，以优良的森林公园景观带动，将“22万平方米瑞士风情山水小镇”形象推入市场。此形象的推力包括： 独到的形象创意 精准的媒介发布 良好的登山森林公园景观 及国际化的会议中心

34、、度假中心 以及有强感染力的现场包装 一期之后，为项目延续期，除少量形象性营销传播之外，主要利用客情及服务作为营销主要推力。根据项目进程，将多元的产品和多元的客户在定位基础上统一起来，根据市场变化，与工程节点相配合，采取低开高走，小步快走的价格策略,本案多元产品，统一在一个鲜明的瑞士山地风格主题之下。无论是多层、高层、花园洋房、公寓、别墅，都可以在统一的风格下找到对应,多元产品战略,坡地花园洋房,坡地花园洋房，是最接近瑞士通见住宅的建筑形式。多元 化的产品概念，我们无需在传播中涉及，作为楼盘代表性 建筑形式，建议以坡地花园洋房为代表。其作用在于： 有利表现定位 有利于表现本案档次（与其他建筑形

35、式上下易关联,多元中的代表性产品,依托市场发展趋势，遵循市场发展规律，以打 造品质为基础，以价格执行创造利润最大化， 制定出一个符合市场的价格策略，以环境的变 化，为影响，进行调整。 本案定位决定，在湾里招贤镇板块，静态看， 琉森郡将位处一线，但优势及其微弱，所以项 目应采用风险较低的低开高走策略,价格策略,体现一个大盘应有的综合环境优势。 在销售现场及参观区域，突出本项目在细部处理， 如 安排特色景观带及具有观赏效果的小品。 销售区域的环境处理，体现出本项目纯美、向上的生 活形态，让客户在不经意之中触摸理想的生活境界， 并适当增加立体的环境音乐、自然虫鸟声等,首期形象及销售示范区设计时 我司

36、建议主要参考以下几点,1.参照对象选取依据,楼盘规模相近 地理位置相近 产品形态相近,综合上述条件，多层选取帝景湾洋城、九洲依云郡、洪恒山庄三个项目作为比价对象。 精装修酒店式公寓选取恒茂森林海、罗马假日、康都为比价对象,项目价格定位,市场比较法分析均价,多层价格建议,单位：元,市场比较法分析均价,多层价格建议,由上述市场比较推导后， 得出参考均价为 2912元/， 以5%的技术参数作调查， 得到参考价格区间为2760-3057元,市场比较法分析均价,精装修酒店式公寓价格建议,单位：元,市场比较法分析均价,精装修酒店式公寓价格建议,由上述市场比较推导后 得出参考均价为 3965元/ 以5%的技

37、术参数作调查 得到参考价格区间为3765-4160元,花园洋房价格建议,单位：元,3,474,建议均价,33,33,33,权重,3461,3839,3228,对比价,100,95,100,95,100,105,交通,100,100,100,100,100,110,规模,100,95,100,100,100,100,生活配套,100,100,100,90,100,95,自然环境,100,98,100,105,100,105,地理位置,100,100,100,105,100,105,品牌形象,100,98,100,105,100,105,区域,3000,3800,4100,按揭均价（毛坯,洪恒山庄

38、,丰源淳和,奥林匹克花园,市场比较法分析均价,由上述市场比较推导后 得出参考均价为 3474元/ 以5%的技术参数作调查 得到参考价格区间为3302-3648元,花园洋房价格建议,市场比较法分析均价,联排别墅价格建议,由于可比项目较少，所以根据市场上同一项目中多层与联排别墅价格比得到本项目联排别墅的参考价格,参照楼盘：居住主题公园,67.9,价格比,5080,联排均价,3450,多层均价,居住主题公园,联排别墅价格建议,推导结论： 本项目中联排别墅建议均价4500元/ 以5%的技术参数作调查 得到参考价格区间为4275-4725元,独栋别墅价格建议,由于可比项目较少，所以根据市场上同一项目中多

39、层与独栋别墅价格比得到本项目独栋别墅的参考价格,参照楼盘：居住主题公园,独栋别墅价格建议,推导结论： 本项目中独栋别墅建议均价6800元/ 以5%的技术参数作调查， 得到参考价格区间为6460-7140元,因距项目正式发售尚有一段时间，期间价格的变化会受如宏观政策、市场变化、竞争对手等诸多因素的影响，所以项目正式发售价格还要根据当时的各项因素及自身品质来综合决定,按当前市场价格测算得出以上价格,预计项目总收入将达到7.95-8.74亿元,795322080,项目整体均价3900,203840,总开发建设周期3年,5850,4500+30,湖景联排别墅,17920,129991680,90,88

40、40,6800+30,别墅,4480,4期,3-5个月（10年6月-10月,98280000,90,4875,3900+25,精装酒店式公寓,22400,3期,3-5个月（10年1月-5月,4375,3500+25,花园洋房,45920,235620000,90,3625,2900+25,高层,16800,2期,5-8个月（09年8月-09年12月,3480,2900+20,高层,16800,4200,3500+20,花园洋房,45920,331430400,90,3480,2900+20,普通多层,33600,1期,10-12个月（08年9月-09年7月,计划回笼资金（元,销售比例,预计当时

41、均价（元,基准均价(元,产品类别,总面积（,批次,销售周期,总收入测算,第三部份,推广策略,为南昌首个山地复合居住项目 量体裁衣,审视产品策略中的项目功能设置,别墅 洋房 公园,会所 球场 商业,酒店 泳池 娱乐,以产品为基础构建出来的推广案名,琉森郡,中世纪的瑞士古都 著名的旅游胜地,传统规划地域单位 相对独立的居住概念,与旅游相称的地名暗示了本案三元功能中的生活风情部分， 而郡对本案在城市地产区域中的独特位置也是一个恰当的命名,本案三元消费者搜索,居,有较高居住环境要求的人群,游,会,南昌城区欲改善居住条件的置业者 湾里区眷恋自然环境的原属居民 向往梅岭旅游地产价值的外地置业/投资者,寻找

42、城郊适宜公务会议场所的大中型企业 前往梅岭风景区度假旅行的过客 中小型活动的集体组织者,不断增加的公务、旅游需求组织,产品蕴含的三元价值,注定本案不是一个城市地产的常规楼盘,山地居住 价值,山居 是人类最早认识 最完善的居住形态,只是听见了森林里树叶的声音 就知道季节的变化,屠格涅夫的幽会,空气总是明净的，近谷内不生烟，远山上不起霭，那美秀的风景像画似的展露在你的眼前，供你闲暇鉴赏,徐志摩翡冷翠,关于山的美及其价值 绝不仅是某种主观判断 而是其自身固有的价值标志 它比人类的存在更早 是人类最初的生存母体,山的生态环境,群山环保、森林覆盖，您就可呼吸自然的芬芳，在天籁声中入睡，被小鸟唤醒、被林涛

43、轻绕、被晨光照耀,山的文化背景,关于山居的历史、文化与进化本源，甚至于人类归隐山林的居住返祖思潮，人类社会其实早有共识，所以每当我们看到山坡上密林中出现一栋房子，往往发出一致的惊叹，那几乎是所有人的居住梦想,英国作家彼得梅尔则以山居岁月 享誉文坛。 余秋雨从1992年开始辞去学院院长职务， 把自己关在山里2年，写出了山居笔记 其当代文坛领袖的形象自此脱颖而出,比如在诗经中的大雅公刘,其实就是描述氏族首领兼风水先生公刘，觅龙、察砂、观水、点穴的看风水的过程，其中看的重点就是山，择山而居,后来章太炎的神农时代天子居山说中说，古代帝王都是山居的。 钱宾四随即补了中国古代山居考，证明 古代一般民众，亦

44、热衷于山居,而世界上真正的豪宅的90%以上 也都毫不例外，都是山居类型,山居对于南昌的地产创新性,创新一：城市新价值,城市价值的崛起，必依据其资源。 南昌作为一座拥有2000多年历史的文化名城，其自然资源一直是其魅力所在。 经过2005年-2007年两年时间，南昌的“水”文章已初现华彩，其价值已在象湖、青山湖、红谷滩等片区体现,然而发现城市的价值眼光，已逐渐落位山资源的挖掘。根据南昌城市发展战略，湾里作为“西进”的重要区域，山价值的引爆，势在必行，成为城市发展另一个引擎,南昌房产：现在轮到“山”的文章,城市价值双核驱动,山居对于南昌的地产创新性,创新二：区域新价值,湾里，一次华丽的变身,湾里，

45、是上天赐于南昌的一块瑰宝 然而大好河山，却沉睡至今 不过在新一轮城市价值的驱动下 湾里开始了他的华丽变身 特别是琉森郡项目的启动 及高远视野的定位 将成为这次变身的直接 推动者和见证者,山居对于南昌的地产创新性,创新三：地产新价值,地产一直是城市发展的先知先觉者甚至是城市运营的引导者在湾里“山居”价值即将启动的当下地产籍此找到了筑造新人居形态的依据找找到了引发新一轮城市地产价值的新的撬动点,让湾里重新想象,山居对于南昌的地产创新性,创新四：生活方式,仁者爱山，智者乐水。依山为界，叠翠成疆，琉森郡创造了一种介乎想象与享受之间的山居符号；传递出一种关于南昌山居理想生活的感悟,真正山居者 不会被现代

46、工业文明 剥夺与自然对话的本领和权力 他们喜欢与大自然直接对话 山风林语花鸟土地都能入耳浸心 真正的山居者懂得大自然的心情,在人们逐渐回归“看云忽见山”的美学意境的当下，琉森郡作为南昌首个城市山居项目，出现在南昌做“山”文章的开篇， 成为启动城市价值的先驱。这也将构成琉森郡的原始价值和核心价值,总 结,瑞士自然山琉森,琉森 瑞士最美丽的城市之一,这片水，这群山，这蓝天， 给我的是那样强烈的美的刺激,列夫托尔斯泰教堂桥,琉森是世界最美的蚌壳中的珍珠,大仲马如是说,理查德得瓦格纳,卢塞恩的温柔使我把音乐都忘了,美丽的琉森位於瑞士的中央地区，一直是瑞士的传统旅游胜地。美丽的湖水，阿尔卑斯山与中世纪的

47、建筑互相映衬。罗伊斯河从城市中间流过，卡贝尔等桥梁连接两岸,如诗如画的美景令人倾倒,琉森之历史,中世纪时，琉森曾是瑞士首都,从市内有特式的涂上了油彩的房子,与及独一无二的木桥（Kapellbrucke),可以追溯到此城市是源自一个兴盛的中世纪城市。 琉森位处瑞士的中心地带、琉森湖北,市内不乏文艺复兴时期及巴罗克式的建筑物及喷水池,广场均以鹅卵石铺砌,人字形的小屋都涂上鲜艳的色彩,此等景色实在令人神往,琉森之文化,美丽的湖边小城琉森，不仅拥有梦境般的琉森湖，还有闻名遐迩的卡贝尔桥（也称教堂桥）和狮子纪念碑。前者是琉森的标志，后者是琉森的徽章，只要看到它们的图案，人们一定会慨叹：这，就是琉森,卡贝

48、尔桥 建于14世纪初，是欧洲最古老的有顶木桥。 廊桥内横眉上共有120余幅绘画，叙述着琉森和瑞士联邦的历史,琉森之狮”纪念碑 狮子呈卧姿，闭眼张嘴，表情痛苦。这是在纪念1792年8月10日战死的几百名瑞士雇佣兵,美国作家马克吐温称其为 “世界上最哀伤最感人的石雕,琉森名流汇聚,理查德得瓦格纳诸神的黄昏,毕加索 博物馆,歌德和雨果的故居 列夫托尔斯泰琉森 奥黛莉赫本举办婚礼的教堂 尼采、叔本华、司汤达、马克吐温,山” 瑞士郊外的景色，处处优美怡人青翠的草原、终年不融的雪山、湖岸山坡上密布葡萄园、牧场和农家小木屋、原野上飞奔着脚车队世界公园的美誉，实至名归,琉森之美,湖”素有“湖畔巴黎”之称的琉森

49、湖，将城市一分为二，如水晶般莹澈炫目的湖水，荡着如诗似画的景象,宅” 琉森湖的岸边，建有许多美丽的建筑物。那是一片典型的欧洲古典式楼房，只有五六层高，墙壁被漆成白、淡黄、蓝、粉红、棕色，屋顶却一律是鲜红色,琉森浪漫,桥边的河岸上，有一排露天咖啡馆。人们随意地坐在桥边，轻声慢语地交谈着，生怕打扰了桥的宁静与浪漫。还有作曲家瓦格纳在卢森湖畔的恋情，贝多芬微醺的月光曲，洋溢着整个小镇,早在1856年托尔斯泰就称 琉森是瑞士最浪漫的地方,琉森从容,到过这里的人都说 琉森是被时光遗忘的地方 永不会老去,和欧洲的大多数城市一样，琉森的街道还保留着古老的石子路面，窄窄地伸进城市腹地，延伸到咖啡馆、小酒廊门前。在琉森，任何时候，你都不会找到一个匆忙的人。小小的广场前，人们啜茶品酒，神态悠悠,其它,同时，琉森也是个蕴涵了丰富文化含义的文化会议中心、旅馆、商店等现代化建筑，使得琉森尽显现代都市的魅力,山情风情小镇推广,从项目价值的深入挖掘， 我们为“琉森郡”提出项目推广定位主题,琉