SOHO东海广场租赁市场实地调研报告(31页）

1、SOHO东海广场租赁市场实地调研报告,租务部 2009年8月,2,目 录,上海写字楼、商业区分布情况-3 上海甲级写字楼新增供应及成交统计-7 南京西路区域写字楼租赁市场具体情况-9 SOHO东海广场和区域项目产品细节对比-21 项目租赁、销售的市场预期-24 参考附件,夜色中的上海人民广场,3,上海甲级写字楼分布示意图,1-陆家嘴区域； 2-人民广场区域； 3-南京西路沿线； 4-淮海中路沿线； 5-徐家汇区域； 6-虹桥区域,4,评析： 上海市甲级办公楼仍主要分布在黄浦、静安、卢湾、徐汇、长宁及浦东六大区的内环以内区域，整体呈现四点两线布局：四点分别是黄浦区人民广场、长宁区虹桥、浦东区陆家

2、嘴、徐汇区、徐家汇；两线分别为静安区南京西路沿线、卢湾区淮海中路沿线，其中浦东陆家嘴、南京西路区域分布的甲级、顶级写字楼位列前茅,主要办公楼分布区域列表,资料来源：易居中国,5,上海高端商业市场分布示意,1-陆家嘴商圈； 2-南京东路商圈； 3-南京西路商圈； 4-外滩商圈； 5-淮海路商圈； 6-徐家汇商圈； 7-虹桥商圈,6,上海市主要商圈列表,评析： 从全市高端商业的分布、业态业种以及服务对象上来看，主要呈现的市场特征有：依托成熟的商务中心，发展特色商业街区及商业中心；结合地理位置、区位、交通、环境等优势，打造具有自身特色的多元化综合商圈；业态业种、商圈位置、周边配套等综合因素决定了各商

3、圈的不同服务对象， 或面向大众、或以周边居民为主力消费群、或向外区辐射，各不相同，各具特色。 从租金范围段分布上来看，其特征为：外滩商圈及南京西路的租金最高，首层平均每天50-70元/；其他主要高端商业市场租金的低位数相差不大，约在10-15元/.天，而高位数则因地段、业态等因素存在一定差距，其中淮海路商圈的租金高位数较高，为45-55元/.天,资料来源：易居中国,7,评析： 从未来4年整体来看，上海甲级写字楼市场仍有近376万平方米的甲级写字楼供应量，其中浦西、浦东市场供应分别约占43.3%和56.7%，由于大量供应量要赶上上海世博会的东风，2010年供应量相对充分：接近有130万平米的办公

4、建筑面积上市供应。整体来看，浦东、浦西的新增供应量相对较为平衡。另据统计，截止2009年第二季度，整个上海市甲级写字楼入住面积超过420万平米，而目前整体存量约536万平方米,资料来源：savills DTZ 上海规划与国土资源网,上海甲级及以上写字楼新增供应量统计（至2012年,8,上海2009上半年甲级写字楼市场新增供应及成交情况,单位：平米（建筑面积,评析： 上海甲级写字楼市场2009年第一季度租赁市场仍处于低迷状态，新增成交量约3.8万平米；第二季度则逐渐反弹，但仍处于较低水平，新增成交量约5.5万平米。按照60%以上计算，上半年国际大行代理成交量约5.6万平米。在低迷的市场中突破重围

5、、抢夺有限的客户资源，SOHO东海广场面临着较大的压力。2009年第一、二季度上海甲级及以上写字楼租赁市场成交以到期续约为主，扩张型办公需求较少,资料来源： savills,9,上海甲级写字楼入驻大品牌部分成交情况（500平米以上,评析： 2009年第一、二季度上海甲级及以上写字楼租赁市场成交以到期续约或扩租为主，而扩张型办公需求较少。以静安区为例，甲级写字楼大面积品牌成交市场的确没有太活跃，大部分成交案例仍基本集中在200-300平米的小面积。因此，SOHO东海广场的客户群，尤其是中、低区的楼层，除了客户品质之外，对成交面积不可以拘泥太多,统计时间：除欧莱雅外，均为09年上半年成交,10,静

6、安区（南京西路）写字楼市场特征,南京路的西半部，跨黄浦、静安区。静安区路段东起成都北路，西迄延安西路，全长2933米，穿越静安寺闹市地区，横贯全境。沿街汇集众多的名特商店，集全区商业之精华。静安区的黄金线。南京西路是沪上一流商务楼宇和星级宾馆聚集的地方，大型跨国公司驻沪机构首选南京西路安营扎寨，全国各地中小企业入驻南京西路写字楼以求体现公司价值。 区域内投入或即将投入使用的写字楼约34幢，其中甲级写字楼约10幢，乙级写字楼24幢， 已投入使用的写字楼大多建于2000年左右，目前可使用的办公面积合计超过135万平米，入住率85%以上，其中甲级写字楼面积约75万平米，入住率约90%左右,南京西路拥

7、有顶级写字楼群、顶级商业业态群， 静安区政府对该板块统筹规划、轨道交通、周围 配套设施极其便利，至2012年前将有华敏帝豪、 1788号等数个甲级及顶级写字楼项目在建。该地段 为沪上最被企业、消费者一致认可的一流商务区,写字楼客户来源,客户行业构成,11,南京西路商圈截图示意,东海广场,越洋广场,会德丰广场,静安中华大厦,中信泰富广场,华敏帝豪,嘉里2期,1788项目,备注 / 已有供应,新增供应,12,南京西路甲级及以上写字楼市场特点及供应量,评析： 上海南京西路写字楼市场顶级写字楼绝对数量较多、不同级别写字楼软、硬件的差距较大。 从南京西路交付甲级及以上写字楼的空置率计算，包括恒隆广场、嘉

8、里中心、中信泰富、梅龙镇、越洋广场、中欣大厦 等甲级及以上写字楼待租面积超过10万平米。而这类老牌写字楼将直接与SOHO东海广场形成较的客户群争夺战，建议从佣 金政策、推广力度方面增加项目的竞争力。 从区域将要新增的甲级及以上写字楼供应量来计算，包括会德丰广场（写字楼10万平米、2010年交付）、华敏帝豪（写字楼 4.6万平米）、1788建筑（写字楼6.71万平米）、嘉里二期（写字楼8万平米） 、协和城、恒基中心等最迟2012年前后可能 交付的甲级及以上写字楼供应量约在50万平米以上。短期内东海广场面临的新增供应竞争压力较弱，但市场瞬息万变，不宜 掉以轻心，抢占先机、获得市场主动权，成交速度是

9、SOHO东海广场取胜的重要因素,单位：平米（建筑面积,数据来源：搜房网 & savills,至2012年,存量待租,13,其中，新增供应具体情况,评析： 受到世博会（2010.5.1-10.31）影响，部分项目的施工进度可能会有所放缓。综合相关资料来看，2009年下半年南京西路甲级及顶级写字楼没有新增供应项目。因此SOHO东海广场租赁前期受到的新增供应量的市场直接竞争相对较弱，而区域已有项目的待租竞争将是主要压力所在。预计2010年一季度华敏帝豪、二季度嘉里中心2期、三季度1788号项目将分别上市形成有效供应，2010年末至2012年左右则有协和城、恒基中心分别上市，从而不可避免对项目后续租赁

10、造成一定压力,华敏帝豪,嘉里2期,1788项目,协和城、恒基中心等,无新增供应,单位：平米（建筑面积,资料来源：savills 上海规划与国土资源网,14,南京西路甲级写字楼季度平均成交租金走势,评析： 受金融危机及国际、国内宏观环境的连带影响，南京西路甲级写字楼成交租金从08年第四季度开始持续下跌，按照6月底如中欣大厦等区域内甲级写字楼成交租金计算，约6元/平米/天。据了解，该项目在去年第三季度高层部分最高成交价曾经接近8元，目前下调超过20%。综合情况来看，由于宏观环境向好特征明显，加之短期区域新增供应极为有限，而区域地段被高度认可，虽然商业和办公楼市场尚未完全走出下行通道，相信随着投资者

11、对楼市信心的恢复，沪上商办市场也正透露出复苏迹象，加之世博会等良好预期，对南京西路甲级写字楼形成较好支撑。但SOHO东海广场由于地段相对局限，车位、电梯配比等硬伤，在面临一定的市场机遇同时，其市场竞争也将非常激烈，势必在市场推广、激励政策等各方面给予重拳出击，方能真正取得市场先机,甲级写字楼样本来源为：中欣大厦、南证大厦、仙乐斯广场、智慧广场、海银国际大厦、海森国际大厦等,单位：元/平米/天,15,南京西路顶级写字楼季度平均成交租金走势,评析： 与甲级写字楼情况类似，由于宏观环境的消息影响，南京西路顶级写字楼从08年第三季度到达阶段性顶部之后开始持续调整，跌幅接近30%。目前区域内顶级写字楼如

12、恒隆广场按照部分6月底成交甲级写字楼租金计算，均价约9元/平米/天，而在去年第三季度，恒隆广场高层部分最高成交价约15元/平米/天。今年初延续去年底的跌势，新增需求也大幅减少，成交租金继续下跌目前国际经济环境虽然尚未完全企稳，但国内宏观环境各项指标向好明显，而该区域地段认可度极高、顶级写字楼产品品质无可挑剔，且在年底前无新增供应量，预计部分租户将利用机会保有更多租赁面积以备经济转好之际使用。整体由于租金仍处于下降通道，区域内顶级写字楼客户群雷同，直接争夺战不可避免，且顶级写字楼租金等签约条件仍有一定下调空间，这将给SOHO东海广场带来一部分直接的租金压力,顶级写字楼样本来源为：恒隆广场、中新泰

13、富广场、越洋广场、梅陇镇广场、嘉里中心,单位：元/平米/天,16,收缩,持平,扩张,外资金融,电子消费品,快速消费品,咨询,内资金融,南京西路甲级及顶级写字楼租户策略分析,评析： 从2008年4季度开始至2009年1季度，受到金融危机和供应持续放量的影响，上海甲级写字楼市场进入深度调整周期。持续多年的业主市场转为租户市场，租金在连续上涨几年后开始逆转下跌。目前许多企业出于对前景的担忧，开始控制成本，收缩租赁面积或迁至更低档的大楼。而同时，在外资金融机构受到重创，纷纷收缩办公面积的同时，一些高端服务业公司，如各类咨询公司和内资金融机构等则利用当前的市场机会升级或扩张办公面积。此外，不少医药和快速

14、消费品公司也在增加或升级办公环境。相信这些客户群将是SOHO东海广场潜在和重要的选择方向。 在目前尚有变数的宏观经济环境和写字楼市场背景下，2009年整体新增需求将比较少，大部分需求来自原租户的换租、续约。而如果SOHO东海广场采用更具竞争力的租金策略，其他较低级别写字楼租户除了搬迁所需的一次性支出以外，升级至SOHO东海广场并不需额外的租金。如果SOHO东海广场在软、硬设施和租金及其他签约条件上更具竞争力，需求流向SOHO东海广场将更具可能性，从而填补目前较高的空置面积。因此，市场中较低级别写字楼的老租户也将是“次新楼”SOHO东海广场的市场机会之一,17,静安区政府针对企业入驻的政策,静安

15、区于2008年年底推出针对区域内写字楼用户的“39计”（见 相关资料），具体内容包括： 对区域内的专业服务业、会展业、现代物流业和文化传媒产业，设立地区总部发展专项资金； 对新引进和已设立的跨国公司地区总部给予相应补贴； 对金融服务、楼宇经济、高端品牌、中小企业发展等创设专项资金； 对企业创新成果转化大力推动，包括多项科技创新政策，制定区级“企业技术中心”认定标准； 对大型办公楼宇节能开展审计，鼓励企业采用先进的节能技术等等,关于欧莱雅入住越洋广场： 静安区在双方进行谈判的过程中主动承担起协调推进的作用，区政府为越洋广场针对性的提供一条龙的服务，让欧莱雅及其他关联租户能够很快速地进驻，相关措施

16、,在业务发展、人才培 上对欧莱雅进行扶持,主动调集各方资源，在 招商注册、优化楼宇环境、 现代服务业的集聚等方面,欧莱雅合同租金在11元左右/天 /平米，经过区政府补贴后， 实际承担的租金在 6.5-7元/天/平米,整体来看，区政府会根据具体企业的注册资金、市场前景、社会效益，特别是税收贡献等灵活给予支持政策,18,租赁部人员薪金情况,中信泰富、嘉里中心、梅龙镇、中欣大厦等均只有底薪、没有提成： 1）租赁专员：3000元左右/月 2）一般经理（可以独立见客户）：5000元左右/月 3）高级经理（可独立开发客户，有独立的客户资源开发渠道）：6000-7000元/月 恒隆广场：底薪（以上同一水平）

17、+提成（1-1.5%） （以上信息不含季度及年终奖金情况,建议： 薪金模式： 延用SOHO独有的胡萝卜+大棒的激励模式：高压力、高提成、高奖金；末尾淘汰。相信这种模式会在上海行业内引起一定关注，并吸引有实力、有经验、尤其是有资源的人士加盟我们的团队。 租赁团队： 建议采用两个副总监各带一个组，组员不宜太多，每组组员最好6-8名，过多则不好保证组员的统一说辞及服务质量，甚至直接给写字楼的品质减分,19,上海甲级写字楼、商业租赁代理合作特点,成交特点： 60%以上成交集中在国际大行：仲量联行、世邦魏理仕、 第一太平戴维斯、戴德梁行、高力国际、高纬环球等,原因分析： 南京西路写字楼市场顶级写字楼绝对

18、数量多，租户 资源以跨国公司、知名外资公司为主，国际大行由于自身 独有优势，更多的掌握了这类公司的资源,合作政策： 由业主支付1.25-1.5月佣金，根据市场竞争有逐渐提高2个月 佣金的趋势。同时根据客户品质等权重指标有额外奖励政策,合作模式： 独家委托；体量较大项目则选择联合代理,支付方式： 客户付清全款后即全额支付,合作细节： 代理行提供包括营销策划、市场顾问、招商代理（侧重） 等服务，不含平面设计、营销工具制作、样板间建设等事项,资料来源：DTZ & savills & 中原等代理公司约访座谈,建议： 基于东海广场的自身品质优势和客观劣势（单行道、内街、车位、电梯配比、）等综合情况，建议

19、仍采 用全面开放平台的合作模式，延续SOHO固有优势，最大限度地用好当地包括国际大行的各代理公司的 客户资源。建议前期激励政策采用大额奖励策略如1.5-2个月佣金（根据客户品质、租赁面积大小），启 动3个月后逐渐调整1-1.5个月,20,上海写字楼买卖税费： 1、业主交税列表：a、营业税=合同销售价减去原购入价的差额5%b、城市建设维护税=营业税1%c、印花税=合同价0.05%d、个人所得税=差额20%E. 交易手续费:3元/平方米2、买客交税列表：a、印花税=合同价0.05%b、契税=合同价1.5%c、登记费：80元d、房产证贴花：5元e. 交易手续费:3元/平方米个人到个人办公用房转让需：

20、1、契税3%；2、营业税：（现价-原价）*20%；3、印花税不多4、个税，0%或1%5、评估费：评估总价 * 0。6%，可以打折，来去很大6、土地增值税（此项交国土部门）：接近总价的3,个人产权 租赁税费： 营业额 5,上海写字楼市场相关交易费率,对比,租赁税费统一为： 营业额 12,上海,公司产权 租赁税费： 营业额 12,北京,21,项目产品对比表,22,东海广场项目情况,技术指标,总面积：71667平方米，办公楼建筑面积：67885平方米（3F-50F），商铺建筑面积：3782平方米（1F-2F），地下3层为停车场（含一期、二期），办公楼43F至50F每层建筑面积为1200平方米。从实际

21、情况看，大堂显得相对简朴、缺乏品质感， 120个车位、10部客梯、每层配置男/女卫生间仅 2个蹲位以上配置均明显偏低；且层高相对较低；22层及以下楼层视野被周边的陈旧办公楼、民宅环绕，环境较差。这些都将制衡SOHO东海广场的市场表现,23,入住的写字楼客户特征： 写字楼出租面积中，国内客户成交730.06平米，占总出租率的3.1%；外资客户成交23009.94平米，占总出租率的96.9,已入住写字楼 大部分为外资客户,24,市场预期,租赁预期： 部分代理行预期租赁成交价（低-高区）在5.5-9元/天/平米（不含物业费、4-6个月装修期、3个月免租期）。 租赁亮点： 次新楼：租金、签约条件、激励

22、政策预期会较灵活； SOHO入主，市场有一定认同度，且普遍给予较高期望。 注意点： a/前期对租金表现不宜期望过高，宜以提高出租率为第一要务； b/签约期：租期一般为2-3年、租金无递增；3年以上则考虑租金递 增，递增幅度一般为5%左右,资料来源：全佳房产、中原地产、高纬环球约访,销售预期： 部分代理行预期SOHO东海广场销售均价6万元/平方米。 销售卖点： “可售”便是最大卖点南京西路可售型甲级写字楼非常稀缺 “有钱也买不到”。 注意点： a/租、售结合；销售层和自持层分布明确； b/销售对象锁定机构投资对象，暂不对个人，且销售面积以整层为主； c/租赁合同条款：同等价位原租户优先续租和购买,散售案例： 南京西路附近的散售型物业有恒利国际、天安中心等，单价均4-6万元/平方米。因可售物业较为稀缺，销售情况较好。案例具体情况： 恒利国际：原名为“海银国际”，动工时间约在2003年左右。2005年3月，该项目预售均价约为4.5万元平方米，当时也算是高价楼盘，并制定了整层出售的销售计划，按每层建筑面积1300平方米计算，购置者的付款门槛高达6000万元，因此销售一直不畅。2005年11月，高力国际接盘代理销售和物业管理，为了突破销售零纪录，均价一度降到3