《如何打造购物中心》PPT课件

1、如何打造优秀购物中心,唐山博志 2012年2月,Company Logo,目 的,旨在通过购物中心基本概念,介绍部分优秀的商业项目, 相关的经营、管理和服务理念，从而开拓我们的眼界和思路，提高我们对商业发展的初步认识,Company Logo,目 录,1.0 购物中心的起源、发展与演变 2.0 购物中心开发的基本框架 3.0 结束语,Company Logo,1.0 购物中心的起源于发展演变,1.1 购物中心的起源 1.2 购物中心的发展演变 1.3 购物中心的规模与分类 1.4 小结,Company Logo,1.1 购物中心的起源,迄今为止，购物中心已经经历了多年的发展历程。其发展演变的过

2、程，主要一方面是由于经济发展和社会进步；另一方面是由于购物中心在传播过程中与各地具体情况相结合的结果。在不同的国家、社会和经济水平下，购物中心的发展模式既有自身的特点，又彼此影响。美国购物中心的建设始终居于领先地位，对欧洲、澳州和亚洲国家产生了显著的影响。 早期的购物中心（Shopping Center）探索和实践主要集中在美国、英国和澳大利 亚。特别是美国，它是发展购物中心的先驱。现如今美国购物中心的营业额约占 全美零售业总营业额的50%以上，可以说购物中心是美国人日常生活中一个不可欠 缺的消费场所。 早在19 世纪，美国购物中心建设已经拉开序幕，但是它在20世纪以前的发展相当 缓慢。在早期

3、探索过程中，具有代表性的原型有1827年西鲁斯巴特勒(CyrusButler )在罗得岛普罗维登斯(Providence，RhodeIsland)建造的三层封闭购物廊，以及 1907年爱德华H博尔顿(Edward HBoulton)在巴尔的摩建造的罗兰帕克(Roland Park)中心,Company Logo,1.2 购物中心的发展与演变,购物中心发展的五个阶段,20 世纪20-30年代 早期探索阶段,20世纪50年代 成型阶段,20世纪60年代 勃兴阶段,20世纪70年代 成熟阶段,20世纪80年代 多样化阶段,购物中心在设计、开发和运营方面取得了显著的进步。开发商尝试将沿街带橱窗的商店组

4、合起来，并在商店群背后设置停车场。带形中心是美国早期购物中心的典范代表。在30年代的美国郊区非常普遍,开发商有能力将一组商业设施作为一个整体来规划建设和管理，规划师和建筑师也能够适应郊区的要求进行设计。政府和私人投资者都为购物中心建设提供了金融支持,这一阶段，购物中心在各地的发展虽然各具特色，呈现出共同的特征，主要表现在热哀于采用封闭室内步行街模式；过分依赖人工照明和人工空调。这些能源消耗方面的潜在问题到70年代才彻底暴露出来,购物中心的发展 重点从郊区转向 城市市区。面对 新的复杂的环境 和地段，它在规 模、类型和设计 方法方面都发生 了适应性变化， 并逐渐走向成熟,这一阶段，购物中心类型趋

5、于多样化，虽然面积变化不大，但是类型演变异常活跃，并针对人口分布状况、区位和市场、竞争消费方式的变化作 出反应。新的类型和亚类型迅速涌现，彼此之间相互作用，从而推动了购物中心的演变,Company Logo,1.3 购物中心的规模与分类,1、按开发商背景及购物中心经营管理的模式分类； 2、按购物中心商场面积规模分类； 3、按购物中心选址地点分类； 4、按购物中心档次定位分类； 5、依据国际购物中心协会的分类； 6、按购物中心的业态复合程度分类； 7、按摩尔购物中心的外观分类,大致可分为七大类,Company Logo,1.3 购物中心的规模与分类,按开发商背景及购物中心 经营管理的模式分类,物

6、业型购物中心,一般由大房地产商开发，建在市中心黄金地段，实行的是 租赁制。特点：面积一般在5至10万平方米左右，定位突出某 一目标顾客群体，入驻的业态一般不齐备即业态业种的复合度 不够（通常定位于高端市场，大租户以高级百货为主，许多业 态没有引入），还称不上真正的摩尔购物中心MALL,物业型MALL购物中心,连锁MALL购物中心,由专业的连锁购物中心集团 开发并经营。特点：业态业种 的复合度极度齐备，商品组合的 宽度最宽深度最深，定位于家庭 （全家/全客层），能满足全客 层的一站式购物消费和一站式文 化、娱乐、休闲、餐饮享受的特 大型购物中心。专业连锁购物中 心的经营管理的要求和难度比其 他业

7、态更高,百货公司型购物中心,由大型连锁百货公司发展或扩建而成。面积一般在10至15万 平方米左右，通常以自己的百货公司为主，通常会配以生活超市， 但一般没有引入影院、 KTV 、大型餐饮等业态,物业所有者不进行零售经 营，场地出租给专业零售商，委 托专业管理公司进行管理，实行 所有者、管理者与经营者的分离,Company Logo,1.3 购物中心的规模与分类,按购物中心 商场面积规模分类,超级购物中心,面积在25万平方米以上。超级购物中心的发展，大多不是 一步到位的，而是分步进行投资、开发，通常分为几期工程兴 建，因此在业态组合上可根据开发速度进行调整,大型购物中心,面积在13至24万平方米

8、之间,中型购物中心,面积在6至12万平方米之间,小型购物中心,面积在2至5万平方米之间,Company Logo,1.3 购物中心的规模与分类,按购物中心 选址地点分类,都市型购物中心,都市型购物中心，位于直辖、省会城市市中心黄金商圈且交通 便利。周边以星级酒店、写字楼、商业为主。商业定位多为中高档 或高档，以经营奢侈品、时尚潮流商品为主，商圈辐射范围涵盖周 边城市,社区型购物中心,社区型购物中心，位于大型 居民社区内。周边以居民消费为 主。商业定位多为中档或中低 档，业态组合特点较为突出，以 经营家庭生活用品、休闲服装服 饰、生活超市、大众餐饮为主。 商圈辐射范围仅限周边社区,地区型购物中心

9、,地区性购物中心，通常位于市 区非黄金主商圈，交通便捷。周边 以大众酒店、商业和居民区为主。 商业定位多为中档。业态组合较为 丰富。以经营大众、知名、流行商 品、连锁超市、电器商城为主。面 积10万平米的购物中心还会配以影 院、KTV、大型餐饮等业态。商圈辐 射所在地区，为本区域商务人士、 居民提供服务,城郊型购物中心,城郊型购物中心又称奥特莱斯。通常位于城郊高速公路旁。 通常由多栋独立建筑组成街区型购物中心。配有大型室外停车场。 商业定位多为奢饰品牌、知名品牌服装服饰折扣店。配以简餐、快 餐等餐饮店作为服装服饰类服务配套,Company Logo,1.3 购物中心的规模与分类,按购物中心 档

10、次定位分类,以高档商品为主,奢侈品、高档商品经营比例不低于50%。如果70%的以上比例经营高档商品，则 这个购物中心一般最大只能作到5万,以中低档商品为主,低档商品不能超过60%，否则就成为大型跳蚤市场、小 商品市场或批发市场了,以中高档商品为主,高、中高档、中档比例协调，通常 为3:5:2,Company Logo,1.3 购物中心的规模与分类,依据国际购物中心协会的分类 1994年ICSC（国际购物中心协会）分类出八种不同的购物中心，即： （1）邻里型购物中心 （2）社区型购物中心 （3）区域型购物中心 （4）超区域型购物中心 （5）时装精品购物中心 （6）大型量贩购物中心 （7）主题与节

11、庆购物中心 （8）工厂直销购物中心,Company Logo,Shopping Center 了解消费习惯等资料，有助于购物中心的进一 步调整; 对会员积分资料的分析，了解商户经营状况， 制定促销活动，分析租金水平的合理性; 会员积分后也可根据其积分额度享受不同的尊 享待遇,Company Logo,2.3 物业管理要素,及时性,执行力,监督检查,工程管理,安全管理,营运秩序管理、治安消防管理、车场管理、租户装修现场安全管理,机电、设备设施的日常巡检与定期保养；紧急工程问题处理；租户 装修施工工艺管理,绿植租摆、日常保洁、外围保洁、石材养护,外判停车场、保安、保洁公司的管理,环境管理,物业保障运营 资产保值的关键,Company Logo,2.4 后勤管理要素,数据准确 数据采集准确及时 软件功能更新与开发 保障设备正常运行,资源整合 人力资源储备及招聘 员工生活丰富多彩 企业文化深度渗透 技能培训 绩效考核科学有效,制度严明 预算控制 成